Bundesgerichtshof
Urt. v. 03.05.1985, Az.: V ZR 23/84

1. (von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

2. Auch das Berufungsgericht ist von den Grundsätzen ausgegangen, die der erkennende Senat zu der Frage entwickelt hat, unter welchen Voraussetzungen bei Erbaurechtsverträgen, die keine Anpassungsklausel enthalten, eine (schuldrechtlich wirkende) nachträgliche Änderung des vereinbarten Erbbauzinses aus Billigkeitsgesichtspunkten in Betracht kommen kann. (s. insbesondere BGHZ 77, 194 und 86, 167). Die danach für eine Anpassung erforderlichen Voraussetzungen hat es jedoch im vorliegenden Fall als nicht gegeben erachtet. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt:

Die Lebenshaltungskosten - nach dem allgemein gebräuchlichsten Index für einen Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen - seien in der Zeit von Vertragsabschluß bis zum 1. April 1981, dem von der Klägerin gesetzten Erhöhungszeitpunkt, um 149,6 % gestiegen. Stelle man dagegen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung - 12. Dezember 1983 - ab, weil man das Klagbegehren hilfsweise als auf eine Erbbauzinserhöhung ab diesem Zeitpunkt gerichtet ansehe, so mache der Anstieg etwa 176 % aus, nach Meinung der Klägerin sogar 180 %. Der Bundesgerichtshof habe bislang eine Überschreitung des übernommenen Risikos bejaht bei einer Steigerung um 222,12 %, dagegen verneint bei Steigerungen um 52,4 %, 75 % und 120,3 %. Bei den hier in Betracht kommenden Steigerungsraten von 149,6 % oder 176 % und selbst bei Annahme eines Anstiegs um 180 % sei nach Auffassung des Senats die Zubilligung eines Erhöhungsanspruchs noch nicht gerechtfertigt, und zwar auch dann nicht, wenn die Klägerin diese Entwicklung und die dadurch bedingte Äquivalenzverschiebung nicht als Möglichkeit vorausgesehen und daher auch nicht in Kauf genommen haben sollte.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

3. Diese Würdigung hält den Angriffen der Revision nicht in vollem Umfang stand:

a) Dem Berufungsgericht kann nicht in seiner Ansicht gefolgt werden, daß unabhängig von dem Umfang des von der Klägerin bei Vertragsabschluß übernommenen Risikos mit der seit diesem Zeitpunkt eingetretenen Entwicklung der Lebenshaltungskosten die Grenze des für die Klägerin Tragbaren noch nicht überschritten und daher schon aus diesem Grunde die Zubilligung eines Erhöhungsanspruchs auf der Grundlage des § 242 BGB nicht gerechtfertigt sei.

Der erkennende Senat hat inzwischen in seinen - erst nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen - beiden Urteilen vom 24. Februar 1984 - BGHZ 90, 227 - und vom 30. März 1984 - BGHZ 91, 32 - zu der Frage der »Opfergrenze« weitere Stellung genommen. Er hat in dem Urteil vom 24. Februar 1984 ausgesprochen, daß bei einer zu berücksichtigenden Steigerung der Lebenshaltungskosten um 150,3 %, die einem Geldwertschwund um drei Fünftel entspricht, die Grenze des für den Geldgläubiger Tragbaren überschritten ist. Folgerichtig ist eine Überschreitung dieser Grenze auch in dem Urteil vom 30. März 1984 bejaht worden, in dem es um einen Anstieg der Lebenshaltungskosten um 158,9 % und damit um einen Geldwertschwund um 61,37 % ging. Der Senat ist der Ansicht, daß im Rahmen der Beurteilung, ob ein ursprünglich in einem festen Geldbetrag vereinbarter Erbbauzins noch als eine wenigstens annähernd ausreichende Gegenleistung für das Erbbaurecht angesehen werden kann, die Grenze grundsätzlich bei einem Anstieg der Lebenshaltungskosten zu ziehen ist, der 150 % übersteigt und damit einem Kaufkraftschwund des vereinbarten Entgelts um mehr als 60 %, also um mehr als drei Fünftel entspricht.

Eine Erhöhung des Erbbauzinses schon zum 1. April 1981 kommt danach im vorliegenden Fall allerdings nicht in Betracht. Denn die Anpassungsvoraussetzungen müßten, da der Erbbauzins nach der vertraglichen Regelung in halbjährlichen Teilbeträgen jeweils nachträglich zum 1. April und 1. Oktober eines jeden Jahres zu zahlen ist, dann schon zum 1. Oktober 1980 erfüllt gewesen sein, wozu es bereits an einem Vortrag der Klägerin fehlt. Insoweit ist daher ihre Revision zurückzuweisen.

Eine Unbegründetheit auch der ganzen übrigen Klage folgt dagegen noch nicht allein daraus, daß auf der Grundlage der vom Berufungsgericht herangezogenen Indexzahlen und seiner Berechnung am 1. April 1981 die als grundsätzlich maßgebend anzusehende Grenze eines Geldwertschwundes um mehr als 60 % noch nicht erreicht war. Maßgebender Zeitpunkt für die Beurteilung ist grundsätzlich der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. BGHZ 90, 227, 229 und 91, 32, 34) und es ist daher gegebenenfalls zu prüfen, ob die verlangte Erhöhung jedenfalls von einem späteren Zeitpunkt an gerechtfertigt wäre. Denn mit der Revision ist davon auszugehen, daß dies gegenüber dem Klageantrag nur ein »Weniger« bedeuten würde und daher die Vorschrift des § 308 ZPO einem solchen Ausspruch nicht entgegenstünde (ebensowenig wie dies der Fall wäre, wenn eine Erhöhung nur in geringerer Höhe als beantragt für gerechtfertigt angesehen würde). Dies gilt jedenfalls dann, wenn, wie hier, keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, daß ein solches »Weniger« von dem Klageantrag nicht umfaßt werden sollte.

b) Bei Vorliegen eines Kaufkraftschwundes um mehr als drei Fünftel kann auch grundsätzlich nicht angenommen werden, die Bereitschaft des Erbbaurechtsbestellers zur Übernahme des Risikos der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung habe auch einen Geldwert- und damit Kaufkraftschwund dieses Umfangs umfaßt, und von einer in diesem Sinn eingeschränkten Risikobereitschaft des Erbbaurechtsbestellers muß auch der Erbbaurechtsnehmer ausgehen (BGHZ 91, 32, 34/35). Einer weiteren Prüfung in diesem Zusammenhang im Hinblick auf dem etwa entgegenstehende konkrete Umstände des Falles bedarf es hier für das Revisionsverfahren schon deshalb nicht, weil das Berufungsgericht das Fehlen einer weitergehenden Risikoübernahme durch die Klägerin unterstellt hat und daher hiervon auszugehen ist.

c) Das Berufungsgericht hat seine ablehnende Entscheidung des weiteren damit begründet, daß die Klägerin bei Bestellung des Erbbaurechts die Erzielung eines angemessenen Entgelts nicht beabsichtigt, der Erbbauzins für sie keinen Versorgungscharakter gehabt und die Ausgabe von Erbbaurechten gegen geringes Entgelt durch kommunale Gebietskörperschaften damals bezweckt habe, die Baukonjunktur anzukurbeln, den Wohnungsbau zu fördern und kostengünstigen Wohnraum zu schaffen. Auch dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Es entspräche nicht der Billigkeit, wenn die Klägerin, die auch weiterhin Mittel für ihre öffentlichen und zumal ihre sozialen Aufgaben benötigt, deshalb, weil sie seinerzeit nur ein geringes Entgelt verlangte, nicht nur die Folge tragen müßte, daß sich dies in aller Zukunft bei jeglicher prozentualer Erhöhung entsprechend auswirkt, sondern nicht einmal eine der inzwischen eingetretenen Entwicklung prozentual entsprechende Anpassung verlangen könnte.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)