I.

Das Berufungsgericht führt aus:

Für den Schuldanerkennungsvertrag sei nach § 781 BGB die Schriftform der Anerkenntniserklärung vorgeschrieben, wenn nicht für die Begründung des Schuldverhältnisses, dessen Bestehen anerkannt wird, eine andere Form vorgeschrieben sei. Nach den Angaben des Klägers und dem Ergebnis der. Beweisaufnahme habe es sich bei der Schuldsumme um eine Entschädigung für die vom Kläger vorzunehmende Umquartierung der Frau H. in ein anderes ihm gehöriges Haus gehandelt. Der Schuldanerkennungsvertrag sei damit aber ein Teil des Grundstücksveräußerungsvertrags gewesen, habe der Form des § 313 BGB bedurft und sei daher nach § 125 BGB mangels der gerichtlichen oder notariellen Form nichtig (RG LZ 1916, 221 Nr. 5). Die Freistellung der Wohnung der Frau H. habe in Ermanglung abweichender Parteivereinbarungen einen Teil der durch den Kaufvertrag entstehenden Verpflichtung zur Übergabe des Grundstücks gebildet (§ 433 BGB), die Lieferung eines mieterfreien Grundstücks sei außerdem durch § 434 BGB geboten gewesen, übrigens auch in § 2 Abs. 1 des Vertrags durch die Bestimmung vereinbart worden, daß das Grundstück mit den Gebäuden der Käuferin frei geliefert werden sollte, per Betrag von 4.500 DM sei demgemäß eine Gegenleistung für Verpflichtungen aus dem Kauf. Die Parteien hätten sie nicht wirksam aus dem Kaufvertrag herausnehmen können, was auch insoweit zutreffe, als der Beklagte zu 1) sich verpflichtet habe. Die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Räumungsentschädigung sei auch nicht durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch nach § 313 Satz 2 BGB geheilt worden, da die Willensübereinstimmung über diese Zahlung nicht bis zur Auflassung fortgedauert habe (RGZ 109, 354; RG HRR 1929, 292), wie sich in dem Verfahren 5 O 371/51 ergeben habe.

II.

Die Revision bekämpft diese Ausführungen als rechtsirrig.

1)

Unzutreffend sei bereits die Meinung des Berufungsgerichts, daß der Käufer nach den §§ 433, 434 BGB verpflichtet sei, das Grundstück frei von Mietern oder Pächtern zu übergeben (§ 571 BGB). Der Käufer sei nur verpflichtet, wenn er selbst das Grundstück bewohne, seinen Besitz zugunsten des Käufers aufzugeben. Bei einem vermieteten oder verpachteten Grundstück bedürfe es hiergegen, insbesondere auch mit Rücksicht auf die Mieter- und Pächterschutzvorschriften, besonderer Vereinbarung der Parteien, um eine Freistellungspflicht des Verkäufers zu begründen.

Nach § 434 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Sache frei von Rechten zu verschaffen, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden könnten. Zu diesen Rechten gehören mit Rücksicht auf § 571 BGB auch Miet- und Pachtrechte (Palandt BGB § 434 Anm. 2 b). Der Verkäufer hat einen Mangel im Recht aber nicht zu vertreten, wenn der Käufer den Mangel bei Abschluß des Kaufes kennt (§ 439 BGB). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 2) das Pachtrecht der Frau H. gekannt, und sie mag sich auch darüber im klaren gewesen sein, daß sie als Käuferin nicht in der Lage sein würde, den Abzug der Pächterin zu erzwingen. Es kann weiter unterstellt werden, daß in solchem Fall die Verpflichtung zur Übergabe des Kaufgegenstandes, auch wenn sie grundsätzlich auf Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an der ganzen Sache gehen sollte, entsprechend eingeschränkt wird. Aber auf der Annahme einer gesetzlichen Pflicht zur mieterfreien Übergabe des Grundstücks beruht das Berufungsurteil nicht, da für die anzustellenden Erwägungen die durch den Vertrag begründete Verpflichtung dieser Art genügt, wie sich noch näher ergeben wird.

2)

Die Revision führt weiter Klage, das Berufungsgericht habe übersehen, daß die Beklagten zu 1) und 2) eine besondere Verpflichtung gegenüber dem Kläger zugunsten der Frau H. übernommen hätten, ihr im Hause der Beklagten zu 2) in der E. Straße eine Wohnung einzuräumen. Als sich herausgestellt habe, daß die Beklagten ihrer Verpflichtung aus dem Sonderabkommen über diese Wohnungseinräumung nicht nachkommen könnten, weil die Wohnung in der E. Straße nicht mehr zur Verfügung gestanden habe, habe der Kläger die Unterbringung der Frau. H. übernommen, wofür die Beklagten in einem zweiten Sonderabkommen mit dem Kläger sich verpflichtet hätten, 4.500 DM zu bezahlen. Die Revision will damit geltend mache, die Verpflichtung zur Zahlung von 4.500 DM sei nicht eine Gegenleistung dafür, daß der Kläger das Grundstück frei machen, sondern dafür, daß er die Beklagten von der Erfüllung des 1. Sonderabkommens mit der Frau H. befreit habe. So betrachtet, könnte in der Tat die Übernahme der Schuldverbindlichkeit von 4.500 DM als ein unabhängig von dem Kaufvertrag bestehender Vertrag betrachtet werden, der der Form des § 313 BGB nicht bedurft hätte.

Diese rechtliche Konstruktion scheitert jedoch daran, daß eine bindende Vereinbarung, die der Frau H. oder dem Kläger zu ihren Gunsten ein Recht gegeben hätte, von den Beklagten zu verlangen, daß sie Frau H. in der E. Straße unterbrächten, nicht anerkannt werden kann.

Das Einverständnis der Frau H. war nach Sachlage hierzu unerläßlich. Sie hat jedoch als Zeugin angegeben, der Kläger habe bei den Verkaufsverhandlungen gesagt, er müsse für sie eine Ersatzwohnung haben, daraufhin habe die Beklagte zu 2) die Wohnung in der E. Straße angeboten. Sie (Fr.H.) habe sich dahin geäußert, sie würde, wenn es sich um eine schöne Wohnung handle, sie wohl übernehmen. Als sie längere Zeit von der ganzen Sache nichts gehört habe, habe sie den Kläger gefragt, wie die Sache eigentlich stehe, weil sie gern habe Klarheit haben wollen, vor allem um sich über das Einmieten der Kartoffeln schlüssig zu machen. Kurze Zeit darauf habe der Kläger ihr erzählt, aus dem Kauf könne nichts werden, die Wohnung in der E. Straße würde nicht frei. Ähnlich hat die Ehefrau des Klägers als Zeugin bekundet, Frau H. habe gesagt, wenn die Wohnung in Ordnung sei, würde sie sie nehmen.

Diese Aussagen erklären, warum sich das Berufungsgericht mit der angeblichen ersten Sondervereinbarung zwischen Frau H., dem Kläger und den Beklagten nicht befaßt. Es handelte sich offensichtlich um blosse unverbindliche Vorbesprechungen, bei denen sich die Beklagten nur der, grundsätzlichen Bereitschaft der Frau H. vergewisserten, für den Fall der Beschaffung einer angemessenen Ersatzwohnung zu räumen. Die Unverbindlichkeit dieser Vorbesprechung wird dadurch erhärtet, daß Frau H. für ihre spätere Vereinbarung mit dem Kläger, in der sie sich zum Auszug in eine vom Kläger zur Verfügung gestellte Wohnung verpflichtete, die schriftliche Niederlegung verlangte und erhielt, wie auch über die Zahlungsverpflichtung der Beklagten gegenüber dem Kläger dann eine Urkunde errichtet wurde.

Trotz der Wendung in der Vereinbarung des Klägers mit Frau H.: "Herr W. gibt der Frau H. statt der Tauschwohnung von Herrn M. und der Frau Maria A. hierfür vorerst im Hause K. eine Wohnung", ist der Schuldgrund für das Anerkenntnis von 4.500 DM also nicht darin zu finden, daß der Kläger die Beklagten von einer rechtsverbindlich übernommenen Pflicht zur Unterbringung der Frau H. zu befreien sich verpflichtet hätte.

3)

Richtig führt das Berufungsgericht aus der Rechtsprechung des. Reichsgerichts zu § 313 BGB die folgenden Leitsätze an: Dem Formzwang des § 313 BGB unterliegt der gesamte Veräußerungsvertrag, mithin alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt, insbesondere bei entgeltlichen gegenseitigen Veräußerungsverträgen auch diejenigen Abreden, welche die Gegenleistung des Erwerbers betreffen (RGZ 51, 179 [181]; 52, 1; 64, 35 [40]; 97, 219 [220]; 103, 295 [297]; 145, 246 [247]). Bei äusserlich voneinander getrennten Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, daß sie auch nach der Absicht der Parteien nicht als einheitlicher Vertrag, sondern als verschiedene selbständige Geschäfte gewollt sind und dies gerade durch die Trennung zum Ausdruck gebracht werden sollte (KGZ 103, 297). Wenn jedoch trotz der äußerlichen Trennung die Parteien den rechtlichen Zusammenhang in dem Sinn gewollt haben, daß der Grundstücksveräußerungsvertrag nur zusammen mit darin nicht beurkundeten Vereinbarungen Geltung haben sollte, dann liegt es nicht in der Macht der Parteien, einen Teil des zusammenhängenden Rechtsgeschäftes ohne Beurkundung nach § 313 BGB zu lassen, ohne daß das ganze Rechtsgeschäft nichtig wird.

Auch die Revision wendet sich nicht gegen diese Rechtsprechung. Sie ist aber der Meinung, das Sonderabkommen zwischen dem Kläger und den Beklagten habe wie das zwischen dem Kläger und Frau H. den Grundstücksverkauf zwar ermöglicht, sei jedoch kein Bestandteil dieses Vertrages, weil es an dem erforderlichen inneren Zusammenhang fehle. Der Formzwang des § 313 BGB dürfe nicht gegen den Willen der Vertragschließenden über sein eigentliches Gebiet, das Grundstücksveräußerungsgeschäft, hinaus erstreckt werden (RGZ 145, 246 [247]).

Anerkannt ist allerdings, daß Vereinbarungen zwischen dem Käufer und einem Dritten, die lediglich den Kaufabschluß ermöglichen und herbeigeführt haben, formfrei sind (RGZ 145, 246 [248]; WarnRspr 1912, 461 RG JW 1921, 5243), und dieser Rechtssatz kann auch auf Vereinbarungen zwischen den Kaufvertragsparteien untereinander übertragen werden, wenn der Grundstückskauf von der Wirksamkeit dieser Vereinbarungen nicht abhängig sein sollte, sondern die Parteien lediglich darauf vertraut haben, daß der Grundstückskauf Zustandekommen werde (RG JW 1925, 2236; 1934, 3265 Nr. 1; Seuff Arch 94, 120). War das Abkommen vom 31.10.1950, das in dem Schuldanerkenntnis einen (unvollkommenen) Ausdruck gefunden hat, dahin zu verstehen, daß nach dem Willen der Parteien die Beklagten die Verpflichtung zur Zahlung der 4.500 DM lediglich in der Erwartung übernommen hatten, der Grundstückskauf werde alsbald Zustandekommen, so daß es im Belieben des Klägers gestanden hätte, den Betrag von 4.500 DM einzuziehen, aber den notariellen Abschluß des Kaufes trotzdem zu verweigern, dann wäre eine Formbedürftigkeit nach § 313 BGB trotz der späteren Verpflichtung des Klägers im Kaufvertrag, das Grundstück mietfrei zu übergeben, zu verneinen (RG Recht 1925 Nr. 440). Sollten jedoch nach dem Willen der Parteien die Beklagten nur zur Zahlung verpflichtet sein, wenn der Kläger seinerseits das Anwesen mieterfrei übergab und übereignete, war also die Zahlung des Betrages von 4.500 DM nach der Vorstellung der Parteien mit der Leistungspflicht des Klägers aus dem, wenn auch noch nicht geschlossenen, Kaufvertrag verknüpft, so kennzeichnete sich damit die Zahlung des Betrags von 4.500 DM als eine Gegenleistung zur Verpflichtung des Klägers aus dem Kaufvertrag. Demgemäß erstreckte sich in diesem Falle der Formzwang des § 313 BGB auch auf das Sonderabkommen zwischen den Parteien, da dann die Möglichkeit, daß die Parteien ihn auch ohne die Sonderabrede geschlossen hätten (RGZ 65, 390 [393]; WarnRspr 1915 Nr. 198; 1936, 1 [4]), offenbar ausgeschlossen war. Für erstere Auslegung mag sprechen, daß die beiden Geschäfte, der Kaufvertrag und das Abkommen vom 31. Oktober 1950 in getrennten Urkunden behandelt sind, zu verschiedener Zeit verlautbart wurden, das Sonderabkommen dabei noch vor dem Kaufvertrag, daß in diesen Urkunden keinerlei Hinweis auf die gegenseitige Abhängigkeit enthalten ist, daß an dem Abkommen der Beklagte zu 1) teilgenommen hat, der in der Kaufvertragsurkunde nicht Partei ist, und daß endlich das Pachtverhältnis zur Zeit des Abkommens schon gelöst war. Andererseits war, für den Kläger unverkennbar, offensichtlich die Räumung des Grundstücks durch die Pächterin ohne Wert für die Beklagten, wenn der Kläger sein Grundstück nicht verkaufte, und es ist eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer so beträchtlichen Geldsumme nur für eine Chance unter Verzicht auf die rechtliche Sicherung, die das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung bietet, als ganz ungewöhnlich zu bezeichnen.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen aber, daß es sich der vorangeführten möglichen verschiedenen rechtlichen Betrachtungsweise nicht bewußt gewesen ist, es stellt lediglich darauf ab, daß im Kaufvertrag der Kläger die mieterfreie Lieferung des Grundstücks übernommen hat, und schließt daraus, daß es den Parteien rechtlich gar nicht möglich gewesen wäre, sei es auch vor dem Kaufvertrag, eine selbständige Vereinbarung über die Umquartierung der Frau N. gegen Zahlung einer Summe durch die Beklagten zu treffen. Das ist, wie gezeigt, rechtsirrig. Die Formbedürftigkeit des Abkommens vom 31. Oktober 1950 hängt also von der Auslegung im oben erwähnten Sinn ab. Das Berufungsgericht hat sie unterlassen, da es sich ihrer aus Rechtsgründen überhoben glaubte. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung in die Vorinstanz zurückzuverweisen.

Diese Sachbehandlung ist, soweit der Beklagte zu 1) in Betracht kommt, auch noch aus einem anderen Grund geboten. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, beschränken sich der gesetzliche Beurkundungszwang nach § 313 BGB und die Formnichtigkeit nach § 125 BGB auf die Grundstücksveräußerung selbst, d.h. auf alle Vereinbarungen, die unter den Hauptbeteiligtenüber Leistung und Gegenleistung getroffen wurden und die somit einen Bestandteil des auf die Veräußerung gerichteten Vertrages bildeten, unter Hauptbeteiligten sind dabei Käufer und Verkäufer zu verstehen. Es ist anerkannt, daß die Übernähme der Haftung für die Kaufpreisschuld durch einen Dritten dem Verkäufer gegenüber im allgemeinen nicht der Form des § 313 BGB bedarf (RGZ 134, 243 [245]; WarnRspr 1912, 461; RG JW 1936, 1953; RGRKomm 10. Aufl. § 313 Anm. 3 Palandt BGB 11. Aufl. § 313 Anm. 4 b; Soergel BGB 8. Aufl. § 313 II 5; Erman BGB § 313 Anm. 8 b). Die Begründung, mit der das Oberlandesgericht die Formbedürftigkeit auch der Verpflichtung des Beklagten zu 1) aus dem Abkommen bejaht, reicht demgegenüber nicht aus, da es lediglich ausführt, daß auch die vom Beklagten zu 1) versprochene Zahlung eine dem Kläger nach Grundstückskaufvertrag obliegende Leistung habe entgelten sollen. Jede Zahlung der Kaufpreisschuld durch einen Dritten enthält aber begrifflich ein Entgelt für die Vertragsleistung des Verkäufers. Damit ist allerdings nicht gesagt, daß im vorliegenden Fall der Formzwang für das Abkommen, soweit es die Leistung des Beklagten zu 1) angeht, keinesfalls bestehen könnte. Es wird darauf ankommen, ob nach dem Willen aller drei Beteiligten das Kaufgeschäft die Verpflichtung des Beklagten zu 1) mit umfassen sollte, wofür sprechen kann, daß die Beklagten zu 1) und 2) die Verbindlichkeit gemeinsam in der Anerkenntnisurkunde übernommen haben, daß die Umquartierung der Frau H. offenbar für den Beklagten zu 1), dem Kläger ersichtlich, nur im Zusammenhang mit dem schon beabsichtigen Kaufvertrag Wert hatte und daß umgekehrt sich der Kläger nicht mit der Haftung der Beklagten zu 2) begnügte, sondern auf die Mithaftung des Beklagten zu 1) Wert legte. Sollte das Berufungsgericht zur Verneinung des Formzwangs nach § 313 BGB für das Abkommen gelangen, soweit die Verpflichtung des Beklagten zu 1) begründet wurde, so stünde damit die Gültigkeit seiner Verpflichtung immer noch nicht fest, da noch zu untersuchen wäre, ob sich für die gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 2) Übernommene Verpflichtung des Beklagten zu 1) nicht die Nichtigkeit nach § 139 BGB ergibt (RGZ 99, 52), vorausgesetzt natürlich, daß die Nichtigkeit der Verpflichtung der Beklagten zu 2) zu bejahen ist.