Bundesgerichtshof
Urt. v. 22.01.1993, Az.: V ZR 165/91

Das Berufungsgericht hält den Beklagten als Konkursverwalter dem Grunde nach für schadensersatzpflichtig, weil er die durch die Zwangsversteigerung des verkauften Grundstücks eingetretene Unmöglichkeit der Vertragserfüllung zu vertreten habe (§§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB). Der Kaufvertrag vom 19. Februar 1986 mit der am 24. Juni 1986 vereinbarten Preiserhöhung habe den Beklagten zur lastenfreien Übereignung des Grundstücks und daher zur Herbeiführung der Löschung aller eingetragenen Grundpfandrechte verpflichtet. Die Behauptung des Beklagten, der für die Klägerin handelnde Rechtsanwalt Dr. M. habe Löschungsbewilligungen der Gläubiger beibringen sollen, sei nicht bewiesen. Unbewiesen sei auch die weitere Behauptung, von der Vollmachtsbestätigung für Assessor H. - der die Verträge für den Beklagten geschlossen hat - habe Dr. M. aufgrund eines entsprechenden Vorbehalts erst nach einer "Letztentscheidung" des Beklagten Gebrauch machen dürfen. Eine Auflösung der Verträge wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage habe der Beklagte auch dann nicht verlangen können, wenn beide Seiten angenommen haben sollten, die D. B. werde gegen Zahlung von 2.250.000 DM die Löschung ihrer Grundschulden bewilligen; denn den Beklagten habe das Risiko eines Scheiterns dieser Erwartung getroffen.

Diese Ausführungen halten im Ergebnis der Revision nicht stand.

1. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Auslegung, daß sich der Beklagte in dem Kaufvertrag vom 19. Februar 1986/24. Juni 1986 einschränkungslos zur lastenfreien Übereignung des Grundstücks verpflichtet hat. Das entspricht dem Wortlaut der beurkundeten Vereinbarungen. Einen davon abweichenden übereinstimmenden Vertragswillen der Parteien will die Revision aus der Feststellung des Berufungsgerichts herleiten, daß der Beklagte, wie dem für die Klägerin handelnden Rechtsanwalt Dr. M. erkennbar gewesen sei, ein wirtschaftliches Risiko für die Konkursmasse nicht habe eingehen wollen. Hieraus ergibt sich jedoch nicht, daß die Vertreter der Parteien dem Vertrag einen seinem Wortlaut entgegenstehenden Sinn beigemessen haben (falsa demonstratio). Sie haben nur angenommen, das dem Beklagten durch Übernahme der Pflicht zur Lastenfreistellung objektiv zufallende Risiko eines Mißlingens der Freistellung bestehe in Wirklichkeit nicht. Eine dieser Vorstellung entsprechende Rechtsfolgenregelung haben sie jedoch nicht getroffen.

2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht aber einen Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrages.

Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen sich der Geschäftswille der Parteien aufbaut (Senatsurt. v. 20. März 1981, V ZR 71/80, NJW 1981,1551,1552; BGHZ 84, 1, 8/9; 89, 226, 231). Dem wird das angefochtene Urteil nicht gerecht.

Das Berufungsgericht unterstellt, der Vertreter der Klägerin, Dr. M., sei ebenso wie der Beklagte der Ansicht gewesen, die D. B. werde bei einer Erhöhung des im Vertrag vom 19. Februar 1986 vereinbarten Kaufpreises von 2.200.000 DM auf 2.250.000 DM - wie geschehen - ihre Grundschulden gegen Zahlung dieses Betrages freigeben, weil zusammen mit dem Gläubigerausschuß auch der ihm als Vertreter der Bank angehörende Abteilungsleiter K. einem Verkauf des Grundstücks zu diesem Preis zugestimmt habe. Weiter unterstellt das Berufungsgericht, Dr. M. habe von der ihm übersandten Vollmachtsbestätigung für Assessor H. - welche die den Kaufpreis erhöhende Vereinbarung vom 24. Juni 1986 ermöglicht habe und deshalb erteilt worden sei - nur in der Annahme Gebrauch gemacht, die Löschung der Grundschulden werde nunmehr bewilligt.

Diesen Umständen hat das Berufungsgericht aber kein Gewicht beigemessen, weil der Beklagte durch die Vollmachtsbestätigung tatsächlich das Risiko eines Mißlingens der vertraglich übernommenen Lastenfreistellung eingegangen sei. Das ist nicht folgerichtig. Denn wenn Dr. M., wie unterstellt, von der Vollmachtsbestätigung nur deshalb Gebrauch gemacht hat, weil er bei dem nachträglich vereinbarten erhöhten Kaufpreis Löschungsbewilligungen der Bank für sicher hielt, so wollte auch er nicht, daß den Beklagten das Risiko einer Verweigerung der Grundschuldfreigabe trifft. Beide haben mithin diese Gefahr nicht für möglich gehalten. Das erklärt sich auf dem Boden der tatrichterlichen Unterstellungen daraus, daß Dr. M. und der Beklagte übereinstimmend von der Annahme ausgingen, die einhellige Zustimmung des Gläubigerausschusses, dem als Vertreter der Bank deren Abteilungsleiter K. angehörte, zum Verkauf des Grundstücks für 2.250.000 DM gewährleiste auch die Einwilligung der Bank in die Freigabe ihrer Grundschulden gegen Zahlung dieses Betrages. Diese Erwartung war irrig, weil die Zustimmung zu dem Grundstücksverkauf die Bank nicht zur Freigabe ihrer Grundschulden verpflichtete. Auf diesem beiderseitigen Irrtum baute sich indes der gemeinsame Geschäftswille der Parteien auf. Dies zeigt sich gerade daran, daß Dr. M. ohne den Irrtum nicht die ihm übersandte Vollmachtsbestätigung verwendet hätte, dann also der Vertrag vom 19. Februar 1986 nicht genehmigt und die ihn im Preis ändernde Vereinbarung vom 24. Juni 1986 nicht geschlossen worden wäre. Beruhten aber die Verträge auf dem gemeinsamen Irrtum, daß sich für den Beklagten aus der vertraglichen Pflicht zur Lastenfreistellung ein Risiko nicht ergeben könne, weil die Bank trotz des für eine gänzliche Ablösung ihrer Grundschulden nicht ausreichenden Kaufpreises in vollem Umfang Löschungsbewilligungen erteilen werde, so war diese fehlgeschlagene Erwartung Geschäftsgrundlage.

Folge eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist zwar in erster Linie eine Anpassung des Vertrages an die veränderte Lage; dies kam hier aber nicht in Betracht, da der Beklagte zur vollständigen Lastenfreistellung nur bei völliger Tilgung der Grundschulden imstande gewesen wäre, wozu der vereinbarte Kaufpreis nicht ausreichte. Daher konnte dem Wegfall der Geschäftsgrundlage nur eine Auflösung des Vertrages Rechnung tragen. Diese Wirkung ist allerdings nicht von selbst eingetreten, sondern es bedurfte einer Rücktrittserklärung des Beklagten (BGHZ 101,143, 150). Eine solche Erklärung ist indes schlüssig dadurch zum Ausdruck gekommen, daß der Beklagte die mit der Klage zunächst verlangte Auflassung des Grundstücks abgelehnt hat. Damit war im Zeitpunkt der Zwangsversteigerung des Grundstücks der Kaufvertrag bereits aufgelöst.

3. Die Sache ist in dem noch rechtshängigen Umfang nicht schon zu einer abschließenden Entscheidung reif. Denn das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - in dem maßgebenden Punkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die dafür erheblichen Tatsachen nur unterstellt und nicht festgestellt (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Das gilt auch hinsichtlich des Antrages auf Feststellung einer künftigen Schadensersatzpflicht des Beklagten. Das angefochtene Urteil ist daher, soweit zum Nachteil des Beklagten entschieden worden ist, aufzuheben und die Sache insoweit zurückzuverweisen. Demgemäß kommt es nicht darauf an, daß das Berufungsgericht auch den Feststellungsantrag nur dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt hat, was § 304 Abs. 1 ZPO nicht zuläßt (BGH, Urt. v. 31. Januar 1990, VIII ZR 314/88, ZIP 1990, 315, 316 und v. 19. Februar 1991, X ZR 90/89, NJW 1991,1896).

Die Anträge der Klägerin in der erneuten Verhandlung werden die berechtigten Bedenken des Berufungsgerichts gegen die bisherige Art der Schadensberechnung beachten müssen.

Über die Kosten des Revisionsverfahrens, unter Einschluß des nicht angenommenen Rechtsmittels der Klägerin, hat das Berufungsgericht zu befinden.