Bundesgerichtshof
Urt. v. 09.05.1985, Az.: BLw 9/84

I. Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, die Beteiligte zu 3 habe hinsichtlich der Flurstücke 25/2 der Flur 3, 53/1 und 55/1 der Flur 4 wirksam das Vorkaufsrecht nach §§ 4 ff. RSG ausgeübt. Bei der Auslegung des § 4 RSG sei auch nach dem Inkrafttreten des Grundstückverkehrsgesetzes von einem wirtschaftlichen Grundstücksbegriff auszugehen. Die Flurstücke 25/2 der Flur 3, 53/1 und 55/1 der Flur 4 bildeten eine wirtschaftliche Einheit von mehr als 2 ha Größe. Dazu gehöre aber nicht das 1,0484 ha große Flurstück 14/2 der Flur 1. Da nach dem Willen der Vertragschließenden eine Teilgenehmigung bezüglich einzelner Flurstücke hätte ausgesprochen werden können, sei der Landkreis insoweit nicht berechtigt gewesen, die Entscheidungsfrist auf drei Monate zu verlängern. Weil er über diesen Teil des Kaufvertrages nicht innerhalb von zwei Monaten entschieden habe, gelte er gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG als genehmigt. Da die Veräußerung der drei anderen Flurstücke an den Beteiligten zu 2 eine ungesunde Bodenverteilung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bedeute, lägen insoweit auch die sonstigen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Zwar stelle sich die vom Beteiligten zu 2 zum Ziel gesetzte Schaffung ökologischer Ausgleichsflächen generell als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur zumindest im weiteren Sinne - dar. Das hierauf gegründete Erwerbsinteresse eines Naturschutzverbandes müsse jedoch grundsätzlich dann zurückstehen, wenn ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen die Kauffläche erwerben möchte, um sie an einen hauptberuflichen Landwirt - hier den Landwirt F. weiter zu veräußern, der zur Aufstockung seines Betriebes dringend Land benötige. Nach dem Willen des Gesetzgebers sei unter Verbesserung der Agrarstruktur primär die im allgemeinen öffentlichen Interesse liegende Förderung ausbaufähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu verstehen. Selbst wenn man aber von einer Gleichwertigkeit von ökologisch und landwirtschaftlich bedingter Agrarstrukturverbesserung ausgehen wolle, müßte die Beschwerde zurückgewiesen werden. Denn der Beteiligte zu 2 habe nicht dargetan, daß sein Bedürfnis für den Erwerb der Kaufgrundstücke zur Schaffung weiterer ökologischer Ausgleichsflächen ebenso dringlich sei wie das Aufstockungsbedürfnis des Landwirts F.

II. Die Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Die Rüge, ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 RSG bestehe nicht, weil die Flurstücke 53/1 und 55/1 nicht die Mindestgröße von 2 ha erreichen und das Gesetz es nicht erlaube, auf die im übrigen nicht vorhandene wirtschaftliche Zusammengehörigkeit abzustellen und die Grundflächen der Parzellen 53/1, 55/1 und 25/2 zusammenzurechnen, geht allerdings fehl.

Die Landwirtschaftsgerichte haben im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG i.V.m. § 12 GrdstVG die Frage, ob die in § 4 Abs. 1 RSG oder in einer aufgrund von § 4 Abs. 4 RSG ergangenen Landesverordnung festgelegte Mindestgröße erreicht wird, an sich nicht zu prüfen, sofern nicht gleichzeitig geltend gemacht werden kann, wegen der zu geringen Grundstücksgröße sei eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nicht erforderlich (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. dem Niedersächsischen Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz vom 11. Februar 1970, Nieders. GVBl S. 30; danach besteht Genehmigungsfreiheit bis zur Größe von 0,25 ha).

Der Landkreis L. hätte aber, erwiese sich die Auffassung der Rechtsbeschwerde zum Vorkaufsrecht als zutreffend, von einer Vorlage des Kaufvertrages an die zuständige Siedlungsbehörde (§ 12 GrdstVG) absehen und die Entscheidungsfrist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG durch Zwischenbescheid nur auf insgesamt zwei Monate verlängern dürfen. Da ein irrtümlich auf das Vorkaufsrecht gestützter behördlicher Zwischenbescheid nur diese Zweimonatsfrist hätte in Lauf setzen können (vgl. BGHZ 44, 202, 204 - insoweit von BVerfGE 21, 306 unberührt geblieben -; Senatsbeschl. vom 14. Februar 1974, V BLw 1/73, LM RSiedlG Nr. 19 = WM 1974, 539), würde die von dem Beteiligten zu 2 angegriffene Sachentscheidung des Landkreises schon deshalb keinen Bestand haben, weil vor ihrem Erlaß bereits die Fiktionswirkung des § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten wäre.

Die Frage, ob ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht auch dann in Betracht kommen kann, wenn in einem Kaufvertrag mehrere wirtschaftlich zusammengehörige Buchgrundstücke eines Eigentümers veräußert werden, die nur in ihrer Gesamtheit die gesetzliche Mindestgröße erreichen, ist streitig. Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte (OLG Koblenz RdL 1964, 292; OLG Stuttgart RdL 1972, 103 und AgrarR 1975, 210; OLG Hamm AgrarR 1981, 81; LG Karlsruhe RdL 1965, 65) und die herrschende Meinung in der Literatur (vgl. nur Pikalo/Bendel, GrdstVG, 1963, § 27 Anm. II 1 a, ee S. 1110 f.; Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr 3. Aufl. Rdn. 349; Schulte RdL 1965, 305, 306; Pannwitz RdL 1968, 146) sind der Auffassung, daß ungeachtet der Änderungen, die die §§ 4 ff. RSG durch das Grundstückverkehrsgesetz erfahren haben, für den Bereich des Reichssiedlungsgesetzes wie nach altem Recht der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich sei. Dem schließt sich der Senat, der diese Frage in der zum Grundstücksbegriff des Grundstückverkehrsgesetzes ergangenen Entscheidung BGHZ 49, 145 noch offengelassen hat, an.

Die vor Inkrafttreten des Grundstückverkehrsgesetzes bestehenden Vorschriften zur Kontrolle und Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstückverkehrs gingen einheitlich von einem wirtschaftlichen Grundstücksbegriff aus. Dieser galt sowohl für die Bundesratsbekanntmachung über den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken vom 15. März 1918 (RGBl I S. 123) als auch für das Reichssiedlungsgesetz vom 11. August 1919 (RGBl I S. 1429), die Grundstückverkehrsbekanntmachung vom 26. Januar 1937 (RGBl I S. 35) und für das KRG 45 (vgl. Senatsbeschluß vom 25. April 1961, V BLw 9/60, LM KRG Nr. 45 Art. IV Nr. 34 = RdL 1961, 175; BayObLGZ 1956, 11, 17 m. w. Nachw.). Für den Bereich des Grundstückverkehrsgesetzes hat der Gesetzgeber den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff bewußt aufgegeben und nur auf das Grundstück im Rechtssinne abgestellt (vgl. hierzu im einzelnen BGHZ 49, 145). Aus den Gesetzgebungsmaterialien ergeben sich jedoch keine Hinweise darauf, daß der überkommene wirtschaftliche Grundstücksbegriff, der gerade auf die besonderen siedlungsrechtlichen Bedürfnisse zugeschnitten war und ist, auch für diese spezielle Gesetzesmaterie seine Gültigkeit verlieren sollte. Vielmehr spricht entscheidend gegen einen dahingehenden Willen des Gesetzgebers der Umstand, daß die Ausführungsbestimmung »Zu § 4« des Reichsarbeitsministers zum Reichssiedlungsgesetz vom 26. September 1919 (Zentralblatt für das Deutsche Reich 1919 S. 1143 = BGBl III 2331-1-1) nicht zu den Bestimmungen gehört, die mit dem Inkrafttreten des Grundstückverkehrsgesetzes geändert oder aufgehoben worden sind (vgl. §§ 27-30, 39 Abs. 2 GrdstVG; so zutreffend Haegele aaO). Die Ausführungsbestimmung lautet aber: »Der Begriff »Grundstück« ist im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen und trifft jeden einheitlich bewirtschafteten landwirtschaftlichen Grundbesitz. Nicht der Umstand ist entscheidend, wie das Grundstück im Grundbuch, insbesondere ob es auf einem oder mehreren Grundbuchblättern eingetragen ist, sondern allein die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit.«

Demgegenüber greifen die in der Literatur erhobenen Bedenken (Ehrenforth, RSG und GrdstVG, 1965, RSG § 4 Anm. 3 a S. 155 ff.; Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG, 1963, § 17 Rdnrn. 13 ff.) nicht durch. Zwar ist infolge der grundlegenden Umgestaltung, die das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht durch § 27 GrdstVG erfahren hat, eine weitgehende Verflechtung bei der Regelungsbereiche erfolgt. Verfahrensmäßig ist die Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Genehmigungsverfahren gekoppelt worden (§ 6 RSG n.F. i.V.m. §§ 6, 12, 21 GrdstVG); und materiell sind nur noch die agrarstrukturell bedenklichen Verträge dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterworfen (§ 4 Abs. 1 RSG n.F. i.V.m. § 9 GrdstVG), während vorher überhaupt nur solche Veräußerungen Siedlungszwecken zugeführt werden konnten, die zuvor genehmigt worden waren. Behördliche Kontrolle und gesetzliches Vorkaufsrecht sind somit beide rechtliche Hilfsmittel zur Verbesserung der Agrarstruktur geworden (vgl. § 6 Abs. 2 RSG ErgG n.F.), jedoch mit einem entscheidenden Unterschied: Während das Genehmigungsverfahren nur der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur dient (vgl. BVerfGE 26, 215, 223), ist das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ein positives Lenkungsmittel, mit dessen Hilfe über das gemeinnützige Siedlungsunternehmen Land in die Hände aufstockungswürdiger oder ansiedlungswilliger Landwirte gelangen soll. Die Tauglichkeit dieses gesetzlichen Instruments aktiver staatlicher Bodenpolitik wäre stark beeinträchtigt, wenn auch für die §§ 4 ff. RSG n.F. der (grundbuch)rechtliche Grundstücksbegriff verbindlich wäre (so zutreffend Pannwitz aaO, Schulte aaO). So wäre etwa eine Ausübung des Vorkaufsrechts wenig sinnvoll, wenn eine größere, zusammenhängende landwirtschaftliche Fläche veräußert wird, die von einem oder mehreren Buchgrundstücken »durchsetzt« ist, die die Mindestgröße von 2 ha nicht erreichen.

Zur Abkehr vom wirtschaftlichen Grundstücksbegriff zwingt auch nicht die Neufassung des § 5 RSG. Danach ist der Inhaber eines durch die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts erloschenen rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechts in Geld zu entschädigen, wenn im Zeitpunkt der Bestellung seines Rechts das gesetzliche Vorkaufsrecht noch nicht bestand. Zwar mag es in Einzelfällen bei der Bestellung eines rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück für die Vertragsparteien schwer zu überblicken sein, ob mit dem Erlöschen des Vorkaufsrechts durch die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu rechnen ist bzw. ob in diesem Falle eine Entschädigung verlangt werden kann. Aber daß auch der Grundstückverkehrsgesetzgeber diese bei einer Zugrundelegung des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffs entstehenden Abgrenzungsschwierigkeiten nicht für unüberwindlich gehalten hat, zeigt schon der Umstand, daß er selbst auf diesen Grundstücksbegriff nicht völlig verzichtet hat. So kann nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG die Genehmigung eines Vertrages auch dann versagt werden, wenn durch die Veräußerung »eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde«.

Daß die Flurstücke 25/2, 53/1 und 55/1 eine wirtschaftliche Einheit bilden, hat das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler festgestellt. Sie bilden demnach ein Grundstück im Sinne des § 4 Abs. 1 RSG.

2. Die Rechtsbeschwerde rügt jedoch zu Recht die Zurückweisung der gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes erhobenen sachlichen Einwendungen (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).

Da das Beschwerdegericht seine Entscheidung, die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages wäre nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen, aufgrund fehlerhafter Erwägungen getroffen hat, ist der angefochtene Beschluß aufzuheben. Die Sache ist zur erforderlichen weiteren tatrichterlichen Prüfung und Entscheidung unter den oben aufgezeigten Gesichtspunkten an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen. Die bisherigen Feststellungen des Beschwerdegerichts lassen eine abschließende Entscheidung durch den Senat nicht zu.