I.

Die Revision der Beklagten

Das Berufungsgericht erkennt den Klägern den Anspruch auf Auszahlung ihrer in der Schlußabrechnung ausgewiesenen Guthaben zu. Das gehöre zur Erfüllung des zwischen ihnen und der Beklagten geschlossenen Baubetreuungsvertrags. Die Kläger könnten von der Beklagten die Rückzahlung der Beträge verlangen, die sie über den auf sie entfallenden Anteil der Herstellungskosten hinaus auf das Bau Sonderkonto geleistet hätten. Denn die Beklagte sei zur finanziellen Abwicklung des Bauvorhabens und damit gegenüber jedem einzelnen Bauherrn auch zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Dann müsse sie die aus der Abrechnung ersichtlichen Guthaben auch auszahlen. Die Zahlungsansprüche stünden, obwohl die Kläger Mitglieder der Bauerrichtungsgemeinschaft und jetzt der Wohnungseigentümergemeinschaft seien, ihnen jeweils einzeln zu.

Dagegen wendet sich die Revision der Beklagten ohne Erfolg.

1.

Entgegen der Ansicht der Revision ist die Beklagte aus dem Baubetreuungsvertrag nicht nur verpflichtet, den Bauherren herauszugeben, was sie erlangt hat. Es genügt deshalb nicht, daß sie der Wohnungseigentümergemeinschaft das Bau Sonderkonto mit dem unzureichenden Bestand zur Verfügung stellte. Ein Beauftragter muß in erster Linie seinen Auftrag erfüllen. Was dazu gehört, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Das hat das Berufungsgericht getan. Seine Auslegung läßt Rechtsfehler nicht erkennen und ist auch interessengerecht.

a)

Beauftragt eine Vielzahl von Miteigentümern eines Grundstücks, die darauf Eigentumswohnungen bauen wollen, einen Baubetreuer, so liegt der Sinn dieses Vertrags u.a. darin, durch die Vereinigung aller den Bauherren obliegenden Aufgaben in einer Hand, nämlich der des Baubetreuers, die Schwierigkeiten der gemeinsamen Errichtung der Wohnanlage durch zahlreiche Bauherren zu vermeiden, vor allem ihnen insoweit die Auseinandersetzung untereinander zu ersparen. Das erschien hier in besonderem Maße geboten, weil die Bauherren nach dem Vertrag keinen Einfluß auf den Bau nehmen konnten und deshalb keinen Überblick über die Baukosten hatten. Die Beklagte hat auch nie in Zweifel gezogen, daß sie jedem einzelnen Bauherren bzw. Bauherren-Ehepaar eine Abrechnung zu erteilen hatte, in der die auf jeden entfallenden Kosten seinen Leistungen gegenüber zu stellen waren. Wenn das Berufungsgericht daraus folgert, die Beklagte müsse dann auch Guthaben, die sich aus dieser Abrechnung ergäben, dem jeweiligen Bauherren unmittelbar auszahlen, so bleibt es damit im Bereich der dem Tatrichter vorbehaltenen Vertragsauslegung.

b)

Gegen diese Auslegung des Baubetreuungsvertrags spricht nicht, daß das Bau Sonderkonto gemeinschaftlich den Bauherren und nicht der Beklagten zustand. Denn die Beklagte hatte Verfügungsmacht über das Konto. Sie war berechtigt, die Guthaben aus Mitteln des Sonderkontos auszuzahlen. Daß dessen Bestand zur Rückzahlung sämtlicher Guthaben nicht ausreichte, ändert an der Verpflichtung der Beklagten nichts. Sie konnte aufgrund des Baubetreuungsvertrags von jedem Bauherrn verlangen, daß er die vereinbarten Beträge auf das Konto zahlte. Diesen Anspruch konnte und mußte sie nötigenfalls im eigenen Namen und auf eigene Kosten einklagen und so dem Konto die fehlenden Mittel zuführen. Tat sie das nicht, oder blieb sie im Einzelfall erfolglos, so mußte sie die Zahlungen aus ihrem eigenen Vermögen bestreiten. Darin sieht das Berufungsgericht zu Recht ihr Unternehmerrisiko, das ihr durch die Errichtung des Bausonderkontos nicht etwa abgenommen worden ist.

Die Kläger brauchen sich mithin nicht auf dieses Bausonderkonto und damit an die übrigen Bauherren verweisen zu lassen. Sie können sich wegen ihrer Rückzahlungsansprüche unmittelbar an die Beklagte halten.

c)

Das ergibt sich auch daraus, daß die Kläger nach dem Baubetreuungsvertrag lediglich verpflichtet waren, den Anteil der Baukosten zu zahlen, der ihrer Miteigentumsquote entsprach (vgl. auch BGH NJW 1959, 2160). Könnten sie Überzahlungen nicht von der Beklagten persönlich, sondern nur aus dem Bau Sonderkonto zurückverlangen, so träfe sie das Risiko, daß Ansprüche gegen einige Bauherren auf Zahlung ihres Beitrags auf das Konto undurchsetzbar sind. Die Kläger müßten dann entgegen dem Vertrag diese Ausfälle mittragen, also im Ergebnis mehr als ihren Anteil zahlen.

2.

Allerdings ist die Beklagte, wie die Revision zutreffend hervorhebt, als Baubetreuerin nicht für die einzelnen Bauherren, sondern für diese in ihrer Gesamtheit tätig geworden. Das schließt aber eine Vereinbarung zwischen den Parteien, wie sie das Berufungsgericht annimmt, nicht aus, wonach die Beklagte den einzelnen Bauherren die sich für sie aus der Schlußabrechnung ergebenden Überzahlungen unmittelbar zurückerstatten muß und zwar notfalls aus ihrem eigenen Vermögen.

a)

Der Revision ist zuzugeben, daß die Bauherren nicht völlig voneinander unabhängige Baubetreuungsverträge mit der Beklagten geschlossen haben. Die Beklagte sollte nach dem Inhalt des Vertrags das gesamte Bauvorhaben betreuen, nicht etwa nur die Errichtung der Wohnung des jeweiligen Bauherren. Der Bau sollte auf dem Grundstück erstellt werden, das den Auftraggebern bereits gemeinschaftlich gehörte. Die Teilungsvereinbarung für das künftige Wohnungseigentum ist von den Bauherren zusammen mit dem Abschluß des Baubetreuungsvertrags getroffen worden. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, daß zwischen den Bauherren eine Gemeinschaftsbeziehung bestand. Fraglich kann nur sein, welchen Regeln das Gemeinschaftsverhältnis folgt (vgl. BGH NJW 1959, 2160, 2161).

b)

Auf eine genauere rechtliche Einordnung der Gemeinschaftsbeziehung zwischen den Bauherren kommt es hier aber nicht an. Auch aus Verträgen mit einer Mehrheit von Personen auf einer Seite können nicht nur gemeinsame, sondern auch dem Einzelnen gebührende Ansprüche erwachsen. Es stand den Vertragspartnern frei, zu vereinbaren, daß bestimmte Erfüllungsansprüche den einzelnen Bauherren zustehen sollten. Das ist hier nach der aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Auslegung des Berufungsgerichts geschehen. Die Frage, ob der Anspruch auf eine teilbare oder eine unteilbare Leistung gerichtet ist, von der sonst bei gemeinsamem Vertragsschluß die Befugnis zu seiner Geltendmachung abhängt (vgl. Weber in BGB-RGRK, 12. Aufl., Rdn.16 vor § 420 und 432 Rdn. 3, 4), stellt sich hier nicht. Gläubiger der Rückzahlungsansprüche aus der von der Beklagten zu erstellenden Schlußabrechnung waren nach dem Vertrag von vornherein nur die einzelnen Bauherren.

3.

Diesem Anspruch der Kläger kann die Beklagte nicht entgegenhalten, die ihr als Baubetreuerin verbliebenen Pflichten seien in dem Vergleich abschließend geregelt worden, den sie mit den Wohnungseigentümern in dem Verfahren 1 W 10 715/69 am 9. November 1971 vor dem Kammergericht geschlossen hatte.

Das Berufungsgericht hat zutreffend dargelegt, daß der Vergleich lediglich die Pflicht der Beklagten zur Abrechnung näher umschrieben, nicht aber die Ansprüche der Bauherren aus dieser Abrechnung geschmälert hat.

II.

Die Revision der Kläger

Das Berufungsgericht versagt den Klägern den Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, um die sich ihr Guthaben erhöht hätte, wenn die Herstellungskosten um die angeblichen Zahlungen für sieben Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun vermindert worden wären. Habe die Beklagte diese Zahlungen zu Unrecht geleistet oder für nichterbrachte Leistungen dem Bau Sonderkonto etwas entnommen, so handele es sich bei dem Anspruch auf Rückgewähr um eine gemeinschaftsbezogene Forderung, die die Kläger nicht anteilig geltend machen könnten.

Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision der Kläger bleiben im Ergebnis ebenfalls erfolglos.

1.

Allerdings ist dem Berufungsgericht darin nicht zu folgen, daß die von den Klägern erhobene Forderung gemeinschaftsbezogen wäre.

a)

Die Kläger machen keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus dem gemeinschaftlichen Baukonto geltend, wie es z.B. im Fall BGHZ 65, 264, 267 war. Sie verlangen vielmehr auch insofern lediglich die Rückerstattung von Zahlungen, die sie über die ihnen zu Recht auferlegten Baukosten hinaus geleistet haben wollen. Können sie aber, wie vorstehend Ziff. I dargelegt, überhaupt die Rückerstattung überzahlter Beträge fordern, so läßt sich das nicht auf das von der Beklagten selbst errechnete und ausgewiesene Guthaben beschränken. Ein solcher Anspruch ist auf Ausgleich jedes Unterschiedsbetrags zwischen tatsächlich geschuldeten und geleisteten Zahlungen gerichtet und umfaßt deshalb zu Unrecht in die Schlußabrechnung eingesetzte Positionen ebenso wie beispielsweise Rechenfehler oder Fehlbuchungen. In allen diesen Fällen geht es allein um die dem einzelnen Bauherrn erteilte Schlußabrechnung und die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen und Ansprüche.

b)

Damit wird nicht in unzulässiger Weise in die Rechte der Bauerrichtungsgemeinschaft an dem gemeinsam geführten Bausonderkonto eingegriffen. Wäre die Beklagte ihrer eventuellen Ersatzverpflichtung gegenüber der Gemeinschaft wegen pflichtwidriger Entnahmen aus diesem Konto schon durch Zahlung auf das Sonderkonto nachgekommen, so würde das die Kläger an der Geltendmachung des auf sie entfallenden Anteils nicht hindern. Nur könnte die Beklagte dann die Zahlungen an die Kläger aus dem Konto leisten. Würde dagegen die Beklagte den Erstattungsanspruch der Kläger durch unmittelbare Zahlung an diese befriedigen, so würde sich zwar in Höhe der geleisteten Zahlungen der Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft verringern. Gleichwohl wäre die Gemeinschaft in ihren Rechten letztlich nicht beeinträchtigt. Denn mit der Fertigstellung des Baus und der sich dann anschließenden Schlußabrechnung der Baukosten endet die Zweckgebundenheit des Bausonderkontos, zumindest die Zweckgebundenheit eines Ersatzanspruchs wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus diesem Konto. Erst nach Erteilung der Schlußabrechnung können die einzelnen Bauherren aber den Rückerstattungsanspruch wegen Überzahlungen gegen die Beklagte geltend machen. Nach diesem Zeitpunkt kann die unmittelbare anteilmäßige Rückerstattung an die einzelnen Bauherren nicht mehr in Widerspruch zur - früheren - Zweckgebundenheit des Ersatzanspruchs der Gemeinschaft treten.

c)

Ein schutzwertes Interesse daran, daß solche Rückzahlungsansprüche, soweit sie sich auf Mängel der Schlußabrechnung beziehen, nur von der Bauerrichtungsgemeinschaft insgesamt geltend gemacht werden könnten und nicht auch anteilsmäßig von jedem einzelnen Mitglied, ist weder für die Gemeinschaft noch für die Beklagte als Baubetreuerin zu erkennen. Die Mitglieder der Gemeinschaft, die sich mit der von der Beklagten erteilten Schlußabrechnung begnügen wollen, können den Streit um die Richtigkeit der Abrechnung ohne weiteres denen überlassen, die sich damit nicht abfinden wollen. Schwierigkeiten bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft können dabei nicht auftreten, da die Abrechnung der Baukosten und die Verrechnung der darauf geleisteten Zahlungen, wie vorstehend Ziff. I dargelegt, ohnehin zwischen dem einzelnen Bauherrn und der Beklagten als Baubetreuerin vorzunehmen ist. Der Beklagten kann es andererseits nur gelegen kommen, wenn sie nicht von der gesamten Bauerrichtungsgemeinschaft sondern nur von einem Teil ihrer Mitglieder wegen etwaiger Fehler in der Abrechnung in Anspruch genommen wird. Gegen die Zersplitterung in zahllose Verfahren und gegen die Ungewißheit, mit welchen Forderungen sie noch zu rechnen hat, kann sie sich durch Prozeß Verbindung gemäß § 147 ZPO oder durch Erhebung einer negativen Feststellungsklage schützen. Soweit die Bauherren zur Nachzahlung verpflichtet sind, muß die Beklagte sowieso gegen jeden gesondert vorgehen.

2.

Die Kläger haben nicht dargetan, daß die Beklagte die behaupteten 49.537,17 DM für angeblich nicht erbrachte Leistungen innerhalb der in die Schlußabrechnung eingesetzten sogenannten Grundstückskosten im einzelnen ausgewiesen hat. Deshalb ist vom Vortrag der Beklagten auszugehen, wonach diese Kosten schon in die Kaufpreise für die Miteigentumsanteile am Grundstück eingerechnet waren, die mit jedem Erwerber in bestimmter Höhe vereinbart und in den jeweiligen notariellen Verträgen beurkundet worden sind.

Dann aber können sich die Kläger nicht darauf berufen, daß Kosten für die Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun - ganz oder teilweise - gar nicht angefallen seien. Sie können insbesondere nicht geltend machen, die Beklagte sei der Bundesrepublik gegenüber, von der sie das Grundstück erworben hatte, nicht berechtigt gewesen, diese Kosten in die Kaufpreise einzurechnen. Zwar hatten sich die Beklagte und ihr Ehemann der Bundesrepublik gegenüber verpflichtet, im Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks als Bodenwert keinen höheren als den von ihnen selbst gezahlten Preis, zuzüglich Erschließungskosten und sonstiger Nebenkosten, zu verlangen. Bei Verletzung dieser Pflicht sollte der Bundesrepublik ein Wiederkaufsrecht oder ein Anspruch auf Vertragsstrafe zustehen. Daraus können die Kläger aber nichts für sich herleiten.

a)

Der Kaufvertrag zwischen der Bundesrepublik einerseits sowie der Beklagten und ihrem Ehemann andererseits ist kein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich der späteren Käufer des Grundstücks.

Er begründete nicht, wie es § 328 BGB voraussetzt, schuldrechtliche Ansprüche der damals noch nicht bekannten Kläger und anderen Käufer auf Übertragung des Grundstücks zu einem in bestimmter Weise errechneten Kaufpreis. Daß die Bundesrepublik das nicht wollte, hat schon das Landgericht zutreffend der Regelung über das Wiederkaufsrecht und die Vertragsstrafe entnommen. Insbesondere die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts spricht dagegen, daß den späteren Käufern ein Anspruch gegen die Beklagte zustehen sollte, das zu erhöhten Preisen erworbene Grundstück zum angemessenen niedrigeren Preis zu behalten. Denn die Ausübung des Wiederkaufsrechts hätte die Beklagte und ihren Ehemann verpflichtet, das Grundstück der Bundesrepublik wieder zu verschaffen und etwaige Rechte der Käufer daran zu beseitigen (§§ 498 Abs. 1, 499 BGB).

b)

Die Kläger können aus dem Vertrag zwischen der Beklagten, ihrem Ehemann und der Bundesrepublik auch keine Schutzwirkung zu ihren Gunsten herleiten.

Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gewähren solchen am Vertrag nicht beteiligten Personen Schadensersatzansprüche, die den mit der Vertragserfüllung verbundenen Risiken ebenso nahe stehen wie der Gläubiger selbst und die aufgrund ihrer besonderen Beziehungen zum Gläubiger ebenso Schutz verdienen wie dieser (BGH NJW 1975, 344 m.w.N.). Dabei kommt es entscheidend darauf an, daß der Vertrag nach seinem Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung von Treu und Glauben eine Einbeziehung des Dritten in seinen Schutzbereich erfordert und die eine Vertragspartei - für den Vertragsgegner erkennbar - redlicherweise damit rechnen darf, daß die ihr vom Vertragspartner geschuldete Obhut und Fürsorge in gleichem Maße auch dem Dritten entgegen gebracht wird (BGHZ 66, 51, 56/57 m.w.N.).

So liegt der Fall hier nicht. Eine Obhuts- und Fürsorgebeziehung dieser Art verband die Bundesrepublik mit den Klägern und den anderen Käufern nicht. Deshalb stellt die Verpflichtung der Beklagten und ihres Ehemanns, bei einer Veräußerung des Grundstücks den Kaufpreis in bestimmter Weise zu errechnen, keine Schutzpflicht dar, sondern eine vertragliche Leistungspflicht, die nur der damaligen Verkäuferin als der Vertragspartnerin der Beklagten und ihres Ehemanns Rechte verschafft hat.

c)

Schließlich war die Beklagte auch nicht verpflichtet, den Käufern bei Abschluß des Vertrags zu offenbaren, welche Bindungen sie im Verhältnis zu ihrer Verkäuferin (der Bundesrepublik) eingegangen war, und ihnen ihre Kalkulation offenzulegen.

III.

Nach alledem sind die Revisionen beider Parteien mit der Kostenfolge der §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.