I.

Das Berufungsgericht führt aus, der Kläger könne von der Beklagten Schadensersatz weder wegen verspäteter Räumung des alten Mietobjekts noch wegen positiver Vertragsverletzung oder Annahmeverzugs hinsichtlich des neuen Mietobjekts verlangen.

Mit der Räumung des (alten) Mietgrundstücks R. sei die Beklagte nicht in Verzug geraten. Zwar sei ihre durch die Aufhebungsvereinbarung vom 14. Februar 1975 begründete Verpflichtung zur Räumung des Grundstücks durch dessen Verkauf an die Firma P. nicht berührt worden und daher aufgrund der Vereinbarung vom 21. April 1975 entsprechend der Fertigstellung der neuen Mieträume zum 1. Dezember 1975 bezüglich der Halle und zum 1. Januar 1976 bezüglich der Büroräume fällig geworden. Ihr habe jedoch gegenüber dem Räumungsverlangen der Klägerin die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320 BGB) zugestanden, weil sie, ohne daß es auf die strittige Frage des Zeitpunktes der Fertigstellung des neuen Gebäudes ankomme, die Räumung der ursprünglichen Mieträume so lange habe verweigern dürfen, bis der Kläger ein dem Mietvorvertrag entsprechendes Angebot auf Abschluß des neuen Mietvertrages vorgelegt habe. Den Abschluß eines solchen Vertrages habe der Kläger jedoch bis zum Vergleich vom 9. Februar 1976 abgelehnt. Die mit Schreiben vom 4. November 1975 und 22. Dezember 1975 unterbreiteten Vertragsentwürfe habe die Beklagte wegen der Abweichungen gegenüber der Vereinbarung vom 21. April 1975 zurückweisen dürfen. Zu einem eigenen Vertragsantrag sei sie nicht verpflichtet gewesen, denn üblicherweise gebe der Vermieter das Vertragsangebot ab.

Auch die Voraussetzungen einer positiven Vertragsverletzung lägen nicht vor. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Klägers sei zwar nicht durch den Vergleich vom 9. Februar 1976 ausgeschlossen worden, denn der Vorbehalt des Klägers, Schadensersatz wegen "Verzugs" fordern zu können, erstrecke sich auf alle Ansprüche, die im Zusammenhang mit der Räumung des Grundstücks möglich seien. Der Tatbestand der positiven Vertragsverletzung liege indessen nicht vor, denn die - wenn auch unberechtigte - Lossagung von der Aufhebungsvereinbarung sei insgesamt nicht als pflichtwidrig zu bewerten, weil die Beklagte stets Verhandlungsbereitschaft gezeigt habe und habe erkennen lassen, daß eine Räumung zum vereinbarten Termin möglich bleibe. Daß die Beklagte eine überhöhte Abfindung verlangt habe, sei für einen Schadensersatzanspruch des Klägers nicht kausal geworden, denn am Tage des "Ultimatums", dem 18. November 1975, habe sie ihre grundsätzliche Bereitschaft gezeigt, sich mit dem Kläger auf eine Abfindungszahlung in Höhe von 500.000 DM zu verständigen. In diesem Zeitpunkt habe sie auch vom Kläger verlangen können, von eventuellen Schadensersatzansprüchen der Firma P. wegen verspäteter Räumung freigestellt zu werden, weil der Kläger eine Anpassung der Aufhebungsvereinbarung über zwei Monate lang strikt abgelehnt habe.

Erst am 24. Oktober 1975 habe er ein Einlenken erkennen lassen und erst Anfang 1976 sei er zum Abschluß des geschuldeten neuen Hauptmietvertrages bereit gewesen. Die Beklagte habe deshalb befürchten müssen, Schadensersatzansprüchen der Firma P. wegen Verletzung der Vereinbarung vom 12. März/1. September 1975 ausgesetzt zu sein. Zumindest habe die Beklagte insoweit nicht schuldhaft gehandelt, denn sie habe davon ausgehen dürfen, dem Kläger ihre Forderung auf Freistellung von Ansprüchen der Firma P. entgegenhalten zu können. Auch gegen ihre Verpflichtung, beim Abschluß des neuen Mietvertrages mitzuwirken, habe die Beklagte nicht verstoßen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung oder wegen Verzugs hat das Berufungsgericht zu Recht verneint.

1.

Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob, wie der Kläger behauptet, das für die Beklagte bestimmte, neu errichtete Gebäude termingerecht fertiggestellt war. Für das Revisionsverfahren ist dies zu seinen Gunsten zu unterstellen.

2.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, durch den Vergleich vom 9. Februar 1976 sei der Kläger nicht gehindert, auch Ansprüche wegen positiver Vertragsverletzung geltend zu machen, weil der Begriff "Verzug" in diesem Vergleich nicht im rechtstechnischen Sinne gemeint sei, sondern den mit der Räumung des alten Mietobjekts zusammenhängenden Sachverhalt erfasse. Diese Auslegung, die von der Revision als ihr günstig hingenommen wird, ist möglich und daher für das Revisionsgericht bindend.

3.

Mit dem Berufungsgericht und der Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten weiter davon auszugehen, daß die Aufhebungsvereinbarung durch den Verkauf des Grundstücks an die Firma P. weder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch infolge Eintritts einer auflösenden Bedingung hinfällig geworden ist. Auch war die Beklagte, die, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, ihren Rücktritt von der Aufhebungsvereinbarung mit Schreiben vom 19. August, 17. Oktober und 4. November 1975 erklärt hat, nicht zum Rücktritt berechtigt. Zwar hat der Kläger eine positive Vertragsverletzung dadurch begangen, daß er entgegen der Regelung in Nr. 4 des Aufhebungsvertrages durch den Verkauf des Grundstücks verhindert hat, daß der Mietvertrag mit der Firma P. in Vollzug gesetzt wurde. Hieraus läßt sich indessen ein Rücktrittsrecht der Beklagten nicht herleiten. Eine positive Vertragsverletzung berechtigt den Vertragsgegner nämlich nur dann zum Rücktritt, wenn für ihn infolge des Vertragsverstosses das Festhalten am Vertrag unzumutbar wird, weil seine Rechtsposition entscheidend verschlechtert oder gefährdet wird. Dies war vorliegend nicht der Fall. Das Berufungsgericht billigt der Beklagten einen Anspruch auf Anpassung der Aufhebungsvereinbarung dahin zu, daß sie statt der monatlichen Raten Zahlung einer einmaligen Abfindungssumme in Höhe von 507.350,- DM Zug um Zug gegen Rückgabe des alten Mietobjekts verlangen konnte. Diese im wesentlichen auf tatrichterlichem Gebiet liegende Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Dann aber war die Beklagte hinreichend davor geschützt, durch den Fortfall der von der Firma P. an den Kläger zu zahlenden monatlichen Mietzinsbeträge ihren Anspruch auf Beteiligung an dem durch die Weitervermietung erzielten Mehrerlös nicht realisieren zu können. Als Sicherheit für ihren Abfindungsanspruch konnte ihr überdies die Kaufpreisforderung des Klägers gegen die Firma P. dienen.

4.

Gleichwohl war, entgegen der Ansicht der Revision, die Beklagte weder verpflichtet, dem Kläger das alte Mietobjekt zum 1. Dezember 1975 bzw. 1. Januar 1976 zu übergeben, noch war sie gehalten, am 18. November 1975 ihre Räumungsverpflichtung zu diesen Terminen anzuerkennen.

a)

Die von den Parteien Übereinstimmend als Vorvertrag verstandene Vereinbarung vom 21. April 1975 legt das Berufungsgericht dahin aus, daß der Termin zur Räumung des alten Mietobjekts in der Weise von der Fertigstellung des Neubaus abhängen sollte, daß zwischen Auszug und Einzug ein Monat Übergangszeit liegen sollte. Somit waren an sich die Halle zum 1. Dezember 1975 und das Büro zum 1. Januar 1976 zu räumen. Auch diese Auslegung ist nicht zu beanstanden. Dem Berufungsgericht ist weiter darin zu folgen, daß angesichts der Interessenlage, insbesondere des ersichtlichen Interesses der Beklagten, die Abfindungssumme sofort zu erhalten, die Regelung des § 556 Abs. 2 BGB, wonach gegenüber dem Anspruch auf Räumung eines Grundstücks kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann, als abbedungen anzusehen ist. Da § 556 Abs. 2 BGB nachgiebiges Recht enthält (RGZ 108, 137, 139), ist dies möglich.

b)

Dann aber hält sich auch die weitere Feststellung des Berufungsgerichts, der Anspruch der Beklagten auf Leistung einer angepaßten Abfindungszahlung sowie ihr Anspruch auf Überlassung des Neubaus aufgrund eines dem Vorvertrag entsprechenden Mietvertrages einerseits und der Räumungsanspruch andererseits habe in einem Gegenseitigkeitsverhältnis im Sinne des § 320 BGB gestanden, innerhalb der Grenzen der tatrichterlichen Würdigung. Hieraus folgt, daß die Beklagte dem Räumungsverlangen des Klägers gemäß § 320 BGB entgegensetzen konnte, daß dieser seine Verpflichtungen ihr gegenüber nicht erfüllt bzw. nicht deren gleichzeitige Erfüllung angeboten hatte.

5.

Daß der Kläger seine Pflichten aus der Abfindungsvereinbarung und aus dem Vorvertrag nicht erfüllt hat, stellt das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend fest.

a)

Das Berufungsgericht meint, er habe seiner Pflicht auf Anpassung des Aufhebungsvertrages durch das Angebot, 500.000 DM Zug um Zug gegen Übergabe der Räume zu zahlen, im wesentlichen genügt; wegen des vergleichsweise geringen Fehlbetrages von 7.350 DM habe die Beklagte gemäß § 320 Abs. 2 BGB nicht die Räumung des Grundstücks verweigern dürfen. Dieser isolierten Betrachtungsweise ist nicht zu folgen. Da der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend darlegt, auch in weiterer Hinsicht gegenüber der Beklagten verpflichtet war, behielt der Anspruch auf Zahlung der 7.350 DM im Rahmen der Einrede des nichterfüllten Vertrages seine Bedeutung.

b)

Der Kläger war verpflichtet, mit der Beklagten einen Mietvertrag entsprechend der von den Parteien als Vorvertrag aufgefaßten Vereinbarung vom 21. April 1975 abzuschließen. Die Erfüllung dieser Verpflichtung hat er, zumindest bis Ende 1975, unberechtigt verweigert.

Durch die Vereinbarung vom 21. April 1975 mit der nachfolgenden Ergänzung vom 24. April 1975 und durch das vorausgegangene, vom 7. April 1975 stammende Angebot auf Abschluß eines Vorvertrages zu den Bedingungen des alten Mietvertrages war der Inhalt des neuen Mietvertrages zwar im wesentlichen umschrieben, jedoch war er nicht endgültig festgelegt. Wenn beide Parteien diese Vereinbarung als Vorvertrag verstanden, so bedeutet dies, daß sie sich darüber einig waren, noch nicht alle Vertragsbedingungen im einzelnen endgültig festzulegen, sondern für die Gestaltung des Hauptvertrages einen, wenn auch eingeengten Verhandlungsspielraum zu lassen, der noch der Ausfüllung bedurfte. Wenn auf die Fassung des bestehenden Mietvertrages verwiesen wurde, so folgt daraus nicht, daß er wörtlich zu übernehmen war; vielmehr konnten die Parteien in Wahrnehmung ihrer Interessen Abänderungen in Einzelfragen anstreben, ohne allein durch die Geltendmachung von Abänderungswünschen gegen den Inhalt des Vorvertrages zu verstoßen.

c)

Aufgrund des Vorvertrages waren grundsätzlich beide Parteien zur Abgabe eines Vertragsantrags verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 1958 - VIII ZR 119/57 = WM 1958, 491, 492) und gehalten, ein Angebot der Gegenseite entweder anzunehmen oder an dem weiteren Aushandeln der Vertragsbedingungen mitzuwirken.

Das Berufungsgericht meint, das vom Kläger vorgelegte Vertragsangebot sei in mehreren Punkten vertragswidrig vom Vorvertrag abgewichen: Nur der Kläger persönlich, nicht aber sein Unternehmen, die Kommanditgesellschaft, habe als Vermieter auftreten dürfen; der Kläger sei nicht berechtigt gewesen, einen höheren Mietzins als den im Schreiben vom 27. April 1975 bestätigten zu fordern; schließlich sei eine Beschränkung des Rechts zur Untervermietung auf 50 % der gemieteten Fläche nicht zulässig gewesen. Dem kann nicht in jeder Hinsicht gefolgt werden.

aa)

Der im Schreiben vom 4. November 1975 enthaltene Vorschlag, den Mietzins gegenüber dem im Schreiben vom 24. April 1975 genannten Betrag um 420 DM monatlich anzuheben, war nicht vertragswidrig. Der Vorvertrag enthielt nur eine überschlägige Berechnung des Mietzinses.

Der erste Teil der handschriftlichen Vereinbarung, den das Berufungsgericht nicht gewürdigt hat, läßt erkennen, daß der endgültige Mietzins von der Finanzierung der Baukosten abhängen sollte. Bezüglich des Mietzinses lag mithin eine endgültige Einigung der Parteien nicht vor; der Vorvertrag sah vor, daß bei anderweitiger Finanzierung zumindest in Grenzen eine Abweichung von dem errechneten Betrag zulässig sein sollte. Eine Abweichung um nur 420 DM liegt bei einem veranschlagten Mietzins von über 15.000 DM noch im Rahmen des Betrages, den sich beide Parteien vorgestellt haben, so daß das Verlangen des Klägers auf Anhebung des Mietzinses nicht gegen den Vorvertrag verstieß.

bb)

Nicht vertragswidrig war auch sein Wunsch, eine vom ersten Mietvertrag abweichende Regelung des Rechts zur Untervermietung zu treffen. Beim ersten Mietvertrag hatte gerade die Bestimmung unter § 8 zu Meinungsverschiedenheiten darüber geführt, ob die gesamte Mietfläche untervermietet werden durfte oder nur ein Teil. Es lag daher im berechtigten Interesse des Klägers, insoweit eine Klarstellung zu erzielen und das Recht zur Untervermietung abweichend vom Ursprungsvertrag zu regeln. Auch mit dieser Forderung, die letztlich nur einen Nebenpunkt betraf, hielt sich der Kläger im Rahmen der vorvertraglichen Bindung.

cc)

Nicht hinzunehmen - und hierauf kommt es entscheidend an - brauchte die Beklagte jedoch die erstrebte Änderung in der Person des Vermieters. Mit der Kommanditgesellschaft brauchte sie nicht abzuschließen. Maßgeblich dafür, wer als Vermieter den neuen Mietvertrag einzugehen hatte, ist die Vorkorrespondenz zwischen den Parteien und der Vorvertrag. Hierzu stellt das Berufungsgericht fest, die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, der Kläger persönlich habe sich durch den Vorvertrag gebunden, denn er habe nicht erklärt, ihn im Namen der Kommanditgesellschaft abzuschließen; derartiges sei auch nicht aus den Umständen für die Beklagte erkennbar hervorgegangen. Zutreffend stützt das Berufungsgericht sich bei seiner Würdigung auch auf den Umstand, daß die Rechtsform des Unternehmens aus dem Briefkopf des Schreibens vom 7. April 1975 und weiterer Schreiben des Klägers nicht ersichtlich war und daß diese Schreiben den Schluß zuließen, der Kläger persönlich wolle, wie schon zuvor, den Mietvertrag abschließen.

Das Angebot eines Vertragsschlusses mit der Kommanditgesellschaft entsprach somit nicht dem Vorvertrag. Der Kläger hat sich aber bis Ende 1975 geweigert, an dem von ihm persönlich geschuldeten Vertragsschluß mitzuwirken. Das von der Kommanditgesellschaft stammende Vertragsangebot durfte die Beklagte als nicht vertragsgerechte Leistung zurückweisen.

Wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, war eine derartige Weigerung der Beklagten nicht rechtsmißbräuchlich. Sie hatte nämlich ein berechtigtes Interesse daran, nur mit dem Kläger persönlich den neuen Mietvertrag abzuschließen, weil mit der Kommanditgesellschaft nur ein Untermietverhältnis zustande kommen konnte, bei dem ihre Stellung im Hinblick auf § 556 Abs. 3 BGB entscheidend geschwächt war.

d)

Somit war die Beklagte berechtigt, den Einzug in das neue Gebäude so lange zu verweigern, bis ein dem Vorvertrag entsprechender Mietvertrag zustande gekommen war. War sie jedoch nicht zum Einzug in den Neubau verpflichtet, so konnte sie auch die Rückgabe des alten Mietobjekts verweigern. Dann war sie auch nicht verpflichtet, in der ultimativen Situation, die sich am 17. und 18. November 1975 ergeben hatte, vorbehaltslos zu erklären, sie werde zum 1. Dezember 1975 bzw. zum 1. Januar 1976 das an die Firma P. verkaufte Grundstück räumen.

6.

Die Einrede des nichterfüllten Vertrages ist der Beklagten nicht deshalb zu versagen, weil sie ihrerseits gegen ihre vorvertraglichen Pflichten verstoßen hat.

a)

Nicht entgegengehalten werden kann ihr, daß sie kein Vertragsangebot an den Kläger gerichtet hat. Hierzu war sie zwar grundsätzlich aufgrund des Vorvertrages verpflichtet; der Kläger hat jedoch deutlich zu erkennen gegeben, daß er - Vorvertragswidrig - nicht bereit war, Partner des abzuschließenden Mietvertrages zu sein. Er hat erst während des Räumungsrechtsstreits im Termin vom 28. November 1975 seine Bereitschaft erklärt, selbst den Mietvertrag einzugehen; in dem nachfolgenden Vertragsentwurf vom 22. Dezember 1975 ist jedoch wieder die Kommanditgesellschaft als Vermieterin angegeben. Solange die Gegenseite keine Bereitschaft zeigt, am Abschluß des geschuldeten Vertrages mitzuwirken, erübrigt sich ein Vertragsangebot, denn dieses ginge von vornherein ins Leere.

b)

Als Verletzung des Vorvertrages könnte der Beklagten allenfalls angelastet werden, daß sie ihre Weigerung, den ihr vorgelegten Vertragsantrag vom 4. November 1975 anzunehmen, nicht hinreichend begründet hat. Erst in ihrem im Räumungsrechtsstreit eingereichten Schriftsatz vom 26. November 1975 hat sie sich darauf berufen, daß sie mit einer Beschränkung ihres Rechts zur Untervermietung nicht einverstanden sei und insbesondere nicht bereit sei, die Kommanditgesellschaft als Vermieterin zu akzeptieren. Das ist indessen unschädlich und vermag das Recht der Beklagten zur Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages nicht zu berühren. Hätte sie am 18. November 1975 ihre Weigerung zutreffend damit begründet, daß sie nicht mit der Kommanditgesellschaft den Mietvertrag abschließen wolle, so hätte der Kläger denselben Schaden erlitten. Auch dann hätte er der Firma P. gegenüber nicht die rechtzeitige Übergabe der Räume versprechen können; diese hätte auch dann ihr bestehendes Mietverhältnis verlängert und die Kosten auf den Kläger abgewälzt.

7.

Rechtsirrtumsfrei sind auch die abschließenden Erwägungen des Berufungsgerichts, in denen es ablehnt, aus anderen Sachverhalten eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung der Beklagten herzuleiten.

a)

In der unberechtigten Erklärung, von dem Aufhebungsvertrag zurückzutreten, liegt keine den Kläger schädigende Vertragsverletzung. Zwar kann eine unberechtigte Lossagung vom Vertrag eine positive Vertragsverletzung darstellen, jedoch hat die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts stets Verhandlungsbereitschaft gezeigt und erkennen lassen, daß die Durchführung der Aufhebungsvereinbarung nach Anpassung möglich sei. Selbst in ihrem Schreiben vom 6. November 1975 kommt dies noch zum Ausdruck. Unter diesem Gesichtspunkt kann die Rücktrittserklärung noch als Wahrnehmung berechtigter Interessen hingenommen werden.

b)

Ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten der Beklagten liegt auch nicht darin, daß sie ihre Abfindungsforderung auf 650.000 DM erhöht hat. Eine solche Forderung stand ihr zwar niemals zu. Da sie jedoch rechtzeitig, d.h. am 18. November 1975 ihre Forderung zurückgenommen hat, konnte die Zuvielforderung den Geschehensablauf, insbesondere die Reaktion des Klägers, nicht beeinflussen und blieb daher ohne Einfluß auf die Schadensentwicklung.

c)

Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, daß das noch am 18. November 1975 geäußerte Verlangen der Beklagten, von Schadensersatzansprüchen der Firma P. freigestellt zu werden, eine Schadensersatzpflicht nicht auszulösen vermag. Ob insoweit der Tatbestand einer positiven Vertragsverletzung gegeben ist, mag dahinstehen; in jedem Falle hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei das Vorliegen eines Verschuldens verneint.

d)

Auch die Verhandlungsführung der Beklagten nach dem 1. Januar 1976 blieb nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ohne Einfluß auf die Schadensentwicklung. Somit kann auch aus diesem Geschehen keine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung der Beklagten hergeleitet werden.

III.

Nach allem hat das Berufungsgericht zu Recht die Klage als unbegründet angesehen. Die Revision war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 97 ZPO.