A.

Es braucht nicht geprüft zu werden, ob der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag wirklich ein Pachtvertrag oder möglicherweise ein Mietvertrag ist; denn die gesetzlichen Vorschriften, die für die hier zu treffende Entscheidung in Betracht kommen, sind für Mietverträge wie Pachtverträge dieselben.

B.

Zur Feststellungswiderklage

I.

Zutreffend hat das Berufungsgericht das mit der Widerklage verfolgte Begehren der Beklagten dahin ausgelegt, daß es in erster Linie auf die Feststellung gerichtet ist, der Pachtvertrag vom 30. August 1964 sei durch die Kündigung vom 22. März 1965 beendet worden. Insoweit hat es die nach § 280 ZPO zulässige Zwischenfeststellungswiderklage als unbegründet angesehen, weil die Kündigung vom 22. März 1965 infolge ihrer einverständlichen Aufhebung in der Nachtragsvereinbarung der Parteien vom 16. Mai 1965 wirkungslos geblieben sei.

Die Revision meint, die Nachtragsvereinbarung der Parteien habe der Kündigung der Beklagten die vertragsbeendende Wirkung nicht genommen. Rechtlich gesehen liege vielmehr der Abschluß eines auf Fortsetzung des früheren Vertrages gerichteten neuen Vertrages vor. Der neue Vertrag ermangele aber der gesetzlichen Schriftform (§ 566 BGB), weil der ursprüngliche Text nicht mit der Nachtragsvereinbarung fest verbunden worden sei (BGHZ 40, 256). Außerdem fehle im neuen Vertrag die Genehmigung der Wert Sicherungsklausel durch die Landes Zentralbank nach § 3 WährG.

1.

Ob der Pachtvertrag nach dem 16. Mai 1965 nicht mehr der Schriftform genügte, kann zunächst dahingestellt bleiben (s. dazu unten II 1). Denn die Nichteinhaltung der Schriftform macht einen Miet- oder Pachtvertrag nicht unwirksam, sondern nur wie einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag kündbar (§ 566 Satz 2 BGB).

2.

Entgegen der Ansicht der Revision hatte die vertragliche Aufhebung der Kündigung nicht zur Folge, daß die in dem gekündigten Vertrag vereinbarte und bereits genehmigte Wertsicherungsklausel nochmals einer Genehmigung der Landeszentralbank gemäß § 3 WährG bedurfte. Wie zu entscheiden wäre, wenn die Kündigung erst nach dem Eintritt ihrer Wirkung, also nach dem 30. Juni 1965 einverständlich aufgehoben worden wäre, kann offenbleiben. Jedenfalls dann, wenn wie hier die einverständliche Aufhebung der Kündigung noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, also während der Geltung des Vertrags vereinbart wird, bleibt der gekündigte Vertrag und damit auch die genehmigte Wertsicherungsklausel unverändert in Kraft. Eine erneute Genehmigung ist nicht erforderlich, weil mit der vertraglichen Aufhebung der Kündigung nicht ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen, sondern nur der Kündigung entgegengewirkt wird (vgl. Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. § 75 Nr. 8 S. 461; Enneccerus/Lehmann, Schuldrecht, 15. Aufl. § 24 Anm. 5; Pergande, Wohnraummietrecht, BGB § 564 Anm. 10; Roquette, das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 564 Nr. 29; vgl. auch zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses Hueck/Nipperdey, Arbeitsrecht, 7. Aufl. Bd. I § 56 II Nr. 4; BAG AP KündSchG § 1 Nr. 22). Die auf schuldrechtlichem Gebiet liegenden Wirkungen der Kündigung konnten nach § 305 BGB unbedenklich durch einen hierauf gerichteten Vertrag beseitigt werden, ohne daß es hierfür eines Neuabschlusses des Pachtvertrags bedurfte.

3.

Auch der Umstand, daß durch den Nachtrag vom 16. Mai 1965 der Vertrag vom 30. August 1964 teilweise, nämlich hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeit der Beklagten und hinsichtlich des Mietzinses inhaltlich geändert worden ist, machte die Wertsicherungsklausel nicht noch einmal genehmigungsbedürftig. Die Wertsicherungsklausel selbst wurde von diesen Änderungen nicht berührt.

II.

Hilfsweise haben die Beklagten Feststellung begehrt, daß der Pachtvertrag spätestens durch die Kündigung vom 29. Dezember 1967 beendet worden ist. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist auch diese spätere Kündigungserklärung der Beklagten unwirksam. Auch die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind nicht begründet.

1.

Ein Recht zur ordentlichen Kündigung stand den Beklagten am 29. Dezember 1967 nicht zu, weil der bis zum 31. März 1994 abgeschlossene Vertrag eine solche Kündigung nicht vorsieht.

Das Vertragsverhältnis der Parteien unterlag entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb der ordentlichen Kündigung, weil nach Abschluß der vertragsändernden Nachtragsvereinbarung der Pachtvertrag mangels Verbindung der Urkunden vom 30. August 1964 und vom 16. Mai 1965 der Schriftform entbehrte (vgl. dazu BGHZ 50, 39, 41). Die Revision meint, die Nachtragsvereinbarung hätte zur Wahrung der Schriftform beim Fehlen einer körperlichen Verbindung mit dem Ausgangsvertrag die wesentlichen Geschäftsbestandteile des Pachtvertrages wiederholen müssen. Zu Unrecht beruft sie sich für ihre Auffassung auf das Urteil des erkennenden Senats vom 19. März 1969 - VIII ZR 66/67 (BGHZ 52, 25). Dort hat der Senat lediglich ausgesprochen, daß nach dem Sinn und Zweck des § 565 BGB ein von den Parteien des Hauptvertrages abgeschlossener Mietverlängerungsvertrag die Schriftform jedenfallsauch dann wahrt, wenn in ihm das vermietete Grundstück nicht noch einmal bezeichnet worden ist, sofern sich nur aus ihm ergibt, daß die Parteien das Mietverhältnis über das im Hauptvertrag genannte Grundstück fortsetzen wollten, und wenn im übrigen der Nachtragsvertrag die wesentlichen Geschäftsbestandteile eines Mietvertrages enthält (vgl. die Anmerkung von Mezger zu dem oben gen. Urteil - LM BGB § 126 Nr. 6). In seinem Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 (LM BGB § 126 Nr. 7 = WM 1969, 920 = MDR 1969, 1002) hat der Senat auch die Wiederholung des Mietpreises und des sonstigen unveränderten Vertragsinhaltes in der Nachtragsvereinbarung zur Wahrung der Schriftform nicht für erforderlich gehalten, weil dem Nachtragsvertrag eindeutig zu entnehmen war, daß es insoweit bei dem verbleiben sollte, was von den Vertragspartnern bereits formgültig vereinbart worden war. Per Sinn und Zweck des § 566, einen etwaigen Grundstückserwerber im Hinblick auf § 571 BGBüber das Bestehen und den Inhalt langfristig abgeschlossener Mietverträge zuverlässig zu unterrichten, erfordern die Wiederholung des eindeutig von der Vertragsänderung nicht betroffenen Vertragsinhaltes im Änderungsvertrag nicht, weil sich der Erwerber anhand der vorhandenen Vertragsurkunden ein vollständiges und zuverlässiges Bild machen kann. Es wäre eine den Bedürfnissen der Praxis zuwiderlaufende Förmelei, von den Parteien, die schon den Hauptvertrag unterzeichnet haben, die nochmalige Beurkundung auch der eindeutig von der Änderung nicht betroffenen Vertragsteile zu verlangen.

Diese Erwägungen gelten auch für den vorliegenden Fall. Auch hier ist durch die Bezugnahme auf die von den Vertragschließenden der Nachtragsvereinbarung unterzeichnete Urkunde vom 30. August 1964 jedem Zweifel entzogen, auf welchen Mietgegenstand und auf welchen im übrigen unverändert gelassenen Vertragsinhalt sich die am 16. Mai 1965 getroffenen Änderungen bezogen. Durch die Wiederholung wesentlicher Teile des Ausgangsvertrages wäre auch für einen etwaigen Erwerber der Pachtgrundstücke keine größere Klarheit über den Inhalt des Vertragsverhältnisses geschaffen worden. Sie war deshalb entbehrlich.

2.

Die Beklagten hatten am 29. Dezember 1967 auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

a)

Die Revision macht insoweit geltend, das Berufungsgericht habe dem § 8 Abs. 1 Satz 2 des Pachtvertrages (PV) zu Unrecht entnommen, daß die Frage der Finanzierung der geplanten Baumaßnahmen nach den Vorstellungen der Vertragsparteien gesichert gewesen sei. In Wirklichkeit sei dort lediglich festgelegt worden, daß die Beklagten das Haus Nr. ... erst abreißen dürfen, wenn (u.a.) auch die Finanzierung des Wiederaufbaues gesichert ist. Die Möglichkeit der Finanzierung der Aufbauten der Beklagten könne danach im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts durchaus Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen sein.

Der Revision ist zuzugeben, daß der Wortlaut der genannten Vertragsbestimmung und auch der Sinnzusammenhang für ihre Auffassung sprechen. Dem Berufungsgericht ist das ersichtlich entgangen. Für die Revisionsinstanz ist deshalb zu unterstellen, daß § 8 Abs. 1 Satz 2 PV nicht die Feststellung enthält, die Finanzierung der von den Beklagten geplanten Bauten sei bereits gesichert.

b)

Das verhilft der Revision indessen nicht zum Erfolg.

Ein Mieter oder Pächter, der sich das Recht einräumen läßt, das Miet- oder Pachtgrundstück auf eigene Kosten zu bebauen, trägt, wenn nicht besondere Umstände dargetan sind, allein das Risiko der Finanzierung des Aufbaues. Gegenstand der Geschäftsgrundlage können aber grundsätzlich niemals Umstände sein, die in den Risikobereich der einen oder anderen Vertragspartei fallen. § 242 BGB ist nicht dazu da, die im Vertrag liegende Risikoverteilung zu beseitigen (Senatsurteil vom 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907 = NJW 1970, 1313).

Besonderheiten, die hier ausnahmsweise eine andere Annahme nahelegen könnten, sind nicht ersichtlich. Im Gegenteil. § 3 A PV, auf den das Berufungsurteil mit Recht abhebt, besagt klar, daß der betagte Kläger den Pachtvertrag schloß, "um sich um nichts mehr kümmern zu müssen ... und um zugleich eine sichere wertbeständige Einnahme zu haben". Nachdem in § 3 A Abs. 2 festgelegt wurde, welche Verpflichtungen den Kläger als Verpächter allein noch treffen sollen, heißt es abschließend in Abs. 3, daß alles andere Sache der Pächter auf deren Kosten sei. Dieser Satz ist im Vertragstext unterstrichen.

Daraus folgt zwingend, daß der Kläger, hätten die Beklagten den Bestand des Vertrages oder dessen Inhalt von der Möglichkeit der Finanzierung der geplanten Baumaßnahmen abhängig machen wollen, hierauf nicht eingegangen wäre und redlicherweise auch nicht hätte einzugehen brauchen.

c)

Diesem rechtlichen Ergebnis kann die Revision auch nicht mit der auf § 286 ZPO gestützten Rüge begegnen, das Berufungsgericht habe es unterlassen, Beweis darüber zu erheben, daß der Kläger und dessen Berater, Amtsgerichtsrat i.R. Dr. H. bei den Vertragsverhandlungen erklärt hätten, der Pachtvertrag in der abgeschlossenen Form sei wegen seines § 9 (Dienstbarkeit) "beleihungsfähig". Die Beklagten haben nicht ausgeführt, was sie unter Beleihungsfähigkeit verstehen. Doch kann das auf sich beruhen. Auch wenn die Vorstellung des Klägers und der Beklagten tatsächlich dahin gegangen wäre, der Vertrag als solcher könne beliehen werden, so änderte das nichts daran, daß die Finanzierung des geplanten Aufbaues aus den unter II 2 b dargelegten Gründen im Risikobereich der Beklagten blieb und daher nicht zur Geschäftsgrundlage werden konnte.

III.

Die Revision bemängelt weiter, das Berufungsgericht hätte auch darüber entscheiden müssen, ob der Pachtvertrag nicht jedenfalls nach dem 29. Dezember 1967 aufgelöst worden sei.

Die Rüge ist nicht begründet.

Das Berufungsgericht glaubte insoweit eine Entscheidung nicht treffen zu können, weil nach seiner Auffassung das Feststellungsbegehren der Beklagten nicht über den 29. Dezember 1967 hinausreichte.

Dem ist zuzustimmen. Es kann dahingestellt bleiben, ob und inwieweit der Vortrag der Beklagten, mit dem sie in der Berufungsinstanz ihre Anträge begründet haben, überhaupt Anhaltspunkte dafür enthält, der Pachtvertrag könne jedenfalls nach dem 29. Dezember 1967 wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage hinfällig geworden sein. Die Beklagten haben nicht mehr beantragt, als festzustellen, daß ihre Erklärung vom 29. Dezember 1967 das Pachtverhältnis beendet hat, bzw. daß wegen grundlegender Veränderung der Verhältnisse spätestens durch diese Erklärung das Pachtverhältnis beendet worden ist. Angesichts dieses, was den zeitlichen Geltungsbereich angeht, ganz präzisen, im Anwaltsprozeß gestellten Antrags bestand für das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision keine Verpflichtung, auf die Möglichkeit einer etwaigen anderen Antragstellung hinzuweisen (§ 139 ZPO).

C.

Zur Klage

Aus den Ausführungen unter B ergibt sich, daß der Pachtvertrag wirksam geschlossen und vor dem 29. Dezember 1967 nicht aufgelöst worden ist. Weitere Auflösungsgründe haben die Beklagten erst wieder aus dem Verhalten des Klägers im Anschluß an die Vereinbarung vom 27. Oktober 1969 sowie daraus hergeleitet, daß ihr Vertragshändlervertrag mit der Firma R. zum 51. Dezember 1972 gekündigt worden ist. Hierauf kommt es aber nicht an, weil die rechnerisch unstreitige Urteilssumme nur Pachtzinsansprüche für die Zeit bis einschließlich Juli 1969 betrifft. Der Zahlungsklage ist deshalb mit Recht stattgegeben worden.

D.

Die Revision erweist sich somit in vollem Umfang als unbegründet und war deshalb mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.