I.

Das Berufungsgericht stellt in tatsächlicher Hinsicht fest, daß der geklagte bei den Verhandlungen über den Abschluß des Maklervertrages gesagt habe, er wolle erst dann Provision zahlen, wenn der notarielle Vertrag "unter Dach und Fach" sei. Zwar habe der Beklagte behauptet, daß er gesagt habe, er zahle erst, wenn der Vertrag unter Dach und Fach sei und er sein Geld habe. Er sei jedoch den ihm obliegenden Beweis für die Richtigkeit dieser Behauptung schuldig geblieben. Der Vertrag sei daher dahin auszulegen, daß der Beklagte die Provision solange "zurückhalten" könne, bis ernstgemeinte, seinen Vorstellungen entsprechende Verträge geschlossen seien.

Dieser Beurteilung kann nicht gefolgt werden.

Jede Auslegung muß vom Wortlaut der auszulegenden Willenserklärung ausgehen. Der Richter ist zwar an den Wortlaut nicht gebunden; er hat nach § 133 BGB den wahren Willen des Erklärenden, so wie er nach außenhin zutage getreten ist, zu erforschen; er darf daher auch der Erklärung eine Deutung geben, die vom Wortsinn abweicht. Das setzt aber voraus, daß bestimmte Umstände vorliegen, aus denen geschlossen werden kann, daß der Erklärende mit seinen Worten einen anderen Sinn verbunden hat, als es dem allgemeinen Sprachgebrauch entspricht. Solange es an solchen Anhaltspunkten fehlt, muß davon ausgegangen werden, daß der Erklärende das, was er gesagt hat, auch wirklich gewollt hat.

In Ziffer 4 der schriftlichen Vereinbarung vom 17. August 1972 heißt es ausdrücklich, daß die Provision bei Zahlung des Kaufpreises fällig werde. Damit war eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß der Beklagte die Provision erst dann zahlen müsse, wenn er den Kaufpreis erhalten habe. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es demnach nicht erforderlich, daß der Beklagte dies beim Abschluß des Vertrages noch einmal ausdrücklich mündlich hervorhob; es genügte vielmehr, daß sich dies aus dem Wortlaut der schriftlichen Vereinbarung ergab. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, daß Abs. 4 der Vereinbarung vom 17. August 1972 nach den Vorstellungen der Parteien eine vom Wortlaut abweichende Bedeutung haben sollte, sind nicht ersichtlich. Vielmehr spricht die vom Beklagten verlangte Streichung der Worte "bei notarieller Verbriefung" dafür, daß er die Provision nicht schon nach der Beurkundung des Kaufvertrages, sondern erst bei Erhalt des Kaufpreises zahlen wollte.

II.

1.

Der Beklagte war hiernach solange nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet, als er noch auf die Zahlung des Kaufpreises wartete. Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, ob er die Zahlung der Provision auch noch verweigern durfte, als sich herausgestellt hatte, daß mit dem Eingang des Kaufpreises nicht mehr zu rechnen war. Entscheidend hierfür ist, ob mit Ziffer 4 der Vereinbarung vom 17. August 1972 nur die Fälligkeit des Provisionsanspruchs oder auch die Voraussetzungen seiner Entstehung geregelt werden sollten.

Diese Auslegungsfrage hat das Berufungsgericht nicht entschieden: Es hat weder angenommen, daß die Pflicht zur Erfüllung des Provisionsanspruchs bis zur Zahlung des Kaufpreises aufgehoben sei, noch daß der Provisionsanspruch erst mit der Kaufpreiszahlung entstehe. Es hat vielmehr aus rechtsirrigen Überlegungen den Worten "bei Zahlung des Kaufpreises" überhaupt keine Bedeutung beigelegt. In einem solchen Fall ist das Revisionsgericht zu einer selbständigen Auslegung befugt, wenn - wie hier - weitere tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen (BGHZ 65, 107).

Der Beklagte hatte die Änderung des Vertragsentwurfs nicht deshalb verlangt, weil er lediglich den Zeitpunkt der Zahlung hinausschieben wollte. Ihm ging es vielmehr darum, eine Provisionspflicht für solche Fälle auszuschließen, in denen der von ihm erstrebte wirtschaftliche Erfolg nicht eintrat oder nicht zu erwarten war. In dieser Hinsicht stimmen die Sachdarstellungen der Parteien - trotz der Abweichungen in Einzelheiten - überein. Es muß deshalb angenommen werden, daß Ziffer 4 der Vereinbarung keine bloße Fälligkeitsabrede darstellt, sondern die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs der Klägerin regelt.

2.

Den mit der Firma T. vereinbarten Kaufpreis hat der Beklagte nicht erhalten. Daß der Barkaufpreis von 973.000 DM niemals gezahlt worden ist, ist unstreitig. Ob auch die Übereignung des Tauschobjekts als Kaufpreiszahlung im Sinne von Ziffer 4 der Vereinbarung vom 17. August 1972 anzusehen wäre, kann dahingestellt bleiben. Denn die Firma T. hat zwar den ideellen Grundstücksanteil an den Beklagten und dessen Ehefrau aufgelassen; die zum Eigentumsübergang erforderliche Eintragung im Grundbuch hat jedoch nicht stattgefunden; die Auflassungserklärung ist nicht beim Grundbuchamt eingereicht worden.

3.

Die Klägerin kann ihren Provisionsanspruch auch nicht mit der Erwägung begründen, der Beklagte habe durch die bei den Verkaufsverhandlungen gemachten unrichtigen Angaben über die Bebaubarkeit seiner Grundstücke die spätere Aufhebung des Tauschvertrages veranlaßt; er habe infolgedessen die Nichtzahlung des Kaufpreises zu vertreten und könne sich auf diesen Umstand gegenüber der Klägerin nicht berufen. Den Beklagten trifft kein Verschulden. Daß noch kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan bestand, war der Firma T. bekannt. Aus diesem Grunde ist auch in Ziffer IV a 5 des Tauschvertrages vom 5. Oktober 1972 vereinbart worden, daß der von der Firma T. zu zahlende Betrag von 973.000 DM erst dann fällig sein sollte, wenn der die Grundstücke des Beklagten umfassende Bebauungsplan rechtsverbindlich geworden sei. Der Beklagte hat allerdings versichert, daß mit der Genehmigung des Bebauungsplans in Kürze zu rechnen sei. Aus dem Sachvortrag der Klägerin ist nicht zu entnehmen, daß diese Beurteilung nach dem damaligen Sachstand ungerechtfertigt gewesen wäre. Der Geschäftsführer der Komplementär in der Firma T. hat als Zeuge bekundet, er habe sich vor Vertragsschluß beim Bürgermeister erkundigt und von diesem die Angaben des Beklagten in vollem Umfang bestätigt erhalten. Es muß angenommen werden, daß der Beklagte sich diese, für ihn günstige Aussage zu eigen machen wollte; die Klägerin hat ihre Richtigkeit nicht bestritten. Daß die Grundstücke des Beklagten nicht bebaubar wurden, liegt an Umständen, die erst nach dem Abschluß des Tauschvertrages eingetreten sind und bei Vertragsschluß nicht voraussehbar waren.

Im übrigen hätte es der Klägerin nichts genützt, wenn der Beklagte schon bei den Verhandlungen mit der Firma T. die zukünftige Entwicklung richtig vorausgesehen und seinen Vertragspartner entsprechend unterrichtet hätte. Denn in diesem Falle hätte die Firma T. ersichtlich kein Interesse am Erwerb der Grundstücke des Beklagten gehabt; es wäre also überhaupt nicht zum Abschluß eines provisionspflichtigen Geschäfts gekommen.

III.

Auch durch die Erklärungen, die der Beklagte gegenüber der V.bank in L. und - nach der Behauptung der Klägerin - gegenüber dem Zeugen W. abgegeben hat, ist eine Provisionspflicht nicht begründet worden.

1.

Gegenüber der V.bank in L. hat der Beklagte zunächst bestätigt, daß die Klägerin die ihrem Provisionsanspruch zugrunde liegende Leistung erbracht habe. Das besagt lediglich, daß der in der Abtretungsanzeige genannte Tauschvertrag mit der Firma T. tatsächlich aufgrund der Maklertätigkeit der Klägerin zustande gekommen ist.

Weiterhin hat der Beklagte versprochen, die abgetretene Forderung bei Fälligkeit zu erfüllen; er hat dabei die Worte "bei Fälligkeit" durch Unterstreichung besonders hervorgehoben. Seine Erklärung ist daher dahin zu verstehen, daß er den Betrag von 109.650 DM an die V.bank zahlen werde, sobald die in Ziffer 4 der Vereinbarung vom 17. August 1972 bezeichnete Voraussetzung eingetreten sei, Er hat also gegenüber der V.bank in L. keine weitergehenden Zahlungsverpflichtungen übernommen, als sie ohnehin aufgrund des Maklervertrages mit der Klägerin bestanden hatten.

2.

Nach der Sachdarstellung der Klägerin sollte der Beklagte dem Zeugen W. gegenüber "die Provisionssumme von 109.650 DM" anerkannt haben. Nähere Einzelheiten werden von ihr nicht mitgeteilt. Wieso die Klägerin aus einem gegenüber dem Zeugen W. abgegebenen Anerkenntnis Rechte herleiten kann, ist nicht ersichtlich.

Nach alledem steht bereits jetzt fest, daß der Beklagte keine Provision schuldet. Die Klage ist daher unter Aufhebung des Berufungsurteils abzuweisen (§ 565 Abs. 3 Ziff. 1 ZPO).