I.

1.

Das Berufungsgericht beurteilt das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ausschließlich nach Kaufrecht und wendet daher auf die Verjährung der von den Beklagten erhobenen Sachmängelansprüche § 477 BGB an.

2.

Dagegen wendet sich die Revision mit Recht.

a)

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richten sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden oder im Bau befindlichen Bauwerk (einschließlich Eigentumswohnungen) in aller Regel nach Werkvertragsrecht (BGHZ 60, 362, 364; 61, 369, 371, 373; 63, 96, 97; 65, 359, 361; 68, 372, 373; 72, 229, 231 jeweils mit weiteren Nachweisen). Dabei macht es keinen Unterschied, in welchem Umfang das Gebäude oder die Eigentumswohnung bei Vertragsschluß noch nicht fertiggestellt war. Auch wenn der Bau schon fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlten, richtet sich die Sachmängelhaftung des Veräußerers nach Werkvertragsrecht (BGHZ 68, 372, 373 f). Daran hält der Senat auch gegenüber der von Brambring (NJW 1978, 777, 779) geübten Kritik fest (zustimmend dagegen z.B. Schubert JR 1978, 109).

b)

Wie der Senat verschiedentlich hervorgehoben hat, knüpft die Rechtsfolge, daß sich die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht richtet, an die zum Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des Grundstücksveräußerers zur Erstellung des Bauwerks an (BGHZ 68, 372, 374 m.w.N.; 72, 229, 231). Diese Verpflichtung kann ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen sein (so war es z.B. in den Fällen BGHZ 68, 372 und 72, 229). Sie kann sich aber auch aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen ergeben, die zum Vertragsschluß geführt haben (so war es in den Fällen BGHZ 63, 96, 98 und 65, 359, 361/362). Die Bezeichnung des Vertrags als "Kaufvertrag" und der Beteiligten als "Verkäufer" und "Käufer" ist ohne Bedeutung. Sie erklärt sich daraus, daß die Parteien eineneinheitlichen Vertrag schließen, der hinsichtlich des Grund und Bodens ein Kaufvertrag ist. Welches Recht auf die jeweiligen Verpflichtungen aus einem solchen Vertrag anzuwenden ist, richtet sich nach dem Sinn und Zweck des Veräußerungsvertrags, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der Interessenlage der Parteien (BGHZ 60, 362, 364 m.w.N.).

Soweit ein Grundstück mit einem Bauwerk veräußert wird, das sich bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befindet, besteht die Erstellungsverpflichtung des Veräußerers darin, das Bauwerkfertigzustellen (BGHZ 65, 359, 362). Auch dann handelt es sich aber in aller Regel um eineneinheitlichen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes oder der Eigentumswohnung zu einem einheitlichen Preis (BGH a.a.O.). Der Erwerber will und soll den vom Veräußerer insgesamt errichtetenNeubau in einem Zuge erhalten und nicht aufgespalten in einen bereits fertiggestellten und einen erst noch fertigzustellenden Teil, was ganz unpraktikabel wäre (vgl. BGH a.a.O.). Nur die einheitliche Betrachtung entspricht den in diesen Fällen im Vordergrund stehenden Interesse des Erwerbers, Für die Interessenlage macht es aber auch sonst keinen Unterschied, inwieweit ein Bauwerk bei Vertragsschluß fertiggestellt ist, wie der Senat verschiedentlich, zuletzt im BGHZ 68, 372, 375, dargelegt hat. Des bedeutet, daß die Fertigstellungsverpflichtung eines Veräußerers grundsätzlich auch als Erstellungsverpflichtung anzusehen ist, die sich auf das ganze Bauwerk bezieht.

c)

So ist es auch hier. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet der vorliegende Fall keine Besonderheiten, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen würden.

Die Beklagten wollten und sollten einen von den Klägern errichteten Neubau erwerben, den die Kläger erst noch fertigzustellen hatten, wie in Ziffer IX des notariellen Vertrags bestimmt war. Wenn dort in 9 Posten im einzelnen aufgeführt ist, welche Arbeiten die Kläger noch auszuführen hatten, so diente das ersichtlich der Festlegung des Bauendstandes, der erreicht werden sollte. Das empfahl sich, weil es an einer näheren Baubeschreibung fehlte. Sie wurde gleichsam ersetzt durch den Bauzustand, den die Beklagten vorfanden, in Verbindung mit den in den Vertrag in einzelnen bezeichneten, noch auszuführenden Arbeiten, die keineswegs etwa nur Instandsetzungsarbeiten waren, wobei die Beseitigung etwaiger Mangel ohnehin zur Vertragserfüllung gehört (BGHZ 68, 372, 374 m.w.N.). Auf diese Weise erhalt auch der Schlußsatz der Ziffer IX, im übrigen werde das Wohnhaus verkauft, "wie es steht und den Käufern bekannt ist", seinem objektiven Erklärungswert nach einen vernünftigen Sinn. Aus diesem Satz ist deshalb nicht, wie das Berufungsgericht meint, ein umfassender Gewährleistungsausschluß herzuleiten, worauf noch einzugehen sein wird. Nichts deutet darauf hin, daß die Parteien, insbesondere die Beklagten, den Veräußerungsvertrag hätten aufspalten und das Bauwerk verschiedenen rechtlichen Regeln hätten unterstellen wollen, je nachdem inwieweit es bei Vertragsschluß bereits fertig oder erst noch fertigzustellen war. Dem auf ein einheitliches Ziel gerichteten Veräußerungsvertrag ist dafür nichts Hinreichendes zu entnehmen.

Daß die Kläger das Haus zunächstfür sich gebaut haben, ist unmaßgeblich. In BGHZ 60, 362, 365 findet sich allerdings die beiläufige Bemerkung, die dortige Beklagte habe nicht das Haus für eigene Rechnung errichtet und erst dann den dortigen Klägern verkauft. Das besagt aber nicht, daß, wenn es so ist, Kaufrecht anzuwenden wäre. Der Senat hat im Gegenteil in BGHZ 65, 359 auf die Veräußerung einer Eigentumswohnung, die von einer Wohnungsbaugesellschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet worden war und zunächst nicht abgesetzt werden konnte, von der Wohnungsbaugesellschaft aber noch bezugsfertig gemacht werden mußte, ebenfalls Werkvertragsrecht angewendet, soweit es um die Sachmängelhaftung ging.

Es spielt auch keine Rolle, daß die Kläger nicht gewerbsmäßig Bauten errichten, und sie dann zu veräußern. Nicht davon hängt ab, ob sich die Sachmängelhaftung nach Kauf- oder Werkvertragsrecht richtet, sondern davon, ob eine Erstellungs- bzw. Fertigstellungsverpflichtung übernommen worden ist. Unerheblich ist ferner, daß die Kläger vor Vertragsschluß das Haus einige Monate selbst bewohnt und die Einliegerwohnung schon vermietet hatten. Das nahm dem Haus nicht den Charakter eines Neubaus, den die Beklagten als einheitliches Ganzes nach der durch die Kläger zu bewirkenden Fertigstellung erwerben sollten. Die beiderseitige Interessenlage (vgl. BGHZ 68, 372, 375) wird durch diesen Umstand nicht berührt.

d)

Richten sich somit Sachmängelansprüche der Beklagten nach Werkvertragsrecht, sind sie auch nicht verjährt. Die 5-jährige Verjährungsfrist des § 638 BGB ist im Januar 1974 durch die in dem Einzug der Beklagten liegende Abnahme (BGH NJW 1975, 47 Nr. 9, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 63, 96) in Lauf gesetzt und durch das im Oktober 1975 eingeleitete Beweissicherungsverfahren sowie die im Dezember 1975 erhobene Widerklage unterbrochen worden.

II.

1.

Das Berufungsgericht nimmt an, die Parteien hätten in Ziffer III und IX des Veräußerungsvertrags die Haftung der Kläger für Sachmängel umfassend ausgeschlossen, also auch die Haftung für verborgene Mängel.

2.

Dem vermag der Senat ebenfalls nicht zu folgen. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg.

a)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen die formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und deshalb gemäß § 242 BGB unwirksam (BGHZ 62, 251, 254; 65, 359, 363; vgl. auch BGHZ 67, 101, 104). Anders kann es sein, wenn die Gewährleistung durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen worden ist (BGH NJW 1976, 1975 Nr. 1). Welche Anforderungen an eine solche, trotz vorgefertigten Vertragstextes getroffene Individualvereinbarung zu stellen sind, braucht hier nicht untersucht zu werden. Das bloße Verlesen des Vertragstextes und eine sich daran anschließende etwaige Belehrung durch den Notar genügt jedenfalls nicht (vgl. etwa BGH Urteil vom 20. Oktober 1976 - IV ZR 135/75 = WM 1977, 15; NJW 1977, 624, 625). Eine Vertragsbestimmung über eine so einschneidende Rechtsfolge wie den Ausschluß jeglicher Sachmängelhaftung des Veräußerers eines neu errichteten, vom Veräußerer noch fertigzustellenden Wohnhauses bedarf der eingehenden vorherigen Erörterung zwischen den Vertragsparteien und sich daran anschließender eindeutiger Niederlegung im Vertrag, wenn sie als Individualabrede gelten soll.

b)

Daran fehlt es hier.

Die Kläger haben selbst vorgetragen zwischen den Parteien sei über die Freizeichnungsklausel "nicht besonders gesprochen" worden. Der beurkundende Notar habe insofern ein von ihm dauernd benutztes Formblatt verwendet. Das hat der Notar bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht auch bestätigt. Gerade die Ziffer III des Vertrags ist vorformuliert und in den Urkunden des Notars sogar vorgedruckt. Der formularmäßige Charakter dieser Bestimmung zeigt sich schon daran, daß der Veräußerer alternativ für"Bebauungsfähigkeit oder bei bebauten Grundstücken für Bauzustand" nicht haften soll, obgleich im Einzelfall nur das eine oder das andere gegeben sein kann. Auch der letzte Satz der Ziffer III enthält nur formelhafte Wendungen, wenn es heißt, "der Vertragsgrundbesitz ist verkauft, wie er liegt und steht und besichtigt wurde". Denn die Klausel "wie er liegt und steht" würde für sich allein auf den Ausschluß der Gewährleistung auch für verborgene Mängel hindeuten; "wie besichtigt" spricht dagegen in der Regel für Haftungsausschluß nur bei sichtbaren Mängeln (vgl. etwa RG JW 1933, 1387, 1388).

Dem Schlußsatz in Ziffer IX, im übrigen sei das Wohnhaus verkauft, "wie es steht und den Käufern bekannt ist", kommt keine selbständige Bedeutung zu. Mit diesem Satz wollte der Notar, wie er als Zeuge ausgesagt hat, nur "klarstellen", was schon in Ziffer III stand. Im übrigen ist der Satz seinem objektiven Erklärungswert nach nicht eindeutig, da er, wie dargelegt, so verstanden werden kann, daß damit lediglich die vorher im einzelnen angeführten, von den Klägern noch durchzuführenden Fertigstellungsarbeiten bezeichnet und so insgesamt der zu erreichende Bauendstand festgelegt werden sollte. Mehr, als daß er den ganzen Vertrag vorgelesen und mit großer Wahrscheinlichkeit auch die fraglichen Klauseln"angesprochen" habe, kann der beurkundende Notar nicht sagen.

Das genügt nicht, um hier eine Individualvereinbarungüber den Ausschluß der Kläger von jeglicher Sachmängelhaftung annehmen zu können. Vielmehr handelt es sich um eine formularmäßige völlige Freizeichnung der Kläger von ihren Gewährleistungspflichten, die bei der Veräußerung von neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam ist.

Daß das Formblatt von dem beurkundenden Notar stammte, macht hier keinen Unterschied, Die Kläger haben sich die darin enthaltene Freizeichnungsklausel einseitig zu ihren Gunsten zunutze gemacht, ohne daß von den Parteien darüber vorher im einzelnen gesprochen worden war, wie sie wußten. Damit sind die Kläger demjenigen gleichzustellen, der ein solches Formular selbst verwendet. Es ist ähnlich, wie wenn sich jemand ein von einem Dritten (etwa einem Verband, einem Verein oder einer anderen Einrichtung) ausgearbeitetes Vertragsmuster beschafft und es dem Vertragsschluß zugrunde legt. Der beurkundende Notar benutzt die vorgedruckte Urkunde in einer Vielzahl von Fällen, wie er bei seiner Vernehmung angegeben hat. Er konnte nicht wissen, was die Parteien vor der Beurkundung schon geregelt und worüber sie noch nicht im einzelnen gesprochen hatten. Die Kläger haben sich so gleichsam mittelbar seines Formblatts bedient. Das genügt.

c)

Daß die Kläger den Beklagten nach deren Einzug Handwerkerlisten irgendwelcher Art übergeben haben, ändert an der Sach- und Rechtslage nichts. Zum einen war im Vertrag gar nicht vereinbart, daß die Sachmängelhaftung der Kläger nur insoweit abbedungen sein soll, als die Kläger ihre Gewährleistungsansprüche gegen andere Baubeteiligte an die Beklagten abtreten und sich diese bei den Drittschuldnern schadlos halten können (vgl. BGHZ 62, 251; 70, 193, 196 m.w.N.). Die Kläger wollten vielmehr vonjeder Gewährleistungspflicht frei sein. Zum anderen haben sich die Beklagten bei den Dritten auch gar nicht schadlos halten können. Die Übergabe von Handwerkerlisten kann daher hier nur als untauglicher Versuch der Kläger angesehen werden, soweit wie möglich ihrer Eigenhaftung für auftretende Sachmängel zu entgehen.

III.

1.

Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, inwieweit die Kläger sich nach Übergabe des Hauses zur Mängelbeseitigung verpflichtet haben, inwieweit sie Eigenschaften oder Mängelfreiheit zugesichert oder Mängel arglistig verschwiegen haben. Da - wie dargelegt - Gewährleistungsansprüche der Beklagten weder vertraglich wirksam ausgeschlossen noch verjährt sind, ist nur noch maßgebend, ob die von den Beklagten mit dem abgewiesenen Teil der Widerklage geltend gemachten Ersatzansprüche tatsächlich auf Mängel zurückgehen, zu deren Beseitigung die Kläger nach Werkvertragsrecht verpflichtet sind. Dazu fehlt es bisher an den nötigen Feststellungen. Das Berufungsgericht wird das nachzuholen haben. Im einzelnen geht es jetzt noch um die von den Beklagten in der Berufungsbegründung aufgeführten (BU 18/19

Gegen die Ermäßigung der den Beklagten bereits vom Landgericht zugesprochenen Summe um die von den Klägern mit der Anschlußberufung geltend gemachten 386 DM wendet sich die Revision nicht im einzelnen. Dabei hat es deshalb zu verbleiben.

2.

Bedenken gegen die Zulässigkeit des Feststellungsantrags der Widerklage bestehen entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Mängel am Schwimmbad, die von diesem Antrag erfaßt werden, sind S. 19 der Berufungsbegründung vom 13. Dezember 1976 (GA II 219) im einzelnen bezeichnet. Es handelt sich um angeblich fehlende Feuchtigkeits- und Wärmeisolierung an den Wänden, um angeblich fehlende Abflüsse für Spritzwasser und um den angeblich fehlenden Kanalanschluß am Bodenablauf. Diese Angaben sind zur Auslegung des Feststellungsantrags heranzuziehen.

3.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Urteilsspruch ersichtlichen Umfang aufzuheben und die Sache insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die weitergehende Revision der Beklagten ist zurückzuweisen.