Der Antragsteller ist ein Bruder der verstorbenen Emilie Wilhelmine P., die als Eigentümerin der im Grundbuch von H., Band ..., Blatt 18., verzeichneten in S. Wi. gelegenen Grundstücke eingetragen ist. Die Antragsgegner sind die Kinder einer verstorbenen Schwester der Emilie Wilhelmine P.. Diese hat in einem Testament vom 9. September 1942 die Beteiligten zu ihren Erben eingesetzt, und zwar den Antragsteller zu 1/2 und die Antragsgegner zu je 1/8. Dem Antragsteller, an den der Grundbesitz der Erblasserin bis zum Jahre 1957 verpachtet ist und der auf ihm eine Gärtnerei betreibt, ist in dem Testament das Recht eingeräumt, die Grundstücke zu einem von dem Oberbürgermeister der Stadt Solingen festzusetzenden Preise zu erwerben. Der aus sechs Parzellen bestehende Grundbesitz umfasst 1,30,96 ha und hat einen Einheitswert von 4200,- DM.

Im April 1950 hat der Antragsteller bei dem Amtsgericht in Solingen beantragt, die Zwangsversteigerung der Grundstücke zum Zwecke der Aufhebung der Erbengemeinschaft anzuordnen. Nachdem die untere Landwirtschaftsbehörde auf Anfrage erklärt hatte, die Grundstücke würden teils gärtnerisch, teils rein landwirtschaftlich genutzt, hat das Amtsgericht die Zwangsversteigerung angeordnet. Die hiervon verständigte Preisbehörde hat am 17. November 1950 das höchstzulässige Gebot auf 10.267,06 DM festgesetzt, während die untere Landwirtschaftsbehörde, die schon am 7. Juli 1950 den Wert der Grundstücke ausschließlich der Gebäude auf 7.000,- DM beziffert hatte, am 4. Dezember 1950 als angemessenes höchstzulässiges Gebot einen Betrag von rund 12.500,- DM bezeichnet hat. Die Preisbehörde hat daraufhin ihre Abschätzung zwar aufrecht erhalten, aber am 4. Januar 1951 mitgeteilt, daß sie gegen den von der unteren Landwirtschaftsbehörde genannten Betrag keine Bedenken habe. Die Antragsgegner haben diese Schätzungen als zu niedrig angegriffen und die Ansicht vertreten, der Grundbesitz müsse als Bauland bewertet werden. Sie haben sich für ihren Standpunkt auf ein von ihnen beigebrachtes Gutachten des früheren Solinger Stadtbaumeisters S. berufen, der den Gesamtwert des Grundbesitzes auf 31.000,- DM geschätzt hat.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 29. Januar 1951 das hochstzulässige Gebot auf 12.500,- DM festgesetzt, dabei die günstige und leicht zugängliche Lage der landwirtschaftlich genutzten Flächen sowie die Güte des Bodens berücksichtigt und sich hinsichtlich des Wertes der einzelnen Parzellen im wesentlichen der Stellungnahme der Preisbehörde vom 17. November 1950 angeschlossen.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde mit dem Antrage eingelegt, das hochstzulässig Gebot auf 30.000,- DM festzusetzen.

Auf Rückfrage des Beschwerdegerichts hat der Oberstadtdirektor am 7. März 1951 mitgeteilt, vom Standpunkt der Stadtplanung aus könne eine generelle Bebauung der Flurstücke nicht vertreten werden; ein etwaiges Bauvorhaben müsse von Fall zu Fall einer besonderen Prüfung unterzogen werden. Im einzelnen hat der Oberstadtdirektor ausgeführt: Die Flurstücke lägen in einem Gebiet, das nach der Baupolizeiverordnung vom 1. April 1939 als Aussengebiet ausgewiesen sei und auch nachdem Bauzonen- und Wirtschaftsplan nicht als aufzuschliessen des Baugebiet in Betracht komme. Eine Aufschliessung würde der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets zuwiderlaufen. Die Flurstücke 662 und 2185/760 hätten für eine Bebauung eine zu gelinge Tiefe; eine Bebauung der an der Börsenstrasse gelegenen Flurstücke 2184/761, 2180/666 und 2176/674 könne nur im Rahmen einer Ausnahmegenehmigung zugelassen werden, und zwar nur in Baustellentiefe an der Börsenstrasse. Da aber in den letzten 20 Jahren eine Neubautätigkeit hier nicht, stattgefunden habe, könne auch künftig kaum mit einer solchen gerechnet werden. Dem an dem Wege Vockert - Grünental liegenden Flurstück 1509/286 sei ebenfalls die Baulandeigenschaft abzusprechen, weil es an keiner dem Ortsstatut entsprechenden ausgebauten Strasse liege und infolge der gelingen Frontbreite von 10 m nicht bebaut werden könne.

Nach Anhörung eines sachverständigen Angestellten der Stadt Solingen in der mündlichen Verhandlung hat das Oberlandesgericht in Düsseldorf die sofortige Beschwerde durch Beschluss vom 21. März 1951 zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Rechtsbeschwerde der Antragsgegner, mit der sie die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Festsetzung des höchstzulässigen Gebots auf 30.000,- DM erstreben.

Der Antragsteller bittet, das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen oder doch als unbegründet zurückzuweisen.

Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

Das Beschwerdegericht ist dem Amtsgericht darin beigetreten, daß, obwohl es sich um landwirtschaftliche genutzte Parzellen handle, geprüft werden müsse, ob diese als Bauland zu bewerten seien. Diese Frage hat das Beschwerdegericht verneint. Dabei ist es von den Erlassen des Reichskommissars für die Preisbildung vom 10. Juni 1941 (Mittl. Bl I Seite 350 Nr. 64/41) und vom 1. Juli 1942 (Mittl. Bl I Seite 438) sowie von dem Runderlass des Reichs- und Preuß. Arbeitsministers vom 31. Oktober 1936 (RArbBl I, Seite 298) ausgegangen. Es hat ausgeführt: Nach dem erstgenannten Runderlass könne für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ausserhalb der bebauten Ortslage ein besonderer Baulandpreis nur zugelassen werden, wenn am Stichtag der Preisstopverordnung die Entwicklung des Geländes im Hinblick auf seine Verwendbarkeit zur Bebauung soweit fortgeschritten gewesen sei, daß in naher Zukunft mit Sicherheit mit seiner Bebauung habe gerechnet werden können. Unter "naher" Zeit sei in Anlehnung an die Rechtsprechung des Reichsfinanzhofes zu § 51 Abs. 2 RBewGes eine Frist von etwa 6 Jahren zu verstehen. Dabei komme es nicht darauf an, ob eine Bebauung innerhalb dieses Zeitraums tatsächlich erfolgt sei, sondern ob beim Inkrafttreten der Preisstopverordnung unter normalen Verhältnisses mit einer Bebauung innerhalb von 6 Jahren mit Sicherheit habe gerechnet werden können. Es reiche zur Begründung der Baulandeigenschaft nicht aus, wenn ein Grundstück nach vorbereiteten städtebaulichen Plänen für Bauzwecke vorgesehen sei. Auch Fluchtlinienpläne und sonstige Pläne genügten hierzu nicht. Im übrigen könnten die allgemeinen Bewertungsrichtlinien überschritten werden, wenn die Grundstücke nicht für landwirtschaftliche, sondern für Bauzwecke verkauft würden.

Das Beschwerdegericht hat sich für die Verneinung der Baulandeigenschaft der Grundstücke ferner auf die Ausführungen des vernommenen Sachverständigen gestützt, der im wesentlichen das bestätigt hat, was der Oberstadtdirektor bereits in seiner Äusserung vom 7. März 1951 mitgeteilt hatte. Es hat dahingestellt gelassen, ob für die fragliche Gegend, wie die Antragsgegner behauptet haben, Bebauungspläne vorliegen, da solche allein nach dem erwähnten Runderlass nur ausnahmsweise für die Baulandeigenschaft sprechen würden. Die Behauptung der Antragsgegner, der Ortsteil Widdert habe durch die Zerstörung des Stadtkerns und als Ausflugsort erhöhte Bedeutung gewonnen, hat das Beschwerdegericht als durch die getroffenen Feststellungen widerlegt angesehen, zumal da die mangelnde Bautätigkeit in der Vergangenheit deutlich zeige, daß an eine Auf Schliessung von Widdert für die Bebauung nicht gedacht werden könne. Die Möglichkeit, eine zur Zeit landwirtschaftlich genutzte Fläche in Zukunft einmal als Bauland verkaufen zu können, hat das Beschwerdegericht nicht für ausreichend erachtet, um die Grundstücke bereits jetzt als Bauland zu bewerten. Es hat dem Antragsteller im übrigen geglaubt, daß er die Grundstücke weiterhin gärtnerisch nutzen will, und angenommen, der von dem Antragsteller beabsichtigte Erwerb der Parzellen werde damit landwirtschaftlichen Zwecken dienen.

Die Rechtsbeschwerde rügt, daß das Oberlandesgericht den angeführten Runderlassen des Reichskommissars für die Preisbildung die Rechtswirkung von Verordnungen mit Gesetzeskraft beigemessen habe, während es sich bei ihnen lediglich um innere Verwaltungsanordnungen handle, die der angefochtenen Entscheidung daher nicht mit der ihnen beigelegten Verbindlichkeit zur Begründung dienen könnten. Die Rechtsbeschwerde meint, ohne diese rechtsirrtümliche Auslegung der Erlasse hätte das Beschwerdegericht zu einer anderen Beurteilung des festgestellten Sachverhalts kommen müssen. Sie hält es für verfehlt, einen Baulandpreis nur zuzulassen, wenn am Stichtag der Preisstopverordnung die Entwicklung des Geländes im Hinblick auf seine Verwendbarkeit zur Bebauung soweit fortgeschritten gewesen sei, daß in naher Zukunft mit Sicherheit mit einer Bebauung habe gerechnet werden können. Die Rechtsbeschwerde weist darauf hin, daß die private Bautätigkeit schon 1936 stark eingeschränkt gewesen und 1939 endgültig zum Erliegen gekommen sei, und folgert daraus, daß die von dem Beschwerdegericht herangezogenen Erlasse heute überhaupt nicht mehr zur Grundlage einer Entscheidung dienen können. Dies leitet sie auch aus den Eigen des Bombenkrieges und der durch sie bedingten Änderung der städtebaulichen Planung her. Die Rechtsbeschwerde wirft dem Oberlandesgericht ferner vor, sich nicht mit der von ihm selbst festgestellten Tatsache auseinandergesetzt zu haben, daß in der fraglichen Gegend in letzter Zeit Bauland zu einem Preise von 2,50 DM je Quadratmeter verkauft worden sei und die Preisbehörde diesen Preis genehmigt habe, woraus sich die Entwicklung der dortigen Gegend zum Bauland ergebe. Demgegenüber hält die Rechtsbeschwerde es für unerheblich, daß das betreffende Gebiet in der Baupolizeiverordnung vom 1. April 1939 als Aussengebiet ausgewiesen ist, zumal da die Kriegsereignisse die gesamte Stadtplanung auf andere Grundlagen gestellt hätten. Sie bemängelt ferner, daß die Vorinstanzen sich auf die Stellungnahme der Preisbehörde gestützt haben, obwohl diese Stelle daran: interessiert sei, die Grundstückspreise in ihrem Stadtgebiet niedrig zu halten, um bei der Stadtplanung und Erweiterung keine erhöhten Mittel aufwenden zu müssen. Auch hält die Rechtsbeschwerde die Äusserung der unteren Landwirtschaftsbehörde nicht für eine geeignete Entscheidungsgrundlage, weil diese zur Zeit noch auf die Unterstützung und die Unterlagen der Preisbehörde angewiesen sei, so dass ihrer gutachtlichen Äusserung keine selbständige Bedeutung beigemessen werden könne, was das Beschwerdegericht übersehen habe. Die Rechtsbeschwerde meint, die angefochtene Entscheidung sei danach nicht nur durch Rechtsirrtum beeinflusst, sondern habe auch den wirklichen Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt.

Diese Rügen sind zwar zum Teil gerechtfertigt, konnten jedoch, nicht zu einer Aufhebung der angefochtenen Entscheidung führen.

Der Antragsteller hält die Rechtsbeschwerde für unzulässig, weil es sich bei der Bestimmung des höchstzulässigen Gebots um ein Verfahren handle, auf das die Vorschriften der Zivilprozeßordnung und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung anzuwenden seien. Dieser Ansicht kann nicht beigetreten werden. Sie wird zwar zum Teil im Schrifttum vertreten, kann aber einer eingehenden Nachprüfung nicht standhalten. Der Senat hat sich mit der Frage, ob bei der Festsetzung, des hochstzulässigen Gebots nach den angeführten Gesetzen oder nach den Vorschriften der Verfahrensordnung für Landwirtschaftssachen zu verfahren ist, in seiner Entscheidung vom 15. Januar 1952 (V BLw 4/51) auseinandergesetzt und ist dabei zu dem Ergebnis gelangt, daß es sich in den Fällen des § 33 LVO, also bei der Festsetzung des höchstzulässigen Gebots und bei der Genehmigung zur Abgabe von Geboten, um Genehmigungsverfahren im weiteren Sinne handelt, die der Verfahrensordnung für Landwirtschaftssachen unterliegen. Die in diesen Verfahren ergehenden Endentscheidungen hat der Senat dementsprechend als Entscheidungen in der Hauptsache im Sinne des § 23 Abs. 1 LVO angesprochen, gegen die, wenn sie von dem Beschwerdegericht erlassen sind, nach § 1 Abs. 1 LVR die Rechtsbeschwerde zulässig ist, sofern die für dieses Rechtsmittel vorgeschriebenen sonstigen Voraussetzungen gegeben sind. Die Rechtsbeschwerde ist daher im vorliegenden Falle zulässig; sie ist jedoch nicht begründet.

Der Rechtsbeschwerde ist zuzugeben, daß es sich bei den von dem Beschwerdegericht angeführten Erlassen des Reichskommissars für die Preisbildung und des Reichs- und Preuss. Arbeitsministers nicht um allgemein verbindliche Rechtssätze, sondern nur um Verwaltungsanordnungen handelt, durch die den unterstellten Behörden Richtlinien für die Praxis gegeben worden sind. Es ist weiter richtig, daß das Beschwerdegericht die Erlasse in einer Form angeführt hat, die darauf schliessen läßt, daß es sie als bindend angesehen hat. Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, würde das die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung noch nicht rechtfertigen, denn die Richtlinien geben für die Entscheidung der Frage, ob es sich im vorliegenden Falle um Bauland handelt, immerhin beachtliche Anhaltspunkte. Diese Frage kann nicht darauf abgestellt werden, ob etwa bei einem bestimmten Bauvorhaben eine Ausnahmegenehmigung erteilt werden würde, vielmehr sind die Verhältnisse der ganzen Gegend, in der der Grundbesitz liegt, in Betracht zu ziehen. Eine Bewertung als Bauland kann nur dann in Frage kommen, wenn in der betreffenden Gegend im Grundstücksverkehr allgemein Preise gezahlt werden, die den landwirtschaftlichen Ertragswert der Grundstücke erheblich übersteigen. Es kommt daher für die zu entscheidende Frage nicht darauf an, ob, wie die Antragsgegner behaupten, kürzlich in der Nachbarschaft Grundstücke zu einem Preise von 2,50 DM je Quadratmeter veräussert worden sind, denn aus einem Einzelfall lässt sich noch nicht herleiten, daß das gesamte umliegende Gebiet als Bauland zu bewerten ist. Das Beschwerdegericht war daher nicht genötigt, diesem Vorbringen der Antragsgegner nachzugehen, zumal da diese nicht einmal nähere Angaben über die Zahl und Grösse der veräusserten Grundstücke sowie über den Zweck der Veräusserung gemacht haben. Dazu bestand umso weniger Veranlassung, als der von dem Beschwerdegericht in der mündlichen Verhandlung gehörte und mit den Verhältnissen vertraute Sachverständige sich dahin ausgesprochen hat, daß in der fraglichen Gegend seit 20 Jahren keine Neubautätigkeit stattgefunden habe. Dies zeigt deutlich, daß der Grundbesitz in einem Gebiet liegt, das der Bebauung bisher nicht erschlossen ist. Daß die Grundstücke in einer Gegend liegen, die nach der Baupolizeiverordnung der Stadt Sollingen vom 1. April 1939 als Aussengebiet ausgewiesen ist, ist hingegen nicht von entscheidender Bedeutung, denn der Rechtsbeschwerde ist zuzugeben, daß diese Baupolizeiverordnung durch die grundlegende Veränderung der Verhältnisse während des letzten Jahrzehnts, insbesondere infolge der Auswirkungen des Krieges, in mancher Hinsicht überholt sein mag und daher einer Abänderung oder Ergänzung bedarf, so daß aus ihr ein sicherer Schluss auf den Charakter des fraglichen Gebiets heute nicht mehr gezogen werden kann. Angesichts der veränderten Verhältnisse kann auch nicht mehr massgebend sein, ob am Stichtag der Preisstopverordnung die Entwicklung des Geländes im Hinblick auf seine Verwendbarkeit zur Bebauung soweit fortgeschritten gewesen ist, daß in naher Zukunft mit Sicherheit mit einer Bebauung gerechnet werden konnte, denn diese Richtlinie war für eine normale Entwicklung in der Vorkriegszeit gedacht und kann daher jetzt nicht mehr als Maßstab für die Baulandeigenschaft herangezogen werden. Heute müssen die gegenwärtigen örtlichen Verhältnisse ausschlaggebend sein, denn nur so kann den Veränderungen, die die Kriegs- und Nachkriegszeit mit sich gebracht hat, Rechnung getragen werden. Es kann daher auch nicht auf seitlich weit zurückliegende Stadtplanungen und Bebauungspläne entscheidend ankommen.

Das Beschwerdegericht ist danach zum Teil von Erwägungen ausgegangen, die heute nicht mehr richtungweisend sein können. Gleichwohl ist seiner Entscheidung im Ergebnis beizutreten. Das Oberlandesgericht hat nämlich tatsächlich seine Entscheidung auf die gegenwärtig bestehenden Verhältnisse abgestellt. Nach den von ihm getroffenen Feststellungen hat sich die Zerstörung des Stadtkerns von Solingen nicht dahin ausgewirkt, daß Widdert als Bebauungsgebiet Bedeutung gewonnen hat, denn nach den Angaben des Sachverständigen hat dort eine Bautätigkeit bisher nicht eingesetzt und ist auch eine Aufschliessung dieses Stadtbezirks zur Zeit weder geplant noch erwünscht. Ob dort etwa in weiterer Zukunft einmal mit einer Bebauung zu rechnen ist, kann dahingestellt bleiben, denn die Möglichkeit, die Grundstücke später einmal als Bauland verkaufen zu können, rechtfertigt es, wie dem Beschwerdegericht zuzugeben ist, nicht, sie schon jetzt als Bauland zu bewerten, zumal da in der dortigen Gegend bisher weder eine Bautätigkeit in nennenswertem Umfang eingesetzt hat, noch auch eine Bebauung in Aussicht genommen ist, die Aufschliessung dieses Gebietes vielmehr auch unter den gegenwärtigen Verhältnissen einer geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets zuwiderlaufen wurde.

Zu Unrecht bemängelt die Rechtsbeschwerde, daß die Vorinstanzen sich auf die Stellungnahme der Preisbehörde gestützt haben. Wenn auch das Amtsgericht nach § 33 Abs. 1 LVO das höchstzulässige Gebot von Amts wegen festzusetzen und dementsprechend die erforderlichen Ermittlungen von sich aus anzustellen hat, so empfiehlt es sich doch, wie der Senat in seiner oben angeführten Entscheidung bereits ausgesprochen hat, eine gutachtliche Äusserung der Preisbehörde einzuholen, da sie einen beachtlichen Anhaltspunkt für die Bemessung des höchstzulässigen Gebots abzugeben vermag. Dem kann auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Preisbehörde sei an möglichst niedrigen Preisen interessiert, denn sie ist verpflichtet, nach objektiven Maßstäben zu urteilen. Der ihr von der Rechtsbeschwerde gemachte Vorwurf ist im vorliegenden Falle umso weniger gerechtfertigt, als die Differenz zwischen dem von der Preisbehörde genannten Betrage und der Schätzung seitens der unteren Landwirtschaftsbehörde nicht allzu gross ist und die Preisbehörde gegen die von der Landwirtschaftsbehörde geschätzte Summe Bedenken nicht geäussert hat. Gerede diese unterschiedliche Bewertung durch beide Stellen zeigt im übrigen, daß die Landwirtschaftsbehörde sich ein eigenes Urteil gebildet und sich nicht lediglich der Ansicht der Preisbehörde angeschlossen hat. Der Vorwurf, das Beschwerdegericht habe den Zusammenhang zwischen den beiden gutachtlichen Äusserungen übersehen, ist danach nicht gerechtfertigt. Die Bewertung der Grundstücke seitens der unteren Landwirtschaftsbehörde ist im übrigen im ersten Rechtszuge auch von den im Bezirk ansässigen und mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten Landwirtschaftsrichtern gebilligt worden.

Da nach alledem der Entscheidung des Beschwerdegerichts im Ergebnis beizutreten war, musste die Rechtsbeschwerde als unbegründet zurückgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 10 LVR, 42, 43, 50 LVO. Zu einer Anordnung auf Grund des § 51 LVO über die Erstattung der ausserhalb des Rechtsbeschwerdeverfahrens entstandenen Kosten bestand keine Veranlassung.