Das Berufungsgericht nimmt an, den Klägern stünden aufgrund wirksamer Werkverträge fällige Zahlungsansprüche gegen die Beklagten zu. Die Haftung der Beklagten sei jedoch auf ihren Anteil am Gesellschaftsvermögen beschränkt. Die Beklagten hätten im Gesellschaftsvertrag das Geschäftsführungs- und Vertretungsrecht des Geschäftsführers derart eingeschränkt, daß sie nicht als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten der Gesellschaft, sondern nur als Teilschuldner hafteten und ihre Haftung auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt werde. In der von den Beklagten erteilten Vollmacht gegenüber der Geschäftsführerin und Baubetreuerin sei die die Haftung der Beklagten betreffende Beschränkung der Vollmacht niedergelegt. Eine solche Vereinbarung einer Haftungsbegrenzung durch eine Beschränkung der dem Geschäftsführer erteilten Vollmacht sei unbedenklich.

In den mit den Klägern geschlossenen Verträgen habe die Geschäftsführerin - abweichend von der Vollmachtsbeschränkung - lediglich die Haftung der Beklagten als Teilschuldner der Höhe nach entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen zum Ausdruck gebracht. Die vereinbarte Beschränkung der Haftung dem Gegenstand nach auf das Gesellschaftsvermögen habe sie weder durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags noch durch ausdrückliche Kennzeichnung im Vertrag mit den Klägern offen gelegt. Eine unbeschränkte Haftung der Beklagten mit ihrem persönlichen Vermögen sei deshalb wegen Überschreitung der Vollmacht nicht wirksam. Die Kläger könnten sich nicht darauf berufen, daß die Geschäftsführerin gemäß § 714 BGB mit ihnen eine solche Haftung der Beklagten vereinbart habe; denn diese sei nicht Gesellschafterin. Auch seien die Beklagten weder aus dem Gesichtspunkt einer Duldungsvollmacht noch eines Rechtsscheins daran gebunden, daß die Baubetreuerin abweichend von der Vollmachtsbeschränkung die Haftungsbeschränkung nicht in den mit den Klägern geschlossenen Vertrag aufgenommen habe.

Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.

1.

Die Beklagten haben die der Baubetreuerin erteilte Vollmacht wirksam eingeschränkt. Sie haben ausdrücklich festgelegt, daß sie nur als Teilschuldner im Verhältnis ihres Standardeigenkapitals, nicht als Gesamtschuldner verpflichtet werden dürfen und daß ihre Haftung für Verbindlichkeiten auf das Gesellschaftsvermögen der Gesellschaft beschränkt ist. Eine solche Beschränkung der Vollmacht des Vertreters von Gesellschaftern ist zulässig (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 1984 - VII ZR 80/82 = WM 1984, 970, 971 = BauR 1984, 413, 414 = ZfBR 1984, 188, 189 m.N., insoweit nicht veröffentlicht in NJW 1984, 2100 [BGH 03.05.1984 - VII ZR 80/82]).

2.

Die von den Beklagten in der Vollmacht erklärte Haftungsbegrenzung ist auch gegenüber den Klägern wirksam. Zwar hat die Baubetreuerin in den Verträgen, die sie als Vertreterin der Gesellschafter mit den Klägern abgeschlossen hat, nicht auf ihre beschränkte Vertretungsmacht hingewiesen. Dennoch haften die Beklagten den Klägern nicht unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen; denn für die Kläger war die von den Beklagten der Firma R.-I. GmbH & Co KG eingeräumte beschränkte Vertretungsbefugnis und damit die erklärte Haftungsbeschränkung erkennbar.

a)

Bereits das Reichsgericht (vgl. RGZ 155, 75, 87) hat ausgesprochen, daß Mitglieder einer BGB-Gesellschaft ihre Haftung entsprechend der eines Kommanditisten in der Weise begrenzen können, daß die Vertretungsmacht der geschäftsführenden Gesellschafter in einer Dritten erkennbaren Weise beschränkt wird. Auch der Bundesgerichtshof hält eine solche Haftungsbeschränkung von Gesellschaftern durch eine nach außen erkennbare Begrenzung der Vertretungsmacht der geschäftsführenden Gesellschafter für zulässig (vgl. BGHZ 61, 54, 67 [BGH 12.06.1973 - VI ZR 163/71] m.N.; BGH NJW 1971, 1698;  1979, 2304, 2306;  offengelassen im Senatsurteil vom 3. Mai 1984 - VII ZR 80/82). Insbesondere in BGH NJW 1979, 2304, 2306 wird ausgeführt, daß Mitglieder einer Personenvereinigung durch rechtsgeschäftliches Handeln ihrer Vertreter dann nicht persönlich verpflichtet werden, wenn eine Begrenzung der Vertretungsmacht im Namen, in der Rechtsformbezeichnung oder in anderer Weise deutlich zum Ausdruck kommt (ähnlich BGHZ aaO).

Im Schrifttum wird ebenfalls die Wirksamkeit einer Haftungsbeschränkung von Gesellschaftern auf den Anteil am Gesellschaftsvermögen oder auf einen bestimmten Betrag dann bejaht, wenn die Vertretungsmacht des Geschäftsführers für Dritte erkennbar beschränkt wird (vgl. Erman/Schulze-Wenck, BGB, 7. Aufl., § 714 Rdn. 4; von Gamm in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 714 Rdn. 7; Jauernig/Stürner, BGB, 3. Aufl., §§ 714, 715 Anm. 2 b; Kornblum, Die Haftung der Gesellschafter für Verbindlichkeiten von Personengesellschaften (1972), S. 50 ff; Nicknig, Die Haftung der Mitglieder einer BGB-Gesellschaft für Gesellschaftsschulden (1972), S. 22 m.w.N.; Palandt/Thomas, BGB, 43. Aufl., § 714 Anm. 3 c; K. Schmidt Betrieb 1973, 653, 655 ff; Staudinger/Keßler, BGB, 12. Aufl., § 714 Rdn. 13; Westermann in Handbuch der Personengesellschaften, I Rdn. 379; vgl. auch Ulmer in MünchKomm, BGB, § 714 Rdn. 29). Zum Teil wird dabei gefordert, daß die eingeschränkte Vertretungsmacht und somit die Haftungsbeschränkung lediglich bei Prüfung durch den Dritten erkennbar sein muß (vgl. von Gamm aaO; Jauernig/Stürner aaO; Kornblum a.a.O. S. 51; Palandt/Thomas aaO; Staudinger/Keßler aaO; vgl. auch Loritz WM 1980, 294).

b)

Der Senat schließt sich der herrschenden Meinung an. Gesellschafter können ihre Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten wirksam beschränken, wenn die beschränkte Vertretungsmacht des Vertreters für den Vertragspartner zumindest nach einer Prüfung erkennbar ist. Danach haben die Beklagten ihre Haftung gegenüber den Klägern dem Gegenstand nach wirksam auf ihren Anteil am Vermögen der Bauherrengesellschaft begrenzt. Denn für die Kläger war aufgrund der vorliegenden Umstände, insbesondere aus dem Inhalt der von ihnen abgeschlossenen Verträge eine Beschränkung der Vertretungsmacht der Firma R.-I. GmbH & Co KG und somit die Haftungsbegrenzung erkennbar.

aa)

In den von den Klägern abgeschlossenen Verträgen ist als Auftraggeber jeweils "Real Fond Nr. ... vertr. d. R.I. GmbH + Co. KG" angeführt. Daneben wird in Nr. ... der Verträge darauf hingewiesen, daß Auftraggeber der Bauherr ist und die Bauherren in allen die Durchführung des Bauvorhabens betreffenden Angelegenheiten durch die von ihnen bevollmächtigte Baubetreuerin, die Firma R.-I. GmbH & Co KG, vertreten werden. Auch wenn die Kläger bei Vertragsabschluß ausschließlich mit der Firma R.-I. GmbH & Co KG verhandelt haben, mußten sie doch aufgrund des Vertragsinhalts, insbesondere aus der Bezeichnung des Auftraggebers, eindeutig erkennen, daß Vertragspartner nicht diese Firma, sondern eine Bauherrengesellschaft ist, die von der Baubetreuerin lediglich vertreten wird.

bb)

Aus Nr. 19 der Verträge war für die Kläger außerdem zu entnehmen, daß Bauherren, die sich zu einer Bauherrengemeinschaft oder "Fonds-Gesellschaft" zusammenschließen, nur in Höhe ihrer Anteile oder Beteiligungen an der Gemeinschaft haften. Selbst wenn den Klägern damals die rechtliche Ausgestaltung einer solchen Bauherrengesellschaft nicht bekannt gewesen sein sollte, war für sie aufgrund dieses Vertragsbestandteils erkennbar, daß Mitglieder einer Bauherrengesellschaft nicht unbeschränkt, sondern nur anteilig, nämlich "in Höhe ihrer Beteiligung" am Fondsvermögen haften. Zumindest hätte die Formulierung dieses Zusatzes bei den Klägern Zweifel über den Umfang der Vollmacht der Firma R.-I. GmbH & Co KG und über die Haftung ihrer Vertragspartner im einzelnen aufkommen lassen müssen.

Zwar besteht grundsätzlich keine besondere Pflicht des Vertragsgegners, den Umfang der dem Vertreter eingeräumten Vollmacht zu prüfen. Muß der Vertragsgegner jedoch begründete Zweifel über die Vertretungsmacht des Vertreters hegen, muß er sich durch entsprechende Rückfragen über den Umfang der Vollmacht vergewissern (vgl. Senatsurteil NJW 1966, 1911 [BGH 28.02.1966 - VII ZR 125/65]; vgl. a. BGHZ 50, 112, 114). So ist es hier. Die in Nr. 19 der Verträge enthaltene Regelung in Verbindung mit der Bezeichnung des Auftraggebers ("Real-Fonds") hätte für die Kläger hinreichend Anlaß sein müssen, sich bei der Firma R.-I. GmbH & Co KG, die erkennbar nur als Baubetreuerin und Vertreterin aufgetreten ist, über die Einzelheiten der ihr von den Bauherren erteilten Vollmachten sowie über den Umfang ihrer Vertretungsmacht zu erkundigen, wenn sie den Umfang nicht so gelten lassen wollen, wie er tatsächlich bestand.

cc)

Ist die Haftungsbegrenzung der Beklagten somit nicht nur im Gesellschaftsvertrag und im Text der von den Beklagten erteilten Vollmacht enthalten, sondern ergibt sie sich auch aus den von den Klägern abgeschlossenen Verträgen, war für die Kläger die gegenständlich beschränkte Haftung der Beklagten zumindest nach einer ihnen zumutbaren Prüfung erkennbar. Die Beklagten können sich deshalb mit Recht darauf berufen, daß ihre Haftung auf ihren Anteil am Vermögen der Bauherrengesellschaft beschränkt ist und daß sie für die Ansprüche der Kläger nicht entsprechend ihrer Beteiligung an der Bauherrengesellschaft mit ihrem Privatvermögen haften.

3.

Entgegen der Auffassung der Revision kann offen bleiben, ob die Firma R.-I. GmbH & Co KG aufgrund der hier gewählten Konstruktion rechtlich als Mitgesellschafter der Bauherrengesellschaft anzusehen ist. Denn die angeführten Grundsätze über die Erkennbarkeit der beschränkten Vertretungsmacht des Vertreters gelten auch dann, wenn dieser zugleich geschäftsführender Mitgesellschafter ist.

4.

Mit Recht nimmt das Berufungsgericht an, daß die Beklagten weder aus dem Gesichtspunkt einer Duldungsvollmacht noch eines Rechtsscheins daran gebunden sind, daß die Firma R.-I. GmbH & Co KG abweichend von der im Gesellschaftsvertrag und in der Vollmachtsurkunde festgelegten Haftungsbeschränkung eine solche Begrenzung nicht in den mit den Klägern abgeschlossenen Verträgen aufgenommen haben. Wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, liegen Anhaltspunkte dafür, daß die Beklagten die Überschreitung der von ihnen erteilten Vollmacht bemerkt und geduldet oder durch Handlungen oder Erklärungen einen Rechtsschein zugunsten der Kläger erweckt haben, nicht vor. Entgegen der Ansicht der Revision waren die Beklagten deshalb auch nicht zur Überprüfung der von der Baubetreuerin abgeschlossenen Verträge verpflichtet. Umstände, die eine solche Überwachungspflicht des Vollmachtgebers begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Beklagten durften vielmehr darauf vertrauen, daß die Firma R.-I. GmbH & Co KG bei Abschluß von Verträgen entsprechend der in § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags getroffenen Regelung auf ihre beschränkte Vertretungsmacht hinweist.

5.

Nach alledem ist die Revision der Kläger mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.