1.)

Das Berufungsgericht legt das B. Planungsgesetz i.d.F. vom 22. August 1949 (VOBl. S. 301) dahin aus, daß mit seinem Inkrafttreten am 31. August 1949 generell eine - auch das Grundstück des Klägers betreffende - Bausperre angeordnet worden sei, und führt aus, daß die Maßnahmen und Verfügungen der Beklagten gegenüber dem Kläger eine Konkretisierung dieser generellen Bausperre (in Form eines Bauverbotes) darstellen. Dies Bauverbot lege dem Kläger Beschränkungen auf, die über die Grenze der sozialen Pflichtbindung des Eigentums hinausgingen und einen enteignungsgleichen Eingriff bedeuteten. Denn hierdurch sei dem Kläger die Nutzung seines Grundstücks, die ortsüblicherweise - ebenso wie vor der Zerstörung des früher auf ihm vorhandenen Gebäudes - in der Bebauung und dem Ziehen von Erträgnissen aus einem Bauwerk bestehe, unmöglich gemacht worden. Außerdem stelle die seit Inkrafttreten des B.er Planungsgesetzes bestehende Bausperre in jedem Falle deshalb einen enteignungsgleichen Eingriff dar, weil die zur Vorbereitung der Planung erforderliche angemessene Frist im Januar 1955 seit längerer Zeit abgelaufen gewesen sei. Das Kammergericht führt weiter aus, daß § 24 BerlPlG a.F. seit dem Inkrafttreten des Grundrechtsteils des Grundgesetzes in B. verfassungswidrig sei und auch § 18 BerlPlG n.F. insoweit nichtig sei, als darin gegenüber dem Grundstückseigentümer Eingriffe zugelassen seien, die über die soziale Pflichtbindung des Eigentums hinausgingen. Hieraus folgert das Berufungsgericht das Fehlen einer gesetzlichen Grundlage für nach dem Inkrafttreten des Grundgesetzes in B. auf Grund § 18 BerlPlG verhängte, die soziale Pflichtbindung des Eigentums überschreitende Bausperren (oder Bauverbote), die somit einen enteignungsgleichen Eingriff bedeuteten. Es legt ferner dar, daß im Rahmen einer Enteignungsentschädigung diejenigen Erträge auszugleichen seien, die bei der ortsüblichen Nutzung des Grundtücks hätten gezogen werden können, und kommt in tatrichterlicher Würdigung der durchgeführten Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, daß der Kläger im Zuge der (von ihm beabsichtigten) Durchführung der Bebauung des Grundtücks über die von ihm bereits jetzt erzielten Nutzungen von 375 DM monatlich hinaus auch die von ihm geltend gemachten Beträge in Höhe von 495 DM monatlich in dem Zeitraum vom 15. Februar 1955 bis zum 15. Oktober 1956 an Grundstücksnutzungen gezogen hätte.

2.)

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte rechtswidrig - wie das Berufungsgericht meint - oder rechtmäßig gegenüber dem Kläger eine Bausperre verhängt hat und somit ein enteignungsgleicher oder enteignender Eingriff vorliegt. Denn jedenfalls hat das Berufungsurteil in seinem Ergebnis zutreffend in der angeordneten Bausperre einen nach Enteignungsgrundsätzen zu entschädigenden hoheitlichen Eingriff gesehen.

Das Kammergericht hat in irrevisibler Form aus dem B.er Planungsgesetz eine, auch das Grundstück des Klägers treffende Bausperre entnommen, und zwar seit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes, also seit dem 31. August 1949. Wie der Senat in seinem zur Aufnahme in die Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshofs vorgesehenen Urteil vom 25. Juni 1959 - III ZR 220/57 - (vollständig abgedruckt in WM 1959 S. 1337 ff) mit näherer Begründung - auf die hier verwiesen werden kann - ausgeführt hat, wirkt sich jede aus Planungsgründen verhängte Bausperre, die länger als drei Jahre dauert, von dem Ablauf des dritten Jahres ab immer als Enteignung aus. Diese Voraussetzungen liegen hier vor:

Für das Grundstück des Klägers trat nach den irrevisiblen Ausführungen des Berufungsgerichts schon ab 31. August, 1949 ein allgemeines vorläufiges Bauverbot aus Planungsgründen in Kraft, das Anfang Januar 1955 gegenüber dem Kläger, der in diesem Zeitpunkt schon zur Nutzung des Grundstücks berechtigt war, lediglich konkretisiert worden ist. Eine Enteignungsentschädigung wegen Entganges von Nutzungen wird hier erst ab 15. Februar 1955 gefordert, also für einen Zeitraum, der lange nach Ablauf des dritten Jahres seit der Verhängung der Bausperre liegt. Mit Recht hat das Kammergericht bei der Bemessung der für eine sachgerechte Planung erforderlichen Frist nicht darauf abgestellt, ob und wann ein Wechsel im Eigentum an dem von der Bausperre betroffenen Grundstück eingetreten ist. Denn die Bausperre belastet das Grundeigentum als solches, und der neue Grundstückseigentümer tritt mangels gegenteiliger Vereinbarungen, die hier nicht behauptet worden sind, insoweit in vollem Umfang an die Stelle des bisherigen Eigentümers. Soweit aber hier der Kläger schon für die Zeit vor dem Eigentumserwerb an dem Grundstück, der unstreitig erst am 9. August 1955 erfolgt ist, eine Entschädigung für entgangene Nutzungen begehrt, nämlich für die Zeit vom 15. Februar bis 8. August 1955, war der Kläger nach dem festgestellten Sachverhalt an dem in Frage kommenden Grundstücksteil der allein Nutzungsberechtigte anstelle des Grundstückseigentümers, und er hatte damit eine Vermögenswerte Position in Bezug auf die Nutzung des Grundstücks wie der Eigentümer erlangt, in die enteignend eingegriffen werden konnte. Weiter wird mit der Klage nur wegen des Entganges von Nutzungen aus dem Grundstück eine Enteignungsentschädigung gefordert.

Somit ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, daß die Beklagte durch die Bausperre einen nach Enteignungsgrundsätzen zu entschädigenden hoheitlichen Eingriff auch gegenüber dem Kläger vorgenommen hat (oder vorgenommen haben kann, wie sich aus den nachstehenden Ausführungen ergibt).

3.)

Was die Bemessung der Enteignungsentschädigung anlangt, so lassen die Ausführungen des Klägers nicht mit hinreichender Sicherheit erkennen, ob er Ansprüche wegen Entganges einer Miete oder Pacht für ein Haus, das erst noch zu errichten war, oder (und ggfls. in welchem Umfang) für die Überlassung des Grundstücks zwecks Errichtung eines Geschäftshauses, d.h. also in Form einer Bodenrente, geltend macht. Dieser Unterschied ist aber, wie der Senat besonders in seinem schon erwähnten Urteil vom 25. Juni 1959 - III ZR 220/53 - zu VII ausgeführt hat, entscheidungserheblich. Zwar spricht hier viel für die zuerst genannte Alternative, auch aus verschiedenen Ausführungen des Berufungsurteils, jedoch fehlt es bisher an der für eine endgültige Entscheidung erforderlichen eindeutigen Klarstellung, insbesondere auch im Blick auf den mit Schriftsatz des Klägers vom 2. Mai 1957 zum Nachweis über in B. bestehende Möglichkeiten der Grundstücksverwertung überreichten Pachtvertrag, der sich ganz eindeutig nur auf die Verpachtung des Grundstückes und nicht auf die Verpachtung eines auf den Grundbesitz erst zu errichtenden Hauses bezieht. Soweit aber das Berufungsgericht die Enteignungsentschädigung danach bemessen hat, daß dem Kläger eine Entschädigung wegen und in Höhe des Entganges von Miet- oder Pachteinnahmen aus einem erst noch zu errichtenden Geschäftshaus zustehe, ist diese Auffassung von Rechtsfehlern beeinflußt.

Die ständige Rechtsprechung des Senats zu diesen Fragen geht dahin: Einem Eigentümer wird durch die Umklassifizierung seines früher bebauten, jetzt bombenbeschädigten Grundbesitzes (hier durch die Bestimmung in den Plänen, daß das abgeräumte Trümmergrundstück des Klägers künftig nicht mehr bebaut, sondern nur noch als Parkplatz benutzt werden darf oder soll) zwar ein Opfer in der Richtung auferlegt, daß er auf seinem Grund und Boden nicht mehr - wie früher - ein Gebäude aufbauen kann mit der Folge, daß er ein solches Gebäude weder selbst noch durch Vermietung oder Verpachtung nutzen kann. Dagegen wird in einem solchen Fall im allgemeinen nicht in die Vermietungs- oder Verpachtungsmöglichkeit hinsichtlich des Gebäudes selbst eingegriffen. Denn die Vermietungs- oder Verpachtungsmöglichkeit eines erst künftig zu erstellenden Gebäudes oder entsprechender Räume stellt in der Hegel einen konkreten Wert nicht dar. Die Entschädigung für einen enteignenden Eingriff soll nämlich grundsätzlich den entzogenen Substanzwert ausgleichen, nicht aber Schadensersatz für entgangene Gewinne aus erst zu schaffenden Wertobjekten gewähren. Das hat zur Folge, daß der sog. Planungsschaden im allgemeinen nichts anderes als eine Minderung des Bodenwertes bedeutet. Eine Entschädigung für entgangenen Gewinn kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um einen Eingriff in bereits vorhandene konkrete Werte (z.B. Eingriff in einen eingerichteten Gewerbebetrieb, Eingriff in vermietete oder verpachtete Gebäude oder Räume) handelt (vgl. die Zusammenstellung der Rechtsprechung des Senats in WM 1958 S. 1350 zu Ziff. 6) und 7).

Auf einen entgangenen Gewinn aus einem erst noch zu errichtenden Gebäude, also aus einem erst noch zu schaffenden Wertobjekt, will aber das Berufungsgericht in seinen Urteilsgründen bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung anscheinend abstellen, ohne daß vom Kläger dargelegt wäre, die beabsichtigte Wiederbebauung des Grundstücks sei Teil eines von ihm eingerichteten Gewerbebetriebes.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann demnach das angefochtene Urteil nicht gehalten werden. Das ist im Hinblick auf die Rechtsprechung des erkennenden Senats vom Kläger in der Revisionsverhandlung auch nicht mehr ernsthaft in Zweifel gezogen worden.

4.)

Der Kläger meint jedoch, daß eine Enteignungsentschädigung auch für eine "aufgegebene Nutzung" gefordert werden könne (BGHZ 14, 363, 367); insoweit hätte der Kläger, der ebenso wie das Berufungsgericht eine entgangene Pachtnutzung aus einem erst noch zu schaffenden Wertobjekt rechtsirrtümlich für ausreichend angesehen habe, bei Anwendung des § 139 ZPO vorgetragen, daß er den auf dem Grundstück von ihm selbst in einem Behelfsbau betriebenen Textilhandel habe aufgeben müssen, weil dieser Behelfsbau nicht mehr konkurrenzfähig gewesen sei, durch einen anderen aber nicht hätte ersetzt werden dürfen. Er - der Kläger - hätte dazu weiter vorgetragen und unter Beweis gestellt, daß der ihm entgangene Geschäftsgewinn die jetzt erzielte Pachteinnahme von 375 DM monatlich wesentlich überstiegen habe. Zu einer Ausübung des Fragerechts in der dargelegten Richtung habe umso mehr Veranlassung bestanden, als er in den Tatsacheninstanzen auch vorgetragen habe, daß er das Grundstück erworben habe, um es wieder aufzubauen und sein bisher darauf behelfsmäßig betriebenes Geschäft auszubauen oder ein gut eingerichtetes Ladengeschäft für sich zu beschaffen, und daß er in seinem eigenen Gewerbebetrieb mehr eingenommen hätte, wenn er den behelfsmäßigen Verkaufskiosk durch ein "repräsentatives Ladenlokal" hätte ersetzen können. Wenn der Kläger aber, so wird in der Revisionserwiderung weiter ausgeführt, das Grundstück auch in der Absicht erworben habe, durch Verbesserung seiner schon vor dem Grundstückserwerb ausgeübten eigenen Verkaufstätigkeit unmittelbaren Nutzen zu ziehen, so sei durch das Verbot der Beklagten auch ein Eingriff in die "Vermögenssubstanz" erfolgt.

Angesichts dieses zu beachtenden Vertrages des Klägers, der für die frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ihm eine Enteignungsentschädigung zusteht, erheblich sein kann, sowie im Hinblick darauf, daß der Kläger unter Umständen - wie ausgeführt - auch einen durch die Umklassifizierung des Grundstücks möglichen Minderwert des Grund und Bodens als Enteignungsentschädigung (vgl. hierzu das mehrfach erwähnte Urteil des Senats vom 25. Juni 1959 - III ZR 220/57) verlangt oder verlangen will, ist eine abschließende Entscheidung über die Klage zur Zeit nicht möglich. Es wird deshalb Aufgabe des Berufungsgerichts sein, unter Beachtung der aufgezeigten Rechtsgrundsätze nach entsprechender Aufklärung und nach den erforderlichen tatrichterlichen Feststellungen erneut zu prüfen und zu entscheiden, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Klageanspruch als Enteignungsentschädigung begründet ist.

Hiernach ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten der Revisionsinstanz - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.