Bundesgerichtshof
Urt. v. 18.03.1993, Az.: VII ZR 176/92

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, bezieht sich das in Art. 10 § 3 MRVG enthaltene Koppelungsverbot nach der ständigen Rechtsprechung des Senats grundsätzlich nur auf Ingenieure und Architekten, nicht aber auf Leistungen der Generalübernehmer, Bauträger oder Baubetreuer. Nach dieser Bestimmung ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung des Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Das Verbot ist - auch das hat der Senat mehrmals entschieden - nicht leistungs-, sondern berufsstandsbezogen ausgestaltet (vgl. Doerry, ZfBR 1991, 48). Nach der getroffenen Regelung soll es Wohnungsbauunternehmen grundsätzlich weiter möglich bleiben, ihre Planung auch mit Hilfe von Koppelungsverträgen durchzusetzen (vgl. dazu näher BGH, Urteil vom 22. Dezember 1983 - VII ZR 59/82 = BGHZ 89, 240 ff[BGH 22.12.1983 - VII ZR 59/82] mit einem umfassenden Überblick über die Rechtsprechung).

2. Obwohl auch das Berufungsgericht von diesen Grundsätzen ausgeht, unterwirft es dennoch den Planungsauftrag Art. 10 § 3 MRVG, weil es hier nicht um einen Baubetreuungsvertrag, sondern um einen in sich abgeschlossenen Vertrag über die Leistungsphasen 1 und 2 des § 15 HOAI gehe. Dieser gesonderte Vertrag habe gerade dem Zweck gedient, der Klägerin ein Entgelt für ihre planerische Leistung auch für den Fall zu sichern, daß sie als Bauträgerin oder Baubetreuerin keinen Auftrag erhalte. Damit habe sie nicht eine dem prägenden Berufsbild solcher Unternehmen entsprechende Leistung angeboten, sondern sich vielmehr wie ein Architekt verhalten und sich eine vom Baubetreuungsvertrag "völlig losgelöste", isolierte Planungsleistung vorab honorieren lassen wollen. Damit fehle es an einem sachlich rechtfertigenden Grund für eine Ungleichbehandlung des als Architekt auftretenden Wohnungsbauunternehmens gegenüber dem freiberuflich tätigen Architekten, so daß Art. 10 § 3 MRVG auch auf das klagende Wohnungsbauunternehmen entsprechend anzuwenden sei.

Das habe zur Folge, daß der Vertrag unwirksam sei, weil die Erteilung des Planungsauftrags Voraussetzung für eine Berücksichtigung des Beklagten bei der Vergabe des Grundstücks gewesen sei.

3. Dem kann der Senat nicht folgen. Die hier gegebenen Umstände rechtfertigen es nicht, von der berufsstandsbezogenen Abgrenzung des Anwendungsbereiches von Art. 10 § 3 MRVG abzugehen.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Planungsauftrag sei "völlig losgelöst" von der Baubetreuung erteilt worden, berücksichtigt nicht hinreichend den wirtschaftlichen Zusammenhang des Geschehens. Die Grundlagenermittlung und die Vorplanung stehen nicht "im luftleeren Raum", sondern sind unmittelbar mit dem gesamten Leistungsangebot der Klägerin verknüpft, nämlich mit der Trägerschaft für die schlüsselfertige Errichtung der Doppelhaushälfte und dem damit verbundenen Grundstückserwerb. Die "Vorschaltung" des Planungsvertrags zielt damit gerade nicht auf eine isolierte Architektenleistung ab, sondern stellt sich als erste Stufe auf dem Weg zur Übernahme der vollen Baubetreuung durch die Klägerin dar. Deshalb sollte nach dem Vertrag auch das vereinbarte Honorar "auf den Hausverkauf" angerechnet werden, wenn es zum von beiden Parteien an sich angestrebten Abschluß des Baubetreuungsvertrages kommen sollte.

Daß der Beklagte für den Fall des Scheiterns des Baubetreuungsvertrages nach dem Inhalt des Planungsauftrags für die Grundlagenermittlung und Vorplanung ein Honorar zu zahlen hat, berührt die eigentliche Zielsetzung der Vereinbarung, nämlich die Errichtung des Hauses, nicht entscheidend. Vielmehr ist die hier vorgenommene vertragliche "Abschichtung" der planerischen Vorbereitung des Bauvorhabens nicht nur für die Klägerin, sondern auch für den Beklagten von Vorteil, da er auf diese Weise nach Kenntnis von den genaueren, von ihm in einem gewissen Umfang beeinflußbaren Planungsvorstellungen der Klägerin die Möglichkeit behielt, von der Verwirklichung des Bauvorhabens Abstand zu nehmen. Diese Handhabung ist gerade bei dem beabsichtigten Erwerb einer Doppelhaushälfte von Vorteil, weil hier die Wünsche beider Bauinteressenten in Einklang gebracht werden müssen. Ein Mißbrauch vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten zur Umgehung des Koppelungsverbots (vgl. dazu BGHZ 89, 240, 243, 244)  [BGH 22.12.1983 - VII ZR 59/82]liegt darin bei der hier festgestellten Sachlage nicht.

4. Wird somit durch das Vorgehen der Klägerin ihre berufsstandsbezogene Tätigkeit nicht wesentlich berührt, greift auch das Koppelungsverbot nicht ein, so daß dem angefochtenen Urteil die Grundlage entzogen ist.

Entgegen der Auffassung des Beklagten läßt sich das Berufungsurteil bei der derzeitigen Verfahrenslage auch nicht mit anderer Begründung halten. Das Berufungsgericht wird allerdings zu prüfen haben, ob der Vertrag der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurfte. Dazu sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich.

Der Vertrag enthält zwar keine unmittelbare Verpflichtung des Beklagten, das ins Auge gefaßte Grundstück zu erwerben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt der Formzwang des § 313 BGB aber auch für einen Vertrag, mit dem durch die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben (Urteil vom 2. Juli 1986, IVa ZR 102/85 = NJW 1987, 54 m.w.N.). Das ist wiederholt bei Maklerverträgen angenommen worden, bei denen - mit oder ohne Reservierungsvereinbarung - eine ins Gewicht fallende Zahlungsverpflichtung des Maklerkunden vereinbart war, die auch ohne Erwerb einer Immobilie zu erfüllen war und außer Verhältnis zu den tatsächlichen Aufwendungen des Maklers stand (BGH aaO und BGH, Urteil vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 = NJW 1980, 1622; BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86 = BGHZ 103, 235). Ein vergleichbarer Fall kann hier vorliegen. Nach der Behauptung des Beklagten steht das geforderte "Honorar" außer Verhältnis zu der von der Klägerin erbrachten planerischen Leistung. Der Tatrichter wird zu prüfen haben, ob das zutrifft und ob der Beklagte damit einem unangemessenen Druck ausgesetzt war, der seine Freiheit, das Grundstück zu kaufen oder nicht, ernsthaft gefährdete.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Oberlandesgericht wird dabei zu berücksichtigen haben, daß das vereinbarte Honorar, falls es im Hinblick auf das weitere Vorbringen des Beklagten überhaupt geschuldet sein sollte, an den Bestimmungen der HOAI zu messen ist.