Die Revision ist unbegründet.

Das Berufungsgericht hat zutreffend entschieden, daß dem Kläger der geltend gemachte Anspruch nicht zusteht. In einem Maklervertrag, der den Verkauf eines Grundstücks zum Gegenstand hat, ist eine Vereinbarung, nach der der Verkäufer die Provision auch dann zu zahlen hat, wenn er es unterläßt, einen Kaufvertrag mit einem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten zu schließen, nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet ist. Das hat der erkennende Senat in den Urteilen vom 30. Oktober 1970, IV ZR 1176/68 und vom 18. Dezember 1970, IV ZR 1155/68 = LM BGB § 652 Nr. 38 und 39 (= NJW 1971, 93; 1971, 557) ausgesprochen. Denn es handelt sich dabei um ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des § 343 Abs. 2 RGB, für das § 344 BGB gilt.

Der hier zu entscheidende Fall unterscheidet sich von dem durch das genannte Urteil vom 18. Dezember 1970 entschiedenen. In diesem hatte die beklagte Grundstückseigentümerin für den Nachweis oder die Vermittlung eine Provision von 3 % des Kaufpreises zu zahlen. Sie hatte sich verpflichtet, dem Makler 6 % entgangene Provision zu zahlen, falls sie den Grundstückskauf verweigern würde. In dem hier zu entscheidenden Fall ergibt der Sinn der ihrem Wortlaut nach widersprüchlichen Vereinbarung, daß die Beklagte bei einem Verkauf des Grundstücks unter Mitwirkung des Maklers keine Provision schuldete. Die volle Provision in Höhe von 5 % sollte sie nur zahlen, falls sie während der Laufzeit des Vertrages einen Kaufvertrag ohne Hinzuziehung des Klägers abschließen würde oder später mit einem vom Kläger nachgewiesenen Interessenten. Dabei sind die Parteien sich darüber einig, daß die "volle Provision" bei der von vornherein ins Auge gefaßten Doppeltätigkeit des Maklers die normalerweise geschuldete Käufer- und Verkäuferprovision zusammenfaßte. Die danach den Vereinbarungen zugrunde liegende Verkäuferprovision in Höhe von 2,5 % sollte die Beklagte als "Aufwendungsersatz" an den Kläger zahlen, wenn sie sich weigern sollte, das Grundstück an einen von ihm ihr nachgewiesenen Interessenten zu verkaufen. Weitergehende Schadensersatzansprüche sollten dabei nicht ausgeschlossen bleiben.

Der Senat hat in dem erwähnten Urteil vom 18. Dezember 1970 allerdings ausgeführt, der Makler könne ein verständliches und berechtigtes Interesse daran haben, sich gegen willkürliche Verhaltensweisen des Auftraggebers, für den er Arbeitskraft und Konten aufgewandt habe, zu sichern. Eine Vereinbarung, durch die diesem Interesse Rechnung getragen werde, sei gültig, wenn durch sie auf den Auftraggeber kein unangemessener Druck in Richtung auf die Grundstücksveräußerung ausgeübt werde. Gültig werde deshalb eine formlos getroffene Vereinbarung sein, in der sich der Makler für den Fall einer endgültigen Verweigerung des Grundstücksverkaufs an einen von ihm zugeführten zahlungskräftigen und zuverlässigen Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen den Ersatz der ihm durch seine Nachweistätigkeit entstandenen Aufwendungen versprechen lasse. Ebenfalls sei es zulässig, formlos eine Individualvereinbarung über ein angemessenes Entgelt des Maklers für die durch die Weigerung des Auftraggebers ergebnislos gebliebenen Bemühungen zu treffen, wobei aber das Honorar wesentlich unter der beim Verkauf geschuldeten Provision liegen müsse, damit kein mittelbarer Druck zum Verkauf an dem Auftraggeber stattfinde.

In beiden Fällen sollte der Grundstückseigentümer dem Makler einen bestimmten Prozentsatz des zugrunde gelegten Kaufpreises zahlen. Darauf, wie diese geschuldete Leistung von den Beteiligten im Einzelfall bezeichnet wird, ob als entgangene Provision oder wie hier als Aufwendungsersatz, kommt es für die zu treffende Entscheidung nicht an. Erheblich ist allein, ob die versprochene, in dieser Weise der Höhe nach festgelegte Leistung auf den Eigentümer einen unangemessenen Druck in Richtung auf die Grundstücksveräußerung ausübt. Das ist der Fall, wenn der Grundstückseigentümer verpflichtet wird, als "Aufwendungsersatz" die volle ihm zuzurechnende Provision zu zahlen, die er nicht zu zahlen braucht, wenn er das Grundstück an den ihm vom Makler nachgewiesenen Interessenten zu dem zugrunde gelegten Preis veräußern würde.

Die Vereinbarung, auf die der Kläger seinen Anspruch gründet, ist daher so, wie sie hier getroffen worden ist, rechtlich als Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB anzusehen. Eine solche Vereinbarung ist nur unter Einhaltung der Form des § 313 BGB rechtswirksam. Da diese Form nicht gewahrt wurde, ist die Klage mit Recht abgewiesen worden.