I.

1.

Das Berufungsgericht nimmt an, die Beschränkung der Geschoßzahl im Durchführungsplan 52 stelle einen zu entschädigenden Eingriff in die Eigentumsrechte des Erblassers und der Klägerin dar, weil diese Beschränkung nicht aus der Situationsgebundenheit der Grundstücke heraus geboten gewesen sei und hierfür auch keine schlüssigen städteplanerischen Gründe bestanden hätten. Diese Würdigung des Planungsvorgangs wird von der Beklagten nicht beanstandet. Bei diesem Beweisergebnis stellt die entsprechende Planung keine zulässige Bestimmung des Eigentumsinhalts im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG mehr dar. Im Ergebnis liegt ein enteignungsgleicher (d.h. rechtswidriger) Eingriff in die durch Art. 14 GG geschützte Baufreiheit vor, der nach allgemeinen Grundsätzen zu entschädigen ist.

2.

Dagegen hat das Berufungsgericht die Frage nicht entschieden, ob die im Durchführungsplan angeordnete Veränderung der Fluchtlinien möglicherweise noch im Rahmen zulässiger Bestimmung des Eigentumsinhalts lag und und deshalb von dem Eigentümer entschädigungslos hinzunehmen war. Es hat diese Prüfung nicht als erforderlich angesehen, weil die Festlegung abweichender Fluchtlinien im Durchführungsplan für das Genehmigungsverfahren kein unüberwindbares Hindernis bedeutet habe, nachdem die Beklagte eine Änderung der Fluchtlinienführung in Aussicht gestellt habe. Trotz der aus der Fluchtlinienfestsetzung sich ergebenden rechtlichen Beschränkung der Bebaubarkeit sei daher diese Ausweisung nicht als ein ins Gewicht fallender, die Substanz der Grundstücke wertmäßig beeinträchtigender tatsächlicher Eingriff anzusehen.

Hiergegen wendet sich die Revision der Klägerin mit Erfolg.

Nach den von der Beklagten namentlich im Baugenehmigungsverfahren abgegebenen Erklärungen kann nicht davon ausgegangen werden, daß die festgesetzten Fluchtlinien vor einer förmlichen Satzungsänderung das Vorhaben des Erblassers tatsächlich nicht behinderten (vgl. dazu Senatsurteil vom 28. Januar 1965 - III ZR 38/64 = NJW 1965, 534; Ernst/Zinkahn/Bielenberg BBauG § 44 Rdn. 54). Noch im August 1963 machte die Beklagte die spätere Genehmigung des Vorhabens (auch) davon abhängig, daß der Durchführungsplan hinsichtlich der Fluchtlinie geändert würde. Die Beklagte hielt daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts an der nach ihrer Ansicht verbindlichen Festsetzung noch fest. Die Verweisung auf eine beabsichtigte künftige Satzungsänderung bedeutete unter diesen Umständen nicht die Beseitigung eines nach wie vor bestehenden rechtlichen Hindernisses, sondern nur eine Absichtserklärung, die erkennbar nicht Rechtsgrundlage einer sofort zu erteilenden Baugenehmigung sein sollte und konnte. Das zeigt sich vor allem darin, daß die Beklagte die Möglichkeit, vor einer Planänderung den Erblasser von der Einhaltung der Fluchtlinie durch Dispens zu befreien, nicht ausgeschöpft hat. Die Bekundung der Bereitschaft, den Plan zu ändern, zog sich insgesamt über 22 Jahre hin und gibt bei dem vorliegenden Sachverhalt keinen hinreichenden Grund dafür ab, einen Eingriff zu verneinen.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kann der Senat auch nicht davon ausgehen, daß die Zurücknahme der Fluchtlinien ohne nennenswerte Auswirkung auf den Verkehrswert der Grundstücke war. Denn der Sachverständige Dr. M. hat errechnet, daß die Bebaubarkeit des Grundstücks in den ursprünglichen Baugrenzen bei 6 Stockwerken eine um ca. 7,8 % größere Nettonutzfläche ergeben hätte (Gutachten vom 4. Mai 1977 S. 24).

3.

Läßt sich hiernach eine enteignende oder enteignungsgleiche Wirkung der Fluchtlinienfestsetzung mit den vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen nicht verneinen, so kommt es darauf an, ob diese Festsetzung sich noch innerhalb der Grenzen zulässiger Inhaltsbestimmung des Eigentums bewegte. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Allgemeine baurechtliche Beschränkungen legen in der Regel dem Grundstückseigentümer kein ausgleichspflichtiges Sonderopfer auf, sondern konkretisieren nur die Sozialgebundenheit des Eigentums. Das wird aber dann anders, wenn neue bauordnende Bestimmungen die von der Natur der Sache her gegebene Möglichkeit der Bebauung eines Grundstücks, also eine Möglichkeit zur Bebauung, die sich nach der Beschaffenheit und Lage des Grundstücks bei vernünftiger und wirtschaftlicher Betrachtungsweise anbietet, untersagen oder in einer ins Gewicht fallenden Weise einschränken, und wenn diese Nutzungsart vor der Neuregelung schon verwirklicht war (Senatsurteil vom 13. Juli 1967 - III ZR 11/65 = BB 1967, 1225). Die Zweckbestimmung eines mit bestimmten Baulichkeiten besetzten Grundstücks ging dabei nicht schon verloren, wenn die Gebäude im Krieg weitgehend zerstört wurden. Unter solchen Umständen ist ein enteignender Eingriff, ein Sonderopfer des betroffenen Eigentümers, grundsätzlich zu bejahen (Senatsurteil BGHZ 48, 194, 196) [BGH 13.07.1967 - III ZR 1/65].

Es bedarf daher der Prüfung, ob die Zurücknahme der zum Steintor spitz auslaufenden Bauflucht eine auch durch die Art der Bebauung der benachbarten Grundstücke nahegelegte Maßnahme war, oder ob die wirtschaftlichen Nachteile, die sich aus dieser Beschränkung für den Eigentümer ergaben, so bedeutend waren, daß sie ihm nicht entschädigungslos zugemutet werden konnten.

II.

Das Berufungsgericht hat in der Beschränkung der Geschoßzahlen durch den Durchführungsplan 52 zutreffend eine Teilenteignung gesehen. Wegen der auf Dauer angelegten und 23 Jahre in Kraft gewesenen Baubeschränkung hat es die Entschädigung nach den für dauernde Bauverbote geltenden Grundsätzen bemessen und für Oktober 1953 das Entschädigungskapital auf 46.447,07 DM festgesetzt. Hinzu hat es 6 % Zinsen mit Zinseszinsen bis zum 20. Oktober 1976 geschlagen und der Klägerin insgesamt 177.590,97 DM zuzüglich 4 % Verzugszinsen ab 20. Oktober 1976 zuerkannt.

Hiergegen wenden sich beide Revisionen im Ergebnis mit Erfolg.

1.

Der Klägerin gebührt eine angemessene Entschädigung dafür, daß sie und ihr Rechtsvorgänger von 1954 bis 1976 die beiden Grundstücke in Ansehung der Geschoßzahlen nur entsprechend den Festsetzungen des Durchführungsplans Nr. 52 und nicht in der davor zulässig gewesenen Weise baulich nutzen konnten. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist hierfür jedoch keine Kapitalentschädigung zu leisten, die auf der Annahme einer bleibenden Verminderung der baulichen Nutzbarkeit beruht.

a)

Wenn der Klägerin für die baubeschränkende Maßnahme eine Kapitalentschädigung zugebilligt würde, die den endgültigen teilweisen Entzug der baulichen Nutzbarkeit ausgleichen soll und entsprechend bemessen ist, würde sie über den Umfang des von ihr hinzunehmenden Opfers hinaus entschädigt. Die für die auferlegte Baubeschränkung festzusetzende Entschädigung muß in Fällen wie dem vorliegenden nach der wirklich eingetretenen Entwicklung bemessen werden, d.h. es kann nicht außer Betracht bleiben, daß die zunächst auf Dauer angelegte Planungsmaßnahme vorzeitig weggefallen ist und die Nutzung des Eigentums in mehr oder minder umfassendem Umfang wieder ermöglicht worden ist. Die Besonderheit des zu entscheidenden Falles besteht darin, daß der spätere Wegfall der Baubeschränkungen des Durchführungsplans Nr. 52, verbunden mit der Zulassung einer 6geschossigen Bebauung der strittigen Grundstücke innerhalb der durch die vorhandene Bebauung gegebenen Fluchtlinien der Klägerin eine "Naturalrestitution" in dem Sinne verschafft hat, daß sie kein Entschädigungskapital mehr aufwenden muß, um die Wirkung der Teilenteignung für die Zukunft auszugleichen. Sie erhält daher das volle Äquivalent für das Genommene, wenn ihr die durch den Durchführungsplan Nr. 52 bewirkte zeitweise Minderung der Nutzung des Grund und Bodens in Form einer bis Oktober 1976 (Außerkrafttreten der Baubeschränkung) laufenden "Bodenrente" erstattet wird, die ein Bauwilliger in dieser Zeit für die Erlaubnis einer intensiveren baulichen Nutzung gezahlt hätte (und die sich der Höhe nach weithin mit einer angemessenen Verzinsung des bei endgültiger[Teil-]Enteignung für die entzogene Substanz geschuldeten Kapitals decken wird). Diesen Grundsatz hat der erkennende Senat bereits in einem Fall angewendet, in dem ein ebenfalls auf Dauer angelegtes Bauverbot nach fast 14 Jahren wieder aufgehoben wurde (Urteil vom 19. Juni 1972 - III ZR 106/70 = NJW 1972, 1946). Die Klägerin hat im übrigen dargelegt, die Möglichkeit und den Willen gehabt zu haben, in der ihr untersagten Weise zu bauen (vgl. BGHZ 58, 124). Die verschiedenen Bauvoranfragen des Erblassers und der Klägerin lassen erkennen, daß die Eigentümer durch die Festsetzungen des Durchführungsplans Nr. 52 in einer konkreten Bauabsicht behindert worden sind.

Für die Bemessung der "Bodenrente" ist vorliegend auch zu berücksichtigen, daß der Wert der Grundstücke im Laufe dieser 22 Jahre nicht unerheblich gestiegen sein kann; insoweit kann es angemessen sein, die "Bodenrente" für bestimmte Zeiträume an gestaffelten Mittelwerten der gestiegenen Grundstückspreise auszurichten (vgl. Senatsurteil vom 27. September 1973 - III ZR 110/71 = NJW 1973, 2284).

b)

Für die zurückliegende Zeit können der Klägerin zusätzlich Zinsen aus der vorstehend behandelten Entschädigung wegen Verzugs oder als Prozeßzinsen zustehen. Das Verbot von Zinseszinsen (§§ 289 Satz 1, 291 Satz 2 BGB) findet insoweit keine Anwendung; auch wenn die wegen Entzugs der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks zu zahlende "Bodenrente" im Ergebnis einer "Verzinsung" des Wertes der entzogenen Substanz gleichkommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 1962 - III ZR 203/60), handelt es sich nicht um "Zinsen" im Rechtssinne (Senatsurteil vom 14. November 1963 - III ZR 141/62 = NJW 1964, 294 [BGH 14.11.1963 - III ZR 141/62] = LM Art. 14 [Ea] GG Nr. 36).

Die Berechnung der Entschädigung durch das Berufungsgericht entspricht diesen Grundsätzen nicht. Sie kann daher nicht bestehenbleiben.

c)

Da nicht auszuschließen ist, daß sich auch die Fluchtlinienfestsetzung enteignend ausgewirkt hat und hierfür Entschädigung zu leisten ist (vgl. oben I 3), kann schließlich auch die Nichtberücksichtigung dieser Festsetzungen bei der Feststellung der Wertminderung revisionsrechtlich nicht gebilligt werden.

3.

Beide Revisionen beanstanden, daß das Berufungsgericht bei der Schätzung der Wertminderung des Bodens die nutzbaren Geschoßflächen in den einzelnen Stockwerken gleich bewertet hat. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, der Ertragswert der einzelnen Geschosse hänge derart stark von der Art ihrer Nutzung ab, daß ohne Kenntnis dieser Nutzungsart eine differenzierte Bewertung einzelner Geschosse unmöglich sei.

Die Revision der Beklagten rügt insoweit zu Recht, daß das Berufungsgericht der von den Rechtsvorgängern der Klägerin beabsichtigten Nutzung der Obergeschosse als Büroräume und den in dieser zentralen Lage üblichen Nutzungsmöglichkeiten namentlich für das Erdgeschoß nicht die gebotene Beachtung geschenkt hat. Für die insoweit erzielbaren Mietsätze hat der Sachverständige Dreyer in seinem Gutachten vom 28. Januar 1969 (S. 18) Werte angegeben, die im Erdgeschoß deutlich überwiegen (24 DM/qm) und in den oberen Geschossen auf ein Drittel dieses Wertes absinken (3. OG: 8 DM/qm). Darin drückt sich eine Erfahrung aus, die auch Eingang in die Wertermittlungsrichtlinien (in der Fassung vom 31. Mai 1976 - Beil, zu BAnz. Nr. 146/76, abgedruckt bei Aust/Jacobs, Enteignungsentschädigung, S. 202 f; hier: Anlage 23 zu Nr. 6.1.4) gefunden hat. Diese gehen für gleichartige Grundstücke mit unterschiedlicher baulicher Nutzung (Geschoßflächenzahl) davon aus, daß der Bodenwert eines Grundstücks mit höherer Geschoßflächenzahl als 2,4 im Verhältnis zur Nutzung in der Regel wesentlich unter der proportionalen Steigerung liegt. Aufgrund örtlicher Verhältnisse können allgemein oder für einzelne Arten der baulichen Nutzbarkeit oder für bestimmte Bereiche der Geschoßflächenzahlen abweichende Wertverhältnisse zutreffen (Text zu Anl. 23 a.a.O.). Solche abweichenden Wertverhältnisse hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Beklagte hatte demgegenüber mit Schriftsatz vom 9. Januar 1978 vorgetragen, im Steintorbereich entfielen in der Regel zwei Drittel des Bodenwertes auf das Erd- und das 1. Obergeschoß; sie hatte hierzu das Gutachten eines ortskundigen Grundstücksmaklers beantragt. Diesen Beweisantrag durfte das Berufungsgericht nicht übergehen, denn er war geeignet, die konkrete Grundstückssituation zu erhellen,

III.

Die Entschädigungsfeststellung ist hiernach in mehrfacher Hinsicht durch Rechtsfehler beeinflußt und kann daher nicht gebilligt werden. Die der Klägerin gebührende Entschädigung kann, wie die vorstehenden Ausführungen ergeben, über oder unter dem im zweiten Berufungsrechtszug zuerkannten Betrag liegen. Da der Senat nicht in der Lage ist, hierfür schon jetzt eine Mindest- oder Höchstgrenze festzulegen, muß das Berufungsurteil auf die Revisionen beider Parteien in vollem Umfang aufgehoben und die Sache zurückverwiesen werden.