A.

Keinen Rechtsirrtum enthält die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der vom Kläger im Schriftsatz vom 29. August 1962 S. 1 behauptete Verkauf des Mietgrundstücks an den Kaufmann Ali S. ohne Einfluß auf den Rechtsstreit ist. Dabei kann unterstellt werden, daß auch die Auflassung an Ali S. und seine Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch - nur das ist eine Veräußerung im Sinne von §§ 571 BGB, 265 ZPO - schon vor Einlegung der Anschlußberufung am 29. Dezember 1962 erfolgt waren. Im vorliegenden Rechtsstreit ging es von Anfang an darum, ob die Kläger das Recht haben, dem Beklagten, der seinerseits vor Jahren nach § 571 BGB in den Miet- und den Aufbauvertrag der Kläger mit der ursprünglichen Eigentümerin eingetreten war, einen Nachfolgemieter zu benennen, den der Beklagte zu unveränderten Bedingungen in die Verträge aufnehmen muß und den er nur aus einem (in seiner Person liegenden) wichtigen Grunde als Mietnachfolger ablehnen darf. Gegenstand des Rechtsstreits war also von Anfang eine entsprechende mietvertragliche Verpflichtung des Beklagten, in die nach der erneuten Grundstücksveräußerung wiederum der Erwerber des Grundstücks nach § 571 BGB eintrat. Demgemäß liegen die Voraussetzungen des § 265 ZPO vor (RGZ 102, 177, 180).

B.

Auch sonst kann die Revision keinen Erfolg haben.

I.

Das Berufungsgericht legt den § 4 des Aufbauvertrages dahin aus, nach seinem eindeutigen Wortlaut beziehe sich das Ablehnungsrecht des Vermieters auf den zu benennenden Mieter, nicht dagegen auf das generelle Recht der Kläger zur Benennung eines solchen. Es folgert daraus in Anlehnung an den gesetzlich geregelten Fall der Untervermietung (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB), es müsse sich um einen wichtigen Grund in der Person des Nachmieters handeln. Insoweit würden aber vom Beklagten gegen die von den Klägern benannten Eheleute B. Einwendungen nicht erhoben.

II.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Auslegung eines Individualvertrages sind im Revisionsrechtszuge nur beschränkt nachprüfbar. Sie lassen einen Rechtsirrtum zum Nachteil des Beklagten nicht erkennen und halten auch den Verfahrensrügen der Revision gegenüber einer rechtlichen Nachprüfung stand. Auf keinen Fall hat die Revision aufgezeigt, daß die Auslegung des Berufungsgerichts unmöglich ist.

1.

Der Aufbauvertrag als Bestandteil des Mietvertrages spricht zwar nicht ausdrücklich von Einräumung derselben Vertragsbedingungen. Das macht aber eine entsprechende Auslegung nicht denkgesetzlich unmöglich. Zu ihr ist das Berufungsgericht schon nach dem Sinn und Wortlaut der Vereinbarungen gekommen, "während der Laufzeit des Vertrages" (= dreißig Jahre) in Verbindung mit dem Wort "Nachmieter" und der Stellung des Relativsatzes; "Nachimieter, der vom Vermieter nur aus wichtigem Grunde abgelehnt werden kann", eine Stellung, bei der die Deutung dahin, daß sich der wichtige Grund nur auf die Person dieses Nachmieters beziehen kann, mindestens nahe liegt. Kein Anhalt besteht dafür, daß das Berufungsgericht sonst etwas aus dem Wortlaut der Verträge übersehen und deshalb bei seiner Auslegung unberücksichtigt gelassen haben könnte. Die Revision hat das jedenfalls nicht aufgezeigt, so daß der insoweit gerügte Verstoß gegen § 286 ZPO nicht vorliegt. Außerdem übersieht die Revision, daß das Berufungsgericht auch aus der Interessenlage der Parteien bei Abschluß des Vertrages zu dem Ergebnis gelangt, daß die Kläger den Mietvertrag zu den alten Bedingungen auf einen etwaigen Nachmieter "übertragen" konnten (BU 11, 12), worauf in anderem Zusammenhang noch einzugehen ist.

2.

Die Revision kann auch der Entscheidung des erkennenden Senats vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - WM 1962, 769 = NJW 1962, 1388 nichts zu ihren Gunsten entnehmen. Dort ist (Leitsatz 2) ausgesprochen, dem Erwerber eines Grundstücks könne jedenfalls dann nicht entgegengehalten werden, daß der frühere Vermieter den Abschluß eines langfristigen Vertrages gegen Treu und Glauben verhindert habe, wenn der Erwerber bei Erwerb des Grundstücks von den entsprechenden Vorgängen keine Kenntnis hätte. Auch wenn man dieser Entscheidung als Grundgedanken entnehmen könnte, ein Grundstückserwerber brauche die Auslegung eines Mietvertrages nicht gegen sich gelten zu lassen, wenn sie sich nur aus Umständen bei seinem Abschluß rechtfertigen läßt, die der spätere Erwerber nicht kennen konnte, so könnte das der Revision hier nicht zum Erfolg verhelfen; denn das Berufungsgericht hat solche Umstände nicht berücksichtigt. Es hat auch die Verträge nicht über den Vertragswortlaut hinaus, sondern nach diesem in einer Form ausgelegt, mit der auch ein Erwerber, der die Verträge gesehen hatte, nach ihrem Zusammenhang und der Interessenlage der Parteien bei Vertragsabschluß rechnen mußte. Auch insoweit liegt ein Verstoß gegen § 286 ZPO nicht vor.

3.

Für eine ergänzende Vertragsauslegung in dem von der Revision gewünschten Sinne ist ebenfalls kein Raum. Die Revision meint, selbst wenn eine Auslegung nach dem Vertragssinn ergeben würde, daß die dem Nachmieter einzuräumenden Mietbedingungen (sonst) nicht schlechter sein dürften als die, zu denen den Klägern die Mieträume überlassen worden waren, ließe sich hieraus nicht ohne weiteres herleiten, daß der Vermieter nur den ursprünglichen Mietpreis fordern dürfe. Das Berufungsgericht hätte vielmehr weiterhin bei der Vertragsauslegung ermitteln müssen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsabschluß daran gedacht hätten, daß bei Eintritt eines Nachmieters der Mietpreis wirtschaftlich der Gegenleistung des Vermieters nicht mehr entspreche und die Kläger hierdurch einen beträchtlichen Veräußerungsgewinn erzielten. Die Revision meint, das Berufungsgericht hätte alsdann zu dem Ergebnis kommen müssen, der Beklagte müsse insbesondere wegen der allgemeinen Erhöhung der Geschäftsraummieten, der allgemeinen Unkosten eines Vermieters und wegen des dadurch bedingten "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" berechtigt sein, von dem Nachmieter, wenn vielleicht auch nicht eine verdoppelte, so doch auf jeden Fall eine erheblich höhere Miete zu fordern.

Dem ist nicht zu folgen.

a)

Das Berufungsgericht hat zwar nicht ausdrücklich von einer ergänzenden Vertragsauslegung gesprochen. Es hat den Sachverhalt aber unter dem Gesichtspunkt des Fortfalls der Geschäftsgrundlage gewürdigt und bei Prüfung der Frage, ob die vom Beklagten in den Tat Sachenrecht saugen angeführten Gründe es nach Treu und Glauben rechtfertigen könnten, ihn, auch gegenüber einem Nachmieter (BU 11), nicht mehr am alten Mietzins festzuhalten, alles wesentliche Tatsachenvorbringen in den Kreis seiner Betrachtungen einbezogen. Einen Rechtsirrtum zum Nachteil des Beklagten enthalten seine Ausführungen nicht. Sie halten auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer Nachprüfung stand.

b)

Bei seinen Erwägungen stellt das Berufungsgericht mit Recht den Grundsatz: "pacta sunt servanda" in den Vordergrund seiner Betrachtungen. Dieser allgemeine Grundsatz wurde im Mietrecht zwar durch das 1. Bundesmietengesetz vom 27. Juli 1955 (BGBl I 458) bei Miet- oder Pachtverhältnissen für Geschäftsräume (§ 24 i.V. mit §§ 18 ff) durchbrochen, jedoch nur für solche Verträge, die erst nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind. Der hier "streitige" Mietvertrag ist am 15. November 1952 abgeschlossen worden und mit Wirkung vom 2. November 1953 in Kraft getreten, als Geschäftsraummieten schon seit dem 1. Dezember 1951 (§ 1 GRMG) nicht mehr den Preisvorschriften unterlagen und sich bereits eine freie Marktmiete hatte bilden können.

c)

Bei seiner Prüfung, ob dem Beklagten ein Festhalten am Vortrage zumutbar ist, hat das Berufungsgericht nicht unberücksichtigt gelassen, sondern unterstellt, daß die Geschäftsraummieten in der Frankfurter Innenstadt gestiegen und daß der Hausbesitz der allgemeinen Kaufkraftminderung entsprechend stärker belastet ist (BU 10). Es hat das aber rechtsirrtumsfrei für nicht ausreichend erachtet, um daraus das Recht eines Vermieters herzuleiten, bei einem langfristigen Vertrag die Miete entsprechend zu erhöhen. Dazu hat es darauf verwiesen, daß der Abschluß eines dreißigjährigen Mietvertrages mit einem festen Mietzins stets ein gewisses Risiko in sich birgt, das sich nicht immer zu Lasten des Vermieters auswirken muß, sondern sich auch gelegentlich zu Lasten des Mieters auswirken kann. Dem von dem Revisionskläger in der mündlichen Revisionsbegründung erwähnten Urteil des erkennenden Senats vom 23. September 1958 - VIII ZR 111/57 - (ZMR 1959, 103 = Betrieb 1958, 1325) liegt ein anderer Sachverhalt zugrunde.

d)

Bei seiner Prüfung, ob sich an der Bindung an den Mietpreis aus Anlaß der Geschäftsveräußerung und des Eintritts eines Nachmieters etwas ändere, ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß bei dieser im Rahmen von Treu und Glauben zu treffenden Entscheidung die beiderseitigen Interessen abzuwägen seien. Dem Interesse der Kläger werde mit dem Angebot einer Auszahlung des noch nicht abgewohnten Baukostenzuschusses nicht voll Rechnung getragen. Die Kläger hätten seinerzeit einen auch nach Ansicht des Beklagten für die damaligen Verhältnisse (1952!) beträchtlichen Baukostenzuschuß geleistet und dadurch dem (damaligen) Eigentümer Mittel für die Errichtung des Hauses in die Hand gegebene Außerdem hätten die Kläger für den teilweisen Ausbau des Ladens und seine Inneneinrichtung erhebliche Beträge investiert (nach ihren Angaben außer dem Mieterdarlehen weitere Beträge von mehr als 60.000 DM). Für diese Leistungen stelle auch die langfristige Dauer des Mietvertrages ein "Äquivalent" dar, so daß die Kläger Anspruch darauf hätten, daß ihnen dieser Wert erhalten bleibe. Für den Wert ihres Geschäftes sei der langfristige Vertrag mitbestimmend. Bei einer um 100 % erhöhten Miete würden die Kläger schwerer einen Interessenten für ihr Geschäft finden, zum mindesten müßten sie damit rechnen, daß ihnen ihre Investitionen nicht gleich hoch erstattet würden (BU 11/12). Insbesondere auch deshalb, weil der klagende Ehemann aus einer persönlichen Notlage heraus, nämlich wegen Krankheit, nicht aus spekulativen Gründen, sein Friseurgeschäft veräußere, sei es nicht unbillig, die Kläger in die Lage zu versetzen, ihr Geschäft zu dem wahren, auch durch den Mietvertrag bedingten Wert zu veräußern. Zu dem Einwand des Beklagten, die Nachmieterklausel sei nur in den Aufbauvertrag und nur zur Sicherung des Vormieters für den nicht abgewohnten Baukostenzuschuss aufgenommen worden, verweist das Berufungsgericht darauf, daß der Aufbauvertrag gleichzeitig und ausdrücklich als wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages abgeschlossen worden ist und daß § 4 des Aufbauvertrages wegen des Ausschlusses einer Inanspruchnahme des Vermietern auf (vorzeitige) Rückzahlung der Mietvorauszahlung auch dessen Interessen diene.

Auch diese Ausführungen enthalten keinen Rechtsirrtum. Sie stehen im Einklang mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats über die Rechte des ausscheidenden Mieters aus einem langfristigen Vertrag, in dem Bestimmungen wegen eines. Nachfolgemieters getroffen sind. Nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 3. Juli 1963 - VIII ZR 93/62 - (WM 1963, 869 = MDR 1963, 1000, vgl. auch schon das nicht veröffentlichte Urteil des Senats vom 2. Februar 1960 - VIII ZR 200/59) braucht sich ein solcher Mieter bei entsprechend auszulegender Vereinbarung nicht darauf verweisen zu lassen, daß sein Vormieter bereit sei, ihm den nicht abgewohnten Baukostenzuschuß zu erstatten. Es ist ihm dann vielmehr nicht verwehrt, aus seinem langfristigen Vertrag bei einer vorzeitigen Aufgabe des Mietobjekts selbst Vorteile zu ziehen, weil der Mietgegenstand auch mit seinen Mitteln und mit seiner Risikobeteiligung geschaffen worden ist. Diese Entscheidungen bezogen sich auf Wohnungen. Dasselbe muß in verstärktem Maße auch bei Geschäftsraum gelten, wenn der Mieter wie hier hohe Aufwendungen gemacht hat, deren angemessene Erstattung gefährdet wäre, falls es dem Vermieter wegen des Mieterwechsels gestattet wäre, sich von der Mietzins- und Mietzeitvereinbarung loszusagen.

Da das Berufungsurteil auch sonst keinen Rechtsirrtum zum Nachteil des Beklagten enthält, ist seine Revision als unbegründet zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.