Bundesgerichtshof
Urt. v. 18.09.1992, Az.: V ZR 116/91

1. Das Berufungsgericht stellt fest, daß seit Abschluß des Erbbaurechtsvertrages die Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mittleren Einkommens um mehr als 150 % gestiegen sind, was einem Kaufkraftschwund des vereinbarten Erbbauzinses um mehr als 60 % entspricht. Es nimmt zutreffend an, daß bei dieser Voraussetzung der Kläger einen schuldrechtlichen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage hat (st. Rechtspr. des Senats, vgl. BGHZ 90, 227, 229;  91, 32, 34 f;  94, 257;  111, 214, 215 [BGH 04.05.1990 - V ZR 21/89]/216). Da die Beklagte bei dem Erwerb des Erbbaurechts in der Zwangsversteigerung alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag vom 17. Dezember 1926 übernommen hat, besteht der Anspruch auch ihr gegenüber (BGHZ 97, 172, 177 [BGH 21.02.1986 - V ZR 195/84]/178). Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Auslegung, daß die im Vertrag enthaltene Regelung eines nach Zeitabschnitten gestaffelten prozentualen Anstiegs des Erbbauzinses keine wertsichernde Funktion hat.

2. Was die Höhe der Anpassung angeht, so meint das Berufungsgericht, der dafür vom Senat gewählte Maßstab des Durchschnittswerts aus der im Bezugszeitraum eingetretenen Steigerung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen (BGHZ 77, 194, 200/201; 90, 227, 231) müsse hier eingeschränkt werden; denn die sich auf dieser Grundlage ergebende Anhebung des jährlichen Erbbauzinses von bisher 1 DM/qm auf 7,42 DM/qm läge weit über demjenigen Betrag, den der Kläger erzielen könnte, wenn er das Erbbaurecht heute bestellen würde. In Hildesheim würden Erbbaurechte nämlich zu einem Erbbauzins von höchstens 3,60 DM/qm

vergeben, und zwar auf der Basis von 5 % eines Grundstückswerts von 72 DM/qm, auch wenn der tatsächliche Bodenwert höher sei. Daher könne der Kläger nach Treu und Glauben nicht mehr als 3,60 DM/qm jährlich verlangen.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

In der Regel ist bei einem Vertrag ohne wertsichernde Klausel für den Umfang der Anpassung des Erbbauzinses die seit Vertragsabschluß eingetretene Steigerung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen nach dem Mittelwert aus beiden Komponenten maßgebend, weil sich darin die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse widerspiegelt und der Gesetzgeber in § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbau-VO zum Ausdruck gebracht hat, daß eine über die Änderung dieser Verhältnisse nicht hinausgehende Erhöhung regelmäßig der Billigkeit entspricht (BGHZ 77, 194, 200). Den eigentlich sachlich am nächsten liegenden Bezugsmaßstab der Entwicklung des Bodenwerts - nach dessen Höhe sich die Bemessung des Erbbauzinses üblicherweise richtet - hat der Gesetzgeber in § 9 a ErbbauVO für Wohnzwecke dienende Erbbaurechte ausgeschlossen, um eine übermäßige, dem steilen Anstieg der Grundstückspreise folgende Anhebung von Erbbauzinsen zu verhindern (Entwurf d. BReg. BT-Drucks. 7/118, S. 5; Bericht d. Rechtsausschusses BT-Drucks. 7/1285, S. 3).

Dieser Zweck entfällt jedoch, wenn die Entwicklung des Bodenwerts hinter dem Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückbleibt. Für Verträge mit Anpassungsklausel hat der Senat zwar entschieden, daß im Hinblick auf § 9 a Abs. 1 Satz 3 ErbbauVO, wonach Änderungen der Grundstückswertverhältnisse außer Betracht zu lassen sind, auch eine Wertentwicklung, die das Ausmaß der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse unterschreitet, den in § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO gesetzten Billigkeitsmaßstab nicht einschränkt (BGHZ 73, 225, 228/229; Urt. v. 30. April 1982, V ZR 31/81, NJW 1982, 2382, 2384; a.M. Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 252 m.w.N.). Dies rechtfertigt sich daraus, daß nach Wortlaut und Sinn des Gesetzes bis zur Grenze der eingetretenen Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse die vereinbarte Anpassungsklausel den Umfang der Erbbauzinserhöhung hinnehmbar bestimmt. Dieser Gesichtspunkt greift aber bei einem ohne Anpassungsklausel geschlossenen Vertrag nicht ein. Dann gibt es keinen triftigen Grund, den Erbbauzins dem Stand der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse anzugleichen, wenn sie sich stärker als der Grundstückswert verändert haben und bei Berücksichtigung dieses Werts auch der Kaufkraftverlust abgedeckt ist. Unter dieser Voraussetzung könnte mithin dem angefochtenen Urteil zugestimmt werden.

Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den tatsächlichen heutigen Bodenwert des Erbbaugrundstücks, sondern nur darauf ab, daß in H. derzeit lediglich nach einem Wert von höchstens 72 DM/qm Erbbauzinsen von 5 % erhoben würden und in solcher Höhe auch nur erzielbar seien. Dies aber kann auf den Anpassungsanspruch des Klägers keinen Einfluß haben. Denn eine nicht am tatsächlichen Bodenwert ausgerichtete Anpassung des Erbbauzinses würde das im Erbbaurechtsvertrag von 1926 nach Maßgabe der Staffelung festgelegte Wertverhältnis von 5 % zwischen Erbbauzins und damaligem Bodenwert verkürzen und mithin den Kläger so stellen, als ob der bisherige Erbbauzins unter 5 % des Grundstückswerts gelegen hätte. Die Anpassung muß jedoch von dem vereinbarten Erbbauzins ausgehen, denn sie soll - bei Anwendung des Regelmaßstabes - die Folgen der eingetretenen Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ausgleichen, nicht aber Vereinbarungen korrigieren, die in Kenntnis der damaligen Verhältnisse getroffen worden sind (BGHZ 77, 194, 202;  90, 227, 231). Dies verkennt das Berufungsgericht, wenn es annimmt, der Kläger müsse sich so behandeln lassen, als wenn er den Erbbaurechtsvertrag erst heute geschlossen hätte. Er kann deshalb Anpassung nach dem Regelmaßstab verlangen, wenn das nicht

dazu führt, daß die Erhöhung des Erbbauzinses über den Umfang der Bodenwertsteigerung hinausgeht.

3. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache ist jedoch noch nicht zu einer Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht den tatsächlichen Bodenwert des Erbbaugrundstücks nicht festgestellt hat und dieser - wie dargelegt - maßgebend wäre, wenn die Wertentwicklung hinter dem Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückgeblieben sein sollte. Deshalb muß der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

Der Senat hält folgenden Hinweis für angebracht: Wenn das Erbbaugrundstück, wovon das Berufungsurteil ausgeht, in einem Gebiet liegt, in dem der Bodenrichtwert 210 DM/qm beträgt, dann ist nicht verständlich, wieso dieser Wert nicht auch für das Erbbaugrundstück gelten soll. Die Tatsache, daß in dem dortigen Gebiet eine nach Flächennutzungsanteil und Geschoßzahl größere als die derzeit auf dem Erbbaugrundstück vorhandene Bebauung möglich ist, mindert nicht dessen Bodenwert, wenn auch dieses Grundstück eine gleiche Bauweise ermöglicht. Insoweit ist auch nicht von Belang, daß der Erbbaurechtsvertrag den bebaubaren Teil des Grundstücks auf 1/4 der Gesamtfläche beschränkt hat, denn dies wirkt sich nur auf den Gebäudewert aus.