Die Klägerin ist Eigentümerin des Geschäftshauses Go.straße ... in F. a. M., mit dessen Verwaltung die Helfer in Steuersachen L. und Sch. beauftragt sind. Im Erdgeschoß dieses Anwesens befinden sich 2 Läden. Der kleinere Ladenraum war an die Firma E. vermietet. Laut Vertrag vom 31. Juli 1957 mietete die Beklagte, den anderen Laden mit Entresol und Kellerräumen und Geschäftsräumen im ersten Geschoß "zum Betriebe eines Rundfunkhauses" (§ 1). Der Mietzins betrug zunächst 11.790 DM später 12.960 DM jährlich. Der Vertrag wurde für die Zeit vom 1. Juni 1957 bis 31. Mai 1962 abgeschlossen und durch Nachtragsvertrag vom 29. August 1957 bis zum 31. Mai 1967 verlängert. Im § 19 Abs. 1 Satz 1 wurde vereinbart:

"Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. ..."

Nach § 3 Buchstabe a) ist ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters mit sofortiger Wirkung für den Fall vorgesehen, daß der Mieter, ungeachtet einer schriftlichen Abmachung des Vermieters, "einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichen Maße verletzt, insbesondere wenn der Mieter den Gebrauch der Mieträume unbefugt einem Dritten überläßt ..."

Nach § 10 Abs. 1 durfte der Mieter die Mieträume zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters benutzen. In Abs. 2 des § 10 wurde vereinbart:

"Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung der Mieträume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlasan Dritte ... berechtigt. Die Erlaubnis gilt nur für den einzelnen Fall und kann jederzeit widerrufen werden."

Außer diesen vorgedruckten Bestimmungen über die Untervermietung enthält § 29 "Sonstige Vereinbarungen" (Erlaubnis zur Untervermietung usw.) eine Einfügung mit Schreibmaschine (unter 3) folgenden Inhalts:

"Mieter erhält die Erlaubnis, einen Untermieter zu haben. Bei einem Wechsel des Untermieters muß die Erlaubnis des Vermieters vorliegen."

Im Herbst 1960 gab die Beklagte ihr Rundfunkgeschäft auf. Ihrer Kundschaft teilte sie durch Rundschreiben mit, sie habe ihr Ladengeschäft vorübergehend stillgelegt. Sie verkaufte ihr Geschäft zunächst formlos am 25. Oktober 1960 an ihren Hauptgläubiger, die Firma H. GmbH, eine Rundfunkgroßhandlung, deren Geschäftsführer Reinhold H. jetzt (auch) Geschäftsführer der Beklagten ist. Deren damaliger Geschäftsführer G. legte am 26. Oktober 1960 dem Hausverwalter L. die schlechte wirtschaftliche Lage der Beklagten dar. Nach einer Besprechung am Sonnabend, den 5. November 1960, schrieb die Beklagte am selben Tage an die Hausverwalter:

"Wie mit Ihnen besprochen, wollen wir vorübergehend bis zur Umstellung unseres Betriebes die Geschäftsräume an eine Firma für Damen-Oberbekleidung ... vermieten.

Wir versichern Ihnen, daß keine gleichen Waren verkauft oder vertrieben werden, die von ... E. geführt werden."

Gleichzeitig bat sie um Mitteilung, ob die Hausverwaltung mit dieser Untervermietung einverstanden sei. Mit Schreiben vom 9. November 1960 erklärten die Hausverwalter ihr Einverständnis, daß die Beklagte "vorübergehend bis zur Umstellung ihres Betriebes - zunächst längstens bis 30. Juni 1963 - ihre Geschäftsräume ... an die Firma K. und De. untervermiete". Es heißt weiter, "diese Genehmigung gilt vorbehaltlich der Zustimmung der Firma E. ..., die wir mit gleicher Post einholen". Außerdem wurde die "gestern stattgefundene Unterredung bestätigt", wonach "ab 1. Dezember 1960 die von der Beklagten an die Firma Karl P." untervermieteten Räume aus dem bisherigen Mietvertrag herausgenommen würden, die Beklagte jedoch wie bisher eine monatliche Miete von 1.080 DM schulde, während P. als nunmehriger Hauptmieter monatlich 250 DM als Miete an die Hausverwaltung entrichten sollte. Zum Schluß heißt es:

"Sollten sich die ins Auge gefaßten Absichten am 30. Juni 1963 noch nicht realisieren lassen, sind wir gern bereit, eine befristete weitere Untervermietung zu gestatten."

Die Beklagte behauptet, der Hausverwalter I. habe ihren Geschäftsführer H. bei einer telefonischen Anfrage am folgenden Tage erklärt, die Befristung zum 30. Juni 1963 sei nur eine "Proformaangelegenheit". Die Klägerin bestreitet das.

Am 11. November 1960 schloß die Beklagte über die bisher genutzten Räume mit der Firma K. und De. einen Untermietvertrag auf die Dauer von 10 Jahren (bis 14. November 1970) (§ 2). Die Jahresmiete betrug 36.000 DM (§ 3). Die Untermieterin baute die Räume für ihre Zwecke um und bezog sie.

Schon vorher war es mit den Hausverwaltern zu Meinungsverschiedenheiten gekommen, in deren Verlauf diese der Beklagten am 16. Januar 1961 schrieben:

"Grundlage des Mietverhältnisses mit Ihnen bildet der Vertrag vom 31. Juli 1957, der durch die erste Vereinbarung vom 29.8.1957 bis zum 31. Mai 1967 verlängert wurde. Die 2. Vereinbarung vom 27.10.1960 sieht ein Optionsrecht bis zum 31. Mai 1972 vor und beinhaltet unser Einverständnis, daß die Firma H. GmbH, in den Mietvertrag vom 31.7.1957 eintreten kann".

Alsdann wird darauf verwiesen, die Beklagte habe nach dem Mietvertrag nur das Recht zu einer Untervermietung, einer weiteren dürften die Hausverwalter nicht zustimmen. Deshalb Bei vor Genehmigung der Untervermietung an K. und De. mündlich besprochen, das Untermietverhältnis mit P. herauszulösen, so daß die Beklagte danach wiederum nur einen Untermieter, jetzt K. und De., habe. Dieses Besprechungsergebnis vom 8. November 1960 sei am 9. November 1960 bestätigt worden. Falls die Beklagte die Regelung bezüglich Pr. rückgängig machen wolle, müßten die Hausverwalter die Untermieterlaubnis für K. und De. widerrufen.

In dem Schreiben heißt es weiter:

"Wir ersuchen ... noch um Aufklärung bezüglich der Miethöhe, die Sie mit K. u. D. vereinbaren, sowie um schriftliche Bestätigung, daß Sie keinen Abstand verlangt und erhalten haben. Ferner wollen Sie uns endlich Einsicht in den Untermietvertrag geben."

Anschließend ist auf die Befristung der Untermietgenehmigung bis zum 30. Juni 1963 verwiesen und hervorgehoben, die Erlaubnis sei nicht wirksam, solange die Firma E. noch widerspreche. Danach lautet das Schreiben wörtlich:

"Bei unserem letzten Gespräch ... wurden uns erstmalig die Augen bezüglich Ihrer wahren Absichten geöffnet.

Wir erfuhren, daß das Rundfunkhaus zwar wieder einmal entstehen wird, jedoch nie mehr in den bisherigen Räumen.

Wir stellen daher fest, daß wir von Anfang an bezüglich Ihrer tatsächlichen Absichten getäuscht worden sind und werden daher umgehend prüfen, ob wir den mit Ihnen geschlossenen Vertrag anfechten können.

Herr G. sprach von vorübergehenden Schwierigkeiten seines Betriebes, hervorgerufen durch zu niedrige Rabattsätze. Dieses wurde von Ihrem Herrn H. bestätigt. Wir waren der festen Meinung, daß das Rundfunkhaus in spätestens 2-3 Jahren auf neuer Grundlage im Haus Go.straße ... wiedereröffnet würde. ...

Unter diesen Voraussetzungen, die von jenen zur Zeit der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung völlig abweichen, wollen Sie davon Kenntnis nehmen und uns auch bestätigen, daß Sie dieses den Herren K. und De. mitgeteilt haben, daß wir nicht bereit sind, die Untervermietung nach dem 30. Juni 1963 zu gestatten.

Sollten wir diese Bestätigung nicht bis Ende dieses Monats besitzen, werden wir die entsprechende Mitteilung an Ihren Untermieter selbst geben."

Anschließend wird mitgeteilt, dem Angebot des Hausverwalters, 1963 den Laden E. bei einer Neuvermietung mit dem Laden der Beklagten zu vereinigen, sei die Grundlage entzogen, auch könne die Vereinbarung bezüglich P. nicht rückgängig gemacht werden, da die Beklagte alsdann 2 Untermieter habe.

Das Schreiben schließt:

"Wir sehen daher die Lösung so, daß alles bleibt, wie es z.Zt. ist und daß wir am 30. Juni 1963 einen geeigneten Modus finden. Im übrigen müßten Sie versuchen, von E. die Erlaubnis zu erhalten, daß Ihr Untermieter sein Geschäft eröffnen darf."

Diese Erlaubnis erteilte die Firma E..

Am 15. März 1960 schrieb der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin der Beklagten, sie würde nie die Genehmigung zur Untervermietung erteilt haben, wenn sie gewußt hätte, es solle auf 10 Jahre untervermietet werden und das Rundfunkhaus solle in den bisherigen Räumen nicht wiedererstehen. Letzteres habe die Klägerin im Januar, daß auf die Dauer von 10 Jahren untervermietet worden sei, habe sie erst jetzt erfahren. Das Verhalten der Beklagten bedeute eine arglistige Täuschung. Die Zustimmung zu dem Zehnjahresvertrag werde verweigert, gleichzeitig werde die Genehmigung zur befristeten Untervermietung bis 30. Juni 1963 wegen der Täuschung widerrufen. Alsdann wurde die Beklagte in diesem Schreiben aufgefordert, das Untermietverhältnis mit der Firma K. und De. zu beenden und sie zur Räumung bis spätestens 30. Juni 1961 zu veranlassen, andernfalls das Mietverhältnis mit der Beklagten gemäß § 553 BGB fristlos gekündigt werde. Diese Kündigung wurde mit Schreiben vom 10. Juli 1961 ausgesprochen.

Ende September 1961 erhob die Klägerin gegen die Beklagte Räumungsklage. Sie stützte sie insbesondere auch darauf, daß der Hausverwalter erst im März 1960 die Höhe des Untermietzinses, die Tatsache einer Mietvorauszahlung in Höhe von 36.000 DM und davon erfahren habe, daß die Beklagte ihrer Untermieterin entgegen § 19 des Hauptvertrages die Vornahme von baulichen Veränderungen an den Geschäftsräumen gestattet habe.

Das Landgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht wies sie ab. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstrebt die Klägerin Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.