Bundesgerichtshof
Urt. v. 03.03.1995, Az.: V ZR 266/93

I. Das Berufungsgericht stellt fest, daß der Klägerin im Jahre 1976 von den Eltern das Recht eingeräumt wurde, das durch den Umbau entstehende Einfamilienhaus unentgeltlich auf Lebenszeit zu nutzen. Gegen die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hätten nach dem anzuwendenden Recht der früheren DDR keine Bedenken bestanden.

Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

II. Die Verfahrensrügen (§ 286 ZPO) gehen fehl.

Zu Unrecht beanstanden die Beklagten, das Berufungsgericht habe ihren Vortrag unberücksichtigt gelassen, die (Zins- und) Tilgungsraten des für den Umbau aufgenommenen Kredits seien den Eltern von ihnen, nicht von der Klägerin, erstattet worden; damit verliere die Feststellung, die unstreitigen Zahlungen der Klägerin seien nicht Mietzins gewesen, ihre Grundlage. Die Feststellung ist indes auf den Tatbestand des Berufungsurteils, wonach die Raten unstreitig von den Eltern gezahlt und von der Klägerin erstattet worden sind, gestützt. Dies ist nach § 314 ZPO für das weitere Verfahren bindend. Eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes hätte nur im Wege der Berichtigung nach § 320 ZPO behoben werden können (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, BGHR ZPO § 314, Unrichtigkeit 1). Gleiches gilt für die weitere Rüge, die Ausführung des Baues durch die Klägerin sei streitig gewesen.

Mit dem, seiner Feststellung entgegenstehenden Wortlaut des Vertrages vom 8. September 1988 hat sich das Berufungsgericht, was auch die Revision nicht verkennt, auseinandergesetzt. Weiteres vermag sie hiergegen nicht vorzubringen.

III. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht die Wirksamkeit des Vereinbarten nach dem gemäß Art. 232 § 1 EGBGB anzuwendenden Recht der DDR.

1. Nach § 8 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB) waren Bürger (im Gegensatz zu Betrieben, vgl. § 2 ZGB) im Rahmen dieses Gesetzes berechtigt, Verträge aller Art zu schließen, die darauf gerichtet waren, ihre materiellen und kulturellen Bedürfnisse zu befriedigen. Hierbei konnten sie, wie es § 45 Abs. 3 Satz 1 ZGB vorsah, auch Vereinbarungen treffen, die im Zivilgesetzbuch nicht geregelt waren oder von seinen Bestimmungen abwichen, soweit deren Anwendung nicht verbindlich vorgeschrieben war.

Über die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden zum Wohnen und zur "Erholung" waren im Vierten Teil des Zivilgesetzbuches (§§ 284-322) Regelungen getroffen. Nach § 286 Abs. 1 konnten Bürger Grundstücke als Eigentümer (Nr. 3), als Inhaber eines Nutzungsrechts an volkseigenem oder genossenschaftlichem Boden (Nrn. 1 und 2) oder, wie in Nr. 4 vorgesehen, aufgrund eines Vertrages über die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312-315) nutzen.

Entgegen der Auffassung der Revision war es Privatpersonen dadurch nicht verbindlich vorgeschrieben, sich bei der Nutzung von Grundstücken zum Wohnen einer dieser Formen zu bedienen. Dies zeigt schon das Recht der Wohnungsmiete (§§ 94-132), das ein Kernstück des im Dritten Teil des Gesetzes enthaltenen Vertragsrechts darstellte. Die in § 286 Abs. 1 vorgesehenen vier Nutzungsformen sollten die Lücke füllen, die mit der Aufhebung des Sachenrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1976 (§ 15 EGZGB) angesichts des Ausbleibens einer Kodifizierung des sozialistischen Bodenrechtes aufgetreten wäre (Westen, Das neue Zivilrecht der DDR, 1977, S. 84; vgl. deshalb auch die hilfsweise Erstreckung dieser Nutzungsformen auf den Grundstücksverkehr der Betriebe, § 286 Abs. 4). Ihr dinglicher Charakter kommt gesetzessystematisch durch die Einreihung des persönlichen Eigentums am Grundstück (§ 295 ZGB) in die Entstehungsquellen der Nutzungsbefugnis und die Begründung von selbständigem Eigentum an dem Gebäude in den Fällen zum Ausdruck, in denen der Nutzer vom Grundstückseigentümer verschieden ist (Gebäudeeigentum in den Fällen des Nutzungsrechts an volkseigenem oder genossenschaftlichem Boden, §§ 288 Abs. 4, 292 Abs. 3 i.V.m. § 295 Abs. 2; bewegliches Eigentum im Falle der §§ 312 ff, vgl. § 296 Abs. 1). Die für die Nutzung fremden persönlichen Eigentums in § 286 Abs. 1 allein vorgesehene Rechtsform, der Nutzungsvertrag nach § 312 ff, schloß die Begründung eines nicht dinglich wirkenden Nutzungsrechts zu Wohnzwecken, das allein die Parteien band (§§ 8, 45 ZGB), nicht aus. Eine solche Wirkung wäre über die Zweckbestimmung der Vorschrift hinausgegangen und hätte in ihrem Wortlaut keine hinreichende Grundlage gefunden.

2. Im Ergebnis zutreffend verneint das Berufungsurteil, daß das Vereinbarte der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung der DDR bedurft hätte. Es meint, eine Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Abs. 2. Buchst. a der Verordnung in der Fassung vom 11. Januar 1963 (GBl II, 159) habe nicht bestanden, da diese Vorschrift nur Rechtsgeschäfte erfaßt habe, die die Einräumung eines Rechts zur Errichtung, nicht lediglich zum Umbau von Gebäuden, zum Inhalt hatten. Ob die Bestimmung einschränkend in diesem Sinne verstanden werden konnte oder ob sie den hier vorliegenden Fall etwa deshalb nicht erfaßte, weil ihr Gegenstand ein Recht zur Errichtung eines Gebäudes nach dem vor Erlaß des Zivilgesetzbuches am 1. Januar 1976 geltenden Sachenrecht, etwa ein Erbbaurecht, war, kann dahinstehen. Die an das Zivilgesetzbuch angepaßte Neufassung der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl I, 73) regelte die Frage dahin, daß ein Vertrag über die Begründung eines "neuen" Nutzungsverhältnisses an einem Grundstück nur dann der Genehmigung bedurfte, wenn er in Verbindung mit der Übertragung des Eigentums an einer Baulichkeit durch den bisherigen Nutzungsberechtigten stand (§ 2 Abs. 1 Buchst. m). Erfaßt waren damit die Nutzungsrechte mit dinglichen Auswirkungen (vgl. oben 1), nicht aber rein vertragsrechtliche Beziehungen, wie sie zwischen der Klägerin und ihren Eltern bestanden. Das Rechtsgeschäft der Klägerin wäre mithin, auch wenn es nach der bei seinem Abschluß geltenden Fassung der Grundstücksverkehrsverordnung der Genehmigung bedurft hätte, mit dem Wegfall des Genehmigungserfordernisses wirksam geworden (vgl. BGHZ 37, 233, 236[BGH 20.06.1962 - V ZR 219/60]; Urt. v. 7. November 1964, V ZR 142/62, NJW 1965, 41); denn es wäre nicht von Anfang an nichtig gewesen, sondern bis zur, nicht erfolgten, Versagung der Genehmigung in der Schwebe geblieben (Kollektivkommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz der DDR, § 68 Anm. 1.2.4). Die Beschränkung der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Abs. 1 Buchst. m der Verordnung vom 15. Dezember 1977 auf die Begründung "neuer" Nutzungsrechte enthielt keinen hier einschlägigen Vorbehalt zugunsten des Genehmigungserfordernisses für bereits abgeschlossene Geschäfte. Die Vereinbarung der Klägerin mit ihren Eltern schuf im Sinn der Verordnung ein "neues" Recht, da sie unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs abgeschlossen worden war.

3. Die Vereinbarung scheiterte auch nicht daran, daß sie gegen den Inhalt und den Zweck des Zivilgesetzbuches verstoßen hätte und deshalb gemäß § 45 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 68 Nr. 1 ZGB nichtig gewesen wäre. Zwar zählte nach § 285 ZGB zu den Gesetzeszwecken die staatliche Leitung des Grundstücksverkehrs, der sich die Vereinbarung der Klägerin schon im Hinblick darauf entzog, daß für sie keine Form vorgeschrieben war (vgl. § 66 Abs. 1 ZGB). Das Mittel der Lenkung bestand aber gerade in den Genehmigungserfordernissen der Grundstücksverkehrsverordnung, die die Vereinbarung nicht (mehr) erfaßten. Ob aus dem Umstand, daß ein Geschäft unter den Tatbeständen der Grundstückverkehrsverordnung nicht erschien, generell geschlossen werden konnte, der Staat habe insoweit seinen Lenkungsanspruch zurückgenommen, mag allerdings nicht zweifelsfrei sein. Für eine Vereinbarung über die Nutzung von Wohnraum im Eigentum von Familienangehörigen, wie sie hier vorliegt, kann dies jedoch bejaht werden. Die Wohnraumlenkungsvorschriften der DDR nahmen solchen Wohnraum, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, ausdrücklich von der staatlichen Erfassung aus (§ 13 Abs. 2 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes vom 14. September 1967, GBl II 733; vgl. auch § 16 Abs. 3 der Verordnung vom 16. Oktober 1985, GBl I 301).

IV. Das vom Berufungsgericht festgestellte Recht der Klägerin hat durch das am 1. Oktober 1994 in Kraft getretene Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG; Art. 1 des Sachenrechtsänderungsgesetzes vom 21. September 1994, BGBl I 2457) und das am 1. Januar 1995 in Kraft getretene Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG; Art. 1 des Schuldrechtsänderungsgesetzes vom 21. September 1994, BGBl I 2537), die bereits im Revisionsverfahren zu berücksichtigen sind (BGHZ 36, 348), keine inhaltliche Änderung erfahren.

1. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz gestaltet die von ihm erfaßten Rechtsverhältnisse nicht um. Es räumt den Beteiligten (Grundstückseigentümer und Nutzer) vielmehr Ansprüche auf Bereinigung durch Bestellung von Erbbaurechten oder durch den Ankauf des Grundstücks oder des Gebäudes ein (§§ 3, 32, 61, 81 f). Zu einer Neuregelung des Rechtsverhältnisses der Parteien aufgrund dieser Vorschriften ist es bisher nicht gekommen. Es kann mithin offen bleiben, ob ein bereinigungsrechtlicher Anspruch (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) im Hinblick auf den Umstand besteht, daß die Zustimmung des Rates des Kreises zum Umbau die Vermutung der Billigung der baulichen Nutzung durch eine staatliche Stelle begründet (§ 10 Abs. 2 SachenRBerG), oder ob die fehlende dingliche Berechtigung der Klägerin einer Bereinigung nach diesen Vorschriften entgegensteht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG; vgl. Czub, Sachenrechtsbereinigung, Leitfaden für die Praxis, Rdn. 263 ff).

2. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz wandelt gemäß § 6 Abs. 1 die von ihm erfaßten Verträge allerdings grundsätzlich in ein Miet- oder Pachtverhältnis um. Es ist indessen auf das Rechtsverhältnis der Parteien nicht anzuwenden, auch wenn dieses nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 zu den von ihm betroffenen Rechtsverhältnissen zählen sollte. Nach § 6 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG bleiben bis zum 2. Oktober 1990 getroffene Abreden - unabhängig von ihrer Vereinbarkeit mit den Rechtsvorschriften der DDR - von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt, wenn sie vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen, und wenn von ihnen anzunehmen ist, daß die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten. Nach dieser Vorschrift sollen Abreden mit individuellem Charakter, falls sie den angeführten Voraussetzungen entsprechen, von der pauschalen Umwandlung nach § 6 Abs. 1 ausgenommen bleiben (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BR-Drucks. 26/94, S. 112 ff). Hierzu rechnet die von der Klägerin mit ihren Eltern getroffene Vereinbarung, die vor dem Hintergrund der Rechtsstellung der Klägerin als Tochter und gesetzliche Miterbin der Grundstückseigentümer zu sehen ist. Die gewollte Vorwegverschaffung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts auf Lebenszeit fände in einem entgeltlichen und grundsätzlich kündbaren Miet- oder Pachtverhältnis keine dem Willen der Vertragschließenden adäquate Fortsetzung.