I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Klaganspruch die Vorschrift des § 9 a ErbbauVO entgegen: Es sieht die verlangte Erhöhung als unbillig im Sinn von § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO an, weil sie über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehe.

Unter dem hier vom Gesetz gebrauchten Begriff "Vertragsabschluß" sei, so führt das Berufungsgericht aus, der Abschluß des ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages und nicht etwa der Abschluß späterer Zinserhöhungsvereinbarungen zu verstehen. Im vorliegenden Fall sei sonach maßgebend die Entwicklung, die die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse - unter Ausschaltung der Änderungen der Grundstückswertverhältnisse, § 9 a Abs. 1 Satz 3 ErbbauVO - in dem Zeitraum von 1957 bis 1973 genommen hätten. Von diesem Ausgangspunkt her könne hier die Frage auf sich beruhen, welches die Maßstäbe seien, nach denen sich die Beurteilung zu richten habe, ob und in welchem Ausmaß eine Änderung der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" eingetreten sei. Denn unter allen als Bewertungsmaßstab hierfür überhaupt in Betracht kommenden Indices weise für die Zeit von 1957 bis 1973 die Entwicklung des Bruttoeinkommens mit einem Anstieg um 257,61 % den stärksten Anstieg auf; selbst eine Anhebung des 1957 vereinbarten Erbbauzinses von 0,25 DM/qm um diesen Prozentsatz ergebe aber erst einen Zins in Höhe von 0,64 DM/qm, so daß - im Hinblick auf die von den Parteien bereits einvernehmlich vorgenommene Anhebung auf 0,70 DM/qm - der durch § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO bewirkte "Einfrierungseffekt" zur Zeit noch voll wirksam sei.

II.

Die Revision stellt zur Nachprüfung, ob auf den von der Klägerin geltend gemachten Erhöhungsanspruch überhaupt die Vorschrift des Satzes 2 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO anzuwenden sei; weiter beanstandet sie, das Berufungsgericht habe den in dieser Vorschrift gebrauchten Begriff "Vertragsabschluß" falsch verstanden.

1.

a)

Nach Meinung der Revision findet Satz 2 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO nur dann Anwendung, wenn die Parteien - im Rahmen der in Satz 1 der Vorschrift angesprochenen Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann - auch eine Bemessungsgrundlage für die Änderung vereinbart haben. Hieran fehle es im vorliegenden Fall. § 11 des Erbbaurechtsvertrages bestimme nur, unter welchen Voraussetzungen eine Neufestsetzung des Erbbauzinses erfolgen solle, besage aber nichts über den dabei anzuwendenden Maßstab. Das Berufungsgericht habe hierzu auch keine Feststellung getroffen. In einem solchen Fall sei das Erhöhungsverlangen - nur - nach Satz 1 des § 9 a ErbbauVO zu beurteilen, also danach, ob die Erhöhung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig sei. Hätte das Berufungsgerieht den Klaganspruch - allein - unter diesem Gesichtspunkt geprüft, so hätte es ihn für begründet erachten müssen.

b)

Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden.

Richtig ist zwar, daß das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Parteien sich auch über die für die Höhe eines Änderungsverlangens maßgebenden Kriterien geeinigt haben, keine Feststellung getroffen hat. Hierauf kommt es hinsichtlich der Anwendbarkeit des Satzes 2 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO aber auch nicht an:

Der durch das Gesetz vom 8. Januar 1974 zur Änderung der Verordnung über das Erbbaurecht (BGBl I S. 41) in die ErbbauVO eingefügte § 9 a soll bei Grundstücken, die Wohnzwecken dienen, einer sozial unerwünschten übermäßigen Anhebung von Erbbauzinsen, zu der es auf Grund vereinbarter Anpassungsklauseln kommen kann, entgegenwirken. Diese im Verlauf der parlamentarischen Behandlung des damaligen Gesetzesvorhabens immer wieder betonte generelle Zielsetzung (siehe insbesondere den Bericht des Rechtsausschusses in BT-Drucks. 7/1285 vom 28. November 1973 sowie den Stenografischen Bericht über die zweite und dritte Beratung des Gesetzentwurfs in der 69. Sitzung des Deutschen Bundestags am 6. Dezember 1973) ist aus der in § 9 a ErbbauVO getroffenen Regelung unmittelbar zu entnehmen.

So ist es Ausdruck dieses Gesetzeszwecks, daß nach Satz 1 des § 9 Abs. 1 ErbbauVO eine vereinbarte Änderungsklausel einen Anspruch auf Erbbauzinserhöhung nur dann zu begründen vermag, wenn die Erhöhung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Im Rahmen dieses ausdrücklichen Billigkeitsvorbehalts wiederum stellt Satz 2 der Vorschrift eine Auslegungsregel für die Frage auf, wann ein Erhöhungsanspruch unbillig ist. Es soll danach die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse - jedenfalls "regelmäßig" - die Obergrenze für einen Erhöhungsanspruch darstellen (vgl. auch Seite 1 unter B. 1. der vorerwähnten BT-Drucks. 7/1285). Wenn dabei der Gesetzeswortlaut auch dahin geht, daß ein Erhöhungsanspruch dann als unbillig anzusehen ist, "wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht", so kann daraus doch nicht geschlossen werden, daß diese Auslegungsregel nur dann eingreifen soll, wenn die Parteien überhaupt eine Bemessungsgrundlage vereinbart haben. Die Erwähnung der "vereinbarten Bemessungsgrundlage" - von der in dem die grundsätzliche Regelung enthaltenden Satz 1 der Vorschrift nicht die Rede ist - macht lediglich deutlich, daß selbst ein Erhöhungsanspruch, der auch der Höhe nach an sich der getroffenen vertraglichen Vereinbarung entspräche, nur nach Maßgabe der aufgestellten Billigkeitsrichtlinien begründet ist. Es wäre aber widersinnig, wenn zwar in einem derartigen Fall, also gegebenenfalls entgegen einer ausdrücklich getroffenen Vertragsvereinbarung, die Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in der Regel die obere Grenze dessen bilden sollte, was als nicht unbillig angesehen werden kann, während in denjenigen Fällen, in denen die vereinbarte Änderungsklausel einen Bemessungsmaßstab nicht enthält, eine vertragliche Vereinbarung insoweit also nicht entgegenstünde, diese obere Grenze nicht zu beachten wäre. Nach Sinn und Zweck des Gesetzes muß vielmehr auch bei einem Sachverhalt der letztgenannten Art bei der nach Satz 1 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO unter Billigkeitsgesichtspunkten vorzunehmenden Prüfung die in Satz 2 dieser Vorschrift aufgestellte Auslegungsregel gelten.

2.

a)

Soweit in Satz 2 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO als zeitlichem Bezugspunkt für die Frage der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse auf den "Vertragsabschluß" abgestellt wird, will die Revision im Gegensatz zum Berufungsgericht hierunter - soweit in Einzelfall in Betracht kommend - den Abschluß des Vertrages verstehen, durch den der Erbbauzins seiner Höhe nach zuletzt geändert worden ist. Sie meint, die ErbbauVO spreche dann, wenn es um den Abschluß des ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages gehe, von der "Bestellung des Erbbaurechts", § 9 Abs. 1 ErbbauVO. Das Gesetz hätte sich daher auch in § 9 a Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO so ausgedrückt, wenn der Erbbaurechtsvertrag gemeint wäre.

b)

Die Rüge ist nicht begründet.

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht aus einer Gesamtbetrachtung des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO die Folgerung gezogen, daß unter dem in Satz 2 der Vorschrift verwendeten Begriff "Vertragsabschluß" nicht der etwaige Abschluß einer - und zwar der letzten - Erhöhungsvereinbarung verstanden werden kann (ebenso Sager/Peters, NJV 1976, 409, 410 unter III.; die Ausführungen von Hartmann, Beilage Nr. 22/74 zu Der Betrieb, unter Rdn. 38 gehen ebenfalls von dieser Auffassung aus). Einer solchen Auslegung steht schon entgegen, daß innerhalb desselben Absatzes des § 9 a ErbbauVO, nämlich in Satz 5 des Absatzes 1, ausdrücklich unterschieden wird zwischen "Vertragsabschluß" einerseits und der "jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses" andererseits. Die Annahme, daß ein innerhalb desselben Absatzes eines Gesetzesparagraphen mehrfach gebrauchter Begriff dabei jeweils eine andere Bedeutung haben sollte, könnte allenfalls in einem besonderen Ausnahmefall bei Vorliegen triftiger Gründe hierfür in Betracht kommen. In vorliegendem Fall jedoch sprechen im Gegenteil auch sachliche Gründe für eine gleiche Bedeutung des Begriffes "Vertragsabschluß" in Satz 2 und Satz 5 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO:

Die gesonderte Erwähnung der "jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses" neben dem "Vertragsabschluß" in Satz 5 ist sachlich deshalb geboten, weil Erbbauzinserhöhungen nicht nur durch Erhöhungsvereinbarungen zustande kommen können, sondern etwa auch - so auf der Grundlage von Anpassungsvereinbarungen im Sinn der §§ 315, 317 BGB - durch einseitige Erklärungen des Bestimmungsberechtigten. Eben dieser Gesichtspunkt verbietet es aber auch, das Wort "Vertragsabschluß" im Satz 2 a.a.O. dahin zu verstehen, daß damit gegebenenfalls die letzte Erhöhungsvereinbarung gemeint sei, sonach also die Frage der Behandlung von nicht auf dem Vereinbarungsweg zustande gekommenen Erbbauzinserhöhungen offengeblieben wäre.

Allerdings könnte auch dem Berufungsgericht nicht gefolgt werden, wenn seine Ausführungen dahin zu verstehen sein sollten, daß der Begriff "Vertragsabschluß" in Satz 2 a.a.O. schlechthin gleichbedeutend sei mit dem Abschluß des ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages. Der unmittelbare Anknüpfungspunkt für das Wort "Vertragsabschluß" in Satz 2 des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO ist vielmehr die in Satz 1 angesprochene "Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann", also die Anpassungsklausel. Nun wird zwar im allgemeinen, so wie dies auch im vorliegenden Fell zutrifft, eine Anpassungsklausel im Rahmen des ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages oder jedenfalls im zeitlichen Zusammenhang damit vereinbart werden, insoweit also häufig nur ein einziger Vertragsabschluß vorliegen; der Fall kann aber auch anders liegen (vgl. BGHZ 22, 220, 223). Für den Fall, daß eine Anpassungsklausel erst in einem späteren Zeitpunkt vereinbart wird, ist daher Bezugspunkt der Abschluß dieser Vereinbarung und nicht der Abschluß des Erbbaurechtsvertrages. Schon damit geht auch die Beanstandung der Revision ins Leere, aus § 9 Abs. 1 ErbbauVO sei zu entnehmen, daß das Gesetz dann, wenn es den Abschluß des ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages meine, von der "Bestellung des Erbbaurechts" spreche.

Anhaltspunkte dafür, daß dieses Ergebnis mit dem vom Gesetzgeber bei der Schaffung des § 9 a ErbbauVO verfolgten, oben unter 1. b) dargelegten Zweck nicht in Einklang stünde, sind nicht ersichtlich. Vielmehr liegt es auf der Linie der durch das Erbbaurechtsänderungsgesetz angestrebten Eindämmung unbilliger Erbbauzinserhöhungen, daß als eine Folge der getroffenen Regelung hiernach Erbbauzinsen, die vor Inkrafttreten des § 9 a ErbbauVOüber das bei Anlegung der jetzt verbindlichen Maßstäbe zulässige Maß hinaus angehoben worden sind, solange "eingefroren" bleiben, bis unter Berücksichtigung der seit dem Zeitpunkt der Vereinbarung der Änderungsklausel, im allgemeinen also seit Abschluß des Erbbaurechtsverträges, eingetretenen Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nach den Billigkeitskriterien des § 9 a ErbbauVO eine weitere Erhöhung zulässig ist.

III.

Dem Berufungsgericht ist indes, worauf die Revision zu Recht hingewiesen hat, ein Versehen unterlaufen, das zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zwingt. Wenn die Entwicklung des Bruttoeinkommens in dem hier in Betracht kommenden Zeitraum von 1957 bis 1973 einen Anstieg um 257,61 % aufweist, wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist (BU S. 11), so würde eine entsprechende Anhebung des im Jahr 1957 vereinbarten Erbbauzinses von 0,25 DM/qm nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, einen Zins von 0,64 DM/qm, sondern von 0,89 DM/qm ergeben. Bei einem von den Beklagten derzeit entrichteten Erbbauzins von 0,70 DM/qm konnte das Berufungsgericht daher nicht davon ausgehen, daß selbst bei uneingeschränkter Zugrundelegung des Anstiegs des Bruttoeinkommens, das von allen in Betracht kommenden Indices den stärksten Anstieg aufweise, eine weitere Erhöhung noch nicht in Betracht komme. Es bleibt vielmehr noch zu prüfen, ob das Erhöhungsverlangen der Klägerin gemessen an den in § 9 a Abs. 1 ErbbauVO aufgestellten Grundsätzen - einschließlich der durch Satz 2 dieser Vorschrift für den Regelfall gezogenen oberen Grenze - zumindest teilweise begründet ist. Diese Prüfung ist dem Tatrichter zu überlassen.

IV.

Das angefochtene Urteil war deshalb aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen.