Unstreitig hat die Klägerin den Bau des Hauses des Beklagten teilweise vertragswidrig und mangelhaft ausgeführt, indem sie im Erd- und Grundgeschoss und teilweise auch im 1. Stockwerk minderwertigen Mörtel verwendet hat. Diesen Mangel des Werks hat die Klägerin zu vertreten, so dass der Beklagte Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann (§ 635 BGB). Diesen Anspruch hat der Beklagte zur Aufrechnung gegen die Klageforderung gestellt. Dem Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz hat das Berufungsgericht nur zu einem geringen Teil entsprochen. Die getroffenen Feststellungen rechtfertigen diese Entscheidung nicht völlig.

Der Nichterfüllungsschaden kann aus zwei verschiedenen Teilen bestehen, zunächst dem rein technischen Minderwert des Bauwerks als solchem, ferner aber auch dem geringeren gemeinen Wert, den ein mangelhaftes Bauwerk als veräusserbarer Gegenstand hat. Auch wenn das Gebäude in seinen bautechnischen Eigenschaften, insbesondere der Standfestigkeit und unmittelbaren Brauchbarkeit nur einen geringen Mangel aufweist oder auch dieser Mangel im statischen Sinn durch Zusatzarbeiten mehr oder weniger behoben ist, ist das Haus nicht das, was der Beklagte als Besteller gemäss dem Werkvertrag verlangen konnte und worauf er ersichtlich Wert legte, als er mit dem Kläger die Verwendung eines bestimmt zusammengesetzten Mörtels vereinbarte. Das Haus ist entsprechend in seinem Verkaufswert, der sich nicht allein aus bautechnischen Gesichtspunkten ergibt, beeinflusst. Der Käufer, der zwischen zwei sonst gleichwertigen Häusern zu wählen hat, wird sich nicht selten dem besseren zuwenden, auch wenn das mangelhafte um einen kleinen rein den bautechnischen Fehlern entsprechenden Minderpreis angeboten ist. Der Beklagte hat beide möglichen Schadensquellen als solche erkannt und geltend gemacht. Dies ist vom Berufungsgericht verkannt worden.

Der Sachverständige Dr. Bihl hat die aus der Verwendung des minderwertigen Mörtels entstehenden Schäden rein nach bautechnischen Gesichtspunkten bewertet und diese seiner Berechnung zugrunde gelegt. Das ergibt sich schon teilweise daraus, dass er sich für die Schadensberechnung ausschliesslich mit dem Minderwert der schlecht gemauerten Hausteile befasst hat, ohne in irgend einer Weise den Minderwert des Gesamthauses, den es gegebenenfalls auf dem Immobilienmarkt haben mag, in Betracht zu ziehen. Er hat zwar erklärt, dass er auch einigen von ihm sogenannten "Imponderabilien" durch Erhöhung des Abzugs um 10 % des Preises der mangelhaften Arbeiten Rechnung getragen habe, aber er hat diese sogenannten Imponderabilien als solche Umstände gekennzeichnet, die wiederum rein bautechnischen Charakter haben, wie die schlechte Beschaffenheit des Mörtels an einigen Stellen im oberen Stockwerk.

Daher ist die allgemeine Feststellung des Berufungsgerichts, dass eine allgemeine Wertminderung nicht vorliege, nicht durch das Sachverständigengutachten gerechtfertigt, sondern steht mit diesem in Widerspruch. Der Sachverständige hat nur gesagt, dass eine weitere Herabsetzung des allgemeinen Wertes in Betracht kommen und mit einem Satz von weiteren 10 % in Rechnung gestellt werden könne. Diese Bekundung des Sachverständigen kann inhaltlich nur den bautechnischen Wert betreffen, so dass weitere Schäden bestehen können.

Der Beklagte hat aber ausdrücklich auch den Schaden aus der Minderwertigkeit der von der Klägerin geleisteten Arbeit insofern geltend gemacht, als der gemeine Verkaufswert beeinflusst ist. Er hat insbesondere für den Minderwert des Hauses Beweis durch sachverständiges Gutachten eines Häusermaklers erboten.

Allerdings hat das Berufungsgericht angenommen, der von ihm gehörte Sachverständige Dr. Bihl besitze die genügende Fachkunde für den Gesamtbereich, zumal er von Maklern selbst gehört werde, es hat deshalb von einer weiteren Sachverständigenvernehmung abgesehen. Damit hat das Berufungsgericht von seinem ihm an sich zustehenden Ermessen der Auswahl eines Sachverständigen einen irrigen Gebrauch gemacht. Es kann gewiss so sein, dass der Sachverständige Dr. Bihl im Bereich seiner bautechnischen Kenntnisse von Maklern zugezogen wird, wenn diese sich ein Gesamtbild über den Wert eines Bauwerkes bilden wollen, und dass sich Makler, wie der Sachverständige es ausgedrückt hat, nach seinem Gutachten richten. Das bedeutet aber nur, dass die Makler innerhalb der vielfachen Umstände, die für die Gesamtbewertung eines Hauses in Betracht kommen, dem angesehenen Sachverständigen Dr. Bihl innerhalb seines Fachbereiches folgen, also der bautechnischen Beurteilung. Wie weit ein Haus, das teilweise mit minderwertigem Material erbaut ist, in seinem Verkaufswert leidet, ist eine gänzlich andere Frage, für deren Beurteilung nicht der Architekt und Ingenieur zuständig ist, wenn nicht ganz besondere Umstände, die nicht erkennbar sind, vorliegen, nach denen er auch Sachverständiger bezüglich des Häusermarktes ist.

Zu Recht rügt daher die Revision, dass der Beweisantrag, einen Makler über den von der Klägerin dem Beklagten zugefügten Schaden zu hören, übergangen worden ist. Es handelt sich nicht um die Frage, ob das Gericht innerhalb eines Sachgebietes den richtigen Sachverständigen gewählt hat, worin es in den Schranken des § 404 ZPO sein Ermessen frei auszuüben hat, sondern darum, daß das Berufungsgericht die Beweisfrage verkannt hat und deshalb eignen Sachverständigen aus einer nicht wirklich für die Frage zuständigen Gruppe gewählt hat.

Wegen dieses Umstandes unterliegt das Urteil der Aufhebung. In der erneuten Verhandlung wird das Berufungsgericht festzustellen haben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe das Haus als solches, nicht allein vom statischen und bautechnischen Standpunkt aus gesehen, minderwertig ist und inwieweit für diesen Minderwert die Klägerin verantwortlich ist.

Die Kostenentscheidung, auch bezüglich der Kosten der Revision, war der Entscheidung des Berufungsgerichts vorzubehalten.