I.

Der Kläger wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Erlaubnis zur Errichtung einer Tankstelle. Er erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 10. April 1975 einen Miteigentumsanteil an dem Flurstück Nr. ... im Ortsteil ... der Gemeinde ... und ... Sondereigentum an einer Wohnung des auf diesem Grundstück stehenden Wohnhauses. Eine im Kaufvertrag zu seinen Gunsten bewilligte Auflassungsvormerkung wurde am 30. April 1975 in das Grundbuch eingetragen. Besitz, Nutzung und öffentliche Lasten gingen mit Wirkung vom 15. Mai 1975 auf ihn über. Der Eigentumswechsel wurde nach der am 8. Januar 1976 erklärten Auflassung durch Eintragung in das Grundbuch am 21. Januar 1976 vollzogen.

Auf eine Bauvoranfrage vom 27. Februar 1975 stellte das Landratsamt ... dem Beigeladenen mit Bauvorbescheid vom 24. Juli 1975 die Erlaubnis zur Errichtung einer Tankstelle mit Wasch- und Inspektionsbox auf dem an das Flurstück Nr. ... südlich angrenzenden Flurstück Nr. ... in Aussicht. Dieser Bescheid wurde den Rechtsvorgängern des Klägers, den damaligen Miteigentümern ... und ... nicht zugestellt.

Unter dem 30. Juni 1975 hatte der Beigeladene einen Bauantrag zur Errichtung einer überdachten Tankstelle sowie eines sich anschließenden Tankstellengebäudes eingereicht. Die Rechtsvorgänger des Klägers erhoben gegen das Vorhaben Einwendungen. Das Landratsamt ... erteilte gleichwohl durch Bescheid vom 25. November 1975 gemäß § 95 der Landesbauordnung - LBO - in Verbindung mit § 9 der Verordnung über brennbare Flüssigkeiten die Erlaubnis zum Neubau einer Tankstelle mit Putz- und Inspektionsboxen nach Maßgabe der eingereichten Bauvorlagen. Die Einwendungen der Rechtsvorgänger den Klägers wies das Landratsamt mit Bescheid vom selben Tag als unbegründet zurück.

Am 24. Dezember 1975 erhob der Kläger Widerspruch gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung. Er machte geltend, bei dem Vorhaben des Beigeladenen handele es sich um einen störenden Gewerbebetrieb, von dem voraussichtlich für die betroffene Nachbarschaft unzumutbare Belästigungen ausgehen würden. Am 9. Februar 1976 legte der Kläger auch gegen den Vorbescheid vom 24. Juli 1975 Widerspruch ein.

Das Regierungspräsidium ergänzte aufgrund des gegen die Erlaubnis vom 25. November 1975 eingelegten Widerspruchs mit Bescheid vom 28. September 1976 die Erlaubnis um mehrere Auflagen, wies aber im übrigen den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück.

Der Kläger hat daraufhin Klage erhoben und u.a. vorgetragen, die Bauerlaubnis sei rechtswidrig, weil das Vorhaben öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 des Bundesbaugesetzes - BBauG - beeinträchtige. Die durch den Widerspruchsbescheid neu gefaßten Lärmschutzauflagen seien unbestimmt. Es sei rechtsfehlerhaft, für ein reines Erholungsgebiet die Richtwerte festzulegen, die in einem Stadtgebiet angemessen seien. Er werde durch die Baugenehmigung in seinem Eigentumsrecht verletzt. Der Wert seiner Eigentumswohnung werde um 20.000 bis 30.000 DM gemindert.

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und ist der Rechtsansicht des Klägers entgegengetreten. Der Beigeladene hat sich dem Vorbringen des Beklagten angeschlossen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und u.a. ausgeführt, der Kläger sei, obgleich er im Zeitpunkt der Erlaubniserteilung nur Vormerkungsberechtigter gewesen sei, klagebefugt, werde aber nicht in eigenen Rechten verletzt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung des Klägers mit im wesentlichen folgenden Gründen zurückgewiesen:

Die Anfechtungsklage sei zwar zulässig. Der angefochtene Bescheid vom 25. November 1975 habe sich nicht durch Fristablauf erledigt. Der Kläger sei im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, weil er geltend mache, daß er in seinem Eigentumsrecht verletzt werde.

Die Anfechtungsklage sei aber unbegründet, weil dem Kläger Abwehrrechte gegen die angefochtene. Erlaubnis nicht zuständen. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Nachbar durch eine Baugenehmigung in seinen Rechten verletzt werde, sei grundsätzlich auf die Rechtslage im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Baugenehmigung abzustellen. Ob dem Kläger Abwehrrechte gegen den angefochtenen Bescheid zuständen, entscheide sich deshalb danach, ob er im Zeitpunkt des Zugangs dieses Bescheides Nachbar im Sinne des Baurechts gewesen sei. Das sei zu verneinen. Vorschriften des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts begründeten, soweit sie neben ihrer öffentlichen Zielsetzung auch den Schutz bestimmter Individualinteressen bezweckten, Abwehrrechte nur zugunsten der Eigentümer benachbarter Grundstücke oder solcher Personen, die an benachbarten Grundstücken in eigentumsähnlicher Weise dinglich berechtigt seien; nur obligatorisch Berechtigte, wie z.B. Mieter, Pächter oder Käufer eines benachbarten Grundstücks, würden vom Schutzumfang baurechtlicher Normen nicht erfaßt. Die Ausdehnung des baurechtlichen Nachbarschutzes auf obligatorisch Berechtigte verbiete sich vor allem aus Gründen der Rechtssicherheit. Diese verlange, daß sich der berechtigte Personenkreis praktikabel abgrenzen lasse, damit auch für den Bauherrn die Risiken überschaubar blieben.

Im Zeitpunkt der Aushändigung des Genehmigungsbescheides vom 26. November 1975 sei der Kläger aufgrund des notariellen Kaufvertrages lediglich Käufer einer Eigentumswohnung auf dem Flurstück Nr. ... gewesen, dessen Auflassungsanspruch durch eine in das Grundbuch eingetragene Vormerkung gesichert gewesen sei. Damit habe er in diesem Zeitpunkt eine dem Eigentum gleichzusetzende dingliche Rechtsbeziehung zum Flurstück Nr. ... nicht vorweisen können; denn die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung vermittele ihm keine Nachbarrechte. Sie sei kein dingliches Recht am Grundstück, sondern nur ein "besonders geartetes Sicherungsmittel", das dem schuldrechtlichen Anspruch in gewissem Umfang eine dingliche Wirkung verleihe (BGHZ 28, 182); sie sei nur ein "Anhängsel" eines obligatorischen Anspruchs und teile wegen ihrer Abhängigkeit von diesem auch dessen rechtliches Schicksal. Der Verkäufer könnte deshalb das Grundstück mehrmals verkaufen und für alle Käufer Auflassungsvormerkungen bestellen.

Nachbarn im Sinne des Baurechts seien somit im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des angefochtenen Bescheides allein die Rechtsvorgänger des Klägers gewesen. Diese hätten jedoch den Baugenehmigungs- und Erlaubnisbescheid unanfechtbar werden lassen.

Zwar sei ihnen nicht dieser Bescheid, sondern ein mit Rechtsbehelfsbelehrung versehener Bescheid vom selben Tage zugestellt worden, durch den sie über die Genehmigungserteilung unterrichtet und ihre Einwendungen gegen das Bauvorhaben zurückgewiesen worden seien. Mit der Zustellung dieses Bescheides am 27. November 1975 an ihren damaligen Bevollmächtigten hätten sie aber von der Genehmigungserteilung sichere Kenntnis erlangt und sich deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben so behandeln lassen müssen, wie wenn ihnen in diesem Zeitpunkt der Bescheid zugestellt worden wäre. Die hierdurch nach § 70 Abs. 1 VwGO in Lauf gesetzte Widerspruchsfrist von einem Monat sei für sie am 29. Dezember 1975 abgelaufen. Sei danach der Bescheid an diesem Tage für die Rechtsvorgänger des Klägers unanfechtbar geworden, so sei er seitdem auch mit Wirkung gegen den Kläger allen gegen seine Rechtmäßigkeit gerichteten Einwendungen entzogen. Der Kläger habe die Rechtsstellung eines Nachbarn im Sinne des Baurechts frühestens mit der am 8. Januar 1976 erklärten Auflassung erworben; in diesem Zeitpunkt sei der angefochtene Bescheid bereits unanfechtbar gewesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Klägers, der die Verletzung von Bundesrecht rügt. Die übrigen Beteiligten haben sich nicht geäußert.

II.

Die Revision hat Erfolg. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Das nötigt zu seiner Aufhebung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (vgl. § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO); denn zur abschließenden Beurteilung des Falles bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen.

Das Berufungsurteil beruht tragend auf der Überlegung, daß derjenige, der auf Grund eines notariellen Vertrages ein Grundstück (oder einen Anteil an einem Grundstück) gekauft hat, selbst dann nicht abwehrberechtigter "Nachbar" im Sinne der zur "Nachbarklage" im öffentlichen Baurecht entwickelten Rechtsgrundsätze sei, wenn bereits im Grundbuch zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und - wie auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen zu ergänzen ist - auf ihn Besitz, Nutzungen und Lasten übergegangen sind, d.h. daß ihm noch keine grundstücksbezogene Rechtsposition zukomme, die durch die für ein benachbartes Grundstück erteilte Baugenehmigung verletzt sein könnte. Das hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

Eine rechtswidrige Baugenehmigung kann Dritte in ihren subjektiven Rechten verletzen und ist in solchen Fällen auch die Klage des Dritten aufzuheben.

Der Kläger beruft sich im vorliegenden Fall auf eine Verletzung seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsrechts.

Der Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG erfaßt in seiner Funktion als Individualgarantie über das zivilrechtliche Eigentum an Sachen im Sinne der §§ 903 ff. BGB hinaus generell alle Vermögenswerten Rechte (vgl. dazu z.B. BVerfGE 42, 263 [293] unter Hinweis auf BVerfGE 31, 229 [239], 36, 281 [290] und 40, 65 [83 f]). Auch schuldrechtliche Ansprüche können zu den durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten "Vermögenswerten Rechten" gehören. Demgemäß ist der erkennende Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts von diesem verfassungsrechtlichen Eigentumsbegriff ausgegangen, wenn beispielsweise der Umfang des Bestandschutzes zur Entscheidung stand. Der Senat hat dazu in seinem Urteil vom 23. Februar 1979 - BVerwG 4 C 86.76 - (Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13) ausgeführt:

"Der von der Eigentums Gewährleistung in Art. 14 Abs. 1 GG ausgehende Schutz beschränkt sich nicht auf das Eigentum im Sinne der §§ 903 ff. BGB. Die Klägerin hat im Jahre ... die Parzelle Nr. ... gekauft; seit dieser Zeit hatte sie einen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums. Auch eine auf dieser Grundlage vorgenommene (materiell legale) Nutzung war durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt und dementsprechend bestandsschutzfähig."

Freilich ist zur Kennzeichnung der Rechtsposition, die durch "Nachbarklage" gegen eine Baugenehmigung geschützt werden kann, nicht schlechthin schon allein auf diesen - weiten - Eigentumsbegriff abzustellen. Maßgebend ist, ob die jeweilige Rechtsposition nach dem Inhalt der von ihr vermittelten Befugnisse zur Nutzung des Grundstücks so weit geht, daß sie durch die umstrittene Baugenehmigung verletzt wird.

Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß im Sinne des Bebauungsrechts "Nachbar" nur der jeweilige zivilrechtliche Eigentümer eines benachbarten Grundstücks sei, nicht aber ein nur obligatorisch Berechtigter (Mieter, Pächter oder Käufer); das trifft im Grundsatz zu, weil das Bebauungsrecht die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke regelt, also grundstücks- und nicht personenbezogen ist. Allerdings seien - so meint das Berufungsgericht - dem Eigentümer diejenigen gleichzustellen, die in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt seien. Auch diesem Ansatz ist zu folgen: So gehören zu den "in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich Berechtigten" etwa der Nießbraucher (vgl. dazu BayVGH, Urteil vom 25. April 1969 - Nr. 28 I 69 - BRS 22 Nr. 170 S. 237) und der Erbbauberechtigte (vgl. z.B. HessVGH, Beschl. vom 10. September 1969 - IV TG 42/69 - BRS 22 Nr. 169 S. 236). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß den "in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich Berechtigten" auch derjenige gleichzustellen ist, der einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und auf den Besitz, Nutzungen und Lasten übergegangen sind. Der solcher Art Berechtigte hat bereits eine dem Grundstückseigentum so angenäherte Rechtsposition erlangt, daß es gerechtfertigt ist, ihn als "Nachbarn" anzusehen. Diese zum baldigen Erwerb des Volleigentums berechtigende Rechtsposition kann durch Einwirkungen des benachbarten Bauvorhabens rechtswidrig in gleicher Weise beeinträchtigt und z.B. durch sie auch im Wert gemindert werden (vgl. zur Indizbedeutung der Wertminderung: Urteil vom 14. April 1978 - BVerwG 4 C 96 und 97.76 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 34), wie das zivilrechtliche Grundstückseigentum. Dies verschafft dem Inhalt dieser Rechtsposition die gleichen Abwehrrechte wie das zivilrechtliche Eigentum.

Eine schutzwürdige eigentumsähnliche Rechtsposition setzt voraus, daß sie hinsichtlich der von ihr vermittelten Berechtigungen nach außen erkennbar sein muß, und zwar sowohl für die Behörde - etwa wegen einer gebotenen Anhörung des Nachbarn oder der Zustellung der Baugenehmigung an ihn - als auch für den Bauherrn. Diese Erkennbarkeit ist aber in einem Fall wie dem vorliegenden anhand der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung gegeben. Demgegenüber greifen die Bedenken des Berufungsgerichts nicht durch: Daß der Kläger zivilrechtlich nur eine obligatorische Rechtsstellung - allerdings verbunden mit einer dinglich wirkenden Absicherung seines Anspruchs - hatte, schließt - wie bereits erörtert - nicht aus, sie hier wie Eigentum zu behandeln. Daß diese Rechtsposition des Käufers nicht den Eigentümer sachenrechtlich hindern würde, vertragswidrig das Grundstück noch weiteren Käufern zu verkaufen, ist atypisch und mindert Jedenfalls nicht die dargelegte Rechtsposition des Klägers.

Demnach ist der Kläger als ein nach seiner Rechtsposition abwehrberechtigter "Nachbar" anzusehen. Das hat gleichermaßen Bedeutung für die Beantwortung der Frage, ob die Baugenehmigung eine nachbarschützende Vorschrift des einfachen Rechts verletzt oder ob sie den Kläger schwer und unerträglich in seinen durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechten trifft.

Auf die Frage, ob die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheides vom 25. November 1975, mit dem die Einwendungen der Rechtsvorgänger des Klägers zurückgewiesen worden sind, erkennen läßt, daß gegen die Baugenehmigung der Widerspruch zulässig war, und ob demgemäß ihnen gegenüber überhaupt die Frist des § 70 VwGO in Lauf gesetzt worden ist, kommt es angesichts des selbständigen Abwehrrechts nicht an, das der Kläger schon vor dem Erwerb des zivilrechtlichen Volleigentums hatte.

Eine den Rechtsstreit abschließende Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich: Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt konsequent - keine Feststellungen zu der Frage getroffen, ob der Kläger durch die ihm rechtswidrige Baugenehmigung in eigenen Rechten verletzt wird.