I.

Das Berufungsgericht hat eine Nichtigkeit des zwischen den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrages nach § 138 BGB verneint und der von der Beklagten erklärten Anfechtung nach § 123 BGB den Erfolg versagt, jedoch die Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von einer Zahlungsverpflichtung hinsichtlich des Nichterfüllungsschadens des Klägers für freigestellt angesehen. Die Erfüllung des von Siemer abgegebenen Darlehensversprechens sei Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages gewesen. Aufgrund der besonderen Umstände des Falles hätten sich die Beklagten, obwohl sie als Käufer grundsätzlich das Finanzierungsrisiko zu tragen hätten, auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen können. Die nach § 242 BGB gebotene Anpassung könne nicht dazu führen, daß der Kläger seinen entgangenen Gewinn von den Beklagten ersetzt verlange. Da für die Nichterfüllung des Darlehensvertrages und das dadurch ausgelöste Scheitern des Kaufvertrages keine Partei verantwortlich sei, entspreche es der beiderseitigen Interessenlage, dem Kläger Vorteile aus dem gescheiterten Geschäft im Sinne eines Schadensersatzes wegen Nichterfüllung zu versagen.

II.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils:

1.

Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht eine Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB verneint. Selbst wenn der den Beklagten abverlangte Kaufpreis um 50.000 oder 52.000 DM über dem objektiven Wert des bebauten Grundstückes gelegen haben soll, liegt kein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Käufers zuläßt und eine Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Sonstige Anhaltspunkte für eine verwerfliche Gesinnung sind vom Berufungsgericht fehlerfrei verneint worden. Auch die Erfüllung der Wuchervoraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ersichtlich.

2.

Zutreffend hat das Berufungsgericht auch der von den Beklagten erklärten Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung den Erfolg versagt. Nach den fehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts liegt weder eine für den Kaufabschluß ursächliche Täuschung durch den Kläger selbst vor, noch muß er sich eine Täuschung durch Siemer anrechnen lassen.

3.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Erfüllung des von S. abgegebenen Darlehensversprechens sei Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages gewesen.

Geschäftsgrundlage sind die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsschluß zutage getretenen gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen sich der Geschäftswille der Parteien aufbaut (vgl. BGHZ 74, 370, 372).

Wenn die Auszahlung des von Siemer versprochenen Darlehens Grundlage für den Kaufentschluß der Beklagten war, so konnte sie folglich zur Geschäftsgrundlage des Vertrages nur werden, wenn sie entweder auch Grundlage für das Verkaufsangebot des Klägers war oder die bloß einseitige Vorstellung der Beklagten dem Kläger erkennbar war und von ihm unbeanstandet blieb. Eine ausdrückliche Erklärung der Parteien, die Finanzierung eines erheblichen Teils des Kaufpreises durch das Darlehen Siemer sei gemeinschaftliche Grundlage des Kaufvertrages gewesen, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Es meint offensichtlich nur, die einseitige Vorstellung der Beklagten sei dem Kläger erkennbar gewesen und von ihm nicht beanstandet worden. Dieses Ergebnis wird jedoch von den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen:

Der Revision ist darin zu folgen, daß das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft angenommen hat, dem Kläger sei ohne ausdrücklichen Hinweis der Beklagten erkennbar gewesen, daß die Käufer nicht in der Lage waren, die ohne das zinslose Darlehen erforderlichen großen finanziellen Opfer für den Erwerb des Kaufgegenstandes zu erbringen.

Eine derartige Erkennbarkeit setzt beim Kläger die Kenntnis - oder wenigstens Erkennbarkeit - der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten voraus. Daß die Beklagten - wie sie behaupten - dem Kläger mitgeteilt hätten, sie seien völlig mittellos und könnten nur mit dem Darlehen Siemer den Kauf finanzieren, ist vom Kläger ausdrücklich bestritten worden. Eine Beweisaufnahme hierüber hat nicht stattgefunden. Aus den abgeschlossenen Verträgen (Darlehensvertrag und Kaufvertrag) ergab sich für den Kläger nur, daß die Beklagten neben dem Darlehen, welches sie mit monatlich 1.000 DM zurückzahlen mußten, noch 100.000 DM des Kaufpreises durch Übernahme einer Belastung finanzieren mußten. Den Beklagten mußten also zur Erfüllung der eingegangenen Verbindlichkeiten nicht unerhebliche Mittel zur Verfügung stehen.

Die Finanzierung von 370.000 DM des Kaufpreises durch ein außerordentlich günstiges Darlehen zwingt ebenfalls nicht zu dem Schluß, die Darlehensnehmer seien in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen. Eine günstige Finanzierung wird im allgemeinen auch von solchen Käufern bevorzugt, die ohne weiteres eine weniger günstige finanziell verkraften können.

Endlich ist auch - worauf die Revision zutreffend hinweist - die Kaufmannseigenschaft des Klägers ohne Bedeutung. Wieso ein Kaufmann aus den dem Kläger - unstreitig - bekannten Umständen auf die wirklichen wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten schließen konnte, ist nicht ersichtlich.

Kann daher aus dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt nicht gefolgert werden, dem Kläger seien die dem Kaufentschluß zugrundeliegenden Vorstellungen der Beklagten erkennbar gewesen, so muß das Berufungsurteil aufgehoben werden. Die Sache ist zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei der erneuten mündlichen Verhandlung wird der Kläger Gelegenheit haben, seine sonstigen Bedenken gegen das Berufungsurteil vorzutragen.