Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Klägerin stünden keine Anspräche auf die Entschädigungssumme aufgrund der Rechte der vorrangigen Realgläubiger, nämlich der Hypo-Bank und der Bausparkasse zu. Ein Hypothekengläubiger könne einen Anspruch auf die Entschädigungssumme aus der Versicherung nur in dem Umfang geltend machen, wie ihm selbst Ansprüche zustehen; er könne nicht auch die Ansprüche anderer Hypothekengläubiger geltend machen. Für eine Grundschuld könne nichts anderes gelten. Eine Übertragung der Ansprüche der vorrangigen Gläubiger auf die Klägerin sei nicht erfolgt. Diese hätten nur der Auszahlung der Entschädigungssumme an die Klägerin zugestimmt, ohne ihre Ansprüche auf die Klägerin zu übertragen. Im übrigen wäre eine gesonderte Übertragung von Ansprüchen auf die Entschädigungssumme nicht wirksam gewesen. Der Anspruch eines Hypotheken- oder Grundschuldgläubigers auf die Entschädigungssumme ergebe sich daraus, daß dieser als Pfandgläubiger der Versicherungsforderung gelte. Ein Pfandrecht könne Jedoch nicht ohne die Forderung, für die es besteht, übertragen werden (§ 1250 Abs. 1 Satz 2; § 1273 Abs. 2 Satz 1 BGB). Zur Übertragung von Ansprüchen der Hypo-Bank und der Bausparkasse hätte es daher der Übertragung der Grundpfandrechte dieser vorrangigen Gläubiger bedurft. Daß eine solche Übertragung erfolgt sei, könne dem Vorbringen der Klägerin nicht entnommen werden.

Der Klägerin stünden auch aus ihrer eigenen Grundschuld über 100 000 DM keine Ansprüche auf die Entschädigungssumme zu, weil der Grundpfandgläubiger keinen Anspruch aus der Versicherungssumme habe, wenn das Grundstück und die mithaftenden Gegenstände das Grundpfandrecht nach dem Versicherungsfall noch deckten. Im vorliegenden Fall sei die Grundschuld der Klägerin noch gedeckt gewesen, was sich aus dem Sachverständigengutachten ergebe. An die darin getroffene Feststellung des Restwertes sei die Klägerin gemäß § 64 VVG gebunden, weil sie das Ergebnis des Sachverständigenverfahrens genehmigt habe.

Diese Ausführungen können die vom Berufungsgericht ausgesprochene Abweisung der Klage nicht tragen.

I.

Bei der Entscheidung über den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus der Brandversicherung müssen zunächst die Auswirkungen der Zwangsversteigerung des Grundstücks auf diesen Anspruch der Beurteilung zugrunde gelegt werden. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, ob die Beklagte dem Kaufmann S., der zum Zeitpunkt der Entstehung des Brandschadens Eigentümer des Grundstücks war, gemäß dem Versicherungsvertrag leistungspflichtig war (ungestörtes Versicherungsverhältnis) oder ob sie ihm gegenüber materiell wegen grobfahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalles (§ 61 VVG), Vornahme einer Gefahrerhöhung (§§ 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 VVG) oder formell wegen Versäumung der Klagefrist nach § 12 Abs. 3 VVG leistungsfrei war (gestörtes Versicherungsverhältnis).

1.

Bei ungestörtem Versicherungsverhältnis bestand ein Anspruch des damaligen Grundstückseigentümers auf die Brandentschädigung, der jedoch auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung übergegangen ist. Nach § 20 ZVG umfaßt die Beschlagnahme zum Zweck der Zwangsversteigerung, abgesehen von den in § 21 ZVG bestimmten, hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen, das Grundstück und diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt. Gemäß § 1127 BGB erstreckt sich die Hypothek auf die Versicherungsforderung. Daher fällt auch diese Forderung des Eigentümers unter die Beschlagnahme. Nach § 55 Abs. 1 ZVG erstreckt sich die Versteigerung auf alle Gegenstände, deren Beschlagnahme noch wirksam ist, und nach § 90 Abs. 2 ZVG erwirbt der Ersteher durch den Zuschlag neben dem Eigentum an dem Grundstück auch die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat. Demgemäß erwirbt er auch den Anspruch auf die Brandentschädigung. Die erworbenen Gegenstände sind frei von allen nicht in den Versteigerungsbedingungen enthaltenen Lasten erstanden, weil nach § 91 Abs. 1 ZVG durch den Zuschlag alle Rechte erlöschen, die nicht nach den gesetzlichen oder im Einzelfall nach § 59 ZVG festgesetzten Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen. Danach entzieht bei ungestörtem Versicherungsverhältnis ein vor der Beschlagnahme entstandenes Pfandrecht der Grundpfandgläubiger an der Forderung auf die Brandentschädigung (§§ 1127 Abs. 1, 1128 Abs. 3, 1192 Abs. 1 BGB) diese Forderung nicht der Beschlagnahme. Vielmehr erlischt es durch den Zuschlag, wenn nichts anderes in den Versteigerungsbestimmungen festgesetzt ist (vgl. RG in Veröffentlichungen des Reichsaufsichtsamtes für Privatversicherung 1932, 48 = JRPrivVers 1932, 72). Die Forderung auf die Brandentschädigung geht dann lastenfrei auf den Ersteher über (vgl. RG aaO; Zeller, Zwangsversteigerungsgesetz 10. Aufl. Rdn. 8 zu § 90; Palandt 40. Aufl. Anm. 3 zu § 1127 BGB; Wussow, Feuerversicherung 2. Aufl. Anm. 13 zu § 1127 BGB).

2.

Anders liegt es Jedoch, wenn die Beklagte gegenüber dem Grundstückseigentümer leistungsfrei war, also ein gestörtes Versicherungsverhältnis bestand. In diesem Fall blieb gemäß § 102 Abs. 1 VVG die Haftung der Beklagten gegenüber den Grundpfandgläubigern bestehen. Da es sich bei diesem Anspruch der Grundpfandgläubiger nicht um ein von dem Grundstückseigentümer abgeleitetes, sondern um ein selbständiges unmittelbares Recht der Grundpfandgläubiger handelt, das an die Stelle der pfandweisen Haftung der Brandentschädigung getreten ist (vgl. RGZ 102, 350, 352; 124, 91, 95; 151, 389, 392; Prölss/Martin VVG, 22. Aufl. Anm. 6 zu § 103), kann es in der Zwangsversteigerung nicht nach §§ 20, 55, 90 ZVG auf den Erwerber übergehen. Es bleibt vielmehr von der Zwangsversteigerung unberührt (vgl. RGZ 102, 350, 354; Prölss/Martin a.a.O. Anm. 3 zu § 102).

II.

Im vorliegenden Fall ist zwischen den Parteien streitig, ob die Beklagte wegen des Verhaltens des Versicherungsnehmers (Grundstückeigentümers) diesem gegenüber leistungsfrei war. Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Hierauf kommt es jedoch angesichts der unter I dargelegten unterschiedlichen Rechtsfolgen der Zwangsversteigerung bei Bestehen eines ungestörten oder eines gestörten Versicherungsverhältnisses entscheidend an.

1.

Bei Vorliegen eines gestörten Versicherungsverhältnisses, bei dem die Rechte der Grundpfandgläubiger hinsichtlich der Brandentschädigungssumme durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks unberührt blieben, ist die Klägerin berechtigt, die Zahlung der Brandentschädigungssumme an sich selbst zu verlangen, obwohl ihrem Grundpfandrecht die Grundpfandrecht der Hypo-Bank und der Sparkasse rangmäßig vorgingen. Nach §§ 1127, 1128, 1192 Abs. 1 BGB haben die Grundpfandgläubiger die Rechte des Pfandgläubigers an einer etwaigen Forderung aus der Brandversicherung gegen die Beklagte erworben. Ihr Rangverhältnis bestimmt sich nach dem Grundbuchrang ihrer Grundpfandrechte (RGZ 151, 389, 391; Prölss/Martin, a.a.O. Anm. 6 zu § 102 VVG). Eine Änderung dieses Rangverhältnisses oder ein Verzicht des vorrangigen Gläubigers auf seinen besseren Rang ist jedoch jederzeit möglich. Das ergibt sich bereits aus § 1128 Abs. 2 BGB, wonach der Versicherer an den an sich nicht berechtigten Versicherten zahlen darf, wenn der Hypothekengläubiger der Zahlung schriftlich zugestimmt hat. Diese Regelung entspricht dem Grundsatz, daß der vorrangige Grundpfandgläubiger auf seinen Vorrang verzichten kann (vgl. Wussow, Feuerversicherung 2. Aufl. Anm. 6 zu § 1128 BGB). Sie gilt auch im Verhältnis mehrer Pfandgläubiger (vgl. RG SeuffA 69, 122, 124; Staudinger/Spreng Rdn. 1 zu § 1290 BGB). Ebenso kann der Gläubiger, dessen Pfandrecht den übrigen Pfandrechten vorgeht und dem gemäß §§ 1128 Abs. 3, 1192, 1290 BGB das alleinige Einziehungsrecht zusteht, dieses Einziehungsrecht auf einen nachrangigen Gläubiger übertragen. Einer Übertragung der vorrangigen Forderung auf den nachrangigen Gläubiger bedarf es in solchen Fällen nicht. Denn das Interesse des Schuldners wird vollauf dadurch gewahrt, daß ihm das Zurücktreten des besserberechtigten Gläubigers in einer Weise mitgeteilt wird, die ihn gegen eine nochmalige Inanspruchnahme sichert (RG aaO). Das ist hier dadurch geschehen, daß die Hypo-Bank und die Bausparkasse der Zahlung der Entschädigungssumme an die Klägerin schriftlich zugestimmt haben.

Ist die Beklagte gegenüber ihrem Versicherungsnehmer leistungsfrei, können die §§ 1127, 1128 Abs. 3, 1192, 1290 BGB allerdings nicht unmittelbar angewendet werden. Denn sie setzen voraus, daß eine "verpfändete" Forderung besteht. Sie wären bei gestörtem Versicherungsverhältnis Jedoch entsprechend anwendbar. Aus den §§ 102 Abs. 1, 107 b VVG ergibt sich, daß die Grundpfandgläubiger insoweit die gleichen Rechte haben sollen wie bei Bestehen des Anspruchs aus dem Versicherungsvertrag (vgl. auch RGZ 102, 350; 151, 389 zur entsprechenden Anwendung des § 1127 Abs. 2 BGB).

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann bei gestörtem Versicherungsverhältnis die Klage nicht mit der Begründung abgewiesen werden, das Grundstück und die mithaftenden Gegenstände hätten nach dem Sachverständigengutachten vom 23. Dezember 1976 auch noch nach dem Brand die Forderung der Klägerin aus der Grundschuld voll gedeckt. In der Literatur wird zwar - soweit ersichtlich überwiegend nur für die Fälle des gestörten Versicherungsverhältnisses - die Ansicht vertreten, der nach § 102 Abs. 1 leistungspflichtige Versicherer könne einwenden, daß das Grundstück und die mithaftenden Gegenstände das Grundpfandrecht nach dem Eintritt des Versicherungsfalls noch decken (vgl. Kisch, Handbuch des Privatversicherungsrechts Bd. III S. 103; Hellweg, JW 1928, 546; Raiser, Kommentar der Allgemeinen Feuerversicherungsbedingungen 2. Aufl. Rdn. 47 zu § 18; Prölss/Martin a.a.O. Anm. 5 zu § 102 VVG). Ob dieser Ansicht zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da sich im Zwangsversteigerungsverfahren gezeigt hat, daß die Grundschuld der Klägerin nicht mehr gedeckt war. Ob dies darauf beruht, daß das Gebäude nicht rechtzeitig wenigstens notdürftig mit einem Schutzdach versehen wurde oder die Zwangsversteigerung mit Verzögerung durchgeführt wurde, ist unerheblich, weil den Grundpfandgläubiger keine Rettungspflicht trifft (vgl. Raiser a.a.O. Anm. 46 zu § 18 m.w.N.).

2.

Bei ungestörtem Versicherungsverhältnis sind - soweit die Versteigerungsbedingungen keine abweichenden Bestimmungen enthielten - die der Post Nr. 8 in Abteilung III des Grundbuchs nachgehenden Rechte und damit auch das Pfandrecht der Klägerin durch die Zwangsversteigerung erloschen. Ein Pfandrecht an der Forderung auf Zahlung der Brandentschädigung steht daher nur noch der Hypo-Bank wegen der bestehengebliebenen Post Nr. 8 zu. Es besteht somit kein Rangverhältnis zwischen mehreren Pfandgläubigern. Daher kann die oben unter I 1 aus § 1290 BGB hergeleitete rechtliche Möglichkeit, daß bei Bestehen mehrerer Pfandrechte ein vorrangiger Gläubiger einem nachrangigen das Einziehungsrecht überträgt, nicht zum Zuge kommen. Es gilt vielmehr die Regelung der §§ 1250 Abs. 1 Satz 2, 1273 Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach ein Pfandrecht nicht ohne die Forderung, für die es besteht, übertragen werden kann. Die Klägerin könnte daher in diesem Falle mit ihrer Klage nur Erfolg haben, soweit ihr von der Hypo-Bank deren Rechte aus der Post Nr. 8 abgetreten wären oder die Voraussetzungen einer wirksamen Prozeßstandschaft vorlägen. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß dies bisher von der Klägerin nicht nachgewiesen worden ist.

III.

Das Berufungsgericht wird daher bei der erneuten Entscheidung in erster Linie prüfen müssen, ob die Beklagte gegenüber dem Kaufmann S. leistungsfrei war.