I.

Das Berufungsgericht hält die Klägerin gemäß § 326 BGB für berechtigt, von dem Grundstücksveräußerungsvertrag mit dem Beklagten vom 1. Juli 1946 zurückzutreten. Neben der allgemeinen Zulässigkeit des Rücktritts stellt es hierzu fest, daß der Beklagte den Wiederaufbau des Hauses auf dem Grundstück einschließlich des zweiten Stockes als eine wesentliche Verpflichtung gegenüber der Klägerin zum Zwecke der Beschaffung einer Wohnung übernommen habe. Weiter vertritt es die Auffassung, der Beklagte habe sich beim Empfang des Aufforderungsschreibens des Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 16. Mai 1951 im Verzuge befunden, er habe trotz angemessener Fristsetzung und Androhung der Ablehnung der geschuldeten Leistung die Frist fruchtlos verstreichen lassen, und die Klägerin habe nach Fristablauf den Rücktritt erklärt.

Die Revision sieht darin materielles Recht, insbesondere die §§ 157, 242, 275, 279, 454, 515 BGB sowie die Beweislastregeln verletzt. Auch erhebt sie Verfahrensrügen aus §§ 139, 286 ZPO.

II.

Das Berufungsgericht legt die in dem Vertrage zwischen den Parteien enthaltene Bestimmung über das Wohnrecht der Klägerin an einzelnen Räumen des wiederaufzubauenden Hauses dahin aus, der Beklagte habe damit eine den Wiederaufbau des Hauses in sich schließende echte Verpflichtung übernommen, die mit als Hauptverpflichtung des Grundstückserwerbers zu beurteilen sei. Es lehnt damit die Auffassung des Beklagten ab, der in Aussicht genommene Wiederaufbau des Hauses sei überhaupt nicht Gegenstand seiner Vertragsverpflichtung gewesen, der Wiederaufbau habe durchaus in seinem Belieben gestanden, und er sei eben nur dann, wenn es zum Wiederaufbau gekommen wäre, verpflichtet gewesen, der Klägerin die; im Vertrag bezeichneten Wohnräume zur Verfügung zu stellen. Im einzelnen führt es dazu aus:

Die Verpflichtung des Beklagten, der Klägerin in dem wiederaufzubauenden Hause eine Wohnung zu gewahren, sei vom Standpunkt der Klägerin aus gesehen eine mindestens ebenso wesentliche Verpflichtung des Beklagten, wie die übernähme der Verbindlichkeiten der Klägerin gegenüber der Kr.kasse S.. Hauptverpflichtungen seien in erster Linie solche, die das Wesen des Vertrages ausmachten, hier also die Verpflichtung des Beklagten, die Deckung des Kaufpreises durch Übernahme der Verbindlichkeiten vorzunehmen, bzw., wenn man den Vertrag als Tauschvertrag ansehen wolle, die unmittelbare übernähme dieser Verbindlichkeiten. Es stehe aber bei dem das Schuldrecht beherrschenden Grundsatz freier Gestaltung der Vertragsverhältnisse nichts im Wege, daß die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend auch andere Verpflichtungen zu Hauptverpflichtungen erhöben. Als maßgeblich für die Beurteilung schuldrechtlicher Verpflichtungen als Hauptverpflichtungen könne man die Bedeutung der Erfüllung einer Verpflichtung für das Interesse der an der Erfüllung interessierten Vertragspartei ansehen. Sei es für sie von erheblicher Natur, so werde man auch einer solchen Verpflichtung eine entsprechende wesentliche Bedeutung beilegen müssen. Vorliegend sei die Absicht der Klägerin, in ihrem Anwesen eine Wohnmöglichkeit wieder zu gewinnen, von wesentlichem Einfluß darauf gewesen, daß sie das Grundstück damals veräußert hätte. Schon in ihrem ersten Schreiben an den Beklagten, in dem Brief vom 14. März 1946, hätte die Klägerin zu erkennen gegeben, daß sie Wert darauf lege, eine Wohnung in dem Hause zu erhalten. Sie spreche in dem Brief davon, daß sie eine Bedingung habe, nämlich, daß ihr keine weiteren Unkosten erwüchsen, und fahre dann fort: "2. daß der Besitzer des Grundstücks, sollte er bauen, mir gegen Entgelt ein Stübchen und eine kleine Küche (zu ergänzen: überläßt)". Sie erörtere dann ihre Lage und betone, daß sie nicht wisse, wo sie bleiben solle. Sie fahre dann fort, "Sie werden nun wohl verstehen, daß ich gerne ein Stübchen besäße, wo ich meine letzten Ruhetage zubringen könnte". In diesem Schreiben, das schließlich die Verhandlungen über die Bedingungen des Verkaufs des Grundstücks eröffnet habe, werde somit von der Klägerin in den Vordergrund gestellt, und zwar unter Schilderung ihrer wenig erfreulichen Wohnlage außerhalb von Ko., wieviel ihr an der Erlangung einer Wohnung im Hause gelegen sei. Sie nenne diesen ihren Wunsch sogar als eine Bedingung. Der Beklagte habe auch damals die Bedeutung dieses Zieles der Klägerin erkannt; denn es sei nicht von ungefähr, daß in dem Vertrage ziemlich am Eingang ausgesprochen stehe, er beabsichtige, das Grundstück mit eigenen Mitteln wieder aufzubauen. Im allgemeinen interessiere es den Verkäufer eines Grundstücks nicht, was der Erwerber mit dem Grundstück mache. Im vorliegenden Falle gehe aber der Beklagte mit der Hervorhebung seines Wiederaufbauwillens auf die innere Einstellung der Klägerin ein, um ihr klarzumachen, daß in dem Punkte Wiederaufbau sich seine Interessen mit denen der Beklagten deckten und daß, wie die Beklagte am Wiederaufbau interessiert sei, um eine Wohnung zu erhalten, sie aber dieses Ziel in Ermangelung von Mitteln nicht erreichen könne, so er ebenfalls ein Interesse am Aufbau habe und auch über die nötigen Mittel verfüge, um den Aufbau durchführen zu können. Es hätte ja auch bei Betrachtung der damaligen wirtschaftlichen Lage dem Beklagten als Kaufmann und Mitinhaber der nicht unbedeutenden Sektfabrikationsfirma Sch. nicht entgehen können, daß es von der Klägerin einen außerordentlichen Schritt dargestellt hätte, in einer Zeit weitgehender Entwertung der Reichsmark ein wertvolles Grundstock in guter Wohn- und Geschäftslage nur gegen übernehme der Belastung und der persönlichen Schuld abzugeben. Es sei daher naheliegend und verständlich gewesen, zugleich aber auch die Bedeutung des Verlangens unterstreichend, wenn die Beklagte eben neben der keineswegs hoch zu veranschlagenden Übernahme der Verbindlichkeiten hätte eine Leistung haben wollen, die ihr wenigstens für die letzten Lebensjahre eine Wohnung in ihrem früheren Besitz verschafft hätte. Die Verschaffung des Wohnungsrechts sei wirtschaftlich auch von der Lage zur Zeit des Vertragsabschlusses aus gesehen das einzig Wertbeständige gewesen, was die Klägerin für die Aufgabe des Grundstückes erhalten habe. Bei dieser Sachlage könne man die von dem Beklagten übernommene Verpflichtung zum Aufbau des Hauses und zur Wohnungsbeschaffung nicht als Nebenverpflichtung bezeichnen.

Die Vernehmung des vom Beklagten dafür benannten Zeugen Se. die Klägerin habe ihr Grundstück schon anderen Personen zum Kauf angeboten, ohne eine wertbeständige Gegenleistung zu fordern, hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang als unerheblich abgelehnt, weil ihr Verhalten diesem Zeugen gegenüber für die Beurteilung ihrer Beziehungen zu dem Beklagten ohne Bedeutung sei. Ebenso hat es bei der Prüfung des Verzugs des Beklagten mit seiner hier behandelten Verpflichtung die Vernehmung des vom Beklagten ebenfalls als Zeugen benannten Notars W. als unerheblich bezeichnet. Der Beklagte hatte sich im Anschluß an die von diesem Zeugen im Armenrechtsprüfungsverfahren abgegebenen Erklärung ... auf ihn bezogen, daß er (Beklagter) als vorsichtiger Kaufmann keine ausdrückliche Verpflichtung zum Wiederaufbau übernommen habe und daß er (Zeuge) die Klägerin vor Beurkundung des Vertrags darauf hingewiesen habe, die Ausübung des Wohnrechts könne auf Schwierigkeiten stoßen. Das Berufungsgericht meint hierzu, für die Auslegung der beiderseitigen Erklärungen in der notariellen Urkunde sei nicht die Auffassung der beurkundenden Persönlichkeit maßgebend, sondern dasjenige, was in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden habe.

1)

Der Revision ist zuzugeben, daß das Berufungsgericht bei den vorstehenden Erörterungen die einzelnen Fragen nicht scharf von einander trennt, insbesondere die Frage, ob der Beklagte auch eine Wiederaufbauverpflichtung übernommen habe, nicht selbständig prüft und wesentliche, die Begründung der Verpflichtung betreffende Gesichtspunkte bei der Frage des Verzugs des Beklagten behandelt. Der Gesamtwürdigung der Ausführungen des Berufungsgerichts ist aber zu entnehmen, daß es die Frage der Wiederaufbaupflicht des Beklagten nicht übersieht, sondern diese ausdrücklich auf Grund des Vertrags vom 1. Juli 1946 bejaht.

Die Revision meint, dieses Ergebnis widerstreite dem eindeutigen Vertragsinhalt wie dem Prozeßstoff.

Die Auslegung, die das Berufungsgericht den betreffenden Bestimmungen des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags gibt, ist als solche für das Revisionsgericht bindend, da es sich um die Auslegung eines Individualvertrags durch den Tatrichter handelt. Sie verletzt weder anerkannte Auslegungsregeln noch verstößt sie gegen die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze. Insbesondere ist der Revision nicht zuzugeben, daß die Wendung im Anfang des Vertrags, "der Käufer beabsichtige, das Haus aus eigenen Mitteln wiederaufzubauen" eine entsprechende Verpflichtung ausdrücklich ausschließt. Die betreffende Vertragsstelle stellt für sich betrachtet lediglich eine berichtende Wiedergabe der beim Grundstückserwerber vorhandenen Absicht dar. Ihr allein entnimmt das Berufungsgericht auch nicht den Verpflichtungswillen des Beklagten. Zu dessen Feststellung greift es vielmehr auf die in der zweiten Hälfte des Vertrages festgelegte Verpflichtung des Beklagten zurück, welche die Einräumung des Wohnrechts betrifft. Nur zu deren Auslegung zieht es die am Anfang des Vertrags hervorgehobene Absicht des Beklagten mit heran. Darin liegt weder eine Umkehrung einer eindeutigen Ausdrucksweise in ihr Gegenteil noch ein Verstoß gegen die Denkgesetze. Die Erfüllung der Verpflichtung, der Klägerin im zweiten Stock des geplanten Wiederaufbaus Wohnräume zu überlassen, setzte denkgesetzlich die Wiederherstellung des Hauses bis zu dieser Höhe voraus. Ob die Erfüllung dieser Voraussetzung Inhalt der Vertragsverpflichtung des Beklagten war oder in seinem freien Belieben stand, beantwortet der Vertrag - rein sprachlich betrachtet - nicht mit ausdrücklichen Worten. Daß die vom Berufungsgericht hier vorgenommene Auslegung unmöglich sei, kann nicht anerkannt werden.

Es kann der Revision aber auch nicht eingeräumt werden, das Berufungsgericht verletze mit seiner Auslegung einen allgemeinen Erfahrungssatz, daß in der damaligen Zeit kein vorsichtiger Kaufmann, wie es der Beklagte sei, eine derartige Verpflichtung übernommen habe. Ein solcher Erfahrungssatz hat nicht bestanden. Wenn es damals üblich gewesen wäre, der Übernahme einer solchen Verpflichtung auszuweichen, würde damit noch nicht die Möglichkeit ausgeschlossen sein, daß in besonderen Fällen, wie im Streitfalle, anders verfahren worden wäre. Im Zusammenhang mit diesem Gesichtspunkt ist zugleich die Revisionsrüge als unbegründet zu bezeichnen, das Berufungsgericht habe die Beweislast verkannt, weil der Beklagte durch die Berufung auf diese Übung den Anscheinsbeweis erbracht habe, daß er keine derartige Verpflichtung übernommen habe. Das Berufungsgericht geht bei seinem Gedankengang durchaus von der Beweislast der Klägerin aus.

Begründet ist dagegen die Rüge der Revision, daß der Zeuge Notar W. nicht vernommen worden sei. Die vom Berufungsgericht dafür angegebenen Gründe werden dem Beweisantrag nicht gerecht. Der Zeuge sollte nicht seine nachträgliche Beurteilung des von ihm beurkundeten Vertrags abgeben, sondern über die Vorgänge vor und bei Abschluß des Vertrages aussagen. Der Zeuge hatte nach Fühlungnahme mit den Parteien zunächst einen Vertragsentwurf aufgestellt und den Parteien zugesandt. Dieser war der Niederschlag der dem Zeugen eröffneten Willensrichtung beider Vertragsteile. An Hand des Vertragsentwurfs hat der Zeuge mit der Klägerin einige Zeit darauf die Sach- und Rechtslage ausführlich erörtert. Was ihm bei dieser Gelegenheit von der Willensrichtung des Beklagten bekannt war, was er davon der Klägerin mitgeteilt hat und wie sie sich daraufhin eingestellt hat, würde keine nachträgliche subjektive Auffassung des Zeugen, sondern eine unmittelbare Bekundung der Willensrichtung der Parteien darstellen. Das Berufungsgericht hätte auf diese Erkenntnisquelle nicht verzichten dürfen, da der beurkundende Notar die beiderseitigen Willensrichtungen am besten kennen konnte, zumal sich seine Tätigkeit nicht auf die Beurkundung eines von den Parteien selbst vorgelegten Vertragsentwurfs beschränkte, sondern eigene Entwurfstätigkeit und Beratung der Parteien umfaßte. Es besteht die Möglichkeit, daß das Berufungsgericht nach dem Inhalt seiner Aussage bereits bei der Auslegung des Vertrags nach der Richtung, ob der Beklagte eine Wiederaufbauverpflichtung übernommen hat, zu einem andern Ergebnis gekommen wäre. Im Rahmen dieser erneuten Prüfung wären auch die Umstände näher zu ermitteln und zu beurteilen, die noch nach der Währungsreform des Jahres 1948 im Januar 1950 zur Verlautbarung des Wohnrechts der Klägerin im Grundbuche geführt haben. Somit kann die auf der Ablehnung dieses Beweisantrags beruhende Verurteilung des Beklagten, die das Berufungsgericht mit der Zurückweisung seiner Berufung bestätigt hat, nicht aufrechterhalten werden.

Aus den gleichen Erwägungen ist auch die Rüge begründet, das Berufungsgericht habe zu Unrecht von der gleichfalls beantragten Vernehmung der Klägerin als Partei abgesehen, auf die sich der Beklagte zum Beweis des Inhalts der geführten Verhandlungen mit bezogen hatte. Dagegen ist der Beklagte durch die Ablehnung seines Beweisantrages nicht beschwert, nach dem der Zeuge Se. darüber gehört werden sollte, daß die Klägerin von anderen Kaufinteressenten keine wertbeständige Gegenleistung verlangt habe. Denn das Berufungsgericht unterstellt als durchaus möglich, daß die Klägerin im Rahmen einer ersten Fühlungnahme und Rücksprache noch nicht auf die von ihr zu stellenden Bedingungen eingegangen sei.

2)

Die Revision wendet sich auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die von ihm festgestellte Verpflichtung des Beklagten zum Wiederaufbau des zerstörten Hauses und zur Überlassung der Wohnung stelle nicht eine unwesentliche Nebenverpflichtung, sondern neben der eigentlichen Grundstücksgegenleistung - Übernahme der Lasten - eine wesentliche Hauptverpflichtung dar. Den einzelnen Angriffen hiergegen ist im wesentlichen aus den schon zu Nr. 1 ausgeführten Gründen der Erfolg zu versagen. Auch diese Auslegung des Vertrags durch den Tatrichter ist grundsätzlich der Nachprüfung durch das Revisionsgericht entzogen. Auch hier ist eine Verletzung wesentlicher Auslegungsgründsätze, der Denkgesetze oder von Erfahrungssätzen nicht erkennbar.

Unbegründet ist dabei auch die Rüge, dem Beklagten sei nicht erkennbar geworden, daß die Klägerin in dem Erhalt einer Wohnung eine Hauptverpflichtung seinerseits erblickt habe, und das Berufungsgericht treffe hierzu keine Feststellung. Denn das angefochtene Urteil spricht ausdrucklich aus, daß diese Willensrichtung der Klägerin dem Beklagten erkennbar war und von ihm auch erkannt und gebilligt worden ist.

Ebenso ist auch die auf § 286 ZPO gestützte Verfahrensrüge unbegründet, soweit die vom Beklagten beantragte Vernehmung des Zeugen Se. unterblieben ist. Denn das Berufungsgericht berücksichtigt - wie schon oben zu 1) ausgeführt - bei seinen Erwägungen, dieser Zeuge würde das in sein Wissen Gestellte bestätigen. Es ist daher die Annahme nicht begründet, es könne je nach dem Ergebnis dieser beantragten Beweiserhebung zu einer anderen Würdigung gelangt sein. Dagegen ist auch hinsichtlich der hier behandelten Frage nicht zu billigen, daß das Berufungsgericht den Zeugen Notar W. nicht vernommen hat. Im Zusammenhang damit wäre auch die gleichfalls vom Beklagten beantragte Parteivernehmung der Klägerin von Bedeutung. Würde diese bestätigen, daß sie in erster Linie ihr Trümmergrundstück veräußert hat, um von der auf ihm ruhenden Schuldenlast befreit zu werden, und würde sich aus ihrer und des Zeugen W. Vernehmung weiterhin ergeben, der Zeuge habe die Klägerin auf die zeitliche völlige Ungewißheit hingewiesen, wann sie mit der Bereitstellung einer Wohnung rechnen könne, und die Klägerin habe sich bei Vertragsschluß damit abgefunden, dann könnte es nicht ausgeschlossen sein, daß das Berufungsgericht in diesem Punkte zu einer anderen Würdigung gelangt wäre. Die beiden Beweisanträge hätten daher nicht übergangen werden dürfen. Auch dieser Umstand muß zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen.

3)

Die Verpflichtung des Beklagten bezeichnet das Berufungsgericht als spätestens Ende des Jahres 1950 fällig geworden. Dazu führt es aus: Die Bestimmung der Leistungszeit sei nicht in das Ermessen des Beklagten gestellt gewesen. Es hätte sich vielmehr aus den Umständen, wie sie bei Abschluß des Vertrages vorgelegen hätten, ergeben, daß die Erklärung des Beklagten, er beabsichtige aus eigenen Mitteln aufzubauen und verpflichte sich, der Klägerin eine Wohnung im zweiten Stockwerk zu verschaffen, "sobald das durch Kriegseinwirkung zerstörte Wohnhaus bis zum zweiten Stockwerk einschließlich wieder aufgebaut ist", nicht ein noch ergänzungsbedürftiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 315 BGB hätte schaffen, sondern nur den Schwierigkeiten hätte Rechnung tragen sollen, die sich aus den damaligen Verhältnissen ergeben hätten. Es wäre damals und in der Folgezeit nicht möglich gewesen, auf regulärem Wege zu bauen. Dies sei als alleiniges Hindernis, den Aufbau sofort durchzuführen, erschienen; denn der Hinweis des Beklagten auf den Aufbau aus eigenen Mitteln hätte nur den Eindruck erwecken können, daß der Beklagte sich finanziell hinreichend stark gefühlt hätte, die Aufbauarbeiten zu finanzieren. Der Grund der damaligen Undurchführbarkeit des Bauvorhabens sei somit nach dem Eindruck, den die erwähnte Erklärung des Beklagten auf die Klägerin hätte machen müssen, allein der Mangel an Material und an Bereitwilligkeit der Arbeitskräfte gewesen, gegen Reichsmark Arbeit zu verrichten. Demgemäß hätte bei der erkennbaren Dringlichkeit der Schaffung einer Wohnung für die Klägerin wegen ihres schon weit vorgerückten im Vertrag hervorgehobenen Alters, der bedrängten Wohnlage am fremden Ort und der Unmöglichkeit, sich aus eigenen Mitteln in ihrem früheren Anwesen eine Wohnung zu schaffen, der Mangel der Angabe eines festen Zeitpunktes für den Beginn des Wiederaufbaues nach Treu und Glauben nur dahin verstanden werden können, daß er sich aus der Fortentwicklung der Baumarktlage zu regulären Verhältnissen hätte ergeben und mit der Erreichung dieses Zeitpunktes die Fälligkeit der Verbindlichkeit des Beklagten hätte eintreten sollen. Hätten demnach rein objektive Gestaltungen über die Fälligkeit entscheiden sollen, so bleibe kein vernünftiger Grund, eine Vertragslücke anzunehmen, die zu ihrer Ausfüllung noch einer besonderen Willenserklärung einer Vertragspartei bedurft hätte.

Auch diese Auslegung des Vertrags durch den Tatrichter kann von Revisionsgericht nicht nachgeprüft werden. Die auch insoweit erhobene Verfahrensrüge aus § 286 ZPO, daß der Zeuge W. nicht vernommen sei, kann in diesem Punkte keinen Erfolg haben. Denn wenn sich aus seiner Vernehmung ergeben würde, daß sich die Klägerin mit einer zeitlichen Ungewißheit der im übrigen für die bloße Beurteilung der Fälligkeit zu unterstellenden Verpflichtung des Beklagten, das Haus wieder aufzubauen, abgefunden hätte, würde nach den Umständen des Falles unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht angenommen werden können, daß der Beklagte in diesem Falle eine unabsehbare Betagung seiner Leistung für sich in Anspruch nehmen könnte. Mit Recht weist das Berufungsgericht auf das hohe Alter der Klägerin schon zur Zeit des Vertragsabschlusses hin. Wenn der Beklagte eine entsprechende Verbindlichkeit eingegangen ist und sich im Vertrag weiterhin verpflichtet hat, der Klägerin auf Verlangen eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für ihr Wohnrecht am Grundstück zu bestellen, dann kann nach § 242 BGB eine Hinausschiebung der Fälligkeit dieser Verpflichtung über den Beginn des Kalenderjahres hinaus, in dem die Klägerin das 70 Lebensjahr vollendete (was nach dem notariellen Protokoll ... jedenfalls für Anfang 1951 zutreffen würde), keinesfalls in Betracht kommen. Denn die Erfüllung einer entsprechenden Verbindlichkeit konnte nach den Umständen, von denen die Parteien bei Vertragsschluß ausgingen, nur dann sinnvoll erscheinen, wenn die Klägerin dadurch in die Lage versetzt wurde, die Vorteile der Vertragsbestimmung noch angemessene Zeit ihres Lebens zu geniessen. Es kann daher nicht angenommen werden, das Berufungsgericht wäre zu anderer Auffassung in diesem Punkte gelangt, wenn Notar W. als Zeuge bestätigt hätte, die Klägerin habe sich mit einer zeitlichen Ungewißheit abgefunden, wann sie die Wohnung erhalten würde. Insofern ist also die Revisionsrüge unbegründet, daß dieser Zeuge hierzu nicht vernommen worden sei. Wenn andererseits der Beklagte anführt, die Klägerin habe gelegentlich eines Zusammentreffens Ende 1949 bzw. Anfang 1950 den Beklagten selbst nicht zur Erfüllung seiner Verpflichtung angehalten so ist demgegenüber auf die Tatsache zu verweisen, daß gerade etwa um diese Zeit das Wohnrecht der Klägerin noch im Grundbuch verlautbart worden ist.

4)

Zum Verzug des Beklagten geht das Berufungsgericht davon aus, daß seine Verpflichtung spätestens Ende des Jahres 1950 fällig gewesen sei, daß er ihre Nichterfüllung zu vertreten habe und daß ihn die Klägerin durch die Aufforderung ihres Prozeßbevollmächtigten vom 16. Mai 1951 ohne Erfolg gemahnt nahe. Im einzelnen führt es dazu aus: Auf dem Baumarkt hätten spätestens seit Ende 1950 wieder normale Verhältnisse geherrscht. Die Zustände, wie sie vor dem Kriege bestanden oder auch wie sie sich unmittelbar nach der Währungsumstellung herausgebildet hätten, würden in absehbarer Zeit nicht wieder kommen. Man könne auch unter der Wiederkehr normaler Verhältnisse nicht die Herausbildung solcher Preisverhältnisse verstehen, die in den vorerwähnten Zeiten gegeben gewesen seien. Hier stünden im Vergleich zu der Zeit des Abschlusses des Vertrages auch weniger die Preisverhältnisse in Frage als die Möglichkeit, Baumaterial und Aufbaukräfte zu tagesüblichen Bedingungen zu erhalten, was zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht der Fall gewesen sei. Bis zum Jahre 1950 hätte sich aber die Möglichkeit zu einem geordneten Aufbau von der sachlichen und persönlichen und auch von der preislichen Seite aus gesehen so entwickelt gehabt, daß eine weitere Hinausschiebung des Baues von dem Beklagten nicht mehr hätte vertreten werden können. Damals hätte also der Beklagte spätestens sein Bauvorhaben verwirklichen müssen, und zwar hätte er es mindestens bis zum zweiten Stock durchführen müssen, da er nur dann seine Verpflichtung gegenüber der Klägerin erfällt hätte. - Diese Verpflichtung des Beklagten sei keineswegs hinsichtlich ihrer Ausführbarkeit an den Besitz entsprechender eigener Geldmittel des Beklagten gebunden gewesen. Wolle man diesen Hinweis des Beklagten in dem Vertrage überhaupt in dem Sinne verstehen, daß er den Besitz entsprechender Geldmittel zur Voraussetzung seiner Verpflichtung hätte machen wollen, und wolle man nicht dem Wortlaut und der Situation der Parteien mehr entsprechend von der weiter oben ausgeführten Darstellung ausgehen, daß gerade die Erwähnung des Umstandes, der Kläger wolle aus eigenen Mitteln aufbauen, bei der Beklagten beabsichtigt hätte den Eindruck hervorrufen sollen, der Kläger sei so wohlhabend, daß die Geldbeschaffung ihm keine Sorge mache und er dazu fremde Mittel nicht nötig habe, - wolle man diese Auffassung nicht vertreten, so würde doch dem Beklagten die Berufung auf den Mangel eigenen Geldes nicht dazu dienen können, sich seiner Schuld zu entziehen. Kein Schuldner könne sich darauf berufen, daß er in Ermangelung von Geld eine Verbindlichkeit nicht erfüllen könne (vgl. Palandt, 10. Aufl, § 279 Anm. 1). Es sei daher auch unerheblich, ob der Beklagte 1950 oder zu anderen Zeiten sich ohne Erfolg bemüht hätte, fremde Geldmittel zum Aufbau zu erhalten. Es komme damit auch nicht auf die Erhebung der nach dieser Richtung hin vom Beklagten angebotenen Beweise an.

Die Revision wendet sich hier vor allem gegen die Annahme des Verschuldens des Beklagten, da es sich bei dem Wiederaufbau, nicht um eine Gattungsschuld, sondern um eine Speziesschuld handeln würde und der Wiederaufbau deshalb unterblieben sei, weil dem Beklagten nach der Währungsreform im Jahre 1948 die eigenen Geldmittel gefehlt hätten und fremde Mittel infolge der allgemeinen Kreditverhältnisse nicht zur Verfügung gestanden hätten. Sie weist darauf hin, daß noch jetzt die Mehrzahl aller Trümmergrundstücke in jeder Stadt der Bundesrepublik nicht wieder aufgebaut worden sei. Weiterhin beanstandet sie besonders noch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß bei der ihm für den Wiederaufbau zuzubilligenden Zeitspanne und demgemäß für die von ihm nicht zu vertretende Hinausschiebung seiner Leistung weniger auf die Preisverhältnisse als auf die Möglichkeit angekommen sei, Baumaterial und Aufbaukräfte zu tagesüblichen Bedingungen zu erhalten. Diese widerspreche dem Wortlaut des Vertrages. Soweit aber die Finanzierungsfrage des Wiederaufbaus in Betracht kommt, rügt die Revision, das Berufungsgericht habe einerseits die Folgen der Währungsreform nicht berücksichtigt und andererseits seinen Beweisanträgen nicht entsprochen, mit denen er habe dartun wollen, daß er sich ohne Erfolg um fremde Mittel bemüht habe. Im wesentlichen kommt diesen Angriffen keine Bedeutung zu, da sie sich insoweit nur gegen Hilfserwägungen des Berufungsgerichts richten, die das Urteil allein nicht tragen. Entscheidend ist allein die Frage, ob der Beklagte einen etwaigen Mangel an Geldmitteln zur Erfüllung seiner Wiederaufbaupflicht zu vertreten hat. In diesem Punkte versagt der Angriff der Revision. Denn wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, gilt auch bei Speziesschulden die für Gattungsschulden in § 279 BGB getroffene Bestimmung als allgemeiner Grundsatz, daß jeder Schuldner für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit auch ohne Verschulden einzustehen hat und daß niemand sich auf den Mangel der zur Bewirkung der Leistung erforderlichen Geldmittel berufen kann, um seinen Verzug auszuschließen (RGZ 75, 335; 106, 177 (181); einschränkend OGHZ 4, 165 [171] für den Fall wirtschaftlicher Unmöglichkeit [Unzumutbarkeit]; vgl. auch Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Januar 1953 - I ZR 42/52 - in MDR 1953, 282). Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn sich der Beklagte bei Abschluß des Vertrages ausdrücklich vorbehalten hätte, seiner Verpflichtung nur dann nachzukommen, wenn ihm ausreichende Geldmittel zur Verfügung ständen. Ob ohne einen solchen Vorbehalt Ausnahmen von dem oben angeführten Grundsatz denkbar sind und ob insbesondere in den Folgen der Währungsreform des Jahres 1948 Umstände erblickt werden können, die je nach Lage des Falles eine andere Auffassung rechtfertigen könnten, kann dahingestellt bleiben. Denn es wäre Sache des Beklagten gewesen, diese, insbesondere die Auswirkung der Währungsreform auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse im Einzelnen näher darzutun. Dieser Darlegung genügte er nicht, wenn er sich lediglich auf das Zeugnis des Bankdirektors Ri. bezog, er habe sich Mitte 1950 um einen größeren Kredit ohne Erfolg bemüht. Ebensowenig genügt die Bezugnahme auf das Schreiben der Kre. V.bank vom 4. Oktober 1952, das die Erfolglosigkeit solcher Bemühungen bestätigt. Der Beklagte hätte seine Vermögens- und Einkommensverhältnisse nach der Währungsreform angeben und insbesondere genau darlegen müssen, seine laufenden Einnahmen seien so gering gewesen, daß er z.B. nicht in der Lage gewesen sei, monatlich einen angemessenen Beitrag zur Erfüllung eines seiner Verpflichtung zum Wiederaufbau entsprechenden und rechtzeitig abgeschlossenen Bausparvertrags abzuzweigen. Das Berufungsgericht hat daher mit Recht von der Vernehmung des Zeugen Ri. abgesehen und dem erwähnten Schreiben der Kre. V.bank keine Erheblichkeit beigemessen. Insbesondere kann aus dem Hinweis dieses Schreibens auf die längere Anlaufzeit eines Bausparvertrags allein nichts zu Gunsten des Beklagten entnommen werden, daß seine Verantwortlichkeit für das Ausbleiben seiner Leistung erst für einen erheblich späteren Zeitpunkt als um die Jahreswende 1950/1951 angenommen werden könnte. Die hier behandelte Revisionsrüge ist somit unbegründet.

Gegen die Annahme der sonstigen Voraussetzungen des Verzugs des Beklagten werden von der Revision Angriffe nicht erhoben. Es bestehen auch bei der von Amtswegen vorzunehmenden Prüfung keine Bedenken wegen eines Rechtsverstoßes seitens des Berufungsgerichts.

5)

Daß die Erklärung der Klägerin vom 16. Mai 1951 an sich geeignet war, die Rechtsfolgen des § 326 BGB auszulösen und ihr insbesondere die Befugnis eröffnete, den Rücktritt vom Grundstücksveräußerungsvertrag zu erklären, stellt das Berufungsgericht frei von Rechtsirrtum fest. Insoweit erhebt die Revision auch keine Rüge. Da der Beklagte bis zum Schluß der Tatsachenverhandlung auf dem Standpunkt verharrt hat, nicht zur Erfüllung seiner Leistung verpflichtet zu sein, braucht auch nicht darauf eingegangen zu werden, ob die Ansicht des Berufungsgerichts rechtlich zu billigen ist, daß die dem Beklagten gesetzte Frist auch angemessen gewesen sei.

6)

Der Beklagte leitet aber aus § 454 BGB einen gesetzlichen Ausschluß des Rücktrittsrechts die Klägerin gemäß § 326 BGB her. Das Berufungsgericht verneint die Anwendbarkeit dieser Vorschrift mit folgenden Ausführungen: Das Recht der Klägerin zum Rücktritt sei insbesondere nicht durch § 454 BGB ausgeschlossen gewesen. § 454 BGB beziehe sich auf Kaufverträge und auf die Stundung des Kaufpreises. Vorliegend sei es schon zweifelhaft, ob der notarielle Vertrag vom 1. Juli 1946 als Kaufvertrag anzusprechen sei. Der Beklagte habe in Anrechnung auf den ausgeworfenen Preis die Belastung des Grundstücks und die persönliche Schuld der Klägerin aus dem Hauszinssteuerabfindungsdarlehen der Sp.kasse in S. übernommen. Dies könne Leistung an Erfüllungsstatt sein - in diesem Falle könnte man von Kauf sprechen -, dies brauche es aber nicht zu sein, sondern die Übernahme der Hypothekenlast und der persönlichen Schuld der Klägerin könne auch die ursprünglich geschuldete Leistung des Beklagten darstellen. - In diesem Falle läge ein Tauschvertrag vor. - Auf einen Tauschvertrag finde aber der § 454 BGB trotz der Verweisung des § 515 BGB auf die Vorschriften über den Kauf keine Anwendung, da es bei einem Tausche an einem Kaufpreis im Sinne des § 454 BGB fehle. Im übrigen sei auch § 454 BGB als Ausnahmevorschrift eng auszulegen (vgl. zu dem Vorstehenden Palandt 10 Aufl, § 433 Anm. 3 a, § 515 Anm. 2 und § 454 Anm. 2). Aber auch wenn man den Vertrag vom 1. Juli 1946 als Kaufvertrag ansähe, sei das Rücktrittsrecht der Klägerin nicht entfallen, weil § 454 BGB nur dann Anwendung finde, wenn einerseits der Verkäufer vollständig erfüllt habe und andererseits der Kaufpreis als alleinige noch offenstehende Schuld des Käufers gestundet sei. Hier stehe aber neben der Verpflichtung, einen Kaufpreis zu zahlen, die weitere Pflicht des Beklagten, der Klägerin eine Wohnung einzuräumen. Diese Verpflichtung des Beklagten hätte nicht durch eine Geldleistung, sondern nur durch den Wiederaufbau des Hauses erfüllt werden können. Es brauche daher die Frage, ob der Vertrag als Kaufvertrag oder als Tauschvertrag oder als ein gemischter Vertrag anzusprechen sei, nicht näher unterer acht zu werden.

Die Angriffe der Revision sind unbegründet. Die Erwägung des Berufungsgerichts, das von den Parteien getätigte Grundstücksgeschäft könne als Tausch zu beurteilen sein, kann sich auf die in LZ 1908 (nicht 1907 wie in BGB RGRK, 9. Aufl, § 433 Bem. VII angeführt) Sp 234 [235]; RGZ 120, 166; 121, 38 [47]; Lz 1928 Sp 398 veröffentlichten Entscheidungen stutzen. Danach könnte trotz der verkehrsüblichen Bezeichnung als "Kaufvertrag" in der Bestimmung eines Kaufpreises bei ursprünglicher (d.h. gleichzeitiger) Vereinbarung seiner Abtragung durch Übernahme von Grundstückslasten die Festlegung einer bloßen Rechnungsgröße erblickt werden, die eine Kaufpreisforderung in diesem Umfange überhaupt nicht entstehen ließe. Für den Fall eines Tausches bezeichnet das Berufungsgericht § 454 BGB mit Recht als nicht anwendbar, da trotz § 515 BGB auf den Tausch die Bestimmungen des Kaufs nicht Anwendung finden können, die das Vorhandensein eines Kaufpreises voraussetzen. Ist der Vertrag aber als Kaufvertrag zu beurteilen, so kann der Revision nicht gefolgt werden, daß der durch § 454 BGB bestimmte Ausschluß des Rücktrittsrechts des Verkäufers auch auf andere Leistungen des Käufers als die Kaufpreis geldschuld zu beziehen ist. Der Revision ist zwar zuzugeben, daß dies aus RG in JW 1915, 1190 = WarnErg 1915 Nr. 259 nicht zwingend zu entnehmen ist. Indessen verbietet der Wortlaut der nach herrschender Auffassung streng auszulegenden Ausnahmevorschrift diese ausdehnende Anwendung (vgl. BGB RGRK, 9. Aufl, § 454 Bem. 1; RG in HRR 1934 Nr. 1102; Staudinger-Ostler, 10. Aufl, § 454 Anm. 2 und 22; Soergel, 8. Aufl, § 454 Bem. 4; Erman, § 454 Bem. 3).

7)

Zu dem vom Beklagten geltendgemachten Zurückbehaltungsrecht führt das Berufungsgericht aus, soweit es noch Gegenstand des Revisionsverfahrens ist: Nach §§ 346, 347 BGB hätten sich die Parteien im Falle des Rücktritts die von dem Vertragsgegner empfangenen Leistungen zurückzusewähren, und es könne auch jeder Teil Ersatz für die von ihm auf die zurückzugewährenden Gegenstände gemachten Verwendungen erlangen, und zwar in dem gleichen Umfange, in dem der Eigenbesitzer einer Sache gegenüber dem Eigentümer bei Geltendmachung des Herausgabeanspruchs aus dem Eigentum nach Rechtshängigkeit dieses Anspruches gemachte Verwendungen ersetzt verlangen könne. Die aus der Regelung des Rücktrittsrechts sich ergebende Rechtslage gewähre danach dem Beklagten unmittelbar keinen Anspruch gegen die Klägerin im Sinne seines Hilfsantrages; denn die etwa von ihm auf Grund des Lastenausgleichsgesetzes gemachten oder noch zu machenden Abgaben stellten keine Verwendung dar, sie seien nichts anderes als die Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Schuld wie etwa die Zahlungen auf Grund der Vermögenssteuer, für die die Bestandteile des Vermögens lediglich Berechnungsgrundlage seien, die aber nicht irgendwie dinglich für entsprechende Teile der Vermögensschuld haften würden. Ohne die ausdrückliche Regelung des Rücktrittsrechtes würden sich im Falle eines Rücktritts infolge der auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses rückwirkenden Aufhebung des Vertrages die Rechtsbeziehungen der Parteien nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung, §§ 812 ff BGB, regeln. Die Rücktrittsvorschriften verschärften lediglich diese Haftung aus Gesichtspunkten, die hier nicht weiter interessierten. Wenn also die Vorschriften über den Rücktritt nur in dem Umfang ihrer Wirksamkeit an die Stelle der Vorschriften der §§ 812 ff träten, so müßten die Bereicherungsgrundsätze dort wieder Geltung gewinnen, wo die Wirkungen der Regelung über den Rücktritt ihr Ende fänden (vgl. Palandt, 10. Aufl. Vorbem 1 vor § 346 BGB). Im vorliegenden Falle hätte also der Ausgleich zwischen den Parteien hinsichtlich der ungerechtfertigten Vorteile, die die Klägerin daraus habe, daß sie an dem für die Veranlagung zum Lastenausgleich maßgeblichen Stichpunkt, nämlich grundsätzlich dem 21. Juni 1948, das Grundstück nicht in ihrem Vermögen gehabt hätte, nach Bereicherungsgrundsätzen stattzufinden. Das würde bedeuten, daß die Klägerin Vorteile von der Belastung des Beklagten mit dem Lastenausgleich nur in dem Umfange haben könnte, in dem sie selber zum Lastenausgleich herangezogen worden wäre, wenn sie am 21.6.1948 Eigentümerin des Grundstücks gewesen wäre, mit anderen Worten: wie wenn sie das Grundstück fortdauernd als Eigentümerin gehabt hätte. Nur in diesem Umfange könnte daher dem Hilfsantrag des Beklagten entsprechend die von ihm zu erbringenden Leistungen Zug um Zug von entsprechenden Leistungen der Klägerin abhängig gemacht werden. Die sich daraus ergebende Verpflichtung der Klägerin bestehe in der entsprechenden Schuld übernähme gegenüber dem für den Beklagten zuständigen Finanzamt. Das Lastenausgleichsgesetz selbst enthalte für den nach dem Stichtag vollzogenen Rücktritt von einem vorher abgeschlossenen und erfüllten Vertrage keine Regelung. Der Beklagte hätte sich auch nur ganz allgemein auf die Verpflichtung der Klägerin zur Freistellung von seinen mit dem Besitz und Eigentum des Grundstücks verbundenen Abgabepflichten bezogen, ohne seinen Anspruch ziffernmässig zu erläutern. Es könnte daher auch nur in der allgemeinen Form, wie geschehen, die Verbindlichkeit der Klägerin zur Übernahme der Schuld ausgesprochen werden. Für das Verlangen einer Sicherheitsleistung oder Barzahlung fehle die Rechtsgrundlage.

Die Revision wendet sich mit ihrem mündlichen Vortrag gegen diese Beurteilung des Umfanges des Zurückbehaltungsrechtes des Beklagten. Damit kann sie jedoch nicht durchdringen. Wenn auch die erneute Verhandlung ergibt, daß die Klägerin vom Grundstücksveräußerungsvertrag wirksam zurückgetreten ist, dann hätten sich die Parteien die empfangenen Leistungen zurückzugeben (§§ 327, 346 BGB). Die Klägerin hätte den Beklagten von den im Vertrage vom 1. Juli 1946 übernommenen Lasten zu befreien, der Beklagte ihr das Grundstück zu übereignen und zu übergeben sowie die Entschädigungsansprüche zurückzuübertragen. Die Klägerin hätte also an sich ihr Grundstück mit einer den Verkehrswert erheblich übersteigenden Belastung zurückzuerhalten. Da aber der Beklagte die Grundstückslasten abgelöst hat und die Belastung nicht wieder herzustellen ist, kann sich der Ausgleich nicht durch Wiederherstellung des früheren Zustandes vollziehen. Für den Fall, daß dem einen Teil die Rückgewähr der empfangenen Leistung ihrer Natur nach nicht möglich ist, wendet die Rechtsprechung des Reichsgerichts § 346 Satz 2 BGB als einen Rechtssatz an, der einen allgemeinen Rechtsgedanken enthält (JW 1911, 756; Recht 1914 Nr. 2045; BGB RGRK, 10. Aufl, § 346 Anm. 4; Soergel, 8. Aufl, § 346 Anm. 2). Dem ist beizutreten. Danach hätte also die Klägerin den Wert zu vergüten, den die Tilgung der vom Beklagten übernommenen Reichsmarkverbindlichkeiten für sie hätte. Der Beklagte hat hierzu noch vor der Währungsreform des Jahres 1948 Reichsmarkbeträge aufgewandt (am 27. Juni 1946 die auf dem Grundstück lastenden und in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommenen 31.837,16 RM bezahlt). Wäre die Tilgung nicht erfolgt, wären die Grundstückslasten nach der Regel des § 16 Abs. 1 UmstG im Verhältnis von zehn Reichsmark zu einer Deutschen Mark umgestellt worden und wäre in Höhe von 9/10 eine Umstellungsgrundschuld entstanden. Es ist daher im Ergebnis frei von Rechtsirrtum, wenn das Berufungsgericht dem Beklagten entsprechend seinem Verlangen einen Betrag von zehn v.H. seiner Zahlungen in Reichsmark auf die Grundstückslasten zubilligt. Wie sich im Falle der Rückgabe des Grundstücks an die Klägerin die Rechtsbeziehungen der Parteien hinsichtlich der an die Stelle der Umstellungsgrundschuld getretenen Hypothekengewinnabgabe des Lastenausgleichsgesetzes (§§ 91 ff) gestaltet hätten, wenn die Tilgung der Grundstückslasten nicht vor dem 20. Juni 1948 erfolgt wäre, kann dahingestellt bleiben, da dieser Fall nicht eingetreten ist. Der Beklagte will aber auch von seiner Vermögensabgabe als Lastenausgleichsabgabe befreit werden, soweit sie dadurch ausgelöst werde, daß das Grundstück seinem Vermögen zugerechnet werde. Mit Recht beurteilt das Berufungsgericht diese Frage nicht nach den für den Rücktritt geltenden Vorschriften der §§ 346 ff BGB, sondern nach den hier ergänzend anwendbaren §§ 812 ff BGB (BGB RGRK 10. Aufl. § 346 Bem. 3, 1. Abs. i.d. Mitte). Wenn es nach diesen Grundsätzen dem Beklagten überhaupt ein Zurückbehaltungsrecht zubilligt, dieses aber auf einen Anspruch beschränkt, der der eigenen Belastung der Klägerin durch den Lastenausgleich entspricht, so ist der Beklagte dadurch nicht beschwert. Der Revision ist nicht zuzustimmen, daß die Vermögensabgabe des lastenausgleichsgesetzes (§ 3, §§ 16 ff) eine Verbindlichkeit ist, die mit einem bestimmten Vermögensgegenstand untrennbar verbunden ist. Zu dieser Abgabe werden vielmehr die natürlichen Personen, die zu Beginn des 21. Juni 1948 einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt im Geltungsbereich des Grundgesetzes oder in Berlin (West) gehabt haben, persönlich herangezogen (§ 16). Bemessungsgrundlage der Abgabe ist das Vermögen als solches, das sich nach bei der Vermögenssteuer (Hauptveranlagung 1949) für die Ermittlung des Gesamtvermögens maßgebenden Vorschriften errechnet (§ 21 Abs. 1 Nr. 1). Bestimmte Vermögenswerte sind nur nach Sondervorschriften von der Heranziehung ausgenommen (§§ 24 ff). Im Falle eines Kriegssachschadens unterliegt die Vermögensabgabe von den hier nicht in Betracht kommenden Vertreibungsschaden und Ostschäden abgesehen einer Ermäßigung (§§ 39 ff). Familienermäßigung, Alter oder Erwerbsunfähigkeit, Bezug öffentlicher Fürsorgeunterstützung können zu weiterer Herabsetzung. Stundung oder Erlaß der Abgabe führen (§§ 53, 54, 55). Eine dingliche Belastung der zum Vermögen gehörenden Grundstücke tritt kraft Gesetzes im Gegensatz zur Regelung der Hypothekengewinnabgabe (§ 111) nicht ein. Alle diese Vorschriften lassen den rein persönlichen Charakter der Vermögensabgabe deutlich erkennen. Die Revision kann also nicht mit Erfolg geltend machen, daß mit dem Grundstück auch ohne weiteres ein entsprechender Anteil an der Vermögensabgabe des Lastenausgleichs auf die Klägerin übergehen müsse. Ein Gegenanspruch kann dem Beklagten insoweit entsprechend der zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts nur zugebilligt werden, soweit die Klägerin auf seine Kosten dadurch ungerechtfertigt bereichert ist, daß er die Abgabe trägt. Ein solcher Anspruch ist aber noch nicht fällig und setzt die Veranlagung des Beklagten voraus. Seine Leistungen auf die Soforthilfeabgabe sind nach dem Lastenausgleichsgesetz als anzurechnende Vorausleistungen auf die Vermögensabgabe anzusehen (§ 48). Übersteigt die geleistete, anzurechnende Soforthilfeabgabe den Betrag der Abgabeschuld der Vermögensabgabe, so wird der Unterschiedsbetrag nach Bekanntgabe des Abgabebescheids durch Aufrechnung oder Zurückzahlung ausgeglichen (§ 48 Abs. 8). Der Beklagte wird also seine Veranlagung zur Vermögensabgabe und die Verrechnung seiner Leistungen auf die Soforthilfeabgabe und seiner weiteren Vorauszahlungen abwarten müssen, ehe er Bereicherungsansprüche schlüssig begründen kann. Im Veranlagungsverfahren wird auch zu klären sein, ob der Wert des Grundstücks das festzustellende Vermögen des Beklagten überhaupt erhöhen wird. Denn der von der Klägerin ausgeübte Rücktritt würde - ungeachtet seiner nur obligatorischen Rechtsfolgen - auf den Abschluß des Vertrages vom 1. Juli 1946 zurückwirken. Er würde also den Vertrag mit rückwirkender Kraft vernichten (RGZ 90, 328 [330]). Zwar würde dabei mangels dinglicher Wirkung des Rücktritts das Grundstück selbst nicht aus dem Vermögen des Beklagten ausgeschieden sein und daher bei der Veranlagung zur Vermögensabgabe auf den 21. Juni 1948 mit als Aktivwert erscheinen. Es könnte aber in Betracht kommen, daß der Beklagte eine Schuld in gleicher Höhe dem Grundstückswert entgegensetzen könnte. Denn zufolge der Rückwirkung des Rücktritts wäre er ja mit Wirkung vom 1. Juli 1946 an verpflichtet gewesen, das Grundstück der Klägerin zurückzuübereignen, ohne eine seinem Werte entsprechende Gegenleistung zu erhalten. Die vom Berufungsgericht zugebilligte Gegenforderung dürfte wohl nach § 24 Nr. 1 c LAG von der Heranziehung zum Lastenausgleich befreit sein. Sollte der Beklagte mit diesem Gedankengang den Veranlagungsbehörden gegenüber keinen Erfolg haben können (vgl. Steinhardt, Bewertungsgesetz, 2. Aufl. § 5 Anm. 1 und 4), etwa deshalb, weil der Beklagte die Voraussetzungen für den Rücktritt der Klägerin erst nach dem Veranlagungszeitpunkt (21. Juni 1948) geschaffen hat, so würde immer noch in Betracht kommen, ob die sich aus dem Rücktritt ergebenden Rechtsfolgen nicht in entsprechender Anwendung des § 64 LAG bei der Veranlagung berücksichtigt werden können. In jedem Falle ist zur Zeit noch nicht zu übersehen, wie die Heranziehung der Parteien zum Lastenausgleich erfolgen wird. Da somit der Gegenanspruch des Beklagten noch nicht bestimmt und mithin auch nicht fällig ist, steht dem Beklagten nach § 273 BGB kein Zurückbehaltungsrecht zu. Damit erübrigt sich eine Erörterung der Frage, ob der Beklagte im Falle seiner Heranziehung zum Lastenausgleich mit dem Werte des Grundstücks nach Bereicherungsgrundsätzen der Klägerin entgegenhalten könne, ihre Bereicherung bestehe nicht nur im Wegfall der sie als Grundstückseigentümerin sonst treffenden Vermögensabgabe, sondern darüber hinaus in der Freistellung von der Hypothekengewinnabgabe, die sie getroffen hätte, wenn der Beklagte die Grundstückslasten nicht vor dem 21. Juni 1948 getilgt hätte. Wenn das Berufungsgericht schließlich das Verlangen des Beklagten ablehnt, wegen seines Gegenanspruchs sichergestellt zu werden, so ist darin ein Rechtsirrtum nicht zu erkennen.

III.

Sollte das Berufungsgericht bei erneuter Sachprüfung zu dem Schluß kommen, daß ein Rücktrittsrecht der Klägerin nicht begründet ist, dann wäre der Klaganspruch noch unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu beurteilen. Die Klägerin hat sich zwar nicht ausdrücklich auf § 242 BGB zur Stützung ihres Anspruchs bezogen, jedoch zu erkennen gegeben, sich unter allen Umständen vom Vertrag zu lösen. Der Sachvertrag hierzu könnte auch die Annahme tragen, daß die Grundlage des Vertrags der Parteien weggefallen sei Welche rechtlichen Gesichtspunkte dafür in Betracht kommen können, ist Sache des Gerichts zu entscheiden.

Würde die neue Verhandlung ergeben, daß die vom Beklagten übernommene Sonderleistung nicht die Verpflichtung in sich schließt, das erworbene Grundstück auch innerhalb angemessener Frist zu bebauen, so könnte doch in Frage kommen, beide Parteien seien bei Abschluß des Vertrages übereinstimmend davon ausgegangen, das zerstörte Haus werde in absehbarer Zeit wieder aufgebaut werden. Der Beklagte hat im Berufungsverfahren selbst vortragen lassen, es möge richtig sein, daß beide Parteien bei Vertragsabschluß von der Erwartung ausgegangen seien, der Beklagte werde in absehbarer Zeit in der Lage sein, das Haus wiederaufzubauen. Auf der anderen Seite hat die Klägerin darauf hingewiesen, daß selbst aus den im Armenrechtsverfahren abgegebenen Erklärungen des Notars W. zu erkennen sei, der Beklagte habe im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die ernste Absicht gehabt, den Wiederaufbau auszuführen. Sie hat weiter schon im ersten Rechtszuge geltendgemacht, sie würde sich angesichts ihres hohen Alters bei vernünftiger Überlegung niemals auf eine Vertragsbedingung eingelassen haben, nach der es dem Beklagten freigestanden hafte, den Wiederaufbau des Hauses solange aufzuschieben, wie er wolle. Es könnte dann die vorstehend wiedergegebene Annahme Voraussetzung des Vertragsschlusses geworden sein. Hier die näheren Feststellungen zu treffen und diese rechtlich zu würdigen, würde bei Ablehnung des jetzigen Klaggrundes der Klägerin Sache des Tatrichters sein. Hierbei könnte auch dem Umstand besondere Bedeutung zukommen, daß noch am 16. Januar 1950, also anderthalb Jahre nach der Währungsreform des Jahres 1948, das Wohnrecht für die Klägerin im Grundbuch eingetragen worden ist. Wenn auch für die Ermittlung der Vorstellungen der Parteien die Zeit des Vertragsschlusses maßgebend ist, würden aus ihrem späteren Verhalten doch unterstützende Rückschlüsse gezogen werden können. Bei der Prüfung der hier behandelten Frage würde das Berufungsgericht andererseits auch zu erwägen haben, welche Folgerungen zu ziehen wären, falls sich aus der Beweisaufnahme ergeben sollte, der Beklagte habe in den Verhandlungen vor Notar W. ausdrücklich abgelehnt, eine Verpflichtung zum Wiederaufbau zu übernehmen. Vom Berufungsgericht würde auch zu erwägen sein, ob ein Wegfall der Geschäftsgrundlage eine völlige Aufhebung der gegenseitigen Leistungen zur Folge haben könnte. In der Regel wird es sich darum handeln festzustellen, in welchem Umfange ein Vertragsverhältnis infolge des Wegfalls seiner Grundlage gemäß § 242 BGB der neuen Sachlage angepaßt ist. Besonders gilt dieser Grundsatz, wenn wie hier, das Geschäft von einer Seite schon völlig abgewickelt ist. So könnte hier zu erwägen sein, ob etwa in Betracht kommen könnte, daß die Verpflichtung des Beklagten gegenüber der Klägerin sich auf die Zahlung eines angemessenen Betrages beschränkt, der sie instandsetzen könnte, sich durch Mietvorauszahlung oder Leistung eines Baukostenzuschusses eine nicht der öffentlichen Bewirtschaftung unterliegende entsprechende Wohnung zu beschaffen. In diesem Falle wäre es gleichfalls Sache des Berufungsgerichts einen entsprechenden Hilfsantrag der Klägerin gemäß § 139 ZPO anzuregen.

IV.

Somit war das angefochtene Urteil auf die Revision aufzuheben und der Rechtsstreit zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen.