I.

1.

Das Berufungsgericht hat die Zulässigkeit der Unterlassungsklage mit der Besorgnis zukünftiger Zuwiderhandlungen des Beklagten gegen das Verbot der Mieterhöhung begründet. Das entspricht der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 136/58 = LM BGB § 241 Nr. 10). Die Revision erhebt insoweit auch keine Angriffe.

2.

a)

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Unterlassungsbegehren sei nach § 4 des Werkförderungsvertrages begründet. An das Verbot der Mietzinserhöhung sei der Beklagte trotz Art. X § 3 des Gesetzes vom 23. Juni 1960 über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht (Abbaugesetz) gebunden; denn diese Bestimmung sei hier nicht, auch nicht entsprechend, anwendbar.

b)

Die Revision bekämpft diese Rechtsauffassung unter Hinweis auf die Ausführungen von Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit (Das Bundesmietrecht, Ergänzungslieferung 1962, Anm. 5 zu § 19 1. BMG) ohne Erfolg. Der Senat hat zu der hier zu entscheidenden Rechtsfrage in seinem Urteil vom 7. April 1965 - VIII ZR 200/63 (LM Nr. 2 zum AbbauG = WM 1965, 654) Stellung genommen und ausgesprochen, Art. X § 3 AbbauG gelte nicht für Werkförderungsverträge privater Geldgeber. Der Vermieter sei daher in Fällen dieser Art an den vereinbarten Ausschluß der Mieterhöhung gebunden. An dieser Entscheidung wird festgehalten. Auf ihre Begründung, die auch auf die von der Revision zitierte Rechtsansicht des Erläuterungswerks von Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit eingeht, wird verwiesen.

c)

Auch nach § 242 BGB läßt sich die Abweisung des Unterlassungsanspruchs nicht rechtfertigen. Der Senat hat in dem genannten Urteil allerdings ausgeführt, der Vermieter könne unter Umständen eine Umgestaltung der vertraglichen Beziehungen dann verlangen, wenn die Verhältnisse sich derart zu seinem Nachteil veränderten, daß ein weiteres Festhalten am Vertrag von ihm nach Treu und Glauben nicht mehr verlangt werden könne.

Insoweit hat das Berufungsgericht ausgeführt, der Beklagte begründe die Unzulässigkeit der vereinbarten Miete allein damit, daß der Konkurs des ursprünglichen Bauunternehmers und der Einbau der Zentralheizung das Bauvorhaben unvorgesehen verteuert hätten; der Beklagte habe aber nicht dargetan, daß diese Umstände vor Abschluß der Förderungsverträge nicht bekannt gewesen seien. Gegen diese Feststellungen hat die Revision keine Angriffe erhoben. Daher kann auch § 242 BGB nicht zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung führen.

3.

Die Revision ist deshalb unbegründet, soweit sie die Abweisung der Unterlassungsklage anstrebt.

II.

1.

Zu den Zahlungsansprüchen der Klägerin hat das Berufungsgericht ausgeführt, der Beklagte habe dadurch, daß er von den Mietern 25 DM mehr als in den Werkförderungsverträgen festgelegt verlangt habe, gegen das Verbot der Erhöhung des Mietzinses verstoßen. Nach § 325 BGB sei er deshalb verpflichtet, die Klägerin im Wege des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung so zu stellen, wie sie bei gehöriger Erfüllung der Werkförderungsverträge gestanden hätte. Dabei brauche die Klägerin keinen eigenen Schaden in Form eines Geldbetrages dar zutun. Sie könne im Wege der Naturalrestitution verlangen, daß vom Beklagten der tatsächliche Zustand hergestellt werde, wie wenn er ordentlich erfüllt hätte. Darauf, ob die Mieter in Kenntnis der Werkförderungsverträge 25 DM mehr gezahlt hätten, komme es nicht an; denn sie als Dritte hätten nicht auf die Einhaltung der Vertragspflichten des Beklagten gegenüber der Klägerin verzichten können.

2.

Diese Ausführungen begegnen, wie die Revision mit Recht rügt, durchgreifenden Bedenken.

Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend beachtet, daß die Werkförderungsverträge, soweit sie auf den Abschluß von Mietverträgen zwischen den Beklagten und den Betriebsangehörigen der Klägerin gerichtet sind, Verträge zugunsten Dritter sind. Kraft dieser Vorträge konnten die Mieter R. und F. vom Beklagten verlangen, beim Abschluß der Mietverträge keinen höheren Mietzins als 75,27 DM zu fordern. Vereinbarten sie eine höhere Miete, so gingen sie insoweit eine Verbindlichkeit ohne Rechtsgrund ein und können, soweit sie Mehrzahlungen leisteten und damit das Forderungsrecht des Beklagten auf Zahlung des über 75,27 DM hinausgehenden Mietzinses zum Erlöschen brachten, nach § 818 Abs. 1 BGB Herausgabe des aufgrund dieses Rechtes erlangten Betrages beanspruchen. Ein Bereicherungsanspruch stünde ihnen jedoch dann nicht zu, wenn sie bei Abschluß des Mietvertrages wußten, daß der Beklagte ihnen gegenüber verpflichtet war, keinen höheren Mietzins als 75,27 DM zu fordern. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus § 814 BGB.

Möglicherweise stehen R. und F. auch Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten wegen Verletzung ihrer Rechte aus den Werkförderungsverträgen zu, vorausgesetzt, daß diese Vertragsverletzung schuldhaft geschah. Auch dieser Anspruch würde indessen entfallen, wenn R. und F. beim Abschluß der Mietverträge den Inhalt der Werkförderungsverträge kannten.

Steht den Mietern kein Zahlungsanspruch gegen den Beklagten zu, so entfällt auch ein eigener Anspruch der Klägerin auf Zahlung an ihre Betriebsangehörigen. Der Anspruch des Versprechensenpfängers auf Leistung an den Dritten (§ 335 BGB) und der Anspruch des Dritten selbst haben dieselbe Leistung zum Gegenstand. Wegen dieses inneren Zusammenhangs kann die Klägerin, was die Bereicherungs- und Ersatzansprüche angeht, die ausschließlich in der Person der Mieter R. und F. zu erfüllen sind, nichts anderes und nicht mehr verlangen als diese Mieter selbst unbeschadet ihres Rechts, vom Beklagten für die Zukunft weiterhin die Erfüllung seiner ihr gegenüber im Werkförderungsvertrag übernommenen Verpflichtung zu fordern, an ihre Betriebsangehörigen nur zu dem dort vereinbarten Preis zu vermieten. Ein etwaiger Anspruch der Klägerin auf Ersatz ihres eigenen Schadens wegen Verletzung der Werkförderungsverträge wird dadurch zwar nicht berührt (vgl. RG HRR 1935 Nr. 342). Ein solcher Anspruch ist hier aber nicht geltend gemacht. Im übrigen ist ein Schaden der Klägerin auch nicht ersichtlich.

Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht dahingestellt lassen dürfen, ob R. und F. bei Vertragschluß davon unterrichtet waren, daß sie nach dem Mietvertrag 25 DM mehr als in den Werkförderungsverträgen vorgesehen zu zahlen hatten, wie der Beklagte unter Beweisantritt behauptet hat, oder ob, wie die Klägerin unter Beweis gestellt hat, der Beklagte bei Abschluß der Mietverträge die Abweichung von den Werkförderungsverträgen verheimlicht hat.

3.

Wogen dieses Rechtsfehlers war die angefochtene Entscheidung in den aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen. Im übrigen war die Revision zurückzuweisen. Insoweit waren dem Beklagten nach §§ 92, 97 ZPO die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Die Entscheidung über die weiteren Kosten war dem Berufungsgericht zu übertragen.