I

1.)

Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Umlegung als solche nicht ein entschädigungspflichtiger Eingriff in das Grundeigentum, sondern ein Ausfluß der Sozialbindung des Eigentums ist, den der Eigentümer grundsätzlich entschädigungslos hinnehmen muß (vgl. BGHZ 27, 15, 21[BGH 03.03.1958 - III ZR 157/56];  31, 49, 53), [BGH 12.09.1959 - III ZR 48/58]und daß deshalb auch die Folgen der zeitlich begrenzten Verfügungs- und Bausperre, die den Beteiligten dem Wesen des Verfahrens gemäß belasten (vgl. § 23 AufbauGNRW; § 51 BBauG) 9 als unvermeidliche Nebenwirkungen (BVerfG NJW 1960, 2091) im Grundsatz nicht entschädigungsfähig sind (vgl. Schütz-Grohberg BBauG zu § 51 Anm. 1; Brügelmann-Stahnke BBauG zu § 51 Anm. IV 2).

Jedoch hat das Berufungsgericht eine Entschädigungspflicht der beklagten Stadt wegen Eingriffs in das Grundeigentum des Klägers aus folgenden Erwägungen hergeleitet:

Die Sozialbindung gehe nur soweit, wie der besondere Zweck des Umlegungsverfahrens und seine im Interesse aller Beteiligten gebotene zügige und reibungslose Abwicklung es erforderten. Dieser Umfang der Sozialbindung werde überschritten und dem Betroffenen damit ein entschädigungspflichtiges Sonderopfer auferlegt, wenn der Einzelne in der Bebauung seines Grundstücks aus Gründen beschränkt werde, die nicht mehr innerhalb der Zielsetzung des Umlegungsverfahrens lägen oder wenn - wie hier - das Umlegungsverfahren sich über einen unangemessen langen Zeitraum erstrecke. Es bestehe kein Anlaß, die Beschränkungen, denen der Grundeigentümer während der Dauer der Umlegung ausgesetzt sei, anders zu behandeln als die einer örtlichen Bauplanung dienenden formellen oder faktischen Bausperren. Denn in beiden Fällen werde der Grundstückseigentümer die Baubehinderung nach einer gewissen Zeit als ihn einseitig belastendes Sonderopfer empfinden und auch das Umlegungsverfahren diene nicht allein dem Interesse der Beteiligten, sondern ebenso dem Interesse der Allgemeinheit. Gerade das Umlegungsverfahren des nordrhein-westfälischen Aufbaugesetses solle auch einen einheitlichen, zweckmäßigen und großzügigen Wiederaufbau der kriegszerstörten Städte und Gemeinden sicherstellen. Bei der Anordnung der Umlegung habe die beklagte Stadt - jedenfalls für den hier interessierenden, durch Kriegseinwirkungen völlig zerstörten Stadtbereich - sich vornehmlich von derartigen Erwägungen leiten lassen, zumal auch der öffentliche Verkehr eine wesentliche Verbreiterung der Verkehrsfläche erforderlich gemacht habe. Bei dieser Sachlage müsse davon ausgegangen werden, daß Gesichtspunkte der allgemeinen Bauplanung und damit das Allgemeininteresse für die Anordnung der Umlegung entscheidend gewesen seien, und es sei kein Grund ersichtlich, die mit dem Umlegungsverfahren verbundene Baubeschränkung anders zu behandeln als eine der örtlichen Bauplanung dienende befristete Bausperre. Allerdings sei die Einwirkung der beklagten Stadt auf eine zügige Abwicklung der Umlegung - anders als bei der Bauplanung - beschränkt, weil jeder am Umlegungsverfahren Beteiligte den ihn belastenden Teil des Umlegungsplanes anfechten und den Verfahrensablauf durch Ausschöpfung aller Rechtsmittel erheblich verzögern könne. Darauf aber komme es hier nicht an; denn nicht aus diesen Gründen habe das Umlegungsverfahren unangemessen lange gedauert, sondern weil die beklagte Stadt die Durchführung des 1950 eingeleiteten Umlegungsverfahrens im fraglichen Bereich von sich aus zurückgestellt und andere Gebiete, die ihr vom Standpunkt der Verkehrsplanung und des Wiederaufbaues vordringlicher erschienen seien, vorgezogen habe.

Bei der Frage, welche Dauer des Umlegungsverfahrens noch als Sozialbindung entschädigungslos hingenommen werden müsse, sei den Besonderheiten des Umlegungsverfahrens - insbesondere unter den erschwerenden Bedingungen der Nachkriegszeit - angemessen Rechnung zu tragen. Eine Dauer bis zu 3 Jahren, die die Rechtsprechung (BGHZ 30, 338, 348) [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57], oder bis zu 4 Jahren, die § 18 BBauG bei örtlicher Bauplanung noch als im Rahmen der Sozialbindung liegend ansehe, erweise sich für das Umlegungsverfahren als zu kurz. Jedoch könne davon ausgegangen werden, daß auch besonders schwierige Umlegungsverfahren bei intensiver Bearbeitung binnen 5 Jahren zum Abschluß gebracht werden könnten, und dafür sprächen auch die Umstände des vorliegenden Falles. Selbst wenn aber doch binnen 5 Jahren bei intensivem Bemühen nicht jedes Umlegungsverfahren sollte abgeschlossen werden können, sei es gerechtfertigt, den Betroffenen für eine längere Dauer zu entschädigen. Denn eine mehr als 5-jährige Beschränkung überschreite den Rahmen der Sozialbindung und taste den Wesenskern des Eigentums an. Angesichts der Verwüstung der gesamten Innenstadt von H. und der dort gegebenen überdurchschnittlichen Schwierigkeiten erscheine es angemessen, die 5-jährige Frist mit dem 1. Januar 1950 beginnen zu lassen.

Der Kläger, der sich seit 1949 immer wieder vergeblich um eine Baugenehmigung für das Grundstück Körnerstraße 96/100 bemüht habe, sei seit Kriegsende ununterbrochen an der Bebauung dieses Grundstücks gehindert worden, zunächst bis zum Mai 1950 durch eine förmliche Bausperre, dann durch die Ablehnungen der Beklagten, die als eine faktische Bausperre zu werten seien. Da der Kläger dargetan habe, daß er jedenfalls seit Anfang 1955 in der Lage gewesen sei, das Grundstück durch Bebauung zu nutzen - dies stellt das Berufungsgericht tatsächlich fest -, habe sich die Verfügungsbeschränkung seit dem 1. Januar 1955 für ihn als Enteignung ausgewirkt und sein Anspruch auf Entschädigung für entgangene Bodennutzung in der Zeit vom 1. Januar 1955 bis zum 31. Dezember 1960 erweise sich dem Grunde nach als gerechtfertigt.

2.)

Demgegenüber bleibt die Revision erfolglos.

Die Anordnung des Umlegungsverfahrens hat nach § 23 Abs. 2 AufbauGNRW die kraft Gesetzes eintretende Wirkung, daß der Grundeigentümer nur mit Genehmigung des Umlegungsausschusses über das Grundstück verfügen, bauliche Anlagen auf dem Grundstück errichten oder verändern oder Vereinbarungen abschließen darf, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung oder Bebauung des Grundstücks oder Grundstücksteils eingeräumt wird. Diese Umlegungsperre ist zeitlich begrenzt; sie tritt mit der Beendigung des Umlegungsverfahrens außer Kraft (§§ 28 Abs. 2; 29, 32 AufbauGNRW). Über eine zulässige Höchstdauer sagt das nordrhein-westfälische Aufbaugesetz nichts. Anhaltspunkte hierfür lassen sich auch den Bestimmungen in § 51 BBauG, der an das Umlegungsverfahren nach den §§ 45 ff. BBauG ähnliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis des Eigentümers - wenn auch in teilweise anderer Ausgestaltung - knüpf, nicht entnehmen. Die Ansichten darüber ob die Überschreitung einer gewissen zeitlichen Grenze für diese Umlegungsverfahren einen Entschädigungsanspruch begründen kann, sind geteilt. Brügelmann - Stahnke (BBauG zu § 51 Anm. IV 2) lehnen einen Entschädigungsanspruch ohne Rücksicht auf die Dauer des Verfahrens ab, weil eine zeitliche Begrenzung entsprechend den §§ 17, 18 BBauG nicht vorgesehen sei und die Umlegungsstelle keinen Einfluß auf das Rechtsmittelverfahren habe, in dem ein Beteiligter den Eintritt der Unanfechtbarkeit für das ganze Gebiet blockieren könne. Dagegen halten Schütz-Frohberg (BBauG 2. Aufl. zu § 51 Anm. 1) die §§ 17, 18 BBauG im Falle einer Umlegungssperre für entsprechend anwendbar, mit der Folge, daß nach mehr als vierjähriger Dauer dadurch entstandene Vermögensnachteile in Geld zu entschädigen wären, es sei denn, daß von da ab grundsätzlich Genehmigungen erteilt würden. Die Frage kann, da das Gesetz schweigt, nur aus dem Begriff der Enteignung in Art. 14 GG beantwortet werden.

Da die Anordnung der Umlegung - wie bereits ausgeführt ist - lediglich eine bestehende Sozialbindung sichtbar macht, kann die Frage nur dahin gestellt werden, ob die Umlegungs-Sperre durch Zeitablauf und gegebenenfalls nach welchem Zeitraum eine Enteignung werden kann. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kennzeichnet der Verstoß gegen den Gleichheitssatz die Enteignung. Jeder hoheitliche Eingriff, der einem Einzelnen im Interesse der Allgemeinheit ein Sonderopfer auferlegt, ist inhaltlich eine Enteignung. Grundsätzlich unerheblich ist dabei, daß hier ein Eingriff nur im Rahmen eines gesetzlich zulässigen Umlegungsverfahrens in Betracht kommt. Denn der Begriff der Enteignung stellt nicht auf die äußere Form, sondern auf Wirkung und Inhalt des Eingriffs ab. Deshalb kann auch ein rechtmäßiges Umlegungsverfahren einen enteignenden Eingriff enthalten (BGHZ 32, 338, 346) [BGH 30.05.1960 - III ZR 16/59], sofern es in einer Weise geführt wird, die den Beteiligten ein Sonderopfer auferlegt. Bei der Prüfung, ob dies zutrifft, ist es gerechtfertigt - wie das Berufungsgericht es getan hat, ohne daß die Revision sich hiergegen wendet -, an die Grundsätze anzuknüpfen, die der Senat hinsichtlich der Bausperren aus Planungsgründen entwickelt hat. Denn in ihrer Wirkung stehen beide Sperren - bei der in Enteignungssachen stets gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - praktisch gleich und auch in ihrem Zweck, den § 17 AufbauGNRW für das Umlegungsverfahren mit den Worten umschreibt: "... zur Erschließung oder zweckmäßigen Neugestaltung von Gelände ..." treten, soweit es um den Wiederaufbau kriegszerstörter Städte geht, wesentliche Unterschiede nicht hervor.

Im sogenannten "Freiburger Bausperren - Urteil" (BGHZ 30, 338, 347) [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57] hat der Senat ausgeführt:

"Insoweit die Bausperre zeitlich gerechtfertigt ist unter dem Gesichtspunkt der Aufschließung des Geländes, das örtlich zusammengefaßt werden muß, damit überhaupt seine Bebauung sinnvoll geplant werden kann, ist sie entschädigungslos hinzunehmen. Es ist also in einem solchen Falle zu fragen, ob und für welchen Zeitraum unter diesem Gesichtspunkt die Bausperre hätte verhängt werden können. Jenseits dieser zeitlichen Grenze fordert die Bausperre von dem Grundstückseigentümer ein Sonderopfer und nimmt den Charakter eines enteignenden Eingriffs an. Die ... als Eigentumsbeschränkung zu betrachtende Bausperre besteht als Konkretisierung der sich aus der Situationsgebundenheit ergebenden Pflichtigkeit aus dem Grundstück nur" soweit sie, was ihre Dauer anlangt, notwendig ist. Es ist deshalb in jedem Falle zu fragen, welche Zeit eine Verwaltung, die unter Einsatz der ihr zur Verfügung stehenden Kräfte sachgemäß, vorausschauend, planvoll und ohne Verzögerung zu Werke geht, benötigt, um die örtliche Planung zu Ende zu führen. Die allgemein für jede Verwaltung bestehende Pflicht, den Eingriff in die Freiheit und in das Eigentum des Bürgers möglichst gering zu halten, besteht in diesem Zusammenhang um so mehr, als in einer Zeit steigender Preise und Kosten am Baumarkt jede Bausperre zu fühlbaren und ernsten zusätzlichen Belastungen des Eigentümers führt. Jede nicht sachgerechte Verzögerung der Bauplanung und jede darauf beruhende Verlängerung der Bausperre, lassen, auch die zunächst als Eigentumsbeschränkung zu beurteilende Bausperre zu Enteignung werden."

Aus diesen Grundsätzen hat der Senat - unter Würdigung der einschlägigen Landesgesetze (a.a.O. S. 348) - den Schluß gezogen, daß eine - aus Planungsgründen verhängte - Bausperre, die länger als drei Jahre aufrecht erhalten werde, stets einen entschädigungspflichtigen Eingriff in das Eigentum bedeute.

Das Berufungsgericht hat, da es sich um verwandte Sachverhalte handelt, die angeführten (Grundsätze mit Recht im Umlegungsverfahren für anwendbar gehalten. Richtig hat jedoch das Berufungsgericht den Schluß, jede Bausperre werde nach drei Jahren zu einer enteignenden Maßnahme, für die Sperre des Umlegungsverfahrens nicht übernommen. Denn einerseits hängt die Dauer einer solchen Sperre nicht allein von dem Entschluß und der zügigen Arbeit der Verwaltung ab, andererseits fehlt es an gesetzlichen Regelungen der Dauer für das Umlegungsverfahren, an denen eine richterliche Entscheidung ausgerichtet werden könnte. Hier aber kommt es zunächst darauf an, ob die Sperre des Umlegungsverfahrens durch Zeitablauf überhaupt zu einem Sonderopfer für den Eigentümer, also zu einem enteignenden Eingriff werden kann. Das muß nach den angeführten Grundsätzen mit dem Berufungsgericht bejaht werden.

3.)

Das Berufungsgericht hat sich bemüht, für die Umlegungs-Sperre eine feste zeitliche Grenze zu finden, nach deren Ablauf die Sperre stets zu einem entschädigungspflichtigen enteignenden Eingriff werde. Ob seine Ansicht, eine solche Sperre werde nach fünf Jahren stets zur Enteignung, angesichts der Besonderheit des Umlegungsverfahrens und des Fehlens gesetzlicher Anhaltspunkte haltbar ist, kann dahinstehen. Jedenfalls ist den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts für die vorliegende Streitsache zu entnehmen, daß die Sperre den Kläger über die notwendige Zeitdauer hinaus und damit in unangemessener Weise belastete, die für ihn ein Sonderopfer begründete. Denn das Berufungsgericht hat tatsächlich festgestellt, daß die beklagte Stadt die Durchführung des 1950 eingeleiteten Umlegungsverfahrens im fraglichen Bezirk III 7 von sich aus zurückgestellt und andere Gebiete, die ihr vom Standpunkt der Verkehrsplanung und des Wiederaufbaus des Stadtkerns vordringlicher erschienen, vorgezogen hat; es hat weiter festgestellt, daß das Umlegungsverfahren im Bereich III 7, nachdem der Umlegungsausschuß im Jahre 1959 die Bearbeitung ernsthaft aufgenommen hatte, in knapp drei Jahren abgeschlossen werden konnte. Diese Feststellungen, die die Revision nicht angreift, sind für den Senat bindend (§ 561 ZPO). Sie tragen den Schluß, daß das Umlegungsverfahren, wenn es zügig durchgeführt worden wäre, jedenfalls vor dem 1. Januar 1955 hätte beendet sein können. Ob die Beendigung schon zu einem früheren Zeitraum möglich gewesen wäre, bedarf der Erörterung nicht, weil nur der Zeitraum von Anfang 1955 bis Ende 1960 in Streit ist, da der Kläger ein Rechtsmittel nicht eingelegt hat, soweit sein Anspruch für die Zeit von Anfang 1953 bis Ende 1954 für unbegründet befunden worden ist.

Die Ansicht der Revision, die Stadt habe die Umlegung im ordentlichen Geschäftsgang erledigen und sich dabei nach der größeren oder geringeren Dringlichkeit der mehreren im Stadtgebiet schwebenden Umlegungsverfahren richten dürfen, verkennt, daß die Last, die dem Eigentümer schon durch das Umlegungsverfahren - jedenfalls auch im Öffentlichen Interesse - auferlegt wurde, im Rahmen der Sozialbindung (Situationsgebundenheit) des Eigentums nur solange blieb, als die Verwaltung sachgemäß, vorausschauend, planvoll und ohne Verzögerung zu Werke ging. Wenn sich ergab, daß der vorhandene Umlegungsausschuß binnen angemessener Zeit die mehreren Verfahren nicht werde erledigen können, hätte die beklagte Stadt - wie das Berufungsurteil zutreffend ausführt - einen zweiten Umlegungsausschuß einsetzen können. Die Möglichkeit hierzu bestreitet auch die Revision nicht. Ihre Auffassung, es habe hierfür jedoch die Veranlassung gefehlt, solange der Kläger nicht habe bauen können und wollen, läßt die weitere Feststellung des Berufungsgerichts außer Acht, der Kläger sei hierzu willens und fähig gewesen, wie noch auszuführen sein wird.

4.)

Der Vortrag der Revision, die vom Berufungsgericht angenommene fünfjährige "Karenzzeit" habe erst mit dem 1. Januar 1955 beginnen können, weil der Kläger erst seit diesem Zeitpunkt zum Bauen imstande gewesen sei, und müsse überdies noch um die mutmaßliche Bauzeit von 1 1/2 Jahren verlängert werden, greift in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht nicht durch. Die Revision geht dabei von der irrigen Vorstellung aus, der Kläger könne eine Entschädigung nur beanspruchen, wenn er das Grundstück vollständig wieder hätte auf bauen, wenn er dort einen "Großbau" hätte errichten können" Dessen bedarf es nicht. Denn wenn - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - die Umlegungssperre seit spätestens Anfang 1955 durch die Sozialbindung des Eigentums nicht mehr gedeckt war, so bedeutete die in ihr liegende Einschränkung der Verfügungsmacht des Eigentümers eine entschädigungspflichtige Enteignung grundsätzlich schon, sofern sie sich auf die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht nur unerheblich auswirkte. Der Eingriff muß allerdings, um eine Entschädigungspflicht zu begründen, für den Betroffenen eine konkrete wirtschaftliche Beeinträchtigung mit sich bringen; es muß eine gewisse Opfergrenze überschritten sein, bevor eine wirtschaftlich vernünftige Betrachtungsweise die Beeinträchtigung als (Sonder-)Opfer bewertet (BGH Urteil vom 30. Mai 1960 - III ZR 97/59 = MDR 1960, 1000). Ein Bauverbot oder eine Bausperre bildet jedenfalls dann einen enteignenden Tatbestand, wenn sie solche Wirkungen haben, insbesondere ein Bauvorhaben irgendwie verhindern oder verzögern; es in maß also - wie in den Urteilen des erkennenden Senats vom 25. Juni 1957 (III ZR 24/56) und 25. Juni 1962 (III ZR 72/62) ausgeführt ist - ein Grundstückseigentümer wirklich bauen wollen und in seinem Vorhaben durch ein Bauverbot oder eine Sperre gestört oder er muß in der sonstigen Verwertung seines Grundbesitzes in fühlbarer Weise beeinträchtigt werden.

Im vorliegenden Fall geben jedoch die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hierfür eine ausreichende Grundlage. Denn wenn der Kläger nach tatrichterlicher Feststellung "jedenfalls" (nicht "erst", wie die Revision unrichtig anführt) seit Anfang 1955 imstande gewesen wäre, neben dem Wiederaufbau des Geschäftshauses in der "Rathauspassage" auch das Grundstück Körnerstraße 98/100 - wenn auch möglicherweise - erst in Teilabschnitten und zunächst in beschränktem Umfange - zu bebauen, so bedeutete schon diese Beeinträchtigung eines schrittweisen Aufbaues einen Eingriff in vorhandene Nutzungsmöglichkeiten. Der Vortrag der Revision, der Kläger habe Anfang 1955 nicht die Kosten für den "geplanten Großbau" aufbringen können, geht daher ins Leere, und es kommt auf die Rügen, mit denen die Revision darlegen möchte, daß der Kläger nicht sofort einen "Großbau" hätte erstellen können, nicht an. Ebensowenig bedarf die von der Revisionserwiderung aufgeworfene Frage, ob schon die Verhinderung einer abstrakten Bebauungsmöglichkeit als Eingriff zu werten wäre, der Erörterung, weil hier die tatrichterlichen Feststellungen jedenfalls soviel ergeben, daß der Kläger in einer ihm möglichen Nutzung seines Grundeigentums in fühlbarer Weise gehindert wurde. Denn die Feststellungen des Berufungsgerichts, der Kläger habe sich seit Jahren um eine Baufreigabe bemüht, er habe auch die Mittel für einen Teilaufbau wenigstens in beschränktem Umfange aufbringen können, zumal er 50.000,- DM und den laufenden Mietzins für die Ausweiche bei Treppmann aufgewandt habe, rechtfertigen den Schluß, daß der Kläger das Gelände - abgesehen von der behelfsmäßigen Schreinerei und dem Abstellen seiner Fahrzeuge - nicht ungenutzt liegen lassen wollte, sondern um eine wirtschaftliche Verwertung bemüht und zu deren Einleitung auch imstande war, aber durch die unangemessene Dauer des Umlegungsverfahrens daran gehindert wurde. Die Revision hat zwar darin rechts daß der Kläger mit 50.000,- DM und laufend monatlich 1.000,- DM nicht einen Großbau hätte errichten können; aber in diesem Zusammenhang spricht die Tatsache, daß der Kläger sich zu solchem Aufwand auf fremdem Boden entschloß, weil er keine Sicherheit über die künftigen Grenzen seines eigenen Besitzes erhalten konnte, für sich. Daß der Kläger - worauf die Revision weiter hinweist - an der Nutzung des Grundstücks für eine behelfsmäßige Schreinerei und zum Abstellen der Fahrzeuge durch die Sperre nicht gehindert war, ist unerheblich, denn die Pläne und Möglichkeiten des Klägers wären - ohne die Sperre - weitergegangen. Die Revision vermag daher nicht in Zweifel zu stellen, daß die Fortdauer der Sperre den Kläger in der sinnvollen Verwendung seines Grundstücks fühlbar beeinträchtigte" Wenn die Revision schließlich meint, der Kläger müsse sich noch die Bauzeit von ca. 1 1/2 Jahren für die Errichtung eines Großbaues in Abzug bringen lassen, so verkennt sie, daß der zunächst mögliche schritt- und abschnittsweise Aufbau einen ins Gewicht fallenden Zeitaufwand nicht in Anspruch hätte nehmen müssen.

Damit sind die Voraussetzungen eines Entschädigungsanspruchs wegen Eingriffs in das Grundeigentum dem Grunde nach gegeben; sie lagen noch Ende 1960 vor.

II.

1.)

Dar Berufungsgericht hat auch einen Anspruch auf Entschädigung wegen Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb bejaht und hierzu ausgeführt: Allerdings könne der Inhaber eines Gewerbebetriebes, dem die Errichtung von Betriebsräumen und damit die Erweiterung des Unternehmens durch ein Bauverbot für ein ihm gehöriges Grundstück unmöglich gemacht werde, Entschädigung wegen Beeinträchtigung des Betriebes nur beanspruchen, wenn das mit der Bausperre belastete Grundstück bereits vorher in die Organisation des Unternehmens einbezogen war. Ein Eingriff in den Gewerbebetrieb liege nicht vor, wenn das mit der Bausperre belastete Grundstück bereits aus der Organisation des Betriebes ausgeschieden war. Jedoch werde die Ansicht des Landgerichts, das Grundstück sei schon mit seiner vollständigen Zerstörung von der Betriebseinheit getrennt und nach Kriegsende in diese Organisation nicht mehr einbezogen worden, den Besonderheiten des Wiederaufbaues kriegsbetroffener Unternehmen, der sich oft über einen längeren Zeitraum erstrecke, nicht gerecht. Jahrzehntelang sei der Betrieb einheitlich auf beiden Grundstücken geführt worden. Beide Grundstücke habe der Kläger nach Kriegsende aufgeräumt und enttrümmert. Wenn er auch das weniger zerstörte Grundstück Elberfelder Straße/Ecke Körnerstraße zunächst behelfsmäßig wieder in Betrieb genommen habe, hätten sich seine Bemühungen um den Wiederaufbau geeigneter Geschäftsräume auf das Grundstück Körnerstraße 98/100 konzentriert; er habe erst seit 1951 den Wiederaufbau des Grundstücks an der Rathauspassage vorgezogen, weil ihm die Baugenehmigung hierfür zugesagt worden sei, gleichwohl aber am Wiederaufbau des anderen Grundstücks festgehalten, weil ihm die Ausnutzung beider Grundstücke gleich wichtig gewesen sei. Schließlich habe er von 1953 bis Mitte 1956 auf dem Grundstück Körnerstraße 98/100 eine behelfsmäßige Schreinerei unterhalten und das Grundstück zum Abstellen betrieblicher Fahrzeuge genutzt. Das Grundstück sei hiernach von vornherein in die einheitliche Planung für den Wiederaufbau des durch den Krieg schwer betroffenen, aber kontinuierlich fortbestehenden Gewerbebetriebes einbezogen gewesen und habe noch zu diesem Betrieb gehört, als der Kläger an der beabsichtigten Wiedereinrichtung der früheren Geschäftsräume auf diesem Grundstück durch hoheitliche Maßnahmen gehindert worden sei. Wegen dieses Eingriffs in seinen Gewerbebetrieb stehe ihm eine Entschädigung zu.

2.)

Auch insoweit bleibt die Revision erfolglos. Sie kann aus der von ihr angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1960, 2091), auf die beide Parteien sich zur Begründung ihrer Standpunkte berufen, nichts herleiten. Denn diese Entscheidung betrifft - soweit ersichtlich - einen anderen Fall. Während dort der Gewerbebetrieb bereits im Jahre 1944 auf ein Ausweichgrundstück verlegt, auf diesem auch über das Kriegsende hinaus betrieben wurde und sich Schwierigkeiten erst bei der später beabsichtigten Rückverlegung des Betriebes auf das ursprüngliche Gelände ergaben, stand hier der Kläger bei Kriegsende vor den Trümmern seines auf beiden Grungstücken einheitlich ausgeübten gewerblichen Betriebes. Das kennzeichnet die Besonderheit des vorliegenden Falles.

Wird von hoher Hand, sei es durch Versagung von Baugenehmigungen oder durch eine Sperre, die Nutzung eines Grundstücks beeinträchtigt, das einem Gewerbebetrieb dient, so können daraus - das zieht auch die Revision nicht in Zweifel - zwei selbständige Ansprüche auf Entschädigung, jeder inhaltlich von dem Objekt des Eingriffs her bestimmt, erwachsen, also ein Anspruch wegen des Eingriffs in das Grundeigentum und ein weiterer Anspruch wegen Eingriffs in den Gewerbebetrieb (BGH Urteil vom 21.12.1959 - III ZR 137/58 = MDR 1960, 384 = WM 1960, 463). Nach der festen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 30, 338, 356[BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57];  34, 188, 190 [BGH 23.01.1961 - III ZR 8/60]; BGH Urteile vom 28.5.1962 - III ZR 33/60 = WM 1962, 1008 und vom 25.6.1964 - III ZR 142/63 = WM 1964, 1149) hat der Eigentumsschutz hinsichtlich des Gewerbebetriebes lediglich das Recht auf Fortsetzung des Betriebes aufgrund der schon getroffenen betrieblichen Veranstaltungen zum Gegenstand; es muß sich, wenn ein entschädigungspflichtiger Eingriff gegeben sein soll, um einen Eingriff in bereits vorhandene konkrete, im Rahmen des Betriebes wirkende Werte handeln. Ein in erst zu errichtenden Räumen vorgesehener Gewerbebetrieb oder die Vermietungsmöglichkeit künftiger Räume stellt einen solchen konkreten Wert noch nicht dar (BGHZ 14, 363, 367[BGH 30.09.1954 - III ZR 134/54]; BGH Urteil vom 10.12.1957 - III ZR 160/56 = WM 1958, 359). Es genügt nicht, daß der Eingriff nur gewisse Aussichten, aus einem erst noch zu errichtenden Betrieb Vorteile zu ziehen, vernichtet. Andererseits ist es aber nicht notwendig, daß der Betrieb, in den eingegriffen wird, bereits in Gang ist; es genügt, wenn er bereits so eingerichtet ist, daß er ohne den Eingriff unbeschränkt ausgeübt werden könnte. Zu der Frage, ob ein Eingriff in den Gewerbebetrieb vorliegt, wenn der Inhaber eines Gewerbebetriebes durch ein Bauverbot gehindert wird, Betriebsbauten auf einem in seinem Besitz stehenden Gelände zu errichten, hat der Senat im "Freiburger Bausperren-Urteil" (BGHZ 30, 338, 356) [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57] ausgeführt, das mit dem Bauverbot belastete Grundstück müsse bereits in die Organisation des Betriebes einbezogen sein, es müsse zu der den Betrieb bildenden "Einheit sachlicher und anderer Mittel" gehören; solange das nicht der Fall sei, handele es sich noch nicht um einen "konkreten Wert", sondern erst um eine Chance, eine Aussicht, eine Entwicklungsmöglichkeit. Das Urteil des Senats vom 28. Mai 1962 - III ZR 33/60 - hat dies dahin erläutert, es müsse dem Grundstück schon eine produktive Aufgabe im Gewerbebetrieb zugewiesen sein.

3.)

Die Revision stellt diese Voraussetzungen, die das Berufungsgericht - angesichts der besonderen Lage eines im Wiederaufbau befindlichen kriegsbetroffenen Betriebes - für gegeben erachtet hat, zu Unrecht in Abrede. Unstreitig hatte das Grundstück, das ein großes Geschäftshaus und Ausstellungslager und Werkstatträumen trug, früher dem gewerblichen Betriebe gedient und war in dessen Organisation als produktiv wirkender Bestandteil einbezogen. Es gehörte mit allen seinen wirtschaftlichen Nutzungs- und rechtlichen Ausdehnungsmöglichkeiten der Einheit des Betriebes an. Diese Einheit konnte durch ein zufällig von außen wirkendes, den Betriebsgegebenheiten fremdes Ereignis - wie den Fall einer Fliegerbombe - nicht zerissen werden. Auch nach der Zertrümmerung der Betriebsgebäude lebte der Gewerbebetrieb, der - wie aus den unstreitigen Tatsachen hervorgeht - die Kraft und die Tendenz zum Aufbau in sich trug, als Betrieb im Wiederaufbau weiter und diesem nunmehrigen Betriebszweck und - Ziel diente in seiner Weise auch das hier fragliche Grundstück. Das verkennt die Revision, wenn sie davon ausgeht, es liege rechtlich und wirtschaftlich nicht anders als beim Erwerb eines bisher unbebauten Grundstücks zur Errichtung von Betriebsgebäuden. Richtig ist vielmehr, daß das Grundstück Betriebsgebäude schon getragen hatte und nun dem Aufbaubetrieb mit der Bestimmung diente, solche Baulichkeiten wieder aufzunehmen; denn die Feststellungen des Berufungsgerichts lassen keinen Zweifel daran, daß dies der Planung des Betriebsinhabers entsprach und ihm auch die Möglichkeiten - wenigstens im Wege des schrittweisen Aufbaus - hierfür gegeben waren" Die Dinge liegen hier in tatsächlicher Hinsicht grundsätzlich anders als bei einem Trümmergrundstück, auf dem noch nie ein Gewerbe betrieben worden war (BGH Urteil v. 21.12.1959 - III ZR 137/58 = MDR 1960, 384 = WM 1960, 463) oder binnen eines Jahrzehnts keinerlei Anstalten zum Wiederaufbau eines zerstörten Betriebes getroffen worden waren (BGHZ 30, 281, 286) [BGH 08.06.1959 - III ZR 66/58]. Dafür, daß der Betriebsinhaber selbst - vor der Veräußerung nach Beendigung des Umlegungsverfahrens - die Verbindung zwischen Grundstück und Gewerbebetrieb gelöst hätte, liegt nichts vor. Wenn er das Schwergewicht des Wiederaufbaus, obgleich er in der ersten Zeit nach dem Kriege in Behelfsbauten auf den Grundstück Körnerstraße seinen Betrieb fortgeführt hatte, zunächst in die "Rathauspassage" verlegte, ohne jedoch - wie bindend feststeht - seine Bemühungen um die zweckgerechte Nutzung des Grundstücks Körnerstraße aufzugeben, so folgte er lediglich den Möglichkeiten, welche die städtische Planung ihm ließ. Es geht auch nicht an, mit der Revision aus dem Schreiben des Klägers an den Oberstadtdirektor vom 16. Mai 1957 den Schluß ziehen zu wollen, daß der Kläger von vornherein auf eine Veräußerung des Grundstücks Körnerstraße 98/100 ausgegangen sei oder doch den Plan des Wiederaufbaues vor Beendigung des Umlegungsverfahrens aufgegeben habe. Denn dieses Schreiben drückt nicht mehr aus als die verständliche Forderung, endlich Gewißheit zu erhalten, um im Realen planen zu können. Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger habe während des ganzen Zeitraumes an dem Plan des Wiederaufbaues festgehalten und der Wiederaufbau in der Körnerstraße sei für ihn in gleichem Maße wichtig gewesen wie der in der "Rathauspassage", wird dadurch nicht berührt. Gehörte hiernach das Grundstück zum Gewerbebetrieb - und zwar nicht nur im Umfang der möglich gebliebenen und tatsächlich geübten Nutzung (Abstellen von Fahrzeugen, Behelfsschreinerei), sondern mit der Funktion, Betriebsgebäude aufzunehmen -, so bedeutete die hoheitliche Beeinträchtigung dieser Nutzung zugleich einen entschädigungsfähigen Eingriff in den Gewerbebetrieb.

III.

Die Revision ist daher, da das Berufungsurteil auch im übrigen einen Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten nicht erkennen läßt, zurückzuweisen. Die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels fallen gemäß § 97 ZPO der Beklagten zur Last.

Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat auf folgendes hin: Wegen der Grundsätze für die Berechnung der Entschädigung, die dem Kläger wegen der Beeinträchtigung der Nutzung seines Grundeigentums gebührt, kann auf BGHZ 30, 338, 351 ff[BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57] verwiesen werden. Soweit ein Eingriff in den Gewerbebetrieb in Rede steht, glaubt der Kläger, als seinen Schaden den Mehraufwand geltend machen zu können, den er wegen der Beeinträchtigung der Bebaubarkeit habe tragen müssen. Diese Art der Berechnung widerspricht entschädigungsrechtlichen Grundsätzen. Vielmehr ist bei der Berechnung der Entschädigung für die Nichtbebaubarkeit, soweit sie sich auf den Gewerbebetrieb auswirkte" zunächst zu fragen, welchen Mehrwert der gesamte Gewerbebetrieb mit der Möglichkeit, das Grundstück in der Körnerstraße für Erweiterungsbauten zu nutzen, gegenüber dem Betrieb ohne diese Nutzungsmöglichkeit hatte. Der Unterschiedsbetrag bezogen auf den Zeitraum der tatsächlichen Beeinträchtigung ergibt die richtige Entschädigung für die Entziehung der Bebaubarkeit (BGH Urteil v. 25.6.1964 - III ZR 142/63 = WM 1964, 1149). Auch insoweit kann der Vergleich des geschätzten Miet- oder Pachtzinses für den Betrieb mit Erweiterungsmöglichkeit auf dem Grundstück Körnerstraße und ohne diese Erweiterungsmöglichkeit zum richtigen Ergebnis führen, wobei möglicherweise die Entschädigung hinsichtlich des Grundeigentums und des Gewerbebetriebes sich zeitweilig decken oder beeinflussen können. Das wird im Betragsverfahren zu bedenken sein.