Bundesgerichtshof
Beschl. v. 13.07.1973, Az.: V ZB 8/73

I.

1.

In dem Vertrag vom 7. April 1971 (UR Nr. 66/71 Notar Dr. H. in E.) haben sich die Beteiligten - in Teil I - schuldrechtlich über die Bestellung eines Erbbaurechts zugunsten des Beteiligten zu 2 an einem 20.000 qm großen Teil des Hofes geeinigt. Im einzelnen wurde u.a. vereinbart, daß der Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen den Heimfall des Erbbaurechts fordern könne und daß in diesen Fällen die Gemeinde D. vom Eigentümer verlangen dürfe, das Erbbaurecht einem von ihr benannten Dritten zu übertragen. Ferner soll sich der - zahlenmäßig genau bestimmte - Erbbauzins entsprechend der prozentualen Erhöhung oder Ermäßigung des Lebenshaltungskostenindexes des Landes Nordrhein-Westfalen für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt erhöhen oder ermäßigen, wenn der Index sich um mehr als 10 % ändert. Die Anpassung soll jeweils am 1. Juli eines jeden Jahres stattfinden.

Unter Bezugnahme auf diese Erklärungen haben sich die Beteiligten sodann am 23. November 1971 (UR Nr. 392/71 Notar Dr. H.) über die Bestellung des Erbbaurechts geeinigt und erklärt, daß sie dessen Eintragung im Grundbuch bewilligen und beantragen. Nach dem weiteren Inhalt der Vereinbarung sollte das Erbbaurecht vom 1. Januar 1972 an 99 Jahre lang bestehen. Der Beteiligte zu 2 hat erklärt, daß er zugunsten des Eigentümers die Eintragung einer die Höhe des Erbbaut zinses im einzelnen regelnden Reallast und ferner die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Abänderung des Erbbauzinses nach Maßgabe des Vertrages vom 7. April 1971 bewillige und beantrage. Außerdem hat der Beteiligte zu 1 die Eintragung eines Vorkaufsrechts für die Dauer des Erbbaurechts zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten bewilligt und erklärt, daß er dessen Eintragung beantrage. Bei der Abgabe dieser Erklärungen am 23. November 1971 war er durch den Kaufmann B. vertreten. Ihm hatte der Beteiligte zu 1 am 7. April 1971 Vollmacht erteilt (UR Nr. 68/71 Notar Dr. H.). In der Vollmachtsurkunde hatte er erklärt, daß er am 7. April 1971 zur Urkundenrolle Nr. 67/71 des Notars Dr. H. einen Erbbaurechtsvertrag mit der Gemeinde D. geschlossen habe und zur Durchführung dieses Vertrages B. Vollmacht erteile; B. solle insbesondere berechtigt sein, sich aus diesem Erbbaurechtsvertrag ergebende weitere Erbbaurechtsverträge mit anderen Erbbauberechtigten abzuschließen.

Der beurkundende Notar hat das Grundbuchamt gebeten, den gestellten Anträgen zu entsprechen.

Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat mit Zwischenverfügung vom 1. Dezember 1971 u.a. folgende Beanstandungen erhoben: Es sei unklar, ob der Notar als Antragsteller gemäß § 15 GBO oder als Bote auftrete; die Reallast und die Vormerkung könnten nicht eingetragen werden, weil es an der Voreintragung des Erbbaurechts fehle und insoweit keine Eintragungsbewilligung und kein Antrag vorlägen. Bei einer Bezugnahme auf den Lebenshaltungskostenindex mangele es an der hinreichenden Bestimmbarkeit. Der Eintragung des Vorkaufsrechts könne auch deswegen nicht entsprochen werden, weil die Vollmacht für B. nicht ausreichend sei; sie beziehe sich auf ein anderes Vertragsverhältnis. Ferner seien in dem Erbbaurechtsvertrag wesentliche Abmachungen über das Erbbaurecht nicht enthalten. So fehle die Angabe darüber, ob der Erbbauberechtigte ein bestimmtes Bauwerk oder ein Bauwerk einer bestimmten Art haben dürfe. Es sei unklar, wann die Laufzeit von 99 Jahren beginnen solle. Der Heimfallanspruch könne nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden. Das Erbbaurecht könne nur an erster Rangstelle eingetragen werden. Daher müsse bestimmt werden, daß es Vorrang vor dem Vorkaufsrecht haben solle.

Gegen einen Teil der Beanstandungen haben sich die Beteiligten durch den Notar mit der Erinnerung gewendet. Er hat u.a. erklärt, daß er gemäß § 15 GBO Antragsteller sei. Auf Grund dieser Vorschrift beantrage er auch, daß das Erbbaurecht vom Eintragungstag an für die Zeit von 99 Jahren bestellt werde. Ferner solle das Erbbaurecht den ersten Rang erhalten.

Der beim Amtsgericht ohne Erfolg gebliebenen und ihm zur Behandlung als Beschwerde vorgelegten Erinnerung hat das Landgericht zum Teil stattgegeben. Es hat das Grundbuchamt angewiesen, von seinen Bedenken, ob ein Antrag auf Eintragung des Erbbaurechts gestellt sei, Abstand zu nehmen. Im übrigen hat es die Beschwerde zurückgewiesen.

Das vorlegende Oberlandesgericht möchte der weiteren Beschwerde der Beteiligten teilweise entsprechen. Es sieht sich daran in einem Punkt jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 18. Oktober 1967 (DNotZ 1968, 428 = OLGZ 1968, 67) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde nach § 79 Abs. 2 GBO dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

2.

Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind gegeben. Die Vorlegung betrifft die Frage, ob bei einem auf lange Dauer bestellten Erbbaurecht ein künftiger Anspruch auf Eintragung einer Reallast des Inhalts, daß der Erbbauberechtigte einen gegenüber dem bisherigen Erbbauzins veränderten Zins zu zahlen hat, dann durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann, wenn die Höhe des Zinses von einem bestimmten Lebenshaltungskostenindex des Landes Nordrhein-Westfalen abhängig gemacht ist. Diese Frage will das vorlegende Oberlandesgericht bejahen und damit bei der Auslegung der das Grundbuchrecht betreffenden Vorschrift des § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB von der genannten, auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf abweichen. Dieses hat die Frage verneint, ob der Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses an den aus dem Jahrbuch des Statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen zu entnehmenden allgemeinen Lebenshaltungskostenindex bei langer Dauer des Erbbaurechts durch Vormerkung gesichert werden kann. In beiden Fällen ist die Höhe des Erbbauzinses von dem durch das vorgenannte Amt ermittelten Index abhängig gemacht.

3.

Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 78 GBO) und in rechter Weise eingelegt (§ 80 Abs. 1 GBO). Sie ist zum Teil begründet.

II.

A)

1.

Erfolglos wendet sich die weitere Beschwerde gegen die Auffassung des Landgerichts, Einigung und Eintragungsbewilligung enthielten nicht vollständig den Inhalt des einzutragenden Rechts. Zwar besteht das Wesen eines Erbbaurechts darin, daß der Berechtigte auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk haben darf (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Es reicht aber für die Entstehung eines solchen Rechts nicht aus, daß man sich über die Bestellung "eines Erbbaurechts" einig ist. Zur Eintragung eines Erbbaurechts im Grundbuch ist vielmehr erforderlich, daß die dingliche Einigung der Beteiligten und die gleichzeitig erklärte Eintragungsbewilligung Art, Inhalt und Umfang des dinglichen Rechts festlegen. Zu diesen Einzelheiten gehört auf jeden Fall eine Bezeichnung des Bauwerks, das der Berechtigte haben darf. Es muß daraus mindestens hervorgehen, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll, ob es z.B. um ein Wohnhaus oder um ein gewerblich genutztes Gebäude gehen und ob es sich um ein Bauwerk oder um mehrere handeln soll (vgl. BGHZ 47, 190, 193 und BGH WM 1969, 564, 566). Dem genügen die notariell beurkundeten Erklärungen vom 23. November 1971 nicht. Hieran ändert auch der Hinweis der Beteiligten nichts, im Hinblick auf die erklärten Erschließungsabsichten der Gemeinde D. sei es offenkundig, daß nur eine bestimmte Bebauung in Betracht komme. Bei den vom Amtsgericht geforderten Angaben handelt es sich um zur Eintragung erforderliche Erklärungen, die im hier vorliegenden Eintragungsverfahren nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden können. Insofern liegt es anders als in dem durch Senatsurteil vom 24. März 1972 - V ZR 2/70.- S. 7 f entschiedenen Fall.

Sollte das von den Beteiligten vorgesehene Bauwerk nicht den gesamten Umfang des Grundstücks einnehmen, kann das Erbbaurecht darüber hinaus auch auf den unbebauten Teil erstreckt werden, wenn das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt, § 1 Abs. 2 ErbbauVO. Da es sich insoweit um Inhalt und Gegenstand des Erbbaurechts handelt, muß auch dies gegebenenfalls durch Angabe von Einzelheiten in der Einigung und Eintragungsbewilligung enthalten sein (vgl. Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht 4. Aufl. § 1 Rdn. 16; Staudinger/Ring, BGB 11. Aufl. ErbbauVO § 1 Rdn. 15).

Die im Laufe des Verfahrens der weiteren Beschwerde eingereichten Erklärungen der Beteiligten kann der Senat schon deswegen nicht berücksichtigen, weil seiner Beurteilung nur die vom Beschwerdegericht festgestellten Tatsachen unterliegen (§ 78 Satz 2 GBO in Verbindung mit § 561 ZPO).

2.

Die weitere Beschwerde hat ebenfalls keinen Erfolg, soweit sie die Ausführungen des Beschwerdegerichts über den Beginn des Erbbaurechts und damit zugleich über dessen Dauer angreift. Da die Entstehung des Erbbaurechts dessen Eintragung im Grundbuch voraussetzt (§ 11 Abs. 1 ErbbauVO, § 873 BGB), ist eine Bestimmung des Anfangszeitpunktes nur zulässig, wenn dieser Zeitpunkt sich mit der Eintragung deckt oder ihr nachfolgt (vgl. BGB-RGRK, 11. Aufl. ErbbauVO § 1 Anm. 1; Erman/Ronke, BGB 5. Aufl. ErbbauVO § 1 Rdn. 22; Ingenstau a.a.O. § 1 Rdn. 35). Das ist bei dem im Vertrag vom 23. November 1971 vorgesehenen Anfangstermin (1. Januar 1972) angesichts der Dauer des vorliegenden Verfahrens nicht der Fall. Es kann aber auch nicht auf Grund der Erklärungen des Notars davon ausgegangen werden, daß das Erbbaurecht von seiner Eintragung an 99 Jahre lang bestehen soll. Eine derartige Zeitbestimmung bildet einen wesentlichen Teil des Erbbaurechts und bedarf der Einigung der Parteien (BGB-RGRK, a.a.O. ErbbauVO § 1 Anm. 15). Sie kann deswegen nicht durch einen von dem Notar dem Grundbuchamt oder dem Beschwerdegericht gegenüber erklärten Antrag ersetzt werden, auch wenn der Notar gemäß § 15 GBO oder durch die ausdrückliche Vollmacht in der notariellen Urkunde vom 7. April 1971 ermächtigt ist, Anträge zur Durchführung des Vertrages für die Beteiligten zu stellen.

3.

Weiterhin beanstandet die weitere Beschwerde erfolglos die Ausführungen des Beschwerdegerichts zur Vertretungsmacht des Kaufmanns Budde für die in der notariellen Urkunde vom 23. November 1971 abgegebenen Erklärungen. Es kommt nicht darauf an, ob der Notar, der die für die Eintragung erforderlichen Erklärungen aufgenommen hat, die Vollmacht vom 7. April 1971 für aus- reichend angesehen hat. Das Grundbuchamt hat die Vollmacht nach ihrem Inhalt selbständig daraufhin zu prüfen, ob diese zu den für den Beteiligten zu 1 vorgenommenen Rechtshandlungen ermächtigt (Meikel/Imhof/Riedel, Grundbuchrecht 6. Aufl. § 18 Anh. Rdn. 102; Horber, GBO 12. Aufl. § 19 Anm. 5 Ea). Insoweit fällt dem Grundbuchamt und dem Beschwerdegericht ein Verstoß gegen den klaren Sinn der Urkunde, gegen gesetzliche Auslegungsregeln, allgemein anerkannte Erfahrungssätze oder Denkgesetze nicht zur Last. Der Tatrichter hat auch keine für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte ungewürdigt gelassen. Am Anfang der Vollmachtsurkunde wird darauf hingewiesen, daß der Beteiligte zu 1 einen Erbbaurechtsvertrag mit der Gemeinde D. geschlossen habe. Dann folgt die Erklärung, daß Vollmacht erteilt werde, diesen Erbbaurechtsvertrag durchzuführen sowie daraus sich ergebende weitere Erbbaurechtsverträge zu schließen und durchzuführen. Ob allein daraus - unter Umständen im Zusammenhang mit den aus den vorgelegten Urkunden möglicherweise zu entnehmenden Hintergründen aller Erbbaurechtsverträge - auf eine Bevollmächtigung auch für die Erklärungen vom 23. November 1971 geschlossen werden könnte, kann dahinstehen. Denn das Landgericht hat des weiteren berücksichtigt, daß in dem Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1 und der Gemeinde D. unter II gerade die Grundstücksfläche ausgenommen wird, über die die Beteiligten am selben Tage bereits den Vertrag zur Urkunden-Rolle Nr. 66/71 geschlossen hatten; es hat insbesondere deswegen Zweifel an dem Umfang der Vollmacht gehabt und es als nicht nachgewiesen angesehen, daß diese die Erklärungen vom 23. November 1971 deckt. Das ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Hieran ändert auch der Hinweis der weiteren Beschwerde auf die Aufeinanderfolge der Verträge und der Vollmacht nach Zeit und Nummer der Urkundenrolle nichts.

4.

Rechtlichen Zweifeln unterliegt schließlich nicht die Auffassung des Beschwerdegerichts, die Eintragung der den Erbbauzins betreffenden Reallast und der Vormerkung zur Sicherung des künftigen Anspruchs auf Eintragung einer Reallast mit geändertem Inhalt setze die Entstehung des Erbbaurechts voraus, also dessen Voreintragung auf Grund einer wirksamen Einigung und Eintragungsbewilligung.

B)

1.

Rechtlichen Bedenken begegnet jedoch die Ansicht des Landgerichts, die Vereinbarung in § 1 e des Vertrags vom 7. April 1971 verstoße insofern gegen § 3 ErbbauVO, als beim Heimfall der Gemeinde D. das Recht eingeräumt sei, vom Eigentümer zu verlangen, daß er einem von ihr benannten Dritten das Erbbaurecht übertrage. Insoweit handelt es sich nur um eine § 3 ErbbauVO nicht berührende schuldrechtliche Verpflichtung des Eigentümers. Hierauf haben die Beteiligten in ihrer Beschwerde und in der weiteren Beschwerde ausdrücklich hingewiesen. Der dingliche Bestellungsvertrag vom 23. November 1971 erfaßt diese Verpflichtung des Eigentümers nicht.

2.

Die weitere Beschwerde ist ferner begründet, soweit das Landgericht die Auffassung geäußert hat, es fehle eine Bestimmung der Beteiligten darüber, daß das Erbbaurecht dem im Vertrag vom 23. November 1971 unter § 3 vereinbarten Vorkaufsrecht vorzugehen habe. Eine solche Rangbestimmung ist hier nicht erforderlich. Zwar kann nach § 10 Abs. 1 ErbbauVO das Erbbaurecht nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden. Dem steht jedoch nicht entgegen, daß bei gleichzeitigem Eingang der Eintragungsanträge auch das Vorkaufsrecht erstrangig in Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden kann (vgl. § 45 Abs. 1 GBO). Wie der Senat bereits in seinem Beschluß vom 9. Juli 1954 - V ZB 6/54 - LM ErbbauVO § 10 Nr. 1 = NJW 1954, 1443, 1445, ausgeführt hat, ist ein dem jeweiligen Erbbauberechtigten eingeräumtes Vorkaufsrecht am belasteten Grundstück untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden; es gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Daraus folgt, daß durch die Eintragung eines Vorkaufsrechts zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten im gleichen Rang mit dem Erbbaurecht die gesetzlich vorgeschriebene erste Rangstelle nicht in Frage gestellt wird.

3.

Schließlich hat der Angriff der weiteren Beschwerde gegen die Auffassung des Landgerichts Erfolg, daß der Eintragung der Vormerkung (s. oben A 4) als weiteres Hindernis der Mangel der Bestimmbarkeit des zu sichernden Anspruchs entgegenstehe. Insoweit tritt der Senat der Rechtsansicht des vorlegenden Oberlandesgerichts bei.

Grundsätzlich muß der Erbbauzins nach Zeit und Höhe für die gesamte Dauer des Erbbaurechts im voraus bestimmt sein (§ 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO). Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nur für die dinglich wirkende Vereinbarung, während die Vertragspartner darüber hinaus schuldrechtlich vereinbaren können, der Erbbauzins solle in Zukunft Veränderungen unterliegen, ohne daß dies ziffernmäßig festgelegt wird (vgl. BGHZ 22, 220, 222 f). Ein daraus sich ergebender künftiger Anspruch auf Eintragung einer Reallast mit geändertem Inhalt kann auch gemäß § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB durch Eintragung einer Vormerkung im Erbbaugrundbuch dinglich gesichert werden. Voraussetzung für diese Sicherung ist, daß der künftige Anspruch nach Inhalt und Gegenstand mindestens bestimmbar ist (BGHZ 22 a.a.O.). Ob dies zutrifft, ist nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen. Feste Maßstäbe lassen sich dafür nicht setzen.

Im vorliegenden Fall haben die Beteiligten in der Erbbauzins-Anpassungsklausel als Wertmesser einen bestimmten Lebenshaltungskostenindex verwendet. Dieser ermöglicht bei Berücksichtigung des weiteren Inhalts der Klausel, daß Zeitpunkt und Umfang der von den Beteiligten gewollten Erhöhung und Verminderung des Erbbauzinses verhältnismäßig einfach bestimmt werden können. Seine Verwendung begegnet daher grundsätzlich keinen Bedenken (vgl. dazu BayObLG DNotZ 1969, 492, 494; OLG Düsseldorf DNotZ 1968, 354, 428; Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht 3. Aufl. § 9 Rdn. 19; Schmitzvalckenberg, DNotZ 1968, 429). Insofern hat das Grund-buchamt auch keine Beanstandung erhoben. Seine vom Landgericht geteilten Bedenken gegenüber der Bestimmbarkeit zielen in eine andere Richtung. Sie stützen sich auf die Gründe des Beschlusses des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 18. Oktober 1967 (OLGZ 1968, 67 = DNotZ 1968, 428 mit Anm, Schmitz-Valckenberg; anders bei kürzerer (zehnjähriger) Dauer einer Rentenreallast - OLG Düsseldorf DNotZ 1968, 354). In jenem Fall sollten die Vertragspartner bei einem auf die Dauer von 75 Jahren bestellten Erbbaurecht die Herauf- oder Herabsetzung des Erbbauzinses verlangen können bei einer wesentlichen Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse, die sie dann als vorliegend erachteten, wenn der aus dem Jahrbuch des Statistischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen zu entnehmende allgemeine Lebenshaltungskostenindex um 10 % steigt oder sinkt. Das genannte Gericht hat die Bestimmbarkeit des zu sichernden Anspruchs deswegen verneint, weil es nicht für genügend sicher erachtet hat, daß der gewählte Wertmesser für die lange Dauer des Erbbaurechts zur Verfügung stehen werde. Denn die Existenz des Statistischen Landesamts - so hat es ausgeführt - sei von den verschiedenen Komponenten politischer, wirtschaftlicher und geographischer Natur abhängig, zumal keinerlei rechtsverbindliche Verpflichtung zur alljährlichen Errechnung des Preisindexes für Lebenshaltungskosten und Veröffentlichung des Ergebnisses auch für die Zukunft bestehe. Diese Gründe reichen jedoch nicht aus, um die Voraussetzungen des § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB (künftiger Anspruch, der nach Inhalt und Gegenstand bestimmbar sein muß) zu verneinen.

Zutreffend geht das vorlegende Oberlandesgericht davon aus, daß ein modernes staatliches Gebilde ein statistisches Amt nicht entbehren kann. Seine Verwaltungsbehörden und Gesetzgebungsorgane benötigen ein umfangreiches Zahlenmaterial über die verschiedensten Lebensvorgänge als Orientierungshilfe und Entscheidungsgrundlage, wenn sie ihre heute weitgehend komplizierten Aufgaben sachgerecht erledigen wollen. Es muß daher angenommen werden, daß ein solches statistisches Amt - das in Nordrhein-Westfalen gemäß § 6 Abs. 2 des Gesetzes über die Organisation der Landesverwaltung vom 10. Juli 1962 (GV.NW. 1962 S. 421) den Status einer Landesoberbehörde hat - auf Dauer angelegt ist (vgl. dazu Schmitz-Valckenberg a.a.O., dem Haegele, Rpfleger 1969, 51, 52, und Erman/Ronke a.a.O. ErbbauVO § 9 Rdn. 6 folgen). Allgemein gehaltene, sich im wesentlichen nur auf die unübersehbar lange Dauer des Erbbaurechts gründende Bedenken vermögen die Annahme des Fortbestandes dieses Amtes nicht in Frage zu stellen, solange dafür keine bestimmten Tatsachen vorhanden sind. Solche hat aber weder das Beschwerdegericht festgestellt, noch sind insoweit irgendwelche Anhaltspunkte ersichtlich. Soweit die Ausführungen des Oberlandesgerichts Düsseldorf, auf die sich das Beschwerdegericht bezogen hat, wegen des Hinweises auf "Komponenten politischer, wirtschaftlicher und geographischer Natur" ferner dahin zu verstehen sein sollten, daß das Statistische Landesamt für eine so lange Zeit möglicherweise deswegen nicht bestehen könnte, weil der Fortbestand des Landes Nordrhein-Westfalen selbst, sei es auch nur in seinem heutigen Umfang, nicht sicher sei, entbehrt dies ebenfalls einer ausreichenden Grundlage.

Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob eine rechtsverbindliche Verpflichtung zur jährlichen Errechnung des Indexes besteht. Solange keine gegenteiligen Tatsachen vorliegen, ist davon auszugehen, daß der Lebenshaltungskostenindex wegen seiner vielfältigen Bedeutung weiterhin so festgestellt werden wird, wie es seit Jahren geschehen ist.

III.

Auf die weitere Beschwerde war deshalb der Beschluß des Landgerichts vom 17. Januar 1972 teilweise aufzuheben und das Amtsgericht anzuweisen, insoweit von seinen Bedenken abzusehen.