Bundesverfassungsgericht
Beschl. v. 14.12.1993, Az.: 1 BvR 361/93

Die Verfassungsbeschwerde betrifft formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.

I.

Die Beschwerdeführer verlangten von den Mietern ihres Hauses in Wolfratshausen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung; zum Vergleich benannten sie drei Wohnungen in Geretsried-Gartenberg sowie weitere Wohnungen in Penzberg und Gelting.

Das Amtsgericht wies ihre Klage ab, weil das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Zwar sei Geretsried-Gartenberg nach Struktur und Lage mit Wolfratshausen vergleichbar. Jedoch müßten die Vergleichswohnungen entgegen dem Wortlaut von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2 Satz 4 MHG in derselben Gemeinde wie die Wohnung des Mieters liegen. Nur wenn dort keine Vergleichswohnungen vorhanden seien, könne der Vermieter solche aus der Nachbargemeinde benennen. Das Vorbringen und die Beweisangebote dafür, daß es den Beschwerdeführern trotz intensiver und umfangreicher Bemühungen nicht gelungen sei, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu finden, seien verspätet.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Es folge den Gründen des angefochtenen Urteils. Es habe keinen Zweifel daran, daß in Wolfratshausen eine ausreichende Anzahl von vermieteten Wohnungen existiere, die als Vergleichswohnungen hätten herangezogen werden können. Es reiche nicht aus, Vergleichswohnungen aus dem vier Kilometer entfernten Gartenberg zu benennen. Das gleiche gelte für die Wohnungen in Penzberg und Gelting.

Unerheblich sei, daß die Beschwerdeführer Schwierigkeiten gehabt hätten, die Mieten von Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln, und daß ihnen dies deshalb nicht gelungen sei. Wenn ein Vermieter trotz Bemühungen die Mieten von Vergleichswohnungen aus derselben Stadt nicht erfahren habe, obwohl es vermietete Vergleichswohnungen in genügender Anzahl gebe, könne er die angemessene Miete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen und die Mieterhöhung unter Vorlage des Gutachtens begründen. Davon hätten die Bescherdeführer keinen Gebrauch gemacht.

II.

1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Das Landgericht habe der Mieterhöhung verfahrensrechtliche Hürden in den Weg gelegt, welche sie in der Durchsetzung ihres Eigentumsrechtes in unzumutbarer Weise beschränkten. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG stelle ausdrücklich auch auf vergleichbare Gemeinden ab. Das Landgericht habe weder die Vergleichbarkeit der Nachbargemeinde Geretsried-Gartenberg noch diejenige der dort benannten Vergleichswohnungen in Zweifel gezogen. Wenn es diese Wohnungen nur deshalb nicht zum Vergleich zulasse, weil sie in einer Nachbargemeinde lägen, setze es sich sehenden Auges über ihren materiellrechtlichen Anspruch hinweg.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz verweist auf die in Literatur und Rechtsprechung herrschende Auffassung, daß auf Wohnungen in vergleichbaren Gemeinden nur zurückgegriffen werden dürfe, wenn in der Gemeinde, in welcher die vermietete Wohnung liege, keine Vergleichswohnungen vorhanden seien oder vom Vermieter nicht benannt werden könnten. Dabei seien dem Vermieter gewisse Schwierigkeiten bei der Auffindung vergleichbarer Objekte zumutbar.

Das Landgericht habe das Vorhandensein vergleichbarer Mietobjekte in Wolfratshausen offenbar als offenkundige Tatsache im Sinne des § 291 ZPO angesehen. Das sei angesichts der Größe dieser Gemeinde nicht willkürlich. Mit der Verweisung auf die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten zu begründen, habe es nicht zum Ausdruck gebracht, daß es die Berufung auf Vergleichswohnungen in einer benachbarten Gemeinde überhaupt nicht zulassen wolle.

III.

Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 93 a BVerfGG).

1. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG).

In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, daß die Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG formell wirksam ist, den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben (vgl. BVerfGE 37, 132 (141 f.);  49, 244 (247 ff. [BVerfG 10.10.1978 - 1 BvR 180/77]); 53, 352 (357 f.)). Dieser verbietet es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (vgl. BVerfGE 79, 80 (84) [BVerfG 08.11.1988 - 1 BvR 1527/87][BVerfG 08.11.1988 - 1 BvR 1527/87]).

Die Verfassungsbeschwerde zeigt nicht auf, daß der vorliegende Fall über diese Aussagen hinaus weitere grundsätzliche Klärung erfordert. Solche Gründe sind auch nicht erkennbar.

2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angezeigt (§ 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).

a) Verfassungsrechtlichen Bedenken könnte es allerdings begegnen, wenn das Urteil so zu verstehen wäre, daß die Beschwerdeführer ein Sachverständigengutachten vorlegen müßten, auch wenn sie erfolglos alle ihnen zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln. Eine solche Begründung müßte darauf überprüft werden, ob damit nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen überspannt würden.

b) Die angegriffene Entscheidung läßt aber auch eine andere Deutung zu. Das Landgericht ist zunächst der Begründung des Amtsgerichts gefolgt. Dieses hatte den Vortrag der Beschwerdeführer, ihnen sei es trotz intensiver und umfangreicher Bemühungen nicht gelungen, in Wolfratshausen vergleichbare Wohnungen zu finden, als verspätet zurückgewiesen. Da Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszug zu Recht zurückgewiesen worden sind, nach § 528 Abs. 3 ZPO auch in der Berufungsinstanz ausgeschlossen bleiben und die Beschwerdeführer nicht geltend machen, ihr Vortrag erster Instanz hätte mangels Verschuldens vom Landgericht berücksichtigt werden müssen (vgl. BVerfGE 75, 183 (191 f.) [BVerfG 14.04.1987 - 1 BvR 162/84][BVerfG 14.04.1987 - 1 BvR 162/84]), kann darin kein Verfassungsverstoß liegen.

Allerdings hätte es dann nicht der weiteren Begründung des Landgerichts bedurft. Diese legt die Annahme nahe, das Landgericht habe auf die Verspätung des Vortrages nicht entscheidend abstellen, sondern eine zusätzliche Begründung geben wollen. Diese kann aber so verstanden werden, daß das Gericht den Vortrag der Beschwerdeführer zu den ihnen zumutbaren Bemühungen, in Wolfratshausen vergleichbare Wohnungen zu finden, als nicht ausreichend substantiiert angesehen hat. Denn es legt dar, nach seiner Überzeugung seien in dieser Stadt genügend vergleichbare Wohnungen zu finden. Bei diesem Verständnis der angegriffenen Entscheidung kann darin, daß die Beschwerdeführer auf ein Sachverständigengutachten verwiesen worden sind, jedenfalls keine Überspannung der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gesehen werden. Denn ein gewisser Aufwand an Zeit und Mühe wird von dem Vermieter verlangt, will er eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung durchsetzen. Ist ihm der eine vom Gesetz vorgesehene Weg indessen zu mühselig oder zu unbequem, ohne daß die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wird, so kann er auf die andere gesetzliche, wenngleich teurere Möglichkeit verwiesen werden, um zu seinem Recht zu gelangen.

(gez.) Herzog

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