1.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Einschränkung der Benutzung bestimmter Räume zu Wohnzwecken aus baurechtlichen Gründen keinen Rechtsmangel, sondern allenfalls einen Sachmangel darstellt, daß weiter den Verkäufern die Verpflichtung zur Gewährleistung wegen Sachmängeln erlassen ist, sie auf Schadensersatz wegen eines Sachmangels daher nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Eigenschaft des Kaufgegenstandes arglistig vorspiegelten, in welchem Fall der Gewährleistungsausschluß nichtig wäre (§ 476 BGB). Arglistiges Verschweigen eines Mangels käme in Betracht hinsichtlich eines Fehlers, der den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufhöbe oder minderte (§ 459 Abs. 1 BGB), arglistige Vorspiegelung einer Eigenschaft käme der Zusicherung dieser Eigenschaft im Sinn des § 459 Abs. 2 BGB gleich (vgl. BGB RGRK 11. Aufl. § 463 Anm. 6). Dabei ist unerheblich, ob die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt wird.

2.

Die Revision verweist demgegenüber auf die weiteren Vereinbarungen unter Nr. 2 des Kaufvertrags (S. 4), wonach die Verkäufer dafür Gewähr leisteten, "daß der verkaufte Grundbesitz frei ist von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben". Sie vermißt die dem Tatrichter obliegende Prüfung, ob die öffentlich-rechtliche Bau- bzw. Nutzungsbeschränkung eine Beschränkung im Sinne der Nr. 2 des Kaufvertrags darstellt. Mangels jeder anderen Auslegungsmöglichkeit, meint die Revision, sei diese Frage zu bejahen, so daß sich die Haftung der Beklagten unmittelbar aus dieser Vereinbarung ergebe.

Der Revision ist einzuräumen, daß das Gericht den unterbreiteten Sachverhalt unter allen in Präge kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen hat. Bei der vorliegenden Auslegung handelt es sich jedoch nicht um einen rechtlichen Gesichtspunkt, vielmehr um die Tatfrage, welchen Inhalt die Parteien den Worten "Belastungen und Beschränkungen" des Grundbesitzes in diesem Zusammenhang beigemessen haben. Daß die Parteien mit diesen in dem verwendeten Formular vorgedruckten Worten in dem gegebenen Zusammenhang auch baurechtliche Schranken für die Benutzung einzelner Räume hätten erfassen wollen, ist ein neuer Tatsachenvortrag, der in der Revisionsinstanz nicht zulässig ist. Keinesfalls kann der Revision darin beigepflichtet werden, eine andere Auslegung als die ihre sei nicht möglich.

3.

Arglistiges Verschweigen eines Mangels oder Vorspiegeln einer Eigenschaft durch den Verkäufer setzte im vorliegenden Falle voraus, daß den Verkäufern nicht nur das Fehlen der baurechtlichen Genehmigung, die Keller- und Dachgeschoßräume als Aufenthaltsräume zu nutzen und dementsprechend zu vermieten, bekannt war, was unbestritten ist, sondern daß sie weiter auch wußten oder doch damit rechneten, daß die Käuferin diese rechtliche Einschränkung der Vermietbarkeit nicht kannte, aber für sie der uneingeschränkte Gebrauch dieser Räume angesichts des von ihr vorausgesetzten und bezweckten Gebrauchs des Wohngrundstücks erheblich war. Darüber, ob die Beklagten diese Erheblichkeit in den Augen der Klägerin erkannt haben, sind keine Feststellungen getroffen. Diese Voraussetzung ist daher in der Revisionsinstanz entsprechend dem Sachvortrag der Klägerin zu unterstellen.

a)

Das Berufungsgericht sieht nach seiner Hauptbegründung als erwiesen an, dem Vater der Klägerin sei als ihrem Vertreter der Umstand, daß die Vermietung als Wohnräume entgegen den behördlichen Bestimmungen stattfand, auf Grund einer Eröffnung des Beklagten bekanntgeworden.

Im einzelnen stellt das Berufungsgericht fest: Der Beklagte habe die Aktennotiz vom 21. Dezember 1960 über die zu Steuerzwecken angefertigte Flächenberechnung dem Makler Li. überlassen, der seinerseits irrigerweise die darin als "Keller- und Dachräume etc." bezeichneten Flächen nicht als solche ausgewiesen habe. Der Klägerin und ihrem Vertreter seien die Keller- und Dachräume als bewohnt und vermietet gezeigt, auf die entsprechenden Fragen die für die Kellerräume erzielten Mietzinsbeträge genannt und weiter angegeben worden, für die Dachgeschoßwohnung sei leicht ein bestimmter Betrag zu erzielen.

Auf der anderen Seite hält das Berufungsgericht auf Grund der Aussage der Zeugin Sch. für erwiesen, daß der Täter der Klägerin auf den Vorhalt der Zeugin, sowohl die Keller- als auch die Dachgeschoßräume dürften offiziell nicht vermietet werden, dem Sinne nach erwidert habe: Was der beklagte Ehemann gekonnt habe, könne er auch. Auf Grund dieser Aussage der Zeugin Sch. "neigt" das Berufungsgericht zu der Überzeugung, der Beklagte habe dem Vater der Klägerin offenbart, die tatsächlich erfolgte Vermietung sei entgegen den behördlichen Bestimmungen erfolgt. "Bestärkt" wurde das Berufungsgericht in dieser Annahme durch weitere Umstände. So erscheint ihm wenig wahrscheinlich, daß der Vater der Klägerin angesichts seines übrigen Verhaltens und seiner Kennzeichnung als "sehr gewissenhaft und genau" ausgerechnet die für ihn entscheidende Zusicherung der Beklagten, es handle sich um ein renditegünstiges Objekts nicht in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn ihm nicht bekannt gewesen wäre, daß gegen eine Vermietung eines Teiles der Räume Bedenken bestünden. In dem sonst sehr ausführlichen Vortrag sei das verkaufte Objekt, das nach seinem äußeren Zuschnitt erkennbar jedenfalls nicht als Zinshaus veräußert worden sei, nur verhältnismäßig allgemein als "Hof- und Gebäudefläche, Am Ei.", nicht etwa als Mehrfamilienhaus oder ähnliches bezeichnet worden. Auch könne nicht angenommen werden, daß der Vater der Klägerin nicht um die besonderen Voraussetzungen der Befreiung von Grunderwerbssteuer und einschlägigen Kosten, insbesondere die damit verbundene Einhaltung vorgeschriebener Höchstgrößen gewußt habe.

Auch wenn man jedoch entgegen der Meinung der Revision aus dem angefochtenen Urteil die Überzeugung des Tatrichters entnimmt, dem Vater der Klägerin sei schon im Rahmen der Vorverhandlungen vom Beklagten eröffnet worden, daß die streitigen Räume im Keller- und Dachgeschoß nicht rechtmäßig vermietet seien, so ist doch in bezug auf diese Feststellung der begründete Revisionsangriff erhoben, daß bei der tatrichterlichen Würdigung nicht der gesamte Sachvortrag der Klägerin berücksichtigt und damit § 286 ZPO verletzt worden ist.

Die Revision vermißt eine hinreichende Beachtung des Maklerangebots und die Würdigung der eidesstattlichen Versicherung des Vaters der Klägerin vom 27. Januar 1964 (Akten 8 Q 3/64 LG Bonn, vorgelegt als Anl. Nr. 3 der Anlagenmappe) im Wege des Urkundenbeweises, Die Klägerin hat unter Hinweis auf diese eidesstattliche Versicherung behauptet (Schriftsatz vom 15. Januar 1968 S. 2, ferner Schriftsatz VOM 29. März 1968 S. 6), ihr Vater habe das Expose des Maklers mit dem Beklagten besprochen. Das Berufungsgericht hat zu diesem Sachvortrag nicht Stellung genommen. An sich würde zwar die Tatsache einer solchen Besprechung nicht die gleichzeitige Eröffnung ausschließen, die Kellerräume und das Dachgeschoß entsprächen nicht den baurechtlichen Vorschriften für Aufenthaltsräume; daß die weiteren Angaben in dem Maklerangebot nach tatrichterlicher Würdigung jedenfalls nicht unmittelbar auf den Beklagten zurückgehen, ergibt sich aus der Darlegung, wie die Angaben über die "Gesamtwohnfläche von ca. 350 qm zustandegekommen ist (BU S. 26)". Die Klägerin hat aber im Schriftsatz vom 15. Januar 1968 noch die weitere Behauptung aufgestellt, daß von der Baugenehmigung zu keinem Zeitpunkt die Rede gewesen sei und irgendwelche Zweifel hinsichtlich des Fehlens einer Baugenehmigung niemals zur Sprache gekommen seien. Für diese Behauptung hat die Klägerin mit der vorgelegten Erklärung ihres Vaters vom 27. Januar 1964 Beweis angetreten. Diese in einem anderen Verfahren dem Gericht vorgelegte Erklärung war im Wege des Urkundenbeweises dafür, daß der zwischenzeitlich verstorbene Vater der Klägerin eine Erklärung dieses Inhalts abgegeben hat, verwertbar, und sie hätte bei der ausschlaggebenden Bedeutung, die der darin abgeleugneten Eröffnung über die baurechtlichen Verhältnisse zukommt, und angesichts der anderwärts festgestellten Gewissenhaftigkeit des Erklärenden in die tatrichterliche Würdigung einbezogen werden müssen. Dies um so mehr, als diese Eröffnung vom Tatrichter nur auf Grund von Hilfstatsachen als erwiesen erachtet wird, insbesondere auf Grund der erst nach Vertragsabschluß in einem anderen Zusammenhang gegenüber der Zeugin Schwarz geäußerten Bemerkung des Vaters der Klägerin. Dasselbe gilt für den weiteren Inhalt der Erklärung des Vaters der Klägerin, daß er auch bei der Erstbesichtigung des Hauses (am Mittwoch) nicht allein, sondern in Begleitung seiner beiden Töchter gewesen sei. Da nicht auszuschließen ist, daß das Urteil in seiner Hauptbegründung auf der Außerachtlassung dieses Prozeßstoffes beruht, kann es mit dieser Begründung nicht aufrechterhalten werden.

b)

Hilfsweise sieht das Berufungsgericht in Anbetracht der dargelegten Umstände, die für eine Eröffnung der eingeschränkten Benutzbarkeit sprächen, den der Klägerin obliegenden Beweis dafür, die Beklagten hätten die baurechtliche Mietbeschränkung arglistig verschwiegen oder die baurechtlich zulässige Vermietbarkeit arglistig zugesichert, nicht als geführt an. Wenn es hierzu unter Anknüpfung an das Urteil des Reichs gerichts vom 23. Dezember 1902 (JW 1903, 47 Nr. 8) ausgeführt hat, daß der Käufer den ganzen Inhalt der Erklärung des Verkäufers, die dessen Arglist enthalten soll, beweisen müsse, so ist dem entgegen der Meinung der Revision auch unter den gegebenen Umständen beizutreten (vgl. Soergel/Siebert, BGB 10. Aufl. § 463 Anm, 13; BGB RGRK, 11. Aufl., § 476 Anm. 6 Staudinger/Ostler, BGB 11. Aufl. § 463 Anm. 33; Oertmann, Recht der Schuldverhältnisse, 5. Aufl. § 463 Anm. 10). Worden bei Besichtigung eines Hausgrundstücks bestimmte Räume unter Angabe des erzielten oder erzielbaren Mietzinses als vermietet vorgeführt und ist auch zu unterstellen, daß den Verkäufern die Bedeutung, die der Käufer der Rendite des Hausgrundstücks beimißt, bekannt ist, bleibt aber zweifelhaft, ob die Verkäufer nicht gleichzeitig auch eine baurechtliche Nutzungsbeschränkung der vermieteten Räume und damit die Beschränkung der Vermietbarkeit dem Käufer hinreichend deutlich eröffnet haben, so geht dies zu Lasten des Käufers, der die Verkäufer nach § 463 Satz 2 BGB in Anspruch nehmen will. Diesen Beweis sieht das Berufungsgericht keinesfalls als geführt an. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, daß auch diese Würdigung und damit die Hilfsbegründung davon beeinflußt ist, daß der erwähnte und unter Beweis gestellte Sachvortrag der Klägerin außer acht gelassen wurde, und daß bei seiner Berücksichtigung der der Klägerin obliegende Beweis geführt werden kann. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

c)

Bei der erneuten Würdigung des Sachvortrags der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auch Gelegenheit sein, alle übrigen von der Revision aufgeführten, in dem angefochtenen Urteil jedoch nicht erwähnten Umstände zu berücksichtigen, insbesondere die Tatsache, daß vom Beklagten in der Vorkorrespondenz nicht auf die Eröffnung einer nur beschränkten Benutzbarkeit hingewiesen worden ist, und auch noch in der Klagerwiderung nur vorgetragen wurde, daß dem Vater der Klägerin aus verschiedenen Umständen die beschränkte Raumnutzung offenkundig gewesen sei. Soweit die Beklagten geltend machen wollen, sie hätten gemeint, daß der Vater der Klägerin auch ohne ausdrückliche Eröffnung Kenntnis von den baurechtlichen Verhältnissen gehabt habe, wird zu prüfen sein, ob und auf Grund welcher tatsächlichen Umstände sie wirklich dieser Meinung sein und deshalb annehmen durften, sie seien einer entsprechenden Aufklärungspflicht enthoben.

4.

Es erschien angezeigt, die Sache gemäß § 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückzuverweisen. Ihm war auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen.