Bundesfinanzhof
Urt. v. 03.12.1975, Az.: II R 122/70

Die Revision der Klägerin ist zum überwiegenden Teil unbegründet.

1. Der angefochtene Steuerbescheid vom 21. September 1967 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 25. April 1968 betrifft den Vertrag vom 24. April 1967. Durch diesen Vertrag wurde das im Ergebnis einem Kaufantrag gleichzustellende Ankaufsrecht aus den Vereinbarungen vom 1. August 1958 Teil dieses Kaufvertrages.

Der Vertrag vom 24. April 1967 unterliegt der Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1966 Baden-Württemberg. Der Vertrag hat die entgeltliche Übertragung des Eigentums des mit dem Fabrik- und Lagergebäude bebauten Grundstücks zum Gegenstand (vgl. § 94 BGB). Denn die Stadt war mit dem Bau des Gebäudes auf ihrem Grundstück kraft bürgerlichen Rechts Eigentümerin dieses Gebäudes geworden. Weder die Tatsache, daß die Veräußerin dieses Gebäudes im Interesse der Klägerin und nach deren Wünschen errichtete, noch der Umstand, daß der Klägerin noch vor der Errichtung des Gebäudes ein Vorkaufsrecht für das zu bebauende Grundstück eingeräumt worden war, haben die Klägerin zur Eigentümerin des Gebäudes werden lassen oder ihr die Verfügungsmacht daran eingeräumt. Die Klägerin hat also nicht etwa ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet und mit der Eigentümerin nur nachträglich im Vertrag vom 24. April 1967 einen ausschließlich auf die Eigentumsverschaffung am Grund und Boden gerichteten Vertrag geschlossen.

Das FG hat aus den in den gesamten Vereinbarungen 1958 und 1967 niedergelegten Erklärungen auf den mit diesen Erklärungen übereinstimmenden Willen der Parteien geschlossen, nämlich im Vertrag von 1967 in Vollzug der Abmachungen 1958 entgeltlich das Eigentum an dem mit dem Fabrik- und Lagergebäude bebauten Grundstück übertragen zu wollen. Es hat ferner ausgeführt, daß beide Parteien ab 1. August 1958 so gehandelt haben, wie in den Verträgen niedergelegt worden war. Das FG hat die Gesamtheit der Verträge zutreffend gewürdigt.

Begründet gerügte Verfahrensmängel liegen nicht vor. Das Finanzgericht hat keine Beweisanträge übergangen; es hat auch nicht den Sachverhalt mangelhaft aufgeklärt und deshalb etwa gegen § 76 FGO verstoßen. Denn aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergibt sich, daß die Parteien die Vertragsgestaltung gewählt haben, die erforderlich war, um die für die Verwirklichung ihrer Zielvorstellungen erforderlichen Darlehen zu erhalten. Die Klägerin hat nicht dargelegt, aus welchen vom FG aufzuklärenden Tatsachen im einzelnen sich hätte ergeben sollen, daß die Veräußerin und die Klägerin in bezug auf welche Einzelheiten der Vereinbarungen etwas anderes schriftlich niedergelegt haben, als sie tatsächlich davon abweichend gemeinsam vereinbart hatten. Mangels solchen konkreten Vorbringens war das Finanzgericht zu weiterer Sachverhaltsaufklärung nicht verpflichtet. Die Gesamtheit aller Abmachungen und ihre tatsächliche Abwicklung standen, wie das FG zutreffend ausgeführt hat, miteinander in Einklang. Die ausführliche Begründung des angefochtenen Urteils enthält keinen Rechtsverstoß. Darauf, ob die Parteien andere Vereinbarungen mit anderen Wirkungen hätten treffen können, um ihre wirtschaftlichen Zielvorstellungen zu verwirklichen, kommt es nicht an.

Zu Unrecht meint die Klägerin, das FG habe sich kein Bild von der Interessenlage der Stadt gemacht, aus der sich die Vereinbarungen erklären. Wie die Klägerin ausführt, war die Stadt an der Ansiedlung eines Industriebetriebes mit möglichst vielen Arbeitsplätzen interessiert; sie erhoffte davon eine Steigerung des Gewerbesteueraufkommens und der Arbeitsmöglichkeiten für eine größere Anzahl ihrer Einwohner. Die Klägerin hatte ein Interesse daran, die Konfektion in einem eigenen Betrieb zusammenzufassen. Sie hatte bisher die Näharbeiten zum großen Teil an kleinere Betriebe im weiteren Umkreise vergeben. Dadurch waren hohe Transportkosten entstanden, und die Arbeit war oft zu bemängeln. Die Klägerin konnte den Neubau nicht aus eigenen Mitteln finanzieren. Sie konnte auch schwer die erforderlichen Darlehen erhalten, ohne einen sehr ungünstigen Zinssatz bewilligen zu müssen. Sie rechnete zunächst mit einem Gesamtaufwand von rd. 2 Mio DM für den neuen Betrieb, nämlich mit rd. 1,3 Mio DM für den Bau und 800 000 DM bis 1 Mio DM für die Einrichtung des neuen Betriebes mit Maschinen und Anlagen, die nicht unmittelbar zum Bau gehörten. Andererseits wollte die Stadt keine eigenen Mittel einsetzen. Um den Darlehensgebern größere Sicherheiten zu gewähren und dafür günstigere Zinsbedingungen zu erhalten, trat die Stadt allein als Darlehensnehmerin auf. War sie aber Darlehensnehmerin, so war es auch geboten, daß sie die Verwendung des Geldes in der Hand behielt, daß sie also mit den Bauunternehmern und den Bauhandwerkern die Verträge abschloß und ihnen Zahlung leistete, und um die Baugenehmigung nachsuchte. Von dieser, von der Klägerin vorgetragenen Interessenlage ist auch das FG ausgegangen, insbesondere davon, daß die Stadt die Verträge im Einverständnis mit der Klägerin geschlossen hat. Die Schlußfolgerung des FG, daß die Stadt demzufolge die vertraglichen Pflichten einging und Rechte erwarb, steht im Einklang mit dem bürgerlichen Recht. Der von der Klägerin herangezogene Begriff des Bauherrn ist im Rahmen der §§ 1, 2 GrEStG 1966 Baden-Württemberg kein selbständiges Tatbestandsmerkmal (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20. Februar 1974 II R 59/66, BFHE 112, 203 [204], BStBl II 1974, 428).

2. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung (§ 26 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1966 Baden-Württemberg). Unter Gegenleistung ist jede Leistung zu verstehen, die die Klägerin als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks samt aufstehendem Gebäude gewährt oder die Stadt als Entgelt für die Veräußerung empfangen hat. Die Gegenleistung bestand -- entgegen der Auffassung der Klägerin -- nicht lediglich in der Verpflichtung, je Quadratmeter eine Deutsche Mark zu zahlen (insgesamt 11 595 DM) und die Kosten der Vermessung zu tragen, sondern auch aus dem "Pachtzins" der in den vorausgegangenen Abmachungen zur Durchführung des Gesamtvorhabens vereinbart war und anläßlich der Übereignung auf den Kaufpreis angerechnet wurde. Wenn die Klägerin in der Revision ausführt, diese vor dem Vertrag vom 24. April 1967 liegenden Zahlungen hätten als "Tilgungsraten für den Anspruch auf Aufwendungsersatz" bezeichnet werden müssen, ist dem entgegenzuhalten, daß es auf die Bezeichnung in den Abmachungen -- worauf die Klägerin zu Recht ebenfalls mehrfach hinweist -- nicht ankommt. Die Klägerin zieht jedoch aus den Tatsachen, die zu beurteilen sind, Folgerungen, die fehl gehen. Sie gibt schließlich mit ihrem Vortrag in der Revision, die Stadt sollte nicht mehr, aber auch nicht weniger als den gesamten Herstellungsaufwand einschließlich der Erschließungskosten erhalten, -- abgesehen von den insoweit unerwähnt gebliebenen Rückvergütungen, Vermessungskosten, und dergleichen mehr -- nur wieder, wovon auch das FG ausgegangen ist. Daß sich die Bezeichnung "Kaufpreis" für den Ersatz der Gebäudekosten in keinem anderen Vertrag mehr findet, woraus die Klägerin schließt, hier liege ein Fehlgriff im Ausdruck vor, besagt nichts zu der allein maßgeblichen Tatsache, daß die Klägerin Grundstück samt Gebäude unter Anrechnung der "Pachtzahlungen" entsprechend ihrem Recht zur "Option" erwerben konnte und erworben hat.

Die zuvor geleisteten Zahlungen minderten zwar die von der Klägerin noch künftig zu erbringende Leistung, nicht aber die insgesamt zu erbringende Gegenleistung im Sinne der §§ 26 Abs. 1, 27 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1966 Baden-Württemberg.

Nicht zur steuerpflichtigen Gegenleistung zählen dagegen die "Rückvergütungen". die die Klägerin an die Stadt für einen Teil ihrer Zinsaufwendungen geleistet hat. Diese Zahlungen waren nicht Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks, sondern für die Gebrauchsüberlassung bis zur Ausübung des Ankaufsrechts.

3. Die von der Klägerin geschuldete Steuer berechnet sich demnach wie folgt:

Gegenleistung 563 366,50 DM

+ 540 081,36 DM

+ 11 595,-- DM

+ 979,50 DM

1 116 022,36 DM

davon 7 % Grunderwerbsteuer = 78 121,55 DM