I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Räumungs- und Herausgabeanspruch sei unbegründet, weil die Beklagte zum Besitz berechtigt sei. Die Klägerin sei gemäß § 571 BGB in den zwischen Rudolf Ha. und der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrag mit Wirkung ab 1. Januar 1986 eingetreten. Die tatbestandsmäßige Voraussetzung der Überlassung des Mietobjekts seitens des Vermieters an den Mieter vor dem Wirksamwerden des Eigentumsübergangs sei dadurch erfüllt worden, daß die Beklagte die Räume Mitte 1982 in Besitz genommen habe. Die Klägerin müsse, davon abgesehen, die Fortgeltung des Mietvertrages gemäß § 242 BGB gegen sich gelten lassen. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs sei sachlich nicht gerechtfertigt, denn die Beklagte sei wegen des Bestehens der Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt W. gemäß § 537 BGB von der Zahlung des Mietzinses befreit gewesen. Die Mieträume seien mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe. Bereits aus diesem Grunde sei die Mietzinszahlungspflicht entfallen, ohne daß es zusätzlich darauf ankäme, in welchem Ausmaß die Klägerin durch ihr sonstiges Verhalten, etwa das Anbringen eines Bauschildes mit dem Hinweis auf die Entkernung des Hauses, den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt habe.

Der Anspruch auf Feststellung der Schadensersatzpflicht sei mangels Verzugs der Beklagten ebenfalls unbegründet. Die hilfsweise begehrte Feststellung, daß der Mietvertrag durch fristlose Kündigung beendet worden sei, erweise sich als unzulässig, nachdem für das Begehren auf Räumung die Unwirksamkeit der Kündigung bereits festgestellt worden sei. Die Anschlußberufung sei unbegründet, weil, wie dargelegt, die Beklagte Mietzins gemäß § 537 BGB nicht schulde.

II.

Das angefochtene Urteil hält einer Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

1.

Vergeblich wendet sich die Revision allerdings gegen die Auffassung der Vorinstanz, die Klägerin sei gemäß § 571 BGB an den Mietvertrag vom 9. Juni 1982 gebunden.

a)

Auf den hier vorliegenden Fall der mehrfach aufeinanderfolgenden Veräußerung eines vermieteten Grundstücks finden gemäß § 579 BGB die Vorschriften des § 571 Abs. 1 BGB und der §§ 572-578 BGB entsprechende Anwendung. Entsprechende Anwendung der - unmittelbar auf den Ersterwerb zugeschnittenen - Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB auf den Fall der mehrfachen Weiterveräußerung des vermieteten Grundstücks bedeutet, wie sich aus der Formulierung "während der Dauer seines Eigentums" ergibt, daß der Ersterwerber, hier Anton Eschborn, auf Vermieterseite aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der zweite Erwerber, die Klägerin, in die Rechte und Pflichten des Vermieters Rudolf Ha. eintritt. Dies gilt indessen nur, wenn dem Mieter, hier der Beklagten, das vermietete Grundstück vor beiden Veräußerungen überlassen war. Überlassen ist das vermietete Grundstück dem Mieter im Sinne des § 571 BGB, wenn er es vertragsgemäß gebrauchen kann. Das war hier der Fall. Als vertragsgemäßer Gebrauch ist im Mietvertrag vom 9. Juni 1982 "die Errichtung eines Spielautomatenbetriebes" angegeben. Seit dem 1. Juli 1982, also lange vor beiden Veräußerungen, hatte die Beklagte den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück "zum Zweck der Einrichtung eines Spielautomatenbetriebes" inne. In den unmittelbaren Besitz ist sie allerdings unstreitig nicht von Rudolf Ha., sondern von einem Beauftragten der Firma Q. eingewiesen worden. Dieser hat dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten sämtliche Schlüssel des Mietobjekts ausgehändigt und die uneingeschränkte vertragliche Verfügungsgewalt eingeräumt. Auch wenn die Beklagte ab 1. Juli 1982 - aufgrund des Vertrages vom 25. Juni/7. Juli 1982 - Untermietbesitz an dem Mietobjekt ausübte, steht das der Anwendbarkeit des § 571 Abs. 1 BGB hier nicht entgegen. Die dafür erforderliche Überlassung des vermieteten Grundstücks vor der Veräußerung liegt darin, daß sich der Vermieter Ha. und die Beklagte bereits bei Abschluß des Mietvertrages am 9. Juni 1982 darüber einig waren, am 1. Januar 1986 solle sich der am 31. Dezember 1985 endende Untermietbesitz automatisch in Mietbesitz verwandeln. Dafür ist am 9. Juni 1982 alles Erforderliche geschehen. Da das Grundstück zu diesem Zeitpunkt mit einer vertraglich fest vereinbarten Laufzeit bis zum 31. Dezember 1985 an die Firma Ve. Q. vermietet - und dieser überlassen - war, die Parteien des Vertrages vom 9. Juni 1982 andererseits aber schon damals bindend ein Nutzungsrecht der Beklagten über den 31. Dezember 1985 hinaus bis zum 31. Dezember 1990 vereinbart haben, bedeutete die von der Firma Q. in Vollzug des mit der Beklagten abgeschlossenen Untermietvertrages vorgenommene Einweisung in den unmittelbaren Besitz zugleich die Überlassung des - identischen - Mietobjekts im Hinblick auf den Vertrag vom 9. Juni 1982. Daß dieses Hauptmietverhältnis und damit die Mietzeit erst am 1. Januar 1986 beginnen sollte, ist hier, wie in den bisher entschiedenen Fällen einer vorweggenommenen Vertragsverlängerung für die entsprechende Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB unerheblich (BGH Urteil vom 30. Juni 1964 = BGHZ 42, 333, 340; Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 = BGHZ 55, 71 = WM 1971, 131 = NJW 1971, 422 m. Anm. v. Braxmaier in LM BGB § 571 Nr. 17).

c)

War die Beklagte mithin gemäß § 571 Abs. 1 BGB zum Besitz des Mietobjekts berechtigt, braucht auf die Hilfsbegründung der angefochtenen Entscheidung nicht eingegangen zu werden.

2.

Der Erfolg der Klage hängt danach davon ab, ob das am 9. Juni 1982 begründete Mietverhältnis, in das die Klägerin kraft Gesetzes eingetreten ist, durch die von ihr ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist. Das Oberlandesgericht hat das mit der Begründung verneint, die Beklagte sei deshalb nicht mit den Mietzinszahlungen in Verzug geraten, weil der Mietzins - auf Null - gemindert sei. Das trifft nach den bisher getroffenen Feststellungen nicht zu.

Die Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt W., die diese in die Lage versetzt, auf dem Wege des Privatrechts den Betrieb eines Spielcasinos auf dem Mietgrundstück zu verhindern, stellt keinen Sachmangel, sondern einen Rechtsmangel dar (Senatsurteil vom 2./3. Juni 1970 - VIII ZR 168/68). Die Minderung des Mietzinses aufgrund dieses Rechtsmangels tritt erst dann ein, wenn von der das Nutzungsrecht des Mieters beeinträchtigenden Befugnis Gebrauch gemacht wird. Diesen Standpunkt vertritt der erkennende Senat in ständiger Rechtsprechung. Zuletzt ist er im Urteil vom 17. Dezember 1986 (= WM 1987, 431 unter 3 d) ausgesprochen worden. Daran wird festgehalten. Im vorliegenden Fall kann keine Rede davon sein, daß die Stadt W. von der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit Gebrauch gemacht hätte. Sie hat, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, noch nicht einmal angedroht, von ihrer dinglichen Rechtsposition Gebrauch machen zu wollen.

3.

Das angefochtene Urteil konnte mithin keinen Bestand haben. Es läßt sich auch mit anderer Begründung nicht aufrechterhalten.

a)

Die Klageabweisung kann insbesondere nicht, wie die Beklagte in der Revisionserwiderung gemeint hat, gemäß § 568 BGB darauf gestützt werden, daß sie auf die Kündigung nicht reagiert, sondern den Besitz an dem Mietobjekt, so wie es die Umstände erlaubten, fortgesetzt und die Klägerin einen dem entgegenstehenden Willen nicht erklärt habe. Selbst wenn in dem Kündigungsschreiben vom 2. April 1986 nicht zugleich ein Widerspruch der Klägerin gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesehen werden könnte, müßte jedenfalls davon ausgegangen werden, daß in der Erhebung der Räumungsklage eine erneute fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des - vom Standpunkt der Klägerin aus betrachtet - fortbestehenden Zahlungsverzuges liegt (BayObLG in NJW 1981, 2197). Gegenüber dieser Kündigung kommt die Regelung des § 568 BGB unter keinen Umständen zum Zuge.

b)

Soweit wegen der örtlichen Lage des Mietobjekts öffentlich-rechtliche Vorschriften der Nutzung als Spielsalon entgegenstehen, käme eine Mietminderung aus dem Gesichtspunkt der Gewährleistung für Sachmängel in Betracht. Zum geltenden Ortsrecht der Stadt Wiesbaden fehlt es bisher aber an Feststellungen. Der Klärung bedarf ferner, welche Bedeutung es hat, daß die Parteien in § 19 des Mietvertrages vereinbart haben, die Beklagte solle für den Fall, daß sie keine Konzession erhalte und deshalb die geplanten Umbauarbeiten nicht durchgeführt werden könnten, zum Rücktritt berechtigt sein. Fraglich ist in dieser Hinsicht insbesondere, ob diese Regelung auf der Vorstellung beruht, grundsätzlich solle die Beklagte das Risiko der Konzessionserteilung für den Betrieb eines Spielcasinos tragen und im Falle seiner Realisierung nur die Wahl haben, entweder vom Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen oder am Vertrage festzuhalten, letzteres verbunden mit der Verpflichtung, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Das Minderungsrecht für den Fall einer Konzessionsversagung könnte danach individualvertraglich wirksam ausgeschlossen worden sein. Denkbar ist jedoch auch, daß die Beklagte die Wahl zwischen Minderung und Rücktritt hat, sowie berechtigt sein sollte, bis zum Rücktritt den Mietzins zu mindern.

c)

Vertragswidrig hätte sich die Klägerin verhalten und der Beklagten das Recht zur Verweigerung von Mietzinszahlungen gegeben, wenn es zur Genehmigung der Umbaumaßnahmen als der Voraussetzung einer Konzessionserteilung für den Spielsalon deshalb nicht gekommen ist, weil die Klägerin die von ihrem Rechtsvorgänger beantragte Teilabbruchsgenehmigung für das Gebäude nicht zurückgenommen und die Verwaltungsbehörde das Umbaugesuch deshalb nicht bearbeitet hat. Das Berufungsgericht hat sich damit und mit anderen von der Beklagten geltend gemachten Vertragsverletzungen der Klägerin - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht befaßt. Auch das muß nachgeholt werden. Die nachzuholenden weiteren tatsächlichen Feststellungen sind für die Entscheidung des Rechtsstreits insgesamt von Bedeutung. Deshalb war die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ihm war auch die Entscheidung über die Kosten der Revisionsinstanz vorzubehalten, denn auch sie hängt vom Ergebnis der anderweiten Verhandlung ab.