Bundesgerichtshof
Urt. v. 03.11.1995, Az.: V ZR 102/94

I. Das Berufungsgericht geht davon aus, die Parteien hätten hier durch Abschluß des Vertrages in N. und verschiedene darin getroffene Regelungen das Recht der Bundesrepublik Deutschland gewählt. Danach lasse sich wohl nicht sagen, daß die notariellen Vereinbarungen über das Ankaufsrecht bei den am 23. März 1990 herrschenden Verhältnissen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig gewesen sei. Entscheidend sei jedoch, daß sich die Verhältnisse bis zur Ausübung des Ankaufsrechtes am 6. Dezember 1990 so geändert hätten, daß die Ausübung des Rechts gegen die guten Sitten verstoßen habe. Die Parteien hätten am 23. März 1990 einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag geschlossen; die Bedingung, nämlich die Ausübung des Ankaufsrechts, sei wegen der Nichtigkeit der Ausübung nicht eingetreten, so daß der Kläger Beseitigung der Vormerkung und Rücknahme des Eintragungsantrags fordern könne. Führe die Ausübung eines Gestaltungsrechts einen Vertrag herbei, der zum Ausübungszeitpunkt als wucherähnliches Geschäft bezeichnet werden müsse und deshalb nichtig sei, liege es nahe, die Ausübung eines Optionsrechtes unter ähnlichen Bedingungen ebenfalls als mit einem Makel behaftet anzusehen. Das müsse jedenfalls gelten, wenn der Inhaber des Gestaltungsrechts diese Entwicklung habe voraussehen können. So lägen die Dinge hier. Der Verkehrswert des Grundstücks habe am Ausübungstage das Vierfache des vereinbarten Kaufpreises betragen. Damit liege ein besonders grobes Mißverhältnis vor. Für den Kläger, als Bürger der DDR, liege zudem auf der Hand, daß er, im Vergleich zum Beklagten, über Grundstückspreise unter marktwirtschaftlichen Bedingungen unerfahren gewesen sei. Auch wenn die Entwicklung der Verhältnisse in der DDR am 23. März 1990 noch offen gewesen sei, habe spätestens seit den Volkskammerwahlen festgestanden, daß eine Entwicklung zur Marktwirtschaft hin stattfinden werde. Dann habe der Beklagte sich aber ohne eigenes Risiko ein Ankaufsrecht zu einem für Verhältnisse im Altbundesgebiet, wie ihm habe bewußt sein müssen, außerordentlich niedrigen Kaufpreis einräumen lassen. Eine Anpassung des Kaufpreises sei ausdrücklich ausgeschlossen worden, vom Notar habe keine Aufklärung zur Frage des Kaufpreises erwartet werden dürfen.

II. Diese Erwägungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Von den Parteien im Revisionsrechtszug unangegriffen, geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Parteien hier für den von ihnen abgeschlossenen Vertrag das Recht der Bundesrepublik Deutschland gewählt hatten. Die Rechtswahl war, jedenfalls hinsichtlich des schuldrechtlichen Vertrages, um den es hier nur geht, wirksam (Art. 27 EGBGB).

2. Nach der Auslegung des Berufungsgerichts haben die Parteien einen Kaufvertrag, aufschiebend bedingt durch die Ausübung des dem Beklagten eingeräumten Ankaufsrechtes, vereinbart. Das nehmen beide Parteien hin.

3. Unzutreffend stellt das Berufungsgericht jedoch für die Frage der Sittenwidrigkeit des Geschäftes auf den Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechtes ab. Denn für die rechtliche Beurteilung einer Vereinbarung kommen, wie auch die Revisionserwiderung nicht verkennt, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht (BGHZ 80, 153, 171; Urt. v. 30. Juni 1983, III ZR 114/82, NJW 1983, 2692 [BGH 30.06.1983 - III ZR 114/82]; v. 11. Dezember 1990, XI ZR 69/90, WM 1991, 216, 217 [BGH 11.12.1990 - XI ZR 69/90] re. Sp.). Auf eine nachträgliche Wertänderung kommt es, wie schon das Reichsgericht entschieden hat, nicht an (RGZ 86, 296, 298; 128, 251, 259), weil es "eine rückwirkende Sittenwidrigkeit für ein zum Abschlußzeitpunkt einwandfreies Rechtsgeschäft nicht gibt" (vgl. Senatsurt. v. 8. März 1966, V ZR 62/64, WM 1966, 585, 589). Dies gilt auch, wenn die getroffenen Vereinbarungen erst zu einem späteren Zeitpunkt, wie hier, durch Eintritt einer Bedingung volle Wirksamkeit erlangen, selbst wenn der Bedingungseintritt von einer Rechtshandlung einer der Parteien abhängt. Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil daher nicht bestehenbleiben.

III. Es erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig.

1. a) Das Berufungsgericht neigt zu der Bewertung, die Vereinbarung sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses angesichts der damals vorliegenden Wertverhältnisse nicht sittenwidrig gewesen. Anders als die Revisionserwiderung meint, liegt Sittenwidrigkeit des Vertrages im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB für den 23. März 1990 nicht vor. Das kann der Senat, da das Berufungsgericht insoweit die notwendigen Feststellungen getroffen hat, selbst entscheiden (vgl. z.B. Senatsurt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184). Nach den Ausführungen des Sachverständigen, dem das Berufungsgericht gefolgt ist, wären für den Quadratmeter verkauften Geländes bei einem offiziellen Verkauf in der DDR etwa 2 Mark zu erzielen gewesen. Der Käufer hat sofort neben einem geringen Betrag in Deutscher Mark etwas über 1, 40 Mark der DDR pro Quadratmeter gezahlt und die Verpflichtung übernommen, später weitere knapp 6 DM pro Quadratmeter zu zahlen. Danach läßt sich für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuließe, nicht zu Lasten des Verkäufers feststellen. Der Senat hat zum einen wiederholt ausgesprochen, daß die Vereinbarung eines Stopppreises, bei dem die Veräußerung zu einem höheren Preis preisrechtlich nicht zulässig wäre, nicht ohne weiteres zu einem auffälligen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt, selbst wenn der wahre Wert des Objektes (erheblich) höher liegt (Urt. v. 9. Juli 1968, V ZR 118/67, WM 1968, 1248, 1249; vgl. auch Urt. v. 23. März 1965, V ZR 65/62, WM 1965, 526, 527). Zum anderen hat hier der Kläger ohne jede eigene Sicherung rund 3/4 des "Stopppreises" pro Quadratmeter sofort gezahlt und sich zur Zahlung weiterer rd. 6 DM/qm verpflichtet, so daß von einem Mißverhältnis zwischen Preis und Leistung zu Lasten des Verkäufers keine Rede sein kann. Soweit die Revisionserwiderung auf Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung zur Sittenwidrigkeit des Vertrages schon im März 1990 verweist, übergeht sie, daß der Kläger dabei von einem Grundstückspreis von 60 Mark ausgegangen ist. Demgegenüber war das Preis-Leistungsverhältnis zur Zeit des Vertragsschlusses für den Kläger eher günstig, so daß sich aus den Wertverhältnissen bei Abschluß des Notarvertrages nichts für Sittenwidrigkeit des Geschäftes gewinnen läßt.

b) Allerdings könnte Sittenwidrigkeit dann in Betracht kommen, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die außerordentliche Wertsteigerung binnen nur eines Jahres nicht nur vorhersehbar, sondern sicher war und der Käufer dies erkennen mußte. Denn mindestens die Grundlagen für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB müssen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststehen und erkennbar sein (BGH, Urt. v. 11. Dezember 1990, XI ZR 69/90, WM 1991, 216, 217 [BGH 11.12.1990 - XI ZR 69/90] re. Sp.). Insoweit hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, daß bei Vertragsschluß zwar eine Steigerung der Grundstückspreise angesichts der in der damaligen DDR fortschreitenden Entwicklung zu erwarten, gleichwohl aber noch weitgehend offen war, wie sich die Verhältnisse gestalten würden. Erhielt der Verkäufer unter diesen Umständen alsbald rund 3/4 des zum Vertragszeitpunkt erzielbaren Stopppreises ausgezahlt und einen erheblich höheren Betrag zusätzlich versprochen, liegt eine sittenwidrige Benachteiligung nicht vor.

c) Fehl geht der Hinweis der Revisionserwiderung, dies könne mindestens deshalb nicht gelten, weil die Regelung des Ankaufsvertrages es dem Beklagten gestattet habe, Jahrzehnte mit dem Ankauf zuzuwarten und damit ohne jegliches eigenes Risiko zu Lasten des Klägers zu spekulieren; dieser habe seinerseits nach § 2 Ziff. 7 des Vertrages bei Nichtausübung des Rechtes den erhaltenen Kaufpreisteil sogar zurückzuzahlen gehabt. Dies ist nicht richtig. Die bereits geleistete Zahlung in Höhe von knapp 3/4 des Stopppreises sollte, ebenso wie die weiter zugesagte Zahlung von 6.000 DM nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, nur zurückzuerstatten sein, wenn der Vertrag unwirksam und eine Heilung nicht möglich sei, nicht jedoch, wenn der Käufer von seinen Rechten keinen Gebrauch machte. Der Vertrag läßt zudem nicht erkennen, daß dem Käufer gestattet sein sollte, nach Eintritt der Ankaufsmöglichkeit (vgl. § 2 Ziff. 2 des Vertrages) mit der Ausübung seines Rechtes nach Belieben zuzuwarten. Die Revision verweist nicht auf Vortrag in den Tatsacheninstanzen, in dem die Parteien oder auch nur der Kläger einen solchen Willen bei Vertragsschluß tatsächlich vorgetragen hätten. Der Wortlaut des Vertrages allein aber gibt dies nicht her. Vielmehr läßt sich dem Zusammenhang der getroffenen Regelungen durch Auslegung entnehmen, daß dem Käufer nicht mehr als eine angemessene Frist nach Eintritt der Ankaufsmöglichkeit und ggf. nach Aufforderung durch den Verkäufer zur Ausübung des Rechtes zustehen sollte.

d) Die Ausübung des Ankaufsrechts verstieß hier auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Dies wäre zwar denkbar, wenn die Erfüllungshandlung nach den im Zeitpunkt ihrer Beurteilung maßgebenden Anschauungen sittenwidrig wäre und der Schuldner danach berechtigt wäre, die noch ausstehende Erfüllung zu verweigern (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 30. Juni 1983, III ZR 114/82, WM 1983, 951, 952 m.N.). Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben. Die Möglichkeit einer wesentlichen Veränderung der Wertverhältnisse haben die Parteien, wie sich aus den Formulierungen des Notarvertrages ergibt, bedacht und geregelt. Sie haben einerseits vereinbart, den Vertrag bei Einführung neuer rechtlicher und wirtschaftlicher Bedingungen zum Erwerb von Grundbesitz entsprechend anzupassen. Handschriftlich und mit der Paraphe des amtierenden Notars versehen haben sie andererseits hinzugefügt, daß der Kaufpreis gleichwohl unverändert bleiben solle. Nach der Art der Zufügung muß diese letztere Vertragsbestimmung im Notartermin erörtert worden sein. Haben die Parteien danach aber das Risiko einer Wert- bzw. Preisänderung erkannt und auch geregelt, wer es zu tragen hat, ist für eine Anpassung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben kein Raum mehr, wenn sich das Risiko verwirklicht (st. Rspr. z.B. Senat, BGHZ 74, 370, 373 m.N.).

IV. Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach nicht bestehenbleiben. Dem Kläger steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einer der geltend gemachten Ansprüche zu. Das Kreisgericht hat deshalb die Klage zu Recht abgewiesen; der dagegen gerichteten Berufung des Klägers muß deshalb der Erfolg versagt werden.

Dem Kläger waren gemäß § 97 ZPO auch die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens aufzuerlegen.