I.

1.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe eine Entschädigung nicht schon deshalb zu, weil seine Grundstücke teilweise in den Bauschutzbereich des Flughafens einbezogen seien und daher nur mit Zustimmung der Luftfahrtbehörde bebaut werden dürften. Eine Entschädigung komme erst in Betracht, wenn der Eigentümer durch Versagung der Zustimmung daran gehindert werde, ein im übrigen genehmigungsfähiges Bauvorhaben durchzuführen. Das sei bei dem Kläger nicht der Fall. Seine Grundstücke seien im Zeitpunkt der Bildung des Bauschutzbereichs oder zu einer anderen Zeit nicht einmal Bauerwartungsland gewesen; sie seien nicht erschlossen und eine Hoffnung, sie in absehbarer Zeit einmal bebauen zu können, habe bei Anordnung des Bauschutzbereichs nicht bestanden. Das gelte auch für die Parzellen Flur ... Nr. ... und ... "Am O. weg". Sie seien mehr als 1 km vom nächsten geschlossenen Baugebiet der Stadt Gü. und von der nächsten Erschließungsanlage entfernt. Eine Erschließung wäre nur mit einem nicht vertretbaren Kostenaufwand möglich gewesen. Die Stadt G. dehne sich nicht nach Westen - zum Flugplatz hin - aus, weshalb auch ohne den Ausbauplan und die Bauschutzbereichsanordnung mit einem Fortschreiten der Bebauung in westlicher Richtung nicht zu rechnen gewesen sei. Als im Außenbereich gelegen, habe die Fläche nur in der in § 35 BBauG festgelegten Weise bebaut werden dürfen, insbesondere mit landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden, Wohngebäuden für Landarbeiter oder Bauten, die wegen ihrer Art und Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen. Es sei nicht ersichtlich, daß der Kläger die in den Bauschutzbereich einbezogenen Flächenteile in dieser Weise habe baulich nutzen wollen.

Ein Entschädigungsanspruch könne auch nicht darauf gegründet werden, daß die Deutsche Bauernsiedlung es nur wegen der Lage der Grundstücke im Bauschutzbereich abgelehnt habe, das Gelände "Am O. weg" für die Errichtung von landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen zu einem Preis von 9 bis 12 DM/qm zu kaufen. Ein Anspruch auf Entschädigung setze voraus, daß der Verkauf allein deshalb unterblieben sei, weil die Zustimmung der Luftfahrtbehörde zur Errichtung der Nebenerwerbsstellen verweigert worden oder aussichtslos gewesen sei. Die Deutsche Bauernsiedlung habe aber nicht um die Zustimmung der Luftfahrtbehörde nachgesucht und der Kläger habe - etwa durch eine Bauanfrage - die Bauverwaltung nicht veranlaßt, eine Stellungnahme der Luftfahrtbehörde einzuholen. Es sei nicht vorgetragen oder bekannt, daß die Luftfahrtbehörde in einem ähnlich liegenden Fall die Zustimmung zur Errichtung von Wohngebäuden versagt habe. Es liege im übrigen nahe, daß das Bauvorhaben der Deutschen Bauernsiedlung aus anderen baurechtlichen Gründen, vor allem wegen des nicht vertretbaren Erschließungsaufwands, nicht genehmigt worden wäre.

Der andere Kauf Interessent, Architekt W., habe von einem Kauf Abstand genommen, weil er befürchtet habe, es werde hinsichtlich der Zustimmung der Luftfahrtbehörde Schwierigkeiten geben. Auch hier stehe nicht fest, daß die Behörde die Zustimmung versagt haben würde.

2.

Die Revision macht demgegenüber geltend:

Ein durch Entschädigung auszugleichender Vermögensnachteil im Sinne von § 19 Abs. 1 LuftVG liege vor, wenn der Grundstückseigentümer die mit dem Flughafen verbundenen Baubeschränkungen im Einzelfall nachteilig zu spüren bekomme. Das sei auch der Fall, wenn ein beabsichtigter Verkauf zu einem Preis, der über dem von landwirtschaftlich genutzten Flächen liege, sich allein wegen der Lage der Grundstücke im Bauschutzbereich zerschlage. Der Verkehr bewerte Grundstücke, die im Bauschutzbereich eines Flughafens lägen, wegen der damit verbundenen Nachteile geringer, und der Kläger habe dies bei seinen Verkaufsverhandlungen zu spüren bekommen. Da hier bereits die Anordnung des Bauschutzbereichs das Scheitern der Verkaufsverhandlungen verursacht habe, sei es unerheblich, ob die Luftfahrtbehörde ihre Zustimmung zu einem Bauvorhaben wirklich versagt hätte oder ob (bereits) nach allgemeinem Baurecht die Genehmigung zu versagen gewesen wäre.

II.

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1.

Entstehen durch Maßnahmen auf Grund der Vorschriften der §§ 12, 14 bis 17 LuftVG dem Eigentümer Vermögensnachteile, so ist hierfür eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Hierbei ist die entzogene Nutzung, die Beschädigung oder Zerstörung einer Sache unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu berücksichtigen (§ 19 Abs. 1 Sätze 1 und 2 LuftVG).

Die Entschädigung, die der durch die Genehmigung des Flughafens Begünstigte dem Betroffenen für die Beschränkung seines Eigentums zu gewähren hat, ist, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 29. April 1968 - III ZR 141/65 (WM 1968, 747) zu § 10 g LuftVG a.F. ausgesprochen hat, ihrem Wesen nach Enteignungsentschädigung, nämlich der Ausgleich für ein den Betroffenen im Verhältnis zu anderen ungleich belastendes Sonderopfer, das ihm zur Sicherung der Luftfahrt durch einen Eingriff in seine verfassungsrechtlich geschützte Eigentümerstellung abverlangt wird. Für die dem Wortlaut nach weitere Fassung des § 19 LuftVG n.F. gilt dieselbe rechtliche Betrachtung, Danach hat der Flughafenunternehmer unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten eine angemessene Entschädigung für solche Vermögensnachteile zu leisten, die dem Grundstückseigentümer durch die Festlegung des Bauschutzbereichs und die in diesem Bereich geltenden Baubeschränkungen entstehen. Ein in diesem Sinne wie eine teilweise Enteignung wirkender und somit nach § 19 LuftVG von dem Flughafenunternehmer zu entschädigender "Eingriff" liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer in Auswirkung der mit der Genehmigung des Flughafens verbundenen Baubeschränkungen unmittelbar einen Schaden dadurch erleidet, daß er sein Grundstück, das er bis dahin bebauen konnte und auch wollte oder dessen Bebaubarkeit jedenfalls unmittelbar bevorstand, nicht mehr zu Bauzwecken nutzen kann (BGH a.a.O. unter II 1).

2.

Die bloße Einbeziehung eines Grundstücks in den Bauschutzbereich erfüllt diese Voraussetzungen grundt sätzlich nicht. Ein Entschädigungsanspruch wird vielmehr erst begründet, wenn der Eigentümer die Auswirkungen dieser Beschränkungen im Einzelfall "zu spüren bekommen" hat.

Gemäß § 12 Abs. 2 LuftVG darf der Kläger im (engeren) Bauschutzbereich Bauwerke nur mit Zustimmung der Luftfahrtbehörde errichten. Diese allgemeine Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Eigentümers hat noch nicht die Wirkung eines zur Entschädigung verpflichtenden hoheitlichen Eingriffs. Wie der Senat in seinem Urteil in BGHZ 57, 278, 282 f zu § 12 SchutzbereichG dargelegt hat, setzen derartige allgemeine Verfügungsbeschränkungen der Ausübung der Rechte aus dem Eigentum keine materiell-rechtliche "repressive" Schranke; es handelt sich vielmehr um Verbote mit Erlaubnisvorbehalt, die im Einzelfall einen Rechtsanspruch auf Genehmigung (Zustimmung) gewähren, wenn keiner der gesetzlichen Versagungsgründe vorliegt. Verbote dieser Art unterwerfen die Ausübung bestimmter Eigentümerbefugnisse zunächst nur einer vorherigen behördlichen Kontrolle, ohne damit auch die erlaubnispflichtige Tätigkeit als solche grundsätzlich zu untersagen (BVerfGE 20, 150, 155; BVerwGE 21, 354, 360). Erst wenn und soweit der Eigentümer aus Gründen der Sicherheit der Luftfahrt im Einzelfall daran gehindert wird, sein Grundstück in einer bestimmten, den Vorschriften des allgemeinen materiellen Baurechts nicht widersprechenden Weise zu nutzen oder sonst zu verwerten, aktualisieren sich für ihn die im Bauschutzbereich bestehenden Beschränkungsmöglichkeiten (Urteil des Senats vom 10. Januar 1972 - III ZR 61/68; vgl. dazu auch BVerfGE 31, 364 = DVBl 1971, 740; BVerwGE 30, 287, 290).

Hinzu kommt, daß die im Interesse der Sicherheit der Luftfahrt gebildeten Bauschutzbereiche den Umfang der aufzuerlegenden Baubeschränkungen nicht ein für allemal festlegen. Art und Umfang des Sicherungsbedürfnisses hängen maßgeblich von den Besonderheiten des Flugbetriebs im Einzelfall ab. Dieser wiederum unterliegt schon wegen der technischen Entwicklung im Flugwesen ständigen Veränderungen, die sich auf die Bedürfnisse der Flugsicherheit auswirken müssen (BVerwGE 21, 354, 360; BGH WM 1968, 747). Ist hiernach auch von der flugtechnischen Seite her der Umfang der den betroffenen Grundeigentümern im Interesse der Sicherheit des Flugbetriebs aufzuerlegenden Baubeschränkungen nicht im einzelnen vorbestimmt, so kann den mit der Bildung des Bauschutzbereichs verbundenen allgemeinen Verfügungsbeschränkungen regelmäßig die einem (endgültigen) Bauverbot gleichkommende Wirkung nicht beigemessen werden (ähnlich bereits BGH a.a.O.; Urteile des Senats vom 29. April 1968 - III ZR 117/65 = WM 1968, 702 und vom 10. Januar 1972 - III ZR 61/68).

Hiernach erlangen die im Bauschutzbereich des Flughafens bestehenden allgemeinen Verfügungsbeschränkungen erst dann das Gewicht eines das Einzeleigentum belastenden Eingriffs, wenn der Eigentümer durch Versagung der Genehmigung für ein bestimmtes Vorhaben daran gehindert wird, sein Grundstück in der vor Errichtung des Bauschutzbereichs möglich gewesenen Weise zu verwerten (Urteile des Senats vom 10. Januar 1972 - III ZR 61/68 und vom 29. Mai 1972 - III ZR 188/70 = WM 1972, 1030, 1031; BGHZ 57, 278, 285; Hofmann, Luftverkehrsgesetz, § 19 Rdnrn. 3-5; Beine/Lohmann, Luftverkehrsrecht, § 19 LuftVG Anm. 2; ähnlich Schleicher/Reymann/Abraham, Das Recht der Luftfahrt, 3. Aufl. Band 2, § 12 LuftVG Anm. 15). Hingegen stellt eine mit der Bildung des Bauschutzbereichs in Verbindung zu bringende Minderung der Verkehrswerte der in diesem Gebiet gelegenen Grundstücke für sich allein noch keine zur Entschädigung verpflichtende "Maßnahme" nachteiliger Art für das Vermögen des jeweiligen Eigentümers dar (§ 19 Abs. 1 LuftVG). Erst wenn er einen Vermögensnachteil - als Folge eines behördlichen Vollzugsakts oder in anderer Weise - im Einzelfall wirklich "zu spüren bekommen hat", besteht ein Entschädigungsanspruch. Bis zu dieser Aktualisierung der Veränderungskontrolle für den einzelnen wird durch die allgemeinen Verfügungsbeschränkungen das Grundeigentum in seinen durch die Eigentumsgarantie geschützten Grenzen noch nicht beeinträchtigt.

Ein Entschädigungsanspruch wegen Minderung des Verkehrswertes seiner Grundstücke kann daher dem Kläger nicht schon deshalb zugebilligt werden, weil der gesunde Grundstücksmarkt auf die Einbeziehung der Grundstücke in den Bauschutzbereich mit - möglicherweise erheblichen - Preisabschlägen reagiert.

3.

Ein zu entschädigender Vermögensnachteil im Sinne von § 19 Abs. 1 Sätze 1 und 2 LuftVG liegt auch dann nicht vor, wenn der Kläger die Parzellen Flur ... Nr. ... und ... nur deshalb nicht hat verkaufen können, weil die Interessenten wegen der Einbeziehung von Teilen dieses Geländes in den Bauschutzbereich von einem Grundstückserwerb zu Bauzwecken Abstand genommen haben.

Ob ein für den Eigentümer "fühlbares" Opfer, das zur Entschädigung berechtigt, auch darin bestehen kann, daß die bloße Einbeziehung seines Grundstücks in einen Schutzbereich Kaufwillige davon abhält, das vom Eigentümer zum Verkauf angebotene Grundstück zu erwerben, ist vom Senat bisher nicht abschließend erörtert worden (BGHZ 57, 278, 286; Urteil vom 10. Januar 1972 - III ZR 61/68 S. 10).

Auch im vorliegenden Fall ist diese Frage nicht grundsätzlich zu entscheiden. Das Berufungsgericht stellt fest, bei Anordnung des Bauschutzbereichs im Februar 1960 habe keine Hoffnung bestanden, die betroffenen Grundstücke in absehbarer Zeit bebauen zu können. Zum erheblichen Teil handele es sich um Emswiesen und Grundstücke an der Ems, die in keinem Zusammenhang mit dem Baubereich von G. stünden. Die Parzellen Flur ... Nr. ... und ... lägen mehr als 1 km vom nächsten geschlossenen Baugebiet der Stadt entfernt. Die Versorgungsleitungen endeten etwa 1 km vor diesen Grundstücken. Die Erschließung wäre nur mit einem nicht vertretbaren Kostenaufwand möglich gewesen. Hinzu komme, daß die Stadt sich nicht nach Westen in Richtung auf den Flugplatz hin ausdehne, so daß auch ohne die Anordnung des Bauschutzbereichs mit einem Fortschreiten der Bebauung in westlicher Richtung nicht zu rechnen gewesen wäre. Der Kläger greift diese Feststellungen des Berufungsrichters nicht an.

Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht diesen Sachverhalt dahin würdigt, alle betroffenen Grundstücke seien im Februar 1960 und auch danach nicht "Bauerwartungsland" gewesen. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats ist für die Bebauungserwartung abzustellen auf die Lage und Beschaffenheit des Geländes, auf die natürlichen Bedürfnisse und die natürliche Entwicklung, sowie auf die vorhandene und künftig zu erwartende Planung (BGHZ 39, 198, 214). Diese Gesamtschau rechtfertigt hier die Annahme, der gesunde Grundstücksverkehr habe auf "absehbare Zeit" (vgl. BGH a.a.O. S. 209) mit einer Bebauung nicht gerechnet.

Der Kläger kann hiernach nicht mit Erfolg geltend machen, die Bildung des Bauschutzbereichs habe ihn daran gehindert, durch Verkauf der betroffenen Grundstücke deren Qualität als Bauerwartungsland auszuwerten. Die Möglichkeit, daß diese Grundstücke in absehbarer Zeit in die bauliche Entwicklung der Stadt einbezogen werden würden, hatte bei dem hier gegebenen Sachverhalt lediglich die Bedeutung einer "Chance", nicht dagegen das Gewicht einer in den Schutz der Eigentumsgarantie einzubeziehenden Rechtsposition.

Zu demselben Ergebnis führt die Anwendung der Rechtsgrundsätze, die nach der Rechtsprechung des Senats für hoheitliche Eingriffe gelten, die sich nicht als endgültiges Bauverbot auswirken, sondern, was hier der Fall ist (BGHZ 57, 278, 284), nach Zweck und Wirkung weitgehend anderen aus dem Baurecht bekannten Bausperren, d.h. vorübergehenden Bauverboten entsprechen. Bei einer derartigen Bausperre ist eine Entschädigung nur zu entrichten, wenn der Eigentümer während der Dauer der Verfügungsbeschränkung das betroffene Gelände hätte selbst bebauen oder im Wege der Veräußerung einer baulichen Nutzung hätte zuführen wollen und können. Bei einem noch nicht erschlossenen Grundstück scheidet also eine Entschädigungspflicht wegen vorübergehender Bausperre aus (Urteile des Senats in BGHZ 58, 124, 129 = NJW 1972, 727, 729; WM 1972, 1030, 1031 und 1160, 1162; s. hierzu bereits auch Hußla, NJW 1968, 631; weitere Nachweise in BGHZ 57, 278, 285).

Vorliegend könnte daher das Scheitern der Verkaufsverhandlungen nur dann als Folge einer in Anwendung des § 12 LuftVG getroffenen "Maßnahme" (§ 19 LuftVG) anerkannt werden, wenn der Verkauf dem Zweck hätte dienen sollen und können, dem Verkäufer die sofortige oder doch wenigstens unmittelbar bevorstehende bauliche Nutzung der Grundstücke zu gewährleisten (Senatsurteil in WM 1972, 1030). Das aber hätte vorausgesetzt, daß die damalige "Qualität" der Grundstücke eine derartige Nutzung zugelassen hätte. Dies hat der Kläger nicht dargetan. Da die Erschließung der im Außenbereich gelegenen Grundstücke der Allgemeinheit unvertretbar hohe Kosten aufgebürdet hätte, war eine baldige Bebauung selbst in der sonst im Außenbereich zulässigen Weise (vgl. § 35 BBauG) nicht gewährleistet. Im übrigen hat der Kläger nicht vorgetragen, daß das Interesse der beiden Verhandlungspartner dahin ging, solche nur im Außenbereich zugelassenen Bauvorhaben durchzuführen. Wenn die Interessenten dagegen von einem Erwerb deshalb Abstand genommen haben, weil sie keine Gewähr dafür sahen, daß das Gelände in absehbarer Zeit in die bebaubare Fläche der Stadt einbezogen werden würde, ist der Kläger durch das Scheitern des beabsichtigten Verkaufs nicht in der Verwertung einer gegenwärtigen oder unmittelbar bevorstehenden baulichen Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke behindert worden.