I.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstückes, das im räumlichen Bereich eines Bebauungsplanes liegt. Der Plan enthält unter anderem Festsetzungen der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen. Außerdem sind Flächen für Garagen und Nebengebäude vorgesehen.

1972 erhielt der Kläger die Genehmigung zum Bau eines Garagengebäudes mit neun Einstellplätzen auf seinem Grundstück. Der Kläger errichtete das Gebäude abweichend von den genehmigten Bauzeichnungen. In einem Teil des Gebäudes - auf nicht überbaubarer Grundstücksfläche - entstand ein Aufenthaltsraum, den der Kläger als Architektenbüro selbst nutzt. 1976 verfügte die zuständige Behörde die Untersagung der Nutzung des Garagengebäudes als Bürogebäude: Die geänderte und ungenehmigte Nutzung stehe nicht in Einklang mit dem Bebauungsplan. Der hiergegen erhobene Widerspruch blieb ohne Erfolg.

Der Kläger hat im ersten und im zweiten Rechtszuge im wesentlichen vorgetragen: Die Nutzung eines Raumes des Garagengebäudes als Büro sei zulässig. Durch die Nutzungsuntersagung werde seine berufliche Existenz gefährdet. Er habe deshalb einen Anspruch auf Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BBauG. Die Behörde habe ihm zudem zugesagt, daß sie die Nutzungsänderung hinnehmen werde. Zum Beweis der gegebenen Zusage bezog sich der Kläger schriftsätzlich auf das Zeugnis eines Beamten.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Auch die Berufung blieb erfolglos. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt: Die Nutzung eines Raumes im Garagengebäude des Klägers als Architektenbüro widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Sie sei durch eine Baugenehmigung nicht gedeckt und verstoße von Beginn an fortdauernd gegen materielles Baurecht. Auch eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BBauG komme nicht in Betracht. Insbesondere stelle die Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes keine offenbar nicht beabsichtigte Härte dar. Bodenrechtliche Besonderheiten seien nicht gegeben. Eine Ermessensbindung sei auch nicht durch eine amtliche Zusage, die baurechtswidrige Nutzung zu dulden, eingetreten. Eine derartige Zusage sei nicht gegeben worden. Dies sei durch ein Schreiben der zuständigen Behörde vom 12. Mai 1976 bewiesen. In diesem Schreiben heißt es unter anderem: "Eine amtliche Zusage auf Duldung des baurechtswidrigen Zustandes ist Ihnen nicht gegeben worden, auch nicht bei der Unterredung am 24. Februar 1975." Dieses Schreiben, welches eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 415 Abs. 1 ZPO darstelle, erbringe gemäß § 418 Abs. 1 ZPO vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen. Das Schreiben beweise damit, daß eine amtliche Zusage des vom Kläger behaupteten Inhalts nicht gegeben worden sei. Zwar habe der Kläger gemäß § 418 Abs. 2 ZPO den Beweis der Unrichtigkeit der bezeugten Tatsachen durch Antrag auf Vernehmung des bei der damaligen Besprechung anwesend gewesenen Sacharbeiters als Zeugen angetreten. Auf die Vernehmung des Zeugen habe das Berufungsgericht jedoch verzichten können. Das Gericht sei vom Fehlen der amtlichen Zusage mit dem vom Kläger behaupteten Inhalt bereits voll überzeugt. Wegen des Schreibens vom 12. Mai 1976 in Verbindung mit dem vorangegangenen und darauffolgenden Verhalten des Klägers erscheine es ausgeschlossen, daß die Zeugenvernehmung noch Sachdienliches ergeben und die bereits gewonnene gegenteilige Überzeugung des Gerichts erschüttern könne. Das Gericht sei davon überzeugt, daß es in der Besprechung vom 24. Februar 1975 allenfalls darum gegangen sei, von Vollzugsmaßnahmen in einem angemessenen Zeitraum abzusehen. Dieser Zeitraum sei inzwischen verstrichen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision macht der Kläger einen Verfahrensfehler geltend. Er rügt die Verletzung des § 98 VwGO in Verbindung mit § 418 ZPO und § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht dem schriftsätzlich gestellten Beweisantrag, den Sachbearbeiter der zuständigen Behörde als Zeugen zu vernehmen, nicht entsprochen. Damit sei dem Kläger die ihm durch § 418 Abs. 2 ZPO eröffnete Möglichkeit, den Gegenbeweis der Unrichtigkeit des amtlichen Schreibens zu führen, genommen worden. Die vom Berufungsgericht hierfür angegebenen Gründe seien unzutreffend. Die angefochtene Entscheidung beruhe auch auf dem geltend gemachten Verfahrensfehler. Unterstelle man, daß die behauptete Zusage gegenüber dem Kläger gegeben worden sei, so hätte sich die Behörde entsprechend verhalten müssen. Die angefochtene Verfügung hätte alsdann nicht erlassen werden dürfen.

Der Beklagte trägt vor: Das angefochtene Urteil beruhe nicht auf dem geltend gemachten Verfahrensmangel. Es könne die von dem Kläger behauptete Zusage als gegeben unterstellt werden. Eine derartige Zusage wäre rechtswidrig und deshalb grundsätzlich unverbindlich gewesen. Die pflichtgemäße Ausübung des Ermessens habe ein Einschreiten gegen den baurechtswidrigen Zustand erfordert. Die Behörde sei verpflichtet gewesen, eine Zusage des vom Kläger behaupteten Inhalts sofort wieder zurückzunehmen. Eine Rücknahme wäre auch zulässig gewesen. Ein Vertrauenstatbestand habe durch die behauptete Zusicherung zugunsten des Klägers nicht geschaffen werden können. Die Erklärung ihrer Rücknahme sei jedenfalls in der Untersagungsanordnung enthalten.

II.

Die Revision ist begründet. Der geltend gemachte Verfahrensmangel besteht. Die angegriffene Entscheidung beruht auf diesem Rechtsfehler. Die Sache ist zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Das Berufungsgericht hat das Beweisrecht des § 418 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO fehlerhaft ausgelegt und angewendet.

Bereits die Anwendbarkeit des § 418 Abs. 1 ZPO ist im vorliegenden Falle zweifelhaft. Zwar ist das Schreiben der Behörde eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 415 ZPO. Es handelt sich bei dem Schreiben vom 12. Mai 1976 zudem um eine Mitteilung über eine eigene Wahrnehmung der zuständigen Behörde. Der Zweifel, welcher an der Angemessenheit der Anwendung des § 418 Abs. 1 ZPO entsteht, beruht indes darauf, daß das "amtliche Bestreiten" Teil einer konkreten Auseinandersetzung im Rahmen eines vorprozessualen Schriftwechsels ist. Die Regelungen über die Beweiskraft öffentlicher Urkunden gehen im System des zivilprozessualen Beweisrechtes davon aus, daß der Aussteller der Urkunde nicht gleichzeitig Partei des zivilprozessualen Rechtsstreites sein wird. In diesem Sinne ist die öffentliche Urkunde das Schriftzeugnis eines "neutralen" Zeugen. Dies rechtfertigt es, von einem gesetzlich normierten Beweiswert auszugehen und insoweit den Grundsatz der freien Beweiswürdigung einzuschränken. Dieser Grund wird in aller Regel dann entfallen, wenn die ausstellende Behörde gleichsam Partei vorprozessualer Auseinandersetzungen geworden ist. Die Folgen, welche sich aus der vom Berufungsgericht gehandhabten Anwendung des § 418 Abs. 1 ZPO ergeben, könnten übrigens dazu führen, daß der Bürger eine außergerichtliche Verständigung mit der Behörde nicht versuchen wird, um nicht durch schriftliche Meinungsäußerungen der Behörde und deren - nach Ansicht des Berufungsgerichts - Beweiswert als öffentliche Urkunde seine Beweislage verschlechtern zu lassen. Die Auslegung oder Handhabung einer Beweisregel, welche dies zum Ergebnis haben kann, verfehlt den Funktionswert einer gesetzlichen Beweisvermutung. Diese Erwägungen legen eine restriktive Anwendung des § 418 Abs. 1 ZPO auf behördliche Meinungsäußerungen innerhalb vorprozessualer Auseinandersetzungen nahe.

Das Berufungsgericht hat eine Vernehmung des Zeugen im Rahmen des § 418 Abs. 2 ZPO mit der Begründung abgelehnt, es sei vom Gegenteil der unter Beweis gestellten Behauptung bereits überzeugt. Die darin liegende Vorwegnahme der Beweiswürdigung ist unzulässig. Sie ist insbesondere mit § 418 Abs. 2 ZPO nicht zu vereinbaren.

Ein Gericht darf nur unter engen Voraussetzungen von der Vernehmung eines Zeugen absehen. Dabei ist es in aller Regel nicht zulässig, einer Aussage von vornherein jeden Beweiswert abzusprechen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1979 - BVerwG 5 C 68.75 - Buchholz § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 117). Insbesondere rechtfertigt die bloße Unwahrscheinlichkeit einer behaupteten Tatsache es nicht, eine Beweisaufnahme zu unterlassen, deren Ergebnis nur unwahrscheinlich ist, nicht aber mit Sicherheit vorausgesehen werden kann. Ein Beweisangebot darf nur insoweit abgelehnt werden, als das angebotene Beweismittel schlechterdings untauglich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 1977 - BVerwG 3 C 53.76 - Buchholz § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 112; BVerwG, Urteil vom 8. Februar 1983 - BVerwG 9 C 598.82 - Buchholz 402.25 § 1 AsylVfG Nr. 2). Ein derartiger Sachverhalt bestand im vorliegenden Falle indes nicht. Zwar kann ein Beweismittel auch dann untauglich sein, wenn aufgrund bereits erhobener Beweise die entscheidungserheblichen Tatsachen mit einer solchen Gewißheit feststehen, daß die Überzeugung des Gerichtes durch die beantragte weitere Beweiserhebung - ihr Erfolg unterstellt - nicht mehr erschüttert werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. November 1963 - BVerwG 6 C 37.61 - Buchholz § 138 Nr. 3 VwGO Nr. 5; BVerwG, Urteil vom 11. Dezember 1981 - BVerwG 4 C 71.79 - NVwZ 1982, 244). Die vom Berufungsgericht vertretene Annahme, daß die Vernehmung des Zeugen nutzlos sein werde, verkennt jedoch die Bedeutung des § 418 Abs. 2 ZPO. Die von ihm zugrunde gelegte Überzeugung ist formaler Art. Sie beruht - in Abweichung vom Grundsatz der freien richterlichen Beweiswürdigung (vgl. § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO) - auf der gesetzlichen Beweisregel des § 418 Abs. 1 ZPO. Die nach § 418 Abs. 2 ZPO zugelassene Beweisführung des Gegenteils soll es aber dem Gericht gerade ermöglichen, sich eine eigene Überzeugung über den tatsächlichen Geschehensablauf zu verschaffen. In diesem Sinne hatte sich das Berufungsgericht eine eigene Überzeugung mit Hilfe der gesetzlichen Beweisregel noch nicht verschaffen können. Die vom Berufungsgericht angeführten Gründe, mit denen es des weiteren eine Einvernahme des Zeugen ablehnt, sind zudem fehlerhaft. Das Berufungsgericht stützt seine Auffassung, daß und weshalb seine bereits gewonnene Überzeugung nicht mehr erschüttert werden könne, auf die Erwägung, der Kläger habe während des gesamten Verwaltungsverfahrens eine Zusage nicht behauptet. Es stellt einen Rechtsfehler dar, lediglich aus dem klägerischen Verhalten auf den möglichen Inhalt der Bekundungen des Zeugen und auf die Glaubwürdigkeit dieser Bekundungen zu schließen. Die Untauglichkeit des Beweismittels muß vielmehr mit Erwägungen begründbar sein, welche sich auf das Beweismittel selbst beziehen. Dazu enthalten die Entscheidungsgründe des Berufungsurteils keinen Hinweis. Zudem trifft die Begründung des Berufungsgerichts auch inhaltlich nicht zu. Der Kläger hatte nämlich in seinem Schreiben vom 31. März 1976 ausdrücklich behauptet, die Behörde habe ihm am 24. Februar 1975 eine Zusage gegeben. Das Berufungsgericht bezieht sich in seinen Entscheidungsgründen auf dieses Schreiben. Alsdann ist es widersprüchlich, wenn das Berufungsgericht gleichzeitig feststellt, der Kläger habe während des gesamten Verwaltungsverfahrens keine Zusage behauptet.

Demgemäß hat das Berufungsgericht seine Aufklärungspflicht verletzt, als es dem Kläger die Führung des in erster und in zweiter Instanz ausdrücklich beantragten Beweises der Unrichtigkeit gemäß § 418 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 418 Abs. 1 ZPO abschnitt.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auf dem festgestellten Verfahrensfehler. Die ausführlichen Darlegungen darüber, daß die behauptete behördliche Zusage erwiesenermaßen nicht abgegeben worden sei (UA S. 8 u. 9), und ihr Eingangssatz, "eine Ermessensbindung des Landratsamts" sei "auch nicht durch eine amtliche Zusage ... eingetreten", legen die Folgerung nahe, daß das Berufungsgericht eine Ermessensbindung angenommen hätte, falls die Zusage erwiesen worden wäre, und daß es dann anders entschieden hätte. Die Beweisbehauptung des Klägers kann also entscheidungserheblich sein.

Aus bundesrechtlicher Sicht stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO). Die vom Kläger behauptete Zusage ist nach seinem Vorbringen mündlich gegeben worden. Ob sie in dieser Form nicht rechtswirksam werden konnte, ist eine Frage des irrevisiblen Landesrechts. § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG galt im Zeitpunkt der behaupteten Abgabe der Zusage nicht; das Verwaltungsverfahrensgesetz für Baden-Württemberg vom 21. Juni 1977 (GBl. S. 227) trat erst nach diesem Zeitpunkt in Kraft. Ob und unter welchen Voraussetzungen die vom Kläger behauptete Duldungszusage der Nutzungsuntersagung entgegensteht, ob die Zusage rücknehmbar ist und ob - wie der Beklagte meint - eine Rücknahmeerklärung in der Untersagungsverfügung erblickt werden kann, ist aus dem gleichen Grunde eine Frage des irrevisiblen Landesrechts. Der Senat sieht keinen Anlaß, von der ihm durch §§ 173 VwGO, 565 Abs. 4 ZPO eröffneten Möglichkeit der Anwendung irrevisiblen Rechtes Gebrauch zu machen.