Wie bereits das Berufungsgericht ausgeführt hat, ist nach § 174 Abs. 3 BBauG die Frage der Zulässigkeit des Enteignungsvorhabens der Antragstellerin nicht nach dem Bundesbaugesetz, sondern den bisher geltenden Vorschriften zu beurteilen. Diese weisen für einen Fall der vorliegenden Art keine ausdrückliche positive Regelung auf, die der des § 87 Abs. 2 Nr. 2 BBauG entspräche, wonach eine Enteignung zu näher bezeichneten Zwecken erst zulässig ist, wenn der Antragsteller sich zuvor ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines geeigneten Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat. Indessen besagt der rechtsstaatliche Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs in das Eigentum, ohne den die Gewährleistung des Eigentums durch Art. 14 Abs. 1 GG unvollständig wäre, daß die Enteignung nur als letztes Mittel zur Erreichung des beabsichtigten Zwecks in Betracht kommt. Sie war daher auch schon vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes unzulässig, wenn der Zweck, dem sie dienen soll, auch auf eine andere, weniger schwer in die Rechte des Betroffenen eingreifende Weise erreicht werden konnte. Eine Enteignung war vor allem dann nicht erforderlich, wenn der Enteignungszweck im Wege freier Vereinbarungen, z.B. durch Grundstückskauf, unter angemessenen Bedingungen verwirklicht werden konnte (vgl. BVerwG in DVBl 1965, 237 mit weiteren Nachweisungen).

Das Berufungsgericht nimmt nun an: Die angemessene Entschädigung bemesse sich nicht allein nach dem Wert des Grund und Bodens, sondern habe auch andere durch die Eigentumsentziehung verursachte Vermögensnachteile (vgl. § 96 BBauG) auszugleichen. Zu diesen Vermögensnachteilen seien jedoch Planungsschäden nicht zu rechnen, da die beantragte Enteignung derartige Ansprüche nicht umfasse. Heute regele die Bestimmung des § 44 BBauG solche Schäden besonders. Für die Zeit vor ihrer Geltung habe der betroffene Eigentümer ebenfalls die Möglichkeit gehabt, notfalls im Wege der Klage eine Nutzungsentschädigung zu fordern; auch dürfte der Eigentümer in dem vorliegenden Verfahren wohl die Festsetzung einer Nutzungsentschädigung fordern. Die Antragstellerin habe daher, so meint das Berufungsgericht, bei ihrem Angebot den durch das Bauverbot als solches entstandenen Entschädigungsanspruch entgegen der Auffassung der Enteignungsbehörde nicht zu berücksichtigen brauchen.

In dieser Beziehung kann dem Berufungsgericht jedoch nicht gefolgt werden.

Bestand bereits, wie der Beschluß der Enteignungsbehörde vom 2. März 1964 sagt, für das Grundstück seit dem Jahre 1949 ein Bauverbot, das einen inneren Zusammenhang mit den Auswirkungen des späteren Durchführungsplanes hatte, ist weiter davon auszugehen, daß das Bauverbot als Folge des am 17. April 1956 festgestellten Durchführungsplanes einen Teil eines einheitlichen, mit der jetzt streitigen förmlichen (Voll-)Enteignung des Grundstücks abschließenden Verfahrens bildete, so greifen die Sätze ein, die von dem jetzt erkennenden Senat in seiner Rechtsprechung für die Zeit vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes erarbeitet worden sind und die dahin gehen (Urt. vom 4. Juni 1962 III ZR 163/61 = BGHZ 37, 269, vom 27. September 1962 III ZR 40/61 = WM 1962, 1325, vom 14. November 1963 III ZR 141/62 = NJW 1964, 294 [BGH 14.11.1963 - III ZR 141/62] = MDR 1964, 121 = BGH Warn 1963 Nr. 244 und vom 12. Juli 1965 III ZR 214/64 = WM 1965, 947):

1. a)

   Der Eigentümer kann, wenn sein Grundstück von dem einen Teil der Enteignung bildenden Bauverbot betroffen wird, eine Entschädigung für die teilweise Substanzminderung des Grundstücks verlangen; diese Teilentschädigung muß er sich auf die ihm später für die Vollenteignung des Grundstücks zustehende Entschädigung anrechnen lassen. Daneben hat der Eigentümer einen Anspruch auf Verzinsung der Entschädigung vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens des dauernden Bauverbotes bis zur Zahlung der Teilentschädigung, wobei für die Höhe der Verzinsung die Bestimmung des § 99 Abs. 3 BBauG einen Anhalt geben kann.

2. b)

   Der Eigentümer kann aber auch, was hier in Betracht zu ziehen ist, eine einheitliche Entschädigung für das vollenteignete Grundstück verlangen, mit der grundsätzlich auch die durch das Bauverbot bereits eingetretene Substanz- und Wertminderung des Grundstücks abgegolten wird. Neben dieser Entschädigung kann der Eigentümer ebenfalls eine Verzinsung beanspruchen. Diese ist vom Wert des Enteignungsobjektes zu berechnen, hier also vom Unterschiedsbetrag zwischen dem Wert des unbebauten, aber bebaubaren Grundstücks und dem Wert des von einer Baubeschränkung betroffenen Grundstücks.

Die Entschädigung für das vollenteignete Grundstück bemißt sich grundsätzlich nach den Wertverhältnissen im Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses, jedoch unter Zugrundelegung der Qualität, die das Grundstück bei der Verhängung des Bauverbots hatte, also zu der Zeit, als die Vorwirkung der Enteignung einsetzte. Wenn in der Zeit von der Verhängung des Bauverbots bis zur Vollenteignung oder bis zu dem an die Stelle dieses Zeitpunktes tretenden Stichtage das mit dem Bauverbot belastete Grundstück an Wert gewann, so kann der Eigentümer nicht für die ganze Zeit Zinsen, berechnet nach dem höchsten Grundstückswert, beanspruchen. Vielmehr können die Zinsen nur von dem zunächst geringeren Wert und für die Folgezeit jeweils von den Beträgen angesetzt werden, wie sie der Entschädigungspflichtige in den einzelnen Zeitabständen als Teilentschädigung zu gewähren gehabt hätte, wobei aber nur das Preisgefüge in Betracht gezogen werden muß, wie es sich in bestimmten Zeiträumen entwickelt hat. Der Wertsteigerung kann auch derart Rechnung getragen werden, daß eine gleichmäßige Verzinsung von einem mittleren Wert des Grundstücks angesetzt wird. In Gestalt der Verzinsung erhält der Eigentümer eine abstrakt berechnete Nutzungsentschädigung dafür, daß ihm die Nutzung des mit dem Bauverbot belasteten Grundstücks beschnitten, der diese Schmälerung ausgleichende Gegenwert aber nicht alsbald gezahlt worden ist.

Diese Rechtssätze greifen hier ohne Einschränkung ein, nicht jedoch die Sonderbestimmungen der §§ 40 ff BBauG. Denn diese Entschädigungsbestimmungen sind in ihren Einzelheiten allein auf die im Rahmen des Bundesbaugesetzes getroffenen Maßnahmen abgestellt, so daß angenommen werden muß, daß sie sich auch nur auf Maßnahmen dieser Art beziehen, nicht auch auf sonstige, vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes getroffene Enteignungsmaßnahmen (Urteile vom 9. Mai 1963 III ZR 94/61 S. 20 und 25. März 1964 III ZR 144/61 S. 10).

Im gegenwärtigen Fall hat der Eigentümer Bruns, der bisher noch keine Teilentschädigung erhalten hat, gegen die Antragstellerin Entschädigungsansprüche im umfange des zu b) Gesagten. Danach hat die Antragstellerin ihr Angebot auf einen freihändigen Ankauf des Grundstücks auszurichten.

Nur denn ist ihr Angebot angemessen. Die Angemessenheit des Angebots bemißt sich, wie die Enteignungsbehörde in ihrem angefochtenen Beschluß zutreffend formuliert hat, an den vom Gesetz vorgesehenen und etwaigen von der Rechtsprechung zusätzlich entwickelten Entschädigungsgrundsätzen. Der die Enteignung beantragende Antragsteller braucht im Grundsatz nicht besser gestellt zu werden, als er als Enteignungsbegünstigter stünde (so Schütz-Frohberg, Bundesbaugesetz, § 87 Anm. 15). So wird denn auch für das Bundesbaugesetz als Grundsatz angenommen, daß das Angebot nicht nur den Betrag für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust, sondern auch für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile umfassen muß (vgl. die Erläuterungswerke zum Bundesbaugesetz von Schütz-Frohberg a.a.O.,) Brügelmann-Förster u.a., § 87 II 2 b, Heitzer-Oestreicher, § 87 2 b; s. ferner Dittus in Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1963, 81 Ziff. 8, wonach in der Vergütung alles das mitenthalten sein muß, was der Betroffene im Enteignungsfall als Entschädigung anzusprechen berechtigt wäre; Brügelmann-Förster nehmen Planungsschäden nur deshalb aus, weil die Enteignung derartige Ansprüche nach den §§ 40 bis 44 BBauG nicht ergreife und diese Ansprüche vom Eigentümer im Verfahren nach den Vorschriften der §§ 40-44 BBauG geltend gemacht werden müßten (§ 87 II 2 b, Einführung III, II 1).

Wollte man, so lange eine gesetzliche Regelung dies nicht gebietet, die "Verzinsung" des Entschädigungsbetrages von dem Angebot des freihändigen Ankaufs ausnehmen, so würde man eine freihändige Veräußerung des zur Enteignung vorgesehenen Grundstücks gefährden, weil der Grundstückseigentümer möglicherweise einer Teillösung außerhalb des Enteignungsverfahrens ein Enteignungsverfahren vorziehen wird, um in ihm alle Vermögensschäden gleichzeitig ersetzt zu bekommen. Gerade das würde dem Sinn der Eigentumsgarantie, die die Enteignung nur als letztes Mittel angewandt wissen will, widersprechen.

Ob von dem Grundsatz, daß das angemessene Angebot einen Ausgleich für alle dem Betroffenen durch die Enteignung erwachsenden Vermögensnachteile enthalten muß, eine Ausnahme für den Fall zu machen ist, daß die Entschädigungspflicht des einen oder anderen Postens rechtlich zweifelhaft ist, braucht nicht entschieden zu werden. Denn daß die hier in Rede stehende Nutzungsentschädigung zu leisten ist, unterlag bereits in der hier fraglichen Zeit keinem durchgreifenden rechtlichen Zweifel. Ebensowenig braucht entschieden zu werden, ob ein Enteignungsantrag dann als unzulässig abgewiesen werden dürfte, wenn das freihändige Entschädigungsangebot einen Entschädigungsposten nicht berücksichtigt, dieser aber ganz geringfügig ist. Denn jedenfalls dann, wenn, wovon das Revisionsgericht auszugehen hat, bereits seit einer Reihe von Jahren ein zur Entschädigung verpflichtendes Bauverbot zu Lasten des Eigentümers bestand, kann die Nutzungsentschädigung nicht nur einen geringfügigen Betrag ausmachen.

Was im einzelnen die Höhe der einzelnen Entschädigungsposten anlangt, so kann freilich angesichts der bei der Bemessung auftretenden Schwierigkeiten und im wohlverstandenen Interesse des Enteignungsantragstellers auf seiten des Entschädigungspflichtigen nur eine ungefähre Beurteilung verlangt werden. Die Höhe des Angebots muß insoweit in etwa der Enteignungsentschädigung entsprechen (vgl. Dittus a.a.O. S. 85 Ziff. 8, Brügelmann-Förster a.a.O. § 87 II 2 b). Es kann nicht als Absicht des Gesetzgebers angesehen werden, die Enteignung schon deswegen für unzulässig zu erklären, weil das Angebot nicht genau den Betrag der später oft erst in Beantwortung schwieriger Fragen errechneten Enteignungsentschädigung erreicht hat, und es entspricht nicht dem Wohl der Allgemeinheit, wollte man den Enteignungsantragsteller indirekt dazu bringen, ein möglicherweise überhöhtes Angebot zu machen, um der Gefahr einer Ablehnung seines Enteignungsantrages wegen eines nicht angemessenen Angebotes zu entgehen. Die Frage bedarf im übrigen hier keiner Vertiefung. Bei Berücksichtigung des Gesagten ergab sich für die Antragstellerin bei der Beantwortung der Frage nach der Angemessenheit der Angebotsbedingungen hinsichtlich der einzelnen Entschädigungsposten keine unzumutbare Schwierigkeit.

Das Ergebnis der bisherigen Ausführungen ist, daß das angefochtene Urteil mit der ihm gegebenen Begründung nicht aufrecht erhalten werden kann. Auf die Rüge der Revision, das Berufungsgericht sei in verfahrensrechtlich fehlerhafter Weise dazu gelangt, zumindest das Angebot von 83 DM je qm als in etwa dem damaligen Verkehrswert des Grundstücks entsprechend anzusehen, braucht dabei nicht mehr eingegangen zu werden. Auf der anderen Seite aber kann gegenwärtig der Enteignungsantrag der Antragstellern nicht als unzulässig angesprochen und das Urteil des Landgerichts wieder hergestellt werden.

1. a)

   Einmal hat sich die Antragstellerin vor dem Berufungsgericht bereit erklärt, eine entsprechende Nutzungsentschädigung zu leisten. Im Schriftsatz vom 11. Juni 1965 hatte sie als Vortrag angekündigt, sie habe dem Eigentümer ein Kaufangebot über 50.000 DM, davon ca. rund 11.300 DM als Zinsentschädigung für die zurückliegende Zeit, gemacht.

2. b)

   Zum anderen hatte die Antragstellerin vor dem Berufungsgericht, auch bereits vor dem Landgericht, um die Zulässigkeit der Enteignung darzutun, darauf verwiesen, der Eigentümer stelle völlig überhöhte Forderungen und hätte sich auch dann nicht zu einem freihändigen Verkauf seines Grundstücks verstanden, wenn sie ein im Sinne der Enteignungsbehörde angemessenes Angebot gemacht hätte. Das Berufungsgericht sieht den Streit zu eng, wenn es demgegenüber in den Gründen seines Urteils ausführt, der Streit der Beteiligten betreffe in der Berufungsinstanz nur noch die Frage, ob die Antragstellerin sich ernsthaft bemüht habe, das zu enteignende Grundstück freihändig zu erwerben, und ob diese hierbei ein angemessenes Angebot gemacht habe. Der aufgezeigte Vortrag der Antragstellerin ist rechtlich erheblich. Denn die Verpflichtung des Enteignungsantragstellers zu einem ernsthaften Bemühen um einen freihändigen Ankauf zu angemessenen Bedingungen endet, wo ein Angebot zu einer leeren Förmelei würde, also dann, wenn der Eigentümer zu erkennen gibt, er werde ein Angebot ablehnen, gleichviel, welches Angebot ihm gemacht werde, und es auf die Enteignung seines Grundbesitzes ankommen lassen (vgl. auch Urt. vom 22. März 1965 III ZR 55/64 S. 11).

Für die gerichtliche Entscheidung über das Vorbringen unter a) und b) hat der Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Tatrichter entscheidend zu sein. Das Landgericht hat zwar gemeint, die Notwendigkeit, dem Eigentümer ein angemessenes Angebot zu unterbreiten, wenn die Enteignung zulässig sein solle, entfalle nicht, wenn der Eigentümer im Gerichtsverfahren nur eine überhöhte Entschädigung als angemessen bezeichne, denn es komme insoweit auf den Zeitpunkt an, in dem der Enteignungsantrag gestellt werde. Demgegenüber ist indessen zu bedenken: Dem Enteignungsantragsteller, der gegen den die Enteignung für unzulässig erklärenden Beschluß der Enteignungsbehörde auf gerichtliche Entscheidung anträgt, kommt es im Grunde nicht darauf an, entschieden zu sehen, ob sein Enteignungsantrag in dem Zeitpunkt begründet war, als er gestellt oder von der Enteignungsbehörde verbeschieden wurde. Ihm ist in erster Linie, wenn nicht ausschließlich an einer Entscheidung gelegen, daß bisher angenommene Hindernisse der Enteignung nicht entgegenstehen, sei es auch, weil solche Hindernisse in der Zwischenzeit weggefallen sind, Allein dahin geht sein wohlverstandenes Interesse. Das spricht dafür, daß die Gerichte, wenn sie mit einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung befaßt werden, der auf die Zulässigkeit der Enteignung zielt, auf den Sach- und Streitstand zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Tatrichter abzustellen haben, wie dies auch allgemeinen Grundsätzen der hier entsprechend anwendbaren (§ 161 BBauG) Zivilprozeßordnung entspricht. Hinzu kommt: Das Bundesbaugesetz mißt dem Grundsatz der Beschleunigung des Verfahrens eine besondere Bedeutung bei (vgl. etwa § 108 Abs. 1 Satz 1, § 157 Abs. 4, § 159 Abs. 2, § 161 Abs. 1 Satz 2, § 166 Abs. 4). Es liefe aber auf eine nicht zu rechtfertigende Verzögerung des Verfahrens hinaus und wäre wenig sinnvoll, wollte man einen Enteignungsantrag abweisen, weil der Antragsteller dem ursprünglich zu einem freihändigen Verkauf seines Grundstücks bereiten Eigentümer kein angemessenes Angebot gemacht habe, obwohl dessen Abgabe infolge der vom Eigentümer inzwischen eingenommenen ablehnenden Haltung nunmehr als unnütz erscheint, und den Antragsteller auf diese Weise dazu zwingen, alsbald wieder einen neuen Enteignungsantrag zu stellen, dem im Rahmen des Gesagten ein angemessenes Kaufangebot nicht vorausgegangen zu sein braucht. Ebensowenig wäre es sinnvoll, einen Enteignungsantrag abzuweisen, weil bis zu seiner Stellung ein angemessenes Angebot nicht gemacht worden sei, wenn der Antragsteller sich später zur Annahme angemessener Bedingungen bereit erklärt und in diesem Falle berechtigt wäre, gegen den sich wehrenden Eigentümer alsbald wieder die Enteignung zu beantragen. Dem Eigentümer entstehen durch das Abstellen auf den Zeitpunkt der letzten Verhandlung vor dem Tatrichter bei einer Fallgestaltung wie hier auch keine unzumutbaren, über das von ihm zu tragende Prozeßrisiko hinausgehende Härten. Namentlich bemißt sich, wenn die ursprünglich abgelehnte Enteignung im Zuge eines den neuen Sach- und Streitstand berücksichtigenden und dem Enteignungsantragsteller günstigen Urteils verfügt wird, die Grundstücksqualität nach den Verhältnissen im Zeitpunkt dieser letzteren Verfügung; der Eigentümer hat also noch an einer Wertverbesserung teil, die zwischen der ursprünglichen Versagung der Enteignung und ihrem schließlichen Ausspruch eingetreten ist.

Mit dem sonach beachtlichen Vortrag der Antragstellerin muß sich zunächst, soweit geboten, der Tatrichter befassen, der dies von seinem bisherigen Standpunkt aus nicht zu tun brauchte. Für eine revisionsrichterliche Entscheidung fehlt es insoweit an hinreichenden tatsächlichen Unterlagen. Bei seiner Entscheidung wird sich das Berufungsgericht gegebenenfalls auch mit der von ihm noch nicht abgehandelten Behauptung der Antragstellerin zu befassen haben, sie habe - als Nutzungsentschädigung - dem Eigentümer B. mit Schreiben vom 10. Juni 1958 angeboten, ihr das zur Enteignung vorgesehene Grundstück als Parkfläche gegen eine Jahrespacht von 6 % des Grundstückswertes zu überlassen. Jedenfalls für des Revisionsgericht besteht beim Fehlen weiterer Feststellungen auch kein Anlaß, sich mit dem Vortrag des Eigentümers Bruns, dem die Antragstellerin entgegengetreten ist, näher zu befassen, mit einem Bau des Rathauses sei vorerst nicht zu rechnen, auch sei die Ribbeckstraße ohne Inanspruchnahme seines Grundstücks in ihrer alten Breite ausgebaut worden.

Alles in allem ist zur Klärung und Entscheidung in den aufgezeigten Richtungen die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ihm ist auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu überlassen, die vom endgültigen Ausgang der Sache abhängt.