I.

Die Revision rügt, dass das Berufungsgericht die Verpflichtung in dem Mietverträge zwischen den Beklagten und der Firma ..., an kein anderes Schuhgeschäft zu vermieten, als einen Sachmangel im Sinne des § 537 BGB angesehen hat. Diese Rüge ist berechtigt.

Das Berufungsgericht hat zu dieser Frage folgendes ausgeführt;

Der Annahme der Parteien und des Vorderrichters, dass es sich um einen Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB handele, könne nicht beigepflichtet werden; denn der vertragsmässige Gebrauch der Mietsache sei dem Kläger weder durch ein Recht an der Mietsache noch durch ein solches auf die Mietsache entzogen worden. Vielmehr handele es sich um einen Sachmangel im Sinne des § 537 BGB. Unter den Begriff einer Sacheigenschaft im Sinne dieser Vorschrift fielen auch solche tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse von einer gewissen Dauer, die infolge ihrer Verbindung mit einer Sache oder ihrer sonstigen Beziehung zu ihr nach der Verkehrsauffassung wertbildend oder werterhöhend zu wirken pflegten (RGZ 95, 175, betreffend eine Brauereifreiheit; Palandt, Anm. 2 b zu § 537 BGB). Darunter falle auch die Freiheit von einer Wettbewerbsschutzklausel. Die erfolgreiche Geltendmachung einer solchen Klausel genüge an sich, um Schadensersatzansprüche aus den §§ 537, 538 BGB auszulösen, ohne dass es darauf ankomme, ob der Rechtsstandpunkt der Firma ... gerechtfertigt gewesen sei oder nicht. Es bedürfe insoweit daher keiner Nachprüfung.

Das Berufungsgericht verkennt den Begriff des Sachmangels. Dieser ist eine Eigenschaft der Mietsache, die für jeden in gleichen Umständen befindlichen Mieter sich als Mangel darstellt, d.h. für jeden Mieter, der die Sache zu dem gleichen Zweck benutzen will. Die Wettbewerbsschutzklausel bewirkt aber nur eine schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten gegenüber der Firma .... Sie beeinflusst die Sache, das Ladenlokal und dessen Wert für einen Mieter zunächst nicht. Der Kläger als Mieter des Ladens ist allein durch das Bestehen der Wettbewerbsschutzklausel, die seine Rechtssphäre zunächst nicht betrifft, nicht an der Benutzung des Ladens als Schuhgeschäft gehindert. Die auf der Klausel beruhenden Rechte der Firma ..., ganz gleich wie diese sein mögen, richten sich nicht gegen den Mieter als solchen. Die einstweilige Verfügung gegen den Kläger ist deshalb auch nicht auf die Wettbewerbsschutzklausel als solche gestützt. Vielmehr führt das Kammergericht in der Sache 5 U 431/51 dazu folgendes aus:

"Die Beklagte zu 3) (der jetzige Kläger) hatte von der Konkurrenzklausel im Mietvertrag der Klägerin Kenntnis. Der Inhaber hat als erfahrener Geschäftsmann mindestens auch erwogen, ob das Konkurrenzverbot so weit reichen könne. Diesen möglichen Erfolg hat er im Bewusstsein, daß hiermit die Vertragsrechte der Klägerin verletzt würden, gebilligt und durch diese Mitwirkung bei der Vertragsverletzung mit bedingtem Vorsatz die Klägerin in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise geschädigt (§ 826 BGB). Die Klägerin kann deshalb auch von ihm die Unterlassung des schädigenden Verhaltens verlangen".

Auch aus diesem Urteil ergibt sich also, dass nicht das Bestehen der Wettbewerbsschutzklausel den Kläger unnittelbar beeinträchtigt hat, sondern die Annahme des Kammergerichts, er habe sich eines Verstosses gegen § 826 BGB schuldig gemacht.

Dies bedeutet aber eine völlig andere Ursachenreihe. Eine Handlung des Bieters, die ihm die Benutzung der Sache entzieht, kann nicht als ein Mangel der Mietsache angesprochen werden.

Insofern unterscheidet sich der Fall wesentlich von der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Reichsgerichts (RGZ 95, 175). Dort hatte der Verpächter siner Gastwirtschaft die Brauereifreiheit des Lokals zugesichert. Es bestand also eine Verpflichtung des Vermieters dafür einzustehen, dass keine Brauerei einen wirtschaftlichen Zwang ausüben würde. In Wirklichkeit war aber der Pächter dem wirtschaftlichen Zwang praktisch aller in Betracht kommenden Brauereien ausgesetzt. Hier konnte also die nicht bestehende Brauereifreiheit auf Grund der bestehenden Verträge sich, wie das Reichsgericht es ausdrückt, als eine wirtschaftliche Waffe gegen den Pächter auswirken, die ihm den friedlichen und gewinnbringenden Gebrauch der Pachtsache unmöglich machte. Dagegen konnte der Vertrag zwischen den Beklagten und der Firma ... für sich allein den Kläger nicht hindern, das Schuhgeschäft vertragsgemäss zu betreiben. Ein Sachmangel entfällt und die vom Berufungsgericht hieraus gezogenen Folgerungen können daher die Entscheidung nicht tragen.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann auch nicht aus den Gründen des Landgerichts aufrecht erhalten werden. Mit Recht ist die Annahme eines Rechtsmangels verneint worden.

Nach dem bisher ersichtlichen Sachverhalt beruhen die Rechte der Firma ... - ein vertragliches Recht gegen die Beklagten, nicht an ein anderes Schugeschäft zu vermieten, unterstellt - gegen den Kläger darauf, dass dieser in Kenntnis der vertraglichen Bindungen der Beklagten und unter ihrer Missachtung, den Vertrag über das Lokal geschlossen hat. Von einem Recht der Firma ..., dem Kläger lediglich auf Grund des Vertrages mit den Beklagten den Besitz streitig zu machen, ist nichts ersichtlich. Die Bestimmungen über einen Rechtsmangel können aber normalerweise dann nicht angewendet werden, wenn der Mieter eine Sache besitzt, die ihm nicht aus Rechtsgründen entzogen werden kann. Ein Anspruch gegen den Vermieter, der den Mieter nicht im Besitz stört, muss insoweit ausser Betracht bleiben. III.

Der Anspruch des Klägers kann sich indessen aus anderen Gesichtspunkten ergeben. Nach der Behauptung des Klägers haben die Beklagten die Gewähr übernommen, dass die Vereinbarung mit der Firma ... sich nicht auf das Haus Nr. 17 a erstrecke.

Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Haftungsgrundlage nicht befasst. Eine endgültige Entscheidung darüber, ob nach den Vereinbarungen ein haftungsbegründendes Garantieversprechen gegeben war oder nicht, kann vom Revisionsgericht nicht getroffen werden, zumal die Frage, inwieweit die Verpflichtung sich auch auf Nr. 17 a bezog, noch der Entscheidung bedarf. Eine Rechtskraftwirkung der Entscheidung zur einstweiligen Verfügung besteht nicht.

Aber auch dann, wenn eine solche Garantie nicht übernommen ist, könnten aus dem Mietvertrag Ansprüche hergeleitet werden. Die Beklagten haben sich verpflichtet, dem Kläger den vermieteten Raum zu überlassen. Wenn sie hierzu durch die vorher eingegangene vertragliche Verpflichtung der Firma ... gegenüber ausser Stande waren, so müssen sie dafür einstehen, denn dieses anfängliche Unvermögen gibt einen Schadensersatzanspruch, sobald es sich als dauernd herausstellt. Dass es sich hier um Unvermögen und nicht obejektive Unmöglichkeit handelt, ist nicht zweifelhaft. Die Hindernisse liegen in den persönlichen Verhältnissen der Beklagten; ein anderer, der nicht vertraglich gebunden wäre, könnte die Leistung erbringen. Es handelt sich auch um ein anfängliches Unvermögen, da es nicht auf den Zeitpunkt der einstweiligen Verfügung, sondern den ihrer Grundlage, nämlich die Vereinbarung mit der Firma ... ankommt. Sollte aber, wie das Kammergericht in der Entscheidung vom 2. März 1951 angenommen hat, ein gemeinsames sittenwidriges Zusammenwirken der Parteien vorliegen, so würde das eigene Verhalten des Klägers einem Schadensersatzanpruch entgegenstehen, da es sich als unzulässige Rechtsausübung darstellen würde. Aber auch dann wenn das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten als gegeben ansieht, wird es zu prüfen haben, ob nicht mit Rücksicht auf die besonderen Besprechungen über die Wettbewerbsschutzklausel der Kläger das Risiko einer, möglicherweise dennoch bestehenden vertraglichen Vereinbarung und das sich hieraus ergebende Unvermögen der Beklagten zur Leistung übernommen hat. Damit könnten über den Aufwendungsersatz oder die Bereicherung hinausgehende Ansprüche stillschweigend ausgeschlossen sein. Ebenso würden Ansprüche des Klägers dann entfallen, wenn mit der Vereinbarung der Parteien über die Aufhebung des Vertrages alle Ansprüche aufgehoben sein sollten.

Es kann aber auch nur eine Teillösung bezweckt gewesen sein, etwa des Inhalts, dass nur die gegenseitigen Vertragspflichten für die Zukunft entfallen sollten, Ansprüche nach den allgemeinen Regeln aber nicht betroffen sein sollten. Dies ist mangels näherer Feststellungen noch nicht zu entscheiden. Sollten nach dem Willen der Parteien und dem Zweck der Vereinbarung bereits entstandene Ansprüche unberührt bleiben, so ist nach den obigen Ausführungen eine Haftung der Beklagten unter der Voraussetzung, dass die Wettbewerbsvereinbarung sich auch auf das Haus Nr. 17 a bezog, möglich.

Das Urteil musste daher aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen war, zurückverwiesen werdet.