I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kläger könnten Rückzahlung der Reinigungskosten für die Dachrinnen in Höhe von 31,10 EUR verlangen, da es sich insoweit nicht um umlagefähige Betriebskosten handele.

Die Reinigungskosten stellten nicht Kosten der Entwässerung im Sinne der Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV dar. Die Reinigung falle an, um ein Eindringen von Schmutz und Laub etc. aus den Dachrinnen in die Leitungen und das Entwässerungssystem innerhalb des Mietobjekts und damit eine Verstopfung oder sonstige Schäden zu verhindern. Zudem solle ein ordnungsgemäßer Abfluss des aufgenommenen Wassers über die Entwässerungsleitungen gewährleistet werden. Insoweit diene die Säuberung also der - vorbeugenden - Erhaltung dieser Funktion und damit der Verhinderung des Eintritts von Schäden sowie dem vorbeugenden Schutz des Gebäudes. Damit handele es sich aber um typische Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die Reinigungskosten der Dachrinnen unterfielen auch nicht Nummer 9 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Dachrinnen würden von den Mietern nicht gemeinsam selbst benutzt.

Ob Kosten für wiederkehrende Reinigungen durch die Auffangklausel der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfasst werde, könne offen bleiben, weil Nr. 17 nur solche Kosten betreffe, bei denen es sich uneingeschränkt um Betriebskosten handele. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall.

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Kläger die Kosten für die Reinigung der Dachrinne in der Vergangenheit akzeptiert hätten. Die Wirksamkeit einer Umlage im Wege der stillschweigenden Vereinbarung durch Nichtbeanstandung der abgerechneten Kosten scheitere schon daran, dass die Kosten für wiederkehrende Reinigungen der Dachrinnen als Wartungs- und - vorbeugende - Instandhaltungskosten anzusehen seien, die nicht als Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV umlagefähig seien.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 EUR bereits bezahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der Beklagten auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind.

1.

Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im Einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. BV die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmten Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg, WuM 1989, 640 [LG Hamburg 13.07.1989 - 7 S 185/88] und Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl. auch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin, GE 1994, 1381 und GE 1999, 1428, sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49). Vorliegend belegt gerade die Tatsache, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, dass es sich bei den Reinigungen um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden.

2.

Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf die Kläger umgelegt.

a)

Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 Rdnr. 34).

Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.

b)

Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430 [OLG Oldenburg 22.02.1995 - 5 UH 1/94], ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover, WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 [OLG Celle 16.12.1998 - 2 U 23/98] und LG Frankenthal, NZM 1999, 958 [LG Hamburg 25.06.1998 - 334 S 135/97]). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch auf Grund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). Vorliegend haben die Kläger ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, dass die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Beklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte jedoch nur dahingehend verstanden werden, dass sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren.

3.

Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen die Beklagte zu, sodass das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab.