1)

Das Berufungsurteil bejaht die Klagebefugnis der Klägerin und die Voraussetzungen der Feststellungsklage aus Erwägungen, die zu rechtlichen Bedenken keinen Anlass geben. Sie liegen auch im Interesse der Revisionsklägerin.

Es lässt sich nicht der Standpunkt vertreten, die Feststellungsklage sei nach dem 31. März 1948 gegenstandslos geworden, weil das Pachtverhältnis vertragsgemäss an dem Tage abgelaufen sei und die Verpächterin sich auf den Ablauf rechtzeitig berufen habe, Nach § 1 Abs. II NSchG kann das Pachtverhältnis auch in solchem Falle nur im Verfahren nach dem Mieterschutzgesetz durch Gerichtsurteil aufgehoben werden, wenn es nicht schon aus Gründen, die im allgemeinen Schuldrecht wurzeln, als beendet anzusehen ist.

2)

Das Berufungsgericht kommt in der Sache zu dem Ergebnis, der Pachtvertrag vom 13./30. September 1937 sei infolge nachträglicher dauernder Erfüllungsunmöglichkeit, verursacht durch eine mit dem Ende des Weltkrieges einsetzende dauernde Inanspruchnahme des Hauses E. für die Bedürfnisse von Kampftruppen und andern Verbänden, gemäss §§ 275, 323 BGB unwirksam geworden. Es gebraucht für dieses Unwirksamwerden gelegentlich auch den Ausdruck "erloschen" oder "Aufgelöstsein". Das kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es, wie die Gesamtheit seiner Ausführungen erkennen lässt, als Folge der bezeichneten Ursache nur ein Unerfüllbarwerden des Vertrages, ein Freiwerden der Parteien von ihren Vertragspflichten im Sinne hat, das die Fortgeltung der Anspräche aus § 323 Abs. 2 und 3 BGB nicht ausschliesst. Wenn das Berufungsgericht diesen Ansprüchen für den vorliegenden Fall keine praktische Bedeutung zuerkennt, so liegt dem ein Rechtsirrtum nicht zu Grunde.

a)

Die Revision wendet sich zunächst aus grundsätzlichen Erwägungen gegen die Anwendung des § 323 BGB auf den hier zur Entscheidung stehenden Fall. Nur unter besonderen Umständen könne entgegen den §§ 323, 537 BGB eine Auflösung des Pachtverhältnisses angenommen werden; hierdurch werde ein weiterer weder im Vertrag, noch in den Pachtschutzbestimmungen vorgesehener gesetzlicher Auflösungsgrund geschaffen, von dem nur unter ganz aussergewöhnlichen Umständen Gebrauch gemacht werden dürfe; das ergebe sich aus der Tendenz des Gesetzes, die den besonderen Schutz der Miet- und Pachtrechte zum Gegenstand habe.

Alles dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Es stützt sich auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts, die auch für Miet- und Pachtsachen die Anwendbarkeit des § 323 BGB anerkannt habe. Die Berufung auf die Rechtsprechung des früheren höchsten deutschen Gerichts kann nicht fehlsam sein. Mit Recht hat das Reichsgericht die Anwendung des § 323 trotz den Sonderbestimmungen der §§ 535-538 BGB für zulässig erachtet (RGZ 146, 64; 157, 367). Andernfalls würde den Interessen des Vermieters oder Verpächters nicht in dem gebotenen und wünschenswerten Umfange Rechnung getragen werden können. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Sie stützt die Entscheidung des Berufungsgerichts.

Der Angriff der Revision zielt freilich tiefer. In Verbindung mit Rügen aus §§ 286, 139 ZPO bekämpft er die Anwendung des § 323 BGB, weil das Berufungsgericht keine ausreichenden Feststellungen darüber getroffen habe, ob überhaupt eine Unmöglichkeit im Sinne der §§ 275, 323 BGB vorgelegen habe und ob eine etwa vorübergehende Unmöglichkeit einer dauernden gleichzustellen gewesen sei.

Dieser Angriff richtet sich im Grunde gegen die tatrichterliche Beweiswürdigung. Er könnte also nur dann Erfolg haben, wenn diese Beweiswürdigung gegen Denkgesetze verstiesse, im Widerspruch mit der Lebenserfahrung stände oder auf der Verletzung verfahrensrechtlicher Vorschriften beruhte. Der Entscheidung des Berufungsgerichts, dass der Pachtvertrag unwirksam geworden sei und dass sein Unwirksamwerden das Freiwerden beider Parteien von ihren Vertragspflichten zur Folge gehabt habe, beruht aber, wie schon angedeutet, auf der Feststellung, dass die seit dem Kriegsende einsetzende dauernde Inanspruchnahme des Hauses E. für vertragsfremde Zwecke beiden Parteien die Vertragserfüllung dauernd unmöglich gemacht habe, ohne dass ihnen die Verantwortung hierfür überbürdet werden könnte. Diese Beurteilung verstösst weder gegen Denkgesetze, noch gegen die Lebenserfahrung. Sie hat eine sehr reale Grundlage. Sie beruht auch - entgegen der Ansicht der Revision - auf einer erschöpfenden Würdigung des Sachverhalts.

Die Revision meint, das Berufungsgericht habe bei dieser Würdigung verfahrensrechtlich gefehlt, weil es die Frage offengelassen habe, ob das Haus E. zeitweise beschlagnahmefrei gewesen sei; diese Frage hätte nicht offen bleiben dürfen, da es entscheidend darauf angekommen sei, ob das Haus. E. beschlagnahmt gewesen sei und wie lange die Beschlagnahme in der Zeit von 1945 bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung angedauert habe.

Wie die weiteren Ausführungen der Revision unter II ihrer Begründung ausser Zweifel stellen, ist die Beschwerdeführerin von der Vorstellung beherrscht, für die Entscheidung der Frage, ob auf Haus E. auch nach dem Kriegsende noch die Unterhaltung eines im Rahmen des Pachtvertrages durchzuführenden Pachtbetriebes möglich gewesen wäre, käme nur eine "Beschlagnahme" des Hauses im eigentlichen Sinne in Betracht. Aus dem Grunde beanstandet sie den Mangel einer Feststellung, in welchen einzelnen Zeiträumen eine "Beschlagnahme" des Hauses E. vorgelegen habe. Sie meint, eine nach dieser Richtung hin vorgenommene Untersuchung würde ergeben haben, dass das Haus von 1945 bis 1949 nur kurze Zeit "beschlagnahmt" gewesen, dass also nur eine vorübergehende Behinderung in der Fortführung des Pachtbetriebes in Frage gekommen sei, die einer dauernden Unmöglichkeit nicht habe gleichgestellt werden dürfen.

Von der in diesen Rügen zutage tretenden Engheit der Beurteilung hat sich das Berufungsgericht mit Recht freigehalten. Es hat ohne Rücksicht auf den Rechts- oder Unrechtsgrund der sämtlichen von hoher Hand her erfolgten Eingriffe in das Recht der Verfügung über Haus E. die mit jedem der Eingriffe verbunden gewesene tatsächliche Verhinderung des Pachtbetriebes ins Auge gefasst und dabei erwogen, dass schon bei der Beendigung eines jeden Eingriffs der Beginn eines neuen mit Sicherheit vorauszusehen gewesen sei. Um sich seine Überzeugung von dem angesichts solcher Sachlage unvermeidlichen Eintritt einer dauernden Unmöglichkeit des Pachtbetriebes zu bilden, hat das Berufungsgericht keiner rechnerischen Überprüfungen bedurft. Es hat daher auch verfahrensrechtlich nicht gefehlt. Seine Feststellung, dass angesichts der Sachlage, die seit Kriegsende gegeben war, keinem Vertragsteile anzusinnen gewesen sei, sich in den beschlagnahmefreien Zwischenräumen den Bindungen des Vertragsverhältnisses auszusetzen, trägt seine Entscheidung.

Die Revision kann auch nicht damit gehört werden, vom Berufungsgericht sei übersehen, dass die Klägerin nach dem Abzug der englischen Kampftruppen beabsichtigt habe und dazu auch personell wie wirtschaftlich in der Lage gewesen sei, die Bewirtschaftung von Haus E. zum 1. November 1945 wieder zu übernehmen, hieran aber durch verbotene Eigenmacht der Beklagten gehindert worden sei, die zur Abwehr eine fingierte Beschlagnahme durch einen unzuständigen Kommandanten herbeigeführt habe; wäre dies - so schliesst die Revision - unterblieben, so wäre es der Klägerin möglich gewesen, im Rahmen des Pachtvertrages die Leitung des Hauses E. für die später aufgezogene Film-Union AG zu übernehmen, ja, das Abkommen mit dieser Gesellschaft zu schliessen, das nach der Durchführung der fingierten Beschlagnahme die Beklagte ihr vorweggenommen habe. Der Angriff scheitert an der das Revisionsgericht bindenden Feststellung des Berufungsgerichts, die französische Besatzungsmacht sei es gewesen, die das Haus E. der französischen Film-Union AG für deren Zwecke überlassen habe. Darnach hat auch zur Zeit der Überlassung des Hauses Ernich an diese Gesellschaft keine Möglichkeit für eine Fortführung des Pachtbetriebes bestanden, mag es auch der Beklagten gelungen sein, mit der Film-Union oder deren Wirtschafterin einen Pachtvertrag zu schliessen, der sie für die Gewinnausfälle aus dem Pachtverhältnis mit der bisherigen Pächterin einigermassen schadlos hielt. Im übrigen begibt sich die Revision mit ihren letzten Rügen auf den schwankenden Boden unsicherer Vermutungen, die kein Gegengewicht gegen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts bilden können.

Die Massgeblichkeit dieser Feststellungen verleidet auch durch die Hinweise der Revision auf die Tatsache keine Einbusse, dass schon vom November 1945 ab Bemühungen der Beklagten einsetzten, die eine anderweite Verwertung des Pachtgrundstücks zum Ziele hatten. Diese Bemühungen waren gegenüber der tatrichterlichen Verneinung der Durchführbarkeit des Pachtunternehmens der Parteien keine Anzeichen einer gegenteiligen Möglichkeit. Sie waren ersichtlich nur ein Ausfluss des begreiflichen Bestrebens der Beklagten, für das Ausbleiben der Einkünfte aus dem gescheiterten Unternehmen einen gewissen Ausgleich zu erreichen.

b)

Die Revision hält die Klägerin durch die angefochtene Entscheidung schliesslich deshalb für beschwert, weil das Berufungsgericht bei der Anwendung des § 323 BGB nicht den besonderen Charakter des Vertragsverhältnisses berücksichtigt und nicht die Verhältnisse und die Interessen der Parteien gegeneinander abgewogen habe, wie dies nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts in den Fällen vorliegender Art geboten gewesen wäre. Der Angriff geht fehl.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Beklagte könne der Klägerin seit Kriegsende das Haus E. nicht mehr zu dem im Vertrage vereinbarten Zweck, der Führung eines Hotel-, Pensions- und Gaststättenbetriebes zur Verfügung stellen. Auf der anderen Seite könne die Klägerin diesen Betrieb, zu dem sie schon wegen der Umsatzpacht verpflichtet sei, seit Kriegsende nicht mehr eröffnen und weiterführen. Eine zeitweise Beschlagnahmefreiheit habe stets nur von kurzer Dauer sein können. Keiner Vertragspartei sei zuzumuten gewesen, sich in der beschlagnahmefreien Zwischenzeit den Bindungen des Vertragsverhältnisses auszusetzen.

Es ist nicht erfindlich, wie gegenüber diesen Ausführungen noch Raum für Abwägungen der von der Revision vermissten Art hätte geblieben sein können. Härter als alle Abwägungen dieser Art sprachen die vom Berufungsgericht herausgestellten Tatsachen, mochte auch die aus ihnen gemäss der Vorschrift des § 323 BGB zu ziehende Schlussfolgerung für beide Vertragsteile bitter sein. In Fällen einer vorübergehenden nachträglichen Unmöglichkeit der Vertragserfüllung, die ebenfalls zu einem Unwirksamwerden des Vertrages führen kann. (RGZ 146, 66 und die dort angez. Entscheidungen), mag für eine Abwägung der beiderseitigen Interessen gegeneinander noch Raum, eine solche sogar geboten sein. Im vorliegenden Falle würde eine Interessenabwägung nicht zu einer Aufrechterhaltung des Vertrages haben fuhren können, weil sie die festgestellte Unzumutbarkeit weiterer Vertragserfüllung keinesfalls in eine Zumutbarkeit hätte wandeln können. Die Klägerin ist daher durch die angefochtene Entscheidung nicht beschwert. Ihr verbleibt nur der Abschluss eines neuen Vertrages mit andern Bindungen.

Es ergibt sich hieraus, dass es auf eine Berücksichtigung der von der Revision herausgestellten Interessen nicht ankommen kann. Im übrigen wäre aber auch zu erwägen gewesen, dass in dem Verhalten der Klägerin in den Monaten, in denen der Krieg sich seinem Ende näherte, keine Anzeichen angemessener Fürsorge für das Schicksal des Hauses E: und des in ihm unterhaltenen Pachtbetriebes zu erblicken war, dass die hohen Werte, die sie im Pachtbetriebe investiert hatte, infolge der dauernden Inanspruchnahme des Pachtgutes für vertragsfremde Zwecke als verloren anzusehen und schwerlich wieder zu ersetzen waren, wie überhaupt die Wiederingangsetzung des Pachtbetriebes, falls sie objektiv möglich gewesen wäre, sehr grosse Opfer Eideeller und materieller Art erfordert haben würde. Völlig ungeklärt ist aber die Frage, wie den Interessen der Verpächterin durch eine notdürftige und behelfsmässige Fortführung des Pachtbetriebes zu genügen gewesen wäre. Es hat sich um ein partiarisches Pachtverhältnis gehandelt, bei dem die Vertragsinteressen des einen Teils unlöslich mit denen des andern verknüpft sind. Dabei konnte es der Beklagten als Verpächterin und Eigentümerin eines dem Pachtbetriebe gewidmeten besonders wertvollen Anwesens unmöglich gleichgültig sein, was mit diesem Besitz geschah. Die Revision bezeichnet selbst Haus E. als "ein Objekt von aussergewöhnlicher Lage und Schönheit". Wenn sie dann (S 12 der Revisionsbegründung) die starke, auf dem Gemeinschaftsgedanken beruhende persönliche Seite des Vertragsverhältnisses hervorhebt, so ist die Schlussfolgerung am Platze, dass gerade diese Beurteilung eine entsprechende Bewertung auch der Vertragsinteressen der Beklagten zulassen sollte.

3)

Die Rüge, der Berufungsrichter habe es unterlassen, auf die Stellung von Hilfsanträgen zum Hauptantrage der Klage hinzuwirken, erweist sich als eine Folge der von der Revision vertretenen Auffassung vom Wirksambleiben des streitigen Vertragsverhältnisses. Sie erledigt sich mit der Ablehnung dieser Auffassung.

4)

An den Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes kann die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht scheitern. Denn auf einen gemäss § 323 Abs. 1 BGB unerfüllbaren Pachtvertrag können diese Bestimmungen keine Anwendung finden.

Das angefochtene Urteil ist daher zu bestätigen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.