Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 27.06.1996, Az.: BVerwG 7 C 11/95

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Rückübertragung des Eigentums an einem Wochenendhaus und die Wiederbegründung eines Nutzungsrechts an dem dazugehörigen Grundstück zugunsten des Beigeladenen zu 1.

Das Grundstück gehörte ursprünglich dem Beigeladenen zu 2. Nach dessen Enteignung infolge der Vorschriften über die Bodenreform wurde es Eigentum des Volkes; Rechtsträger war zunächst der Rat der Gemeinde B. Dieser schloß mit dem in S. wohnenden und dort als Arzt praktizierenden Dr. W., dem Schwiegervater des Beigeladenen zu 1, im Jahre 1956 einen Pachtvertrag über das Grundstück bis - wie es eingangs des Vertrages wörtlich heißt - "zum Erlaß einer gesetzlichen Regelung, die es ermöglicht, im Eigentum des Pächters verbleibende Eigenheime auf volkseigenen Grundstücken zu bauen". Nach § 1 des Vertrages wurde das Grundstück demgemäß dem Pächter zum Zwecke der Bebauung mit einem Eigenheim überlassen. Dr. W. hatte allerdings schon vor Vertragsschluß das umstrittene Holzgebäude errichtet, das im Pachtvertrag als Sommerhaus bezeichnet wird. Im Jahre 1958 floh Dr. W. aus der DDR. Für das Wochenendhaus wurde der Rat der Gemeinde B. als Treuhänder bestellt. Dieser verkaufte das Haus im Jahre 1969 an den Rat des Kreises R., der es bis zum Jahre 1990 als Gästehaus nutzte. Hinsichtlich des volkseigenen Grundstücks wurde ein entsprechender Rechtsträgerwechsel vereinbart. Nach einem erneuten Rechtsträgerwechsel auf den Rat der Gemeinde B. verkaufte dieser das Gebäude im Februar 1990 an die Kläger zum Preis von 4 020 Mark. Es wurde ein Gebäudegrundbuchblatt angelegt, in das die Kläger eingetragen wurden. Gleichzeitig wurde das ihnen für die Gebäudefläche verliehene dingliche Nutzungsrecht im Grundbuch vermerkt. Im Mai 1990 verkaufte die Gemeinde den Klägern auch das Grundstück. Ihre insoweit vorgenommene Eintragung als Eigentümer unter Auflösung des Gebäudegrundbuchblatts wurde im Oktober 1993 wieder gelöscht. Seitdem sind sie erneut im Gebäudegrundbuch als Gebäudeeigentümer verzeichnet. Über ihre dagegen eingelegte Beschwerde ist bisher nicht rechtskräftig entschieden worden.

Bereits ab Januar 1990 hatte Dr. W. wiederholt beim Rat der Gemeinde und beim Rat des Kreises auf ihm zustehende Rechte an dem Grundstück hingewiesen und gebeten, von Verfügungen darüber abzusehen. Nachdem er seine Rechte an den Beigeladenen zu 1 abgetreten hatte, verfolgte dieser die vermögensrechtlichen Ansprüche weiter. Im Juli 1992 übertrug der Beklagte das Eigentum an dem Wochenendhaus auf den Beigeladenen zu 1 zurück und ordnete gleichzeitig an, daß das Nutzungsrecht aus dem im Jahre 1956 abgeschlossenen Pachtvertrag zugunsten des Beigeladenen zu 1 wiederauflebe. Den dagegen eingelegten Widerspruch der Kläger, die sich vor allem darauf berufen hatten, daß Dr. W. niemals Eigentümer des Gebäudes geworden sei, wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen zurück. Es führte im wesentlichen aus: Das Wochenendhaus sei von Beginn an Eigentum des Dr. W. gewesen. Für das im Pachtvertrag ausgestaltete Nutzungsrecht hätten das Gesetz vom 21. April 1954 über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken sowie das Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime und Siedlungshäuser vom 15. September 1954 gegolten. Im Pachtvertrag sei zweifelsfrei der Wille zum Ausdruck gebracht worden, daß das Wochenendhaus unabhängig vom Eigentum am Grund und Boden im Eigentum des Pächters verbleiben sollte. Die Kläger könnten sich gegenüber dem Rückübertragungsanspruch auch nicht auf ihre Redlichkeit berufen; denn ihr Erwerb sei nicht vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder aktenkundig angebahnt worden.

Der dagegen erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht stattgegeben und dies im wesentlichen wie folgt begründet: Der angegriffene Bescheid sei rechtswidrig, weil mit ihm eine Rechtsposition zurückgegeben werde, die niemals bestanden habe. Der Pachtvertrag habe kein Gebäudeeigentum begründet. Die Gesetze vom 21. April 1954 sowie vom 15. September 1994 seien schon ihrem Anwendungsbereich nach nicht einschlägig. § 95 BGB sei ebenfalls nicht anwendbar, weil das Recht des Pächters an dem Grundstück auf unbestimmte Zeit begründet worden sei. Auch der Pachtvertrag selbst habe nach dem seinerzeit in der DDR geltenden Recht keine dingliche Wirkung entfalten können. Schließlich könne ein Rückübertragungsanspruch auch nicht damit begründet werden, daß Dr. W. bei Fortdauer des Pachtverhältnisses mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches nach § 5 Abs. 1 EGZGB i.V.m. § 296 Abs. 1 ZGB Gebäudeeigentum von Gesetzes wegen erworben hätte; denn das Pachtverhältnis habe zu diesem Zeitpunkt schon lange nicht mehr bestanden. Unabhängig von der Frage, ob das Vermögensgesetzüberhaupt hypothetische Kausalverläufe berücksichtige, müsse ein solcher Kausalverlauf zumindest bei Schadenseintritt im Vermögenswert angelegt gewesen sein. Das könne hier wegen des Zeitablaufs zwischen der Beendigung des Pachtverhältnisses und dem Inkrafttreten des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch nicht angenommen werden. Der angegriffene Bescheid sei auch rechtswidrig, soweit er anordne, daß das Nutzungsrecht zugunsten des Beigeladenen zu 1 wiederauflebe; denn der Verlust des Nutzungsrechts aus dem Pachtvertrag falle nicht in den Geltungsbereich des Vermögensgesetzes. Es liege nahe, insoweit von einer Kündigung des Pachtvertrages auszugehen, weil der Pächter seinerzeit den Pachtgegenstand nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt habe und dem Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses auch nach damaligem Rechtsverständnis nicht mehr zumutbar gewesen sei. § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG sei nicht einschlägig, weil das Gebäude in Volkseigentum gestanden habe und sein Verkauf durch den Verwalter daher ins Leere gegangen sei. Die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 VermG lägen ebenfalls nicht vor, weil nicht gegen DDR-Recht verstoßen worden sei, soweit in dem Verhalten der Verpächterseite eine Kündigung des Pachtvertrages gesehen werde.

Mit seiner durch das Verwaltungsgericht zugelassenen Revision macht der Beigeladene zu 1 geltend: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei an dem von Dr. W. errichteten Gebäude selbständiges Eigentum begründet worden. Davon seien die Genehmigungsbehörde bei der Erteilung der Baugenehmigung und die beiden Parteien beim Abschluß des Pachtvertrages ausgegangen. Offensichtlich habe die Begründung selbständigen Gebäudeeigentums in vergleichbaren Fällen im Einklang mit den rechtspolitischen Zielsetzungen der damaligen Machthaber gestanden und sei daher gängige Verwaltungspraxis gewesen. Dies ergebe sich auch aus den "Richtlinien für den Verkauf oder die Verpachtung von volkseigenen Grundstücken zur Bebauung mit Eigenheimen durch Private vom 12. Mai 1952" des Ministeriums des Innern. Ihren formellen Ausdruck habe diese Zielsetzung in verschiedenen Gesetzen gefunden, die dazu gedient hätten, die Verwaltungspraxis zu sanktionieren. Wegen des Eigentumserwerbs durch Dr. W. sei die Überführung des Hauses in Volkseigentum im September 1969 nicht - wie das Verwaltungsgericht meine - ins Leere gegangen. Vielmehr sei der staatliche Treuhänder zutreffend davon ausgegangen, daß selbständiges Gebäudeeigentum bestanden habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht auch verkannt, daß Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes eine Berücksichtigung hypothetischer Kausalverläufe und damit des Umstandes erforderten, daß Dr. W. ohne seine Flucht spätestens aufgrund der Gesetze vom 14. Dezember 1970 (GBl I S. 372) und 19. Dezember 1973 (GBl I S. 578) Gebäudeeigentümer geworden wäre.

Die Kläger verteidigen die Ausführungen des angegriffenen Urteils.

II.

Die Revision ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben; denn der Beigeladene zu 1 hat keinen Anspruch nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG auf Rückübertragung des Eigentums an dem Wochenendhaus und Wiedereinräumung eines Pachtrechts an dem dazugehörigen Grundstück. Beide Vermögenswerte waren nicht Gegenstand von Maßnahmen gemäß § 1 VermG.

Dr. W., von dem der Beigeladene zu 1 seine Rechte ableitet, ist niemals Eigentümer des umstrittenen Gebäudes gewesen, so daß eine Schädigung dieses Rechts zu seinen Lasten schon deshalb nicht in Betracht kommen kann (1.). Der Beigeladene zu 1 kann sich auch nicht darauf berufen, daß Dr. W. Eigentümer des Hauses geworden wäre, wenn er Pächter des Grundstücks geblieben wäre; denn dem Verlust des Pachtrechts lag keine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zugrunde (2.).

1. Nach den seinerzeit in der DDR noch gültigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches war das Wochenendhaus wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und gehörte damit nicht dem Pächter, sondern dem Grundstückseigentümer, weil es mit dem Grund und Boden fest verbunden war, § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Regelung über Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB war nicht einschlägig, weil der Pächter das Haus nicht zu einem vorübergehenden Zweck gebaut hatte. Die Anwendung des § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach ein auf einem fremden Grundstück errichtetes Gebäude auch dann ein Scheinbestandteil sein kann, wenn es in Ausübung eines Rechts an diesem Grundstück errichtet worden ist, schied ebenfalls aus; denn mit dem ausgeübten Recht ist nach einhelliger Meinung ein dingliches Recht gemeint (vgl. statt aller Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., Anm. 3 zu § 95 BGB m.w.N.).

Eine Eigentümerstellung des Dr. W. ergab sich abweichend davon auch nicht aus damals bereits gültigen Spezialgesetzen. In Betracht kommen insoweit das Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 21. April 1954 (GBl I S. 445) und das Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime und Siedlungshäuser vom 15. September 1954 (GBl I S. 784) nebst den dazu ergangenen Durchführungsbestimmungen. Das Nutzungsrechtsgesetz betraf nach seinem § 1 Abs. 1 nur den Bau von Arbeiterwohnheimen, während das Gesetz vom 21. April 1954 ausschließlich Eigenheime und Siedlungshäuser erfaßte (zur Definition von Eigenheimen vgl. § 1 der Ersten Durchführungsbestimmung vom 11. Februar 1955 - GBl I S. 154). Abgesehen davon setzte ein Gebäudeeigentumserwerb nach diesen Vorschriften den Kauf eines Hauses und die Eintragung des Käufers in ein neu anzulegendes Gebäudegrundbuchblatt voraus. Dies ist hier nicht geschehen. Vorgesehen war außerdem die Verleihung eines im Grundbuch einzutragenden Nutzungsrechts. Auch an einem solchen Rechtsakt fehlt es.

Zu einer anderen rechtlichen Beurteilung nötigt auch nicht der allmähliche Wandel der Zivilrechtsordnung, der mit der Schaffung von Volkseigentum einherging und seinen Abschluß in der Kodifikation des Zivilgesetzbuches fand. Da Volkseigentum nur unter bestimmten Voraussetzungen veräußert oder belastet werden durfte (vgl. § 20 ZGB) und dies offenbar bereits in den Anfängen der DDR galt ("das Anlagevermögen des Volkseigentums ist grundsätzlich dem Zivilrechtsverkehr entzogen" - vgl. Dornberger, NJ 1952, 16 (18)), mußten bereits frühzeitig Regelungen geschaffen werden, um es trotz der herrschenden ideologischen Vorstellungen zu Siedlungszwecken verkehrsfähig zu machen. In diesem Zusammenhang ist die Anordnung über die Meldung beabsichtigter Rechtsänderungen für volkseigene Vermögenswerte vom 16. April 1951 (GBl I S. 331) zu sehen. Sie sah ein Zustimmungsverfahren für eigentumsrechtliche Veränderungen bei volkseigenen Grundstücken vor. Auf diese Anordnung nehmen die "Richtlinien für den Verkauf oder die Verpachtung von volkseigenen Grundstücken zur Bebauung mit Eigenheimen durch Private" vom 12. Mai 1952 Bezug, auf die der Beigeladene zu 1 sich beruft. Diese Richtlinien, denen ein Musterpachtvertrag beigefügt war, der - wenn auch mit Änderungen - anscheinend dem zwischen Dr. W. und dem Rat der Gemeinde geschlossenen Rechtsgeschäft zugrunde gelegt wurde, unterscheiden die Übereignung von Grundstücken zur Bebauung mit Eigenheimen (Abschnitt I) und die Verpachtung zu diesem Zweck (Abschnitt II). Der Pachtvertrag war auf unbestimmte Zeit zu schließen; Kündigungen waren nur aus wichtigem Grund zulässig. Von besonderer Bedeutung für den vorliegenden Rechtsstreit ist die auch bei Dr. W. verwendete Eingangsformulierung des Mustervertrages. Danach wurde der Vertrag bis zum Erlaß einer gesetzlichen Regelung geschlossen, die es ermöglichen würde, im Eigentum des Pächters verbleibende Eigenheime auf volkseigenen Grundstücken zu bauen. Gleichgültig, wie weit die Überlagerung der bürgerlich-rechtlichen Vorschriften durch das Institut des Volkseigentums inzwischen im einzelnen fortgeschritten war, verdeutlicht diese Passage hinreichend, daß die gewünschte gesetzliche Regelung seinerzeit gerade nicht existierte, der Pächter also vorerst nicht Eigentümer im eigentlichen Sinne werden konnte. Ihm sollte daher eine Stellung eingeräumt werden, die ihn im Vorgriff auf die beabsichtigte gesetzliche Regelung so weit wie möglich einem Gebäudeeigentümer gleichstellte. Nur so kann auch § 7 des Vertrages gelesen werden, wonach die Gemeinde bei Vertragskündigung bis zum Verkauf des Gebäudes (dies war bei volkseigenen Eigenheimen nach dem Gesetz vom 15. September 1954 möglich, bei für Erholungszwecke genutzten volkseigenen Gebäuden allerdings erst mit Gesetz vom 19. Dezember 1973) dieses für Rechnung des Pächters zu verwalten hatte.

Gebäudeeigentum des Pächters läßt sich schließlich auch nicht aus dem Umstand herleiten, daß das Grundstück unter staatliche Treuhandverwaltung gestellt worden ist, weil die Behörden - wie sich aus mehreren Schriftstücken ergibt - der Meinung waren, daß Dr. W. Gebäudeeigentümer sei. Diese Auffassung ging an der Rechtslage vorbei und konnte auch nach der Rechtsordnung der DDR die zum Eigentumserwerb erforderlichen Voraussetzungen nicht ersetzen.

2. Der Beigeladene zu 1 kann Ansprüche auf Rückübertragung des Wochenendhauses auch nicht daraus ableiten, daß Dr. W. - hätte sein Pachtverhältnis weiterbestanden - spätestens im Jahre 1976 nach § 5 Abs. 1 EGZGB i.V.m. § 296 Abs. 1 ZGB Eigentümer des Gebäudes geworden wäre. Unabhängig von der vom Verwaltungsgericht für klärungsbedürftig gehaltenen Frage, ob das Vermögensrecht die Berücksichtigung solcher hypothetischen Kausalverläufe zuläßt, scheidet ein in dieser Weise begründeter Anspruch hier schon deswegen aus, weil die Beendigung des Pachtverhältnisses auf keine Schädigungsmaßnahme nach § 1 VermG zurückzuführen war. Der Beigeladene zu 1 kann daher weder Wiederherstellung der Rechte aus diesem Vertrag verlangen noch weitere Berechtigungen geltend machen, die an die Existenz der vertraglichen Rechte anknüpfen.

Der Beendigung des Pachtverhältnisses, das nach den zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts spätestens mit dem Verkauf des Gebäudes im Jahre 1969 und der anderweitigen Nutzung des Grundstücks durch den Rat des Kreises erloschen war, lag keine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zugrunde. Nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 des Pachtvertrages war der Verpächter zur fristlosen Kündigung des Vertrages berechtigt, wenn ein wichtiger in der Person des Pächters liegender Grund gegeben war, aufgrund dessen ihm die Aufrechterhaltung des Vertrages wegen schwerwiegender Verletzung öffentlicher Interessen nicht zugemutet werden konnte. § 5 Abs. 1 Nr. 3 des Vertrages berechtigte den Verpächter, den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen, wenn der Pächter das Grundstück nicht dauernd selbst bewohnte. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 des Vertrages war der Pächter verpflichtet, das Grundstück stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und dauernd (also hier zu den für ein Sommerhaus gebräuchlichen Zeiten) selbst zu bewohnen. Durch seine Flucht konnte Dr. W. seine höchstpersönlichen Vertragspflichten nicht mehr erfüllen, so daß der Verpächter zur Beendigung des Vertragsverhältnisses berechtigt war. Selbst wenn dies die Einhaltung einer Kündigungsfrist erfordert haben sollte, könnte deren mangelnde Beachtung nicht als unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG bewertet werden. Es handelte sich nämlich nicht um einen gezielten Rechtsverstoß, um den Zugriff auf den Pachtgegenstand zu ermöglichen. Daß das Pachtverhältnis nur konkludent und nicht ausdrücklich beendet wurde, ist vielmehr darauf zurückzuführen, daß die staatlichen Behörden irrtümlich von Gebäudeeigentum und einem dazugehörigen Nutzungsrecht des Pächters ausgingen und daher eine staatliche Treuhandverwaltung angeordnet hatten, wobei der Treuhänder identisch mit dem seinerzeitigen Verpächter war. Schon deswegen mußte sich der Verpächter nicht zum Ausspruch einer Kündigung veranlaßt sehen; er traf vielmehr Regelungen, die - wäre Dr. W. wirklich Eigentümer und Nutzungsberechtigter gewesen - unter § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG gefallen wären. Ein Schädigungstatbestand hinsichtlich des Pachtverhältnisses, das zu beenden dem Verpächter erlaubt war, kann daraus nicht hergeleitet werden.

Unabhängig davon, daß bereits aus diesem Grund Rückübertragungsansprüche hinsichtlich des Pachtrechts und daran anknüpfende Ansprüche im Hinblick auf ein - bei Fortsetzung des Pachtverhältnisses - später mögliches Gebäudeeigentum ausscheiden, hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 6. April 1995 (BVerwG 7 C 5.94 - BVerwGE 98, 137) die Berücksichtigungsfähigkeit solcher hypothetischen Geschehensabläufe im Vermögensrecht verneint. Der Senat hat dort entschieden, daß die vom Vermögensgesetz angeordnete Wiedergutmachung durch Rückübertragung des jeweils entzogenen Vermögenswertes die Einbeziehung sogenannter Reserveursachen, die gleichfalls zu dem Vermögensverlust geführt hätten, ausschließt. Das gilt nicht nur für den Fall, daß eine solche Berücksichtigung hypothetischer Geschehensabläufe - wie in dem damals entschiedenen Fall - anspruchsvernichtend gewirkt hätte, sondern auch dann, wenn sie - wie hier - zur Begründung des Anspruchs herangezogen wird; denn der auf Wiedergutmachung gerichtete Zweck des Vermögensgesetzes wird durch eine Wiedereinsetzung in den vor der Unrechtsmaßnahme bestehenden rechtlichen Stand erfüllt, also durch die Rückgabe als actus contrarius zur Entziehung des Vermögenswertes, nicht aber durch Schadensersatz (BVerwG, a.a.O. S. 143 f.). Da Dr. W. seinerzeit kein Eigentum genommen wurde, könnte ihm somit - selbst wenn er das Opfer einer Schädigungsmaßnahme gewesen wäre - kein Eigentum zurückgegeben werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und § 162 Abs. 3 VwGO.

Dr. Franßen

Dr. Paetow

Kley

Herbert

Dr. Brunn