I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

Für die Bemessung der Enteignungsentschädigung sei davon auszugehen, daß für die Bewertung des enteigneten Bodens der Zeitpunkt maßgebend sei, in dem der Enteignungsbeschluß erstmalig zugestellt worden sei, und daß das Gericht bei dieser Bewertung von sich aus den richtigen Stop-Preis zu ermitteln habe, soweit die Enteignung zu einem Zeitpunkt stattgefunden habe, an dem die Stop-Preise für bebaute Grundstücke noch in Wirksamkeit gewesen seien. Das sei bis zum 11. Dezember 1952 der Fall gewesen. Eier sei mithin für die Bemessung der Enteignungsentschädigung für die Klägerin auf den Grundstückswert von Anfang 1951 abzustellen, als die Stop-Preise noch galten. Bei der Ermittlung des Stop-Preises sei das Gericht jedoch nicht an amtliche Preisfestsetzungen gebunden, es habe vielmehr den Stop-Preis selbständig festzustellen. Da für das Grundstück der Klägerin ein Kaufpreis für den Stichtag des Stop-Preises (17. Oktober 1936) oder zu einem ähnlichen Zeitpunkt nicht vorliege, sei der Stop-Preis am besten aus dem Vergleich mit gleichartigen oder ähnlichen Grundstücken, deren Werte aus Verkaufspreisen feststünden, herzuleiten. Vergleichspreise für 1936 lägen zwar nicht vor, wohl aber sei teils vor, teils nach der Aufhebung des Preis-Stops eine große Anzahl von in der Nähe liegenden Grundstücken verkauft worden. Unter Berücksichtigung der für diese Vergleichsgrundstücke erzielten Kaufpreise ergebe sich, daß der von dem Sachverständigen Wagenbach ermittelte und auch der Entscheidung des Landgerichts zugrunde gelegte Stop-Preis von 65 DM je Quadratmeter als nicht zu hoch anzusehen sei. Dieser Preis werde auch durch die Ertragswertberechnung des Sachverständigen Wagenbach bestätigt. Dabei hat das Berufungsgericht den sich für das Gesamtgrundstück ergebenden durchschnittlichen Quadratmeterpreis auch der Bewertung der enteigneten Teilfläche zugrunde gelegt.

II.

Die Enteignung ist im vorliegenden Falle im Rahmen des Fluchtlinienverfahrens, nämlich im Zusammenhang mit der Festlegung der Straßenfluchtlinie erfolgt (§11 HAG). Soweit das hessische Aufbaugesetz die Eigentumsentziehung im Rahmen des Fluchtlinienverfahrens auf dem Gebiete des Städtebaues regelt, ist es gemäß Art. 125 Nr. 2 GG Bundesrecht geworden, wie der V. Zivilsenat in der bei LM Nr. 3 zum HAG veröffentlichten Entscheidung vom 28. Oktober 1955 des näheren ausgeführt hat; dem schließt sich der erkennende Senat an. Gegen die Nachprüfung des angefochtenen Urteils im Revisionsverfahren sind daher aus §549 ZPO Bedenken nicht herzuleiten.

In der Sache selbst ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, daß für die Bewertung des enteigneten Grundstücks der Zeitpunkt des die Entschädigung festsetzenden Beschlusses maßgebend ist, daß für eine während der Geltungsdauer der - erst durch die Verordnung Pr Nr. 75/52 mit Wirkung vom 12. Dezember 1952 aufgehobenen - Preis-Stopbestimmungen vollzogene Grundstücksenteignung die Enteignungsentschädigung unter Beachtung dieser Bestimmungen, jedoch noch unter Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen, den Wert beeinflussenden Umstände festgesetzt werden muß und daß das Gericht von sich aus den danach höchst zulässigen Preis zu ermitteln hat (BGHZ 13, 378 und 19, 139).

Gegen die Verfassungsmäßigkeit der Bestimmungen des §41 Abs. 2 und 3 HAG, die für die Entschädigung den gemeinen Wert des Grundstücks am 1. Januar 1935 maßgebend sein lassen, bestehen - bezogen auf Fälle der hier in Rede stehenden Art - keine Bedenken: Die nach den abgeführten Entscheidungen auch unter der Geltung des Art. 14 GG zu berücksichtigender. Preis-Stopbestimmungen traten mit Wirkung vom 17. Oktober 1936 in Kraft; in der Zeit zwischen dem Stichtag des HAG und dem Tag des Inkrafttretens des Preisstops unterlagen die Grundstückswerte praktisch keiner Veränderung; die Bestimmungen stehen also der Ermittlung des objektiv angemessenen Wertes des enteigneten Grundstücks nicht entgegen. Die Frage, ob im übrigen die Bestimmung des 1. Januar 1935 als Bewertungsstichtag mit dem Grundgesetz in Widerspruch steht oder nicht, kann hier auf sich beruhen.

Die Begründung des angefochtenen Urteils läßt jedoch die Möglichkeit offen, daß die Art und Weise, wie im Anschluß an die Gutachten des Sachverständigen Wagenbach der nach dem Vorstehenden maßgebende Wert des enteigneten Geländes ermittelt worden ist, zu beanstanden ist. Das Gutachten Wagenbach und damit auch das Urteil des Berufungsgerichts lassen - ausgehend von einem ermittelten Preis für das Gesamtgrundstück der Klägerin - den sich daraus errechnenden einheitlichen Quadratmeterpreis ohne zureichende Begründung auch für das enteignete Vorgartengelände maßgebend sein.

Zwar ist es nicht richtig, daß bei Teilenteignungen allein der Wert des Trennstücks ohne Rücksicht auf die werterhöhende oder wertmindernde Wirkung der Enteignung auf das Restgrundstück für die Entschädigung maßgebend sein müsse, eine Auffassung, wie sie nunmehr die Revisionserwiderung unter Ablehnung der "Differenztheorie" mit einem Hinweis auf Koffka (Komm. zum Preuß. Gesetz über die Enteignung von Grundstücken, 1913, Anm. 59 ff zu §8) vertreten will. Wäre diese Auffassung richtig, dann würde übrigens entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung das Berufungsurteil ebenfalls aufgehoben werden müssen. Denn es fehlt bisher an jeder Feststellung und Erwägung, die es rechtfertigen würden, von dem Erfahrungssatz abzuweichen, daß für sich allein betrachtet des enteignete Trenngrundstück bereits vor der Enteignung angesichts dessen, daß es seit langem vor (d.h. straßenwärts) der Baufluchtlinie lag, ein gegenüber dem übrigen Grundstück weniger wertvolles, weil unbebauteres Vorgartengelände war, und daß deshalb sein Wert nicht dem Durchschnittswert des Gesamtgrundstücks einschließlich der bebauten Fläche entsprach.

Richtig ist vielmehr, daß bei der Enteignung von Grundstücksflächen, die mit anderen in der Hand desselben Eigentümers befindlichen Grundstücksflächen infolge ihres räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs eine Einheit bilden, bei der Wertberechnung das Restgrundstück mit in Betracht gezogen werden muß. Das bedeutet aber keineswegs, daß die Wertberechnung des enteigneten Teilstücks in der Weise erfolgen müßte, daß der Wert des Gesamtgrundstücks ermittelt und der Wert des Trennstücks danach im Verhältnis seiner Große zu der Größe des Gesamtgrundstücks bemessen wird, d.h. daß ein einheitlicher Quadratmeterpreis für das Gesamtgrundstück festgestellt wird und dieser auch für das enteignete Teilgrundstück maßgebend ist. Diese Berechnungsart, die hier der Sachverständige und das Berufungsgericht angewandt haben, führt dann zu unrichtigen Ergebnissen, wenn auch die Teile eines Gesamtgrundstücks eine selbständige wirtschaftliche Bedeutung besitzen und als solche - von ihrem Größenverhältnis abgesehen - verschieden wertvoll sind. Wird das wertvollere Teilstück enteignet, so führt jene Berechnungsart zu einer zu geringen Entschädigung, im anderen Fall zu einer zu hohen Entschädigung des betroffenen Eigentümers.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Auffassung im einzelnen auf folgendes hingewiesen:

Bei der Feststellung des gemeinen Wertes eines Grundstücks in einer Geschäftsgegend sei das Grundstück als Gesamtheit wertmäßig zu betrachten. Der Eigentümer verkaufe es normalerweise nur als Ganzes. Die Abgabe von unbebauten Teilen habe für ihn wie für den Käufer kein Interesse. Der Käufer, der den Grund und Boden erwerben und ein Geschäftshaus errichten wolle, nehme die nicht bebaubaren Teile mit in Kauf. Der Quadratmeterpreis sei einheitlich. Der Käufer berechne den von ihm zu zahlenden Preis für das Gesamtgrundstück in erster Linie danach, wie er das Grundstück überwiegend nutzen könne. Da es ihm in erster Linie auf das Geschäftshaus ankomme, so richte sich der von ihm gebotene Preis in erster Linie nach den geschäftlichen Möglichkeiten. Weil der Käufer wisse, daß er das Grundstück nicht teilweise erhalte, nehme er die übrigen Prozent unbebaubaren Landes mit in Kauf, d.h. er biete je nach dem Anteil des unbebaubaren Landes weniger als er bei voller Bebaubarkeit bieten würde. Niemals aber würde er bei den Kaufverhandlungen damit Erfolg haben, daß er den unbebaubaren Teil des Grundstücks ganz erheblich niedriger einsetze und praktisch für wenig Geld dazu erhalte, so, als ob ihm dieser Teil getrennt verkauft werden würde. Der Gedanke der Rentabilität des Geschäftshauses überwiege derart bei der Gesamt-Preisfestsetzung, daß die für den unbebauten Teil abzusetzende Geldsumme dann ganz gering sei, wenn es sich tatsächlich um eine Geschäftsgegend handele. Wenn mithin ein unbebauter Teil des Grundstücks dem Eigentümer zwangsweise enteignet werde, so könne der Eigentümer dadurch nicht schlechter gestellt werden, als wenn das ganze Grundstück enteignet worden wäre; denn der unbebaute Teil des Grundstücks hänge wertmäßig mit dem bebauten Teil auf das engste zusammen.

Diese Ausführungen sind in ihrem Ausgangspunkt richtig, daß nämlich im allgemeinen ein zusammenhängendes Geschäftsgrundstück nur als Einheit verkauft und der Kaufpreis nach einem einheitlichen Quadratmeterpreis und nicht nach verschiedenen Quadratmeterpreisen je nach der Nutzungsfähigkeit der einzelnen Grundstücksteile berechnet wird. Die Folgerung des Berufungsgerichts, daß dementsprechend auch bei Teilenteignungen der Wert des enteigneten Trennstücks - ohne weiteres und in allen Fällen - nach dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Gesamtgrundstücks, d.h. ohne Rücksicht auf den Wert gerade des enteigneten Teiles im Verhältnis zum Restgrundstück berechnet werden müßte, ist jedoch nicht richtig. Wenn der Erwerb eines Geschäftsgrundstücks ohne das dazugehörige - unbebaubare - Vorgartengelände im Wege des freien Verkaufs auch im allgemeinen nicht möglich ist und der Eigentümer eines solchen Grundstücks für sein Vorgartengelände allein auch im allgemeinen keinen Käufer finden wird, so besagt das nichts Entscheidendes für die Auffassung des Berufungsgerichts. Denn bei der Teilenteignung kann gerade der im freien Grundstücksverkehr praktisch nicht vorkommende Fall eintreten, daß eine "Veräußerung" allein dieses unbebaubaren Vorgartens durch "Zwangsverkauf" im Wege der Enteignung erfolgt. Für diesen Fall ist von entscheidender Bedeutung, wie sich nach den örtlichen Gepflogenheiten der Quadratmeterpreis eines Geschäftsgrundstücks bildet. Das Berufungsgericht spricht davon, daß sich dieser Preis vor allem nach den geschäftlichen Möglichkeiten richtet, die das Grundstück bietet; das braucht aber nicht notwendig dazu zu führen, daß der Quadratmeterpreis je nach dem Verhältnis des bebaubaren oder sonstwie geschäftlich nutzbaren Teiles zu dem geschäftlich nicht oder nur weniger nutzbaren Teil höher oder geringer ist. Nur wenn dem so wäre, müßte in den Fällen, in denen es sich bei dem Trennstück um ein im Verhältnis zu dem restlichen Grundstücksteil besonders nutzbares (und damit den durchschnittlichen Quadratmeterpreis erhöhendes) oder um ein nicht oder nur weniger nutzbares (und damit den durchschnittlichen Quadratmeterpreis minderndes) Teilstück handelt, der Wert dieses Trennstücks abweichend von dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Gesamtgrundstücks bemessen werden; anderenfalls würde der Eigentümer möglicherweise mehr als eine vollständige Entschädigung, d.h. mehr als die Differenz zwischen seinem Vermögensstand vor und dem nach der Enteignung bekommen; damit aber wäre das zulässige Maß einer "angemessenen" Entschädigung überschritten.

Daher wird in aller Regel der angemessene Wert eines enteigneten Teilgrundstücks in der Weise ermittelt werden können, daß der Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung festgestellt und dieser Wert dem Wert des dem Eigentümer verbleibenden Grundstücks gegenübergestellt wird, wie er sich unter Berücksichtigung der Vor- und Nachteile, die aus der Enteignung für das Restgrundstück folgen, ergibt. Damit wird keineswegs der vom Berufungsgericht aufgestellte Grundsatz, daß der Eigentümer bei der Enteignung eines Teilgrundstücks nicht schlechter gestellt werden dürfe, als wenn ihm das ganze Grundstück enteignet worden wäre, verletzt. Denn eine unter dem einheitlichen Quadratmeterpreis für das Gesamtgrundstück liegende Entschädigung für das enteignete Trennstück ist zwar immer dann, aber auch nur dann gerechtfertigt, wenn sich infolge der Abtrennung des - im Verhältnis zum Restgrundstück geringwertigen - Teilstückes der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Restgrundstück angesichts seiner Höherwertigkeit gegenüber dem enteigneten Teil erhöht und damit der Eigentümer einen Ausgleich dafür erhält, daß die Entschädigung für das enteignete Teilstück unter dem einheitlichen Quadratmeterpreis für das Gesamtgrundstück liegt.

Es kann in diesem Zusammenhang auch auf die Rechtsprechung, die das Reichsgericht zu der Bestimmung des §8 Pr Enteign. Ges. entwickelt hat, zurückgegriffen werden, nach der bei einer Teilenteignung zwar nicht stets der Wert des enteigneten Teiles durch Vergleichung des Wertes des ganzen Grundstücks mit dem Wert des verbleibenden Restgrundstücks ermittelt zu werden braucht, jedoch dieser Methode meistens der Vorzug vor anderen Berechnungsarten zu geben ist (RGZ 32, 350 [353]; 53, 194; 62, 268 [272]).

Bemerkt sei schließlich noch, daß auch die - allerdings für die Bildung der richterlichen Überzeugung nicht allein maßgeblich gewesene - Wertermittlung auf Grund der vom Sachverständigen Wagenbach vorgenommenen und vom Berufungsgericht übernommenen Ertragswertberechnung nicht gebilligt werden kann: Der Sachverständige hat den Bodenwert des Gesamtgrundstücks als Differenz zwischen Ertragswert und Neubauwert des bestehenden Gebäudes (bezogen auf das Jahr 1935) mit 20.413,60 RM errechnet. Zur Feststellung des Quadratmeterpreises hat er dann diesen Betrag lediglich durch die Quadratmeterzahl der bebauten Fläche (292 qm) geteilt und den sich alsdann ergebenden Betrag von 69,90 RM je Quadratmeter "unter Berücksichtigung des Raumes, der auch bei Altstadthäusern durchschnittlich neben der bebauten Fläche als Lichthoffläche zur Verfügung stand", auf 65 RM ermäßigt und diesen Betrag als den "echten Stop-Preis" für die gesamte Grundfläche angenommen. Daß diese Berechnung nicht richtig ist, liegt auf der Hand. Denn wenn zur Berechnung des Quadratmeterpreises für das Gesamtgrundstück der gesamte Bodenwert lediglich durch die Quadratmeterzahl der bebauten Fläche geteilt und zur Berücksichtigung der unbebauten Grundstücksteile lediglich ein von der Größe der tatsächlich vorhandenen unbebauten Fläche unabhängiger geringfügiger Abzug gemacht wird, dann wird bei dieser Berechnung dem tatsächlichen Verhältnis zwischen dem bebauten (und bebaubaren) und dem unbebauten (und nicht bebaubaren) Teil des Grundstücks nicht gebührend Rechnung getragen und bei einem verhältnismäßig großen unbebauten Grundstücksteil ein zu hoher durchschnittlicher Quadratmeterpreis angenommen. Das zeigt sich gerade im vorliegenden Fall, in dem es sich um ein Grundstück von einer Gesamtgröße von 884 qm handelt, von der lediglich 292 qm bebaut sind. Selbst wenn man also bei der Wertermittlung für das hier enteignete Teilgrundstück auch, wie es das Berufungsgericht getan hat, von dem sich für das Gesamtgrundstück ergebenden durchschnittlichen Quadratmeterpreis ausgehen wollte, so könnte doch der vorstehend wiedergegebenen Wertermittlung nicht gefolgt werden, weil sie angesichts dessen, daß hier der unbebaute Teil im Verhältnis zum bebauten recht groß, nämlich ungefähr doppelt so groß ist, zu einem weit übersetzten durchschnittlichen Quadratmeterpreis führt.

Nach alledem muß das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten der Revision - an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, ohne daß noch auf die von der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Feststellung der Vergleichswerte erhobenen Verfahrensrügen eingegangen zu werden braucht.

Bei der Ermittlung des Wertes des enteigneten Grundstücks durch Gegenüberstellung des Wertes des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung und des Wertes des dem Eigentümer verbleibenden Restgrundstücks wird im vorliegenden. Fall eine Gegenüberstellung der verschiedenen Ertragswerte nicht zu einem richtigen Ergebnis führen können, da die Ertragsfähigkeit des hier in Frage stehenden Geschäftsgrundstücks durch die Abtrennung des unbebaubaren Vorgartengeländes - wenn überhaupt - nur eine ganz geringfügige Einbuße erleidet, die nicht zur Grundlage für die Festsetzung einer angemessenen Entschädigung für das Vorgartengelände gemacht werden kann. Es wird sich hier vielmehr empfehlen, die Verkaufswerte - einmal für das Gesamtgrundstück und einmal für das nach der Enteignung verbliebene Restgrundstück - einander gegenüberzustellen. Sollte sich ergeben, daß in Frankfurt Grundstücke der hier in Rede stehenden Art auf dem Grundstücksmarkt ohne Rücksicht auf das Vorhandensein eines unbebaubaren und für die Bebaubarkeit des Restgrundstücks unerheblichen Vorgartengeländes nach einem festen - also nicht vom Verhältnis des bebaubaren vom unbebaubaren Teil abhängigen - einheitlichen Quadratmeterpreis gehandelt werden, dann - aber auch nur dann - würde es richtig sein, mit dem Sachverständigen Wagenbach und dem Berufungsgericht der Bewertung des hier enteigneten Geländes den für das Gesamtgrundstück sich ergebenden Quadratmeterpreis zugrundezulegen. Denn in diesem Fall würde tatsächlich die Vermögenseinbuße des Enteigneten den Betrag ausmachen, der sich als Preis für das enteignete Vorgartengelände unter Zugrundelegung jenes einheitlichen Quadratmeterpreises errechnet, und der für das restliche Grundstück - nach der Enteignung - sich ergebende Quadratmeterpreis würde nicht höher sein als der für das Gesamtgrundstück einschließlich Vorgartengelände.

Da das Berufungsurteil aus sachlichen Gründen nicht gehalten werden kann, kommt es auf die von der Revision noch erhobene Verfahrensrüge wegen der Heranziehung des Grundstücksmaklers Wagenbach als Sachverständigen durch das Berufungsgericht nicht mehr entscheidend an. Bemerkt sei dazu jedoch: Wenn es richtig sein sollte, daß das Berufungsgericht, wie die Revision vorgebracht hat, in zahlreichen weiteren Verfahren, in denen ebenfalls über die Höhe der von der Beklagten zu zahlenden Enteignungsentschädigung gestritten wird, trotz wiederholter Gegenvorstellungen und Ablehnungsgesuche immer wieder den in den gleichen Verfahren bereits in der ersten Instanz tätig gewesenen Makler Wagenbach als Sachverständigen bestellt hat, dann wäre das immerhin ungewöhnlich und könnte, wenn das Gericht dafür nicht besondere Gründe anzuführen hat, dem Grundsatz, nach Möglichkeit eine solche Person als Gutachter zu bestellen, an deren Sachkunde und Objektivität keine der beteiligten Parteien Zweifel hegt, widersprechen.

Von der in §565 Abs. 1 Satz 2 ZPO gegebenen Möglichkeit, die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zu verweisen, Gebrauch zu machen, sah der Senat keine hinreichende Veranlassung.