Bundesgerichtshof
Urt. v. 27.02.1992, Az.: IX ZR 57/91

a. "Der Bauvertrag nennt als "Auftraggeber" die "noch nicht bestehende sondern erst einzuwerbende Bauherrengemeinschaft ... vertreten zunächst ohne Vertretungsmacht durch" die Treuhänderin. Es handelt sich hierbei um eine typische Vertragsgestaltung für Bauvorhaben im Rahmen von Bauherrengemeinschaften. Der VII. Zivilsenat des BGH hat eine derartige Vereinbarung dahin ausgelegt, daß Vertragspartner des Werkunternehmers die einzelnen "Bauherren" persönlich werden, vertreten durch den Baubetreuer (BGHZ 76,86,87,90 = DRsp I (138) 378 a-d). Er hat die Bezeichnung als "Bauherrengemeinschaft" lediglich als eine - hinreichend bestimmbare - "Kurzbezeichnung" für die einzelnen Bauherren gehalten. Dementsprechend hat er jeden einzelnen von ihnen - anteilig ... - für verpflichtet gehalten, den Werklohn zu zahlen. Zur Begründung hat er darauf hingewiesen, der Werkunternehmer müsse wissen, an welche (leistungsfähigen) Vertragspartner er sich zu halten habe. Für die Berechtigung und Verpflichtung der Bauherren spreche, daß sie nur dadurch die steuerlichen Vorteile erlangen könnten, die sie mit der Beteiligung an derartigen Modellen regelmäßig erstrebten. Dazu müßten sie auf eigene Rechnung oder Gefahr bauen oder bauen lassen.

Der erk. Senat folgt dem. Der Begriff "Bauherrengemeinschaft" für einen Vertragspartner ist ... nicht eindeutig im Sinne einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sondern deutet eher auf eine "Gemeinschaft" nach Bruchteilen (§§ 741 ff. BGB) hin. Das gilt hier erst recht, weil nach dem Bauvertrag die einzelnen Bauherren erst noch gefunden werden sollten und solange ohne Vertretungsmacht vertreten wurden; dies sprach erkennbar für einen bloß losen Zusammenschluß der Bauherren. Es kommt hinzu, daß die Verbindung zu einer "Bauherrengemeinschaft" - im Gegensatz zu einer Kommanditgesellschaft - typisch ist für das "Kölner Modell", bei welchem die einzelnen Bauherren lediglich eine Innengesellschaft des bürgerlichen Rechts bilden. ...

b. Dann stehen den einzelnen Bauherren auch die vertraglichen Gewährleistungsansprüche und die sie sichernden Bürgschaftsforderungen zu. Die behaupteten Mängel, für die hier Gewährleistung verlangt wird, sind vor allem an Gemeinschaftsanlagen aufgetreten ... . Der einzelne Bauherr kann vom Bauunternehmer Nachbesserung wegen Mängeln nicht nur an seinem Sondereigentum, sondern auch am gemeinschaftlichen Eigentum und - unter den Voraussetzungen des § 633 Abs. 3 BGB - Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung sowie einen Vorschuß für die Mängelbeseitigungskosten verlangen ... . Etwaige aus der Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft sich ergebende Beschränkungen bei der Durchsetzung dieser Ansprüche gelten nur für das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ... . Für die Gewährleistungsbürgschaft gilt dasselbe. Sie soll die schnelle Nachbesserung ermöglichen, indem die dafür erforderlichen Mittel, wie ein Vorschuß gemäß § 633 Abs. 3 BGB, alsbald verfügbar sind. Wegen der identischen Funktion liegt im Zweifel auch die Aktivlegitimation gleich. Zudem sollte die Bürgschaft hier vereinbarungsgemäß einen sonst vorzusehenden Sicherungseinbehalt vom Werklohn ersetzen. Wie dieser ... dient sie deshalb dazu, die vertragsmäßige Ausführung der Leistung und die Gewährleistung sicherzustellen. ...

Der Klageantrag (lautet) auf Zahlung an "die in der Klageschrift aufgeführten Mitglieder der Eigentümergemeinschaft" ... . (Daher) braucht nicht entschieden zu werden, ob jeder der mehreren "Bauherren" gemäß § 428 BGB ohnehin die gesamte Leistung an sich fordern kann oder ob sie Mitgläubiger i.S. von § 432 BGB sind."