I.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet: Das landgerichtliche Urteil sei durch den Senat für Baulandsachen materiell nicht nur nach dem Bundesbaugesetz, sondern auch nach allgemeinem Enteignungsrecht zu überprüfen.

Der Antragsteller leite seinen Anspruch aus Maßnahmen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes her, nämlich aus der am 15. Januar 1958 wirksam gewordenen Bausperre, der Versagung der beantragten Baugenehmigung mit Bescheid vom 18. September 1959 und dem im November 1960 in Kraft getretenen Durchführungsplan Nr. 5 b. Andererseits verlange er eine Entschädigung für den Zeitraum vom 15. Januar 1958 bis zum 30. Juni 1969, mache also geltend, daß die genannten Maßnahmen sich auch nach Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirtschaftlich ausgewirkt hätten. Das aber sei nicht entscheidend. Hier seien die das Eigentum des Antragstellers beschränkenden Eingriffe insgesamt vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden. Die wirtschaftlichen Nachteile, die sich nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes gezeigt hätten, seien bloße Auswirkungen des bereits vorher vollzogenen und abgeschlossenen Eingriffs. Als Grundlage für einen Entschädigungsanspruch komme danach - allein - das allgemeine Enteignungsrecht in Betracht.

Hinsichtlich der Grundstücke des Antragstellers seien die Maßnahmen der Jahre 1958 bis 1960 wegen der späteren Änderung des Durchführungsplans Nr. 5 b im Ergebnis vorübergehende geblieben. Die Grundstückssubstanz sei dem Antragsteller verblieben. Dieser könne hiernach nur eine Entschädigung für vorübergehende und später wieder aufgehobene Einschränkungen seiner aus dem Grundeigentum fließenden Rechte fordern. Jedoch sei auch bei nur vorübergehenden Baubeschränkungen lediglich ein Eingriff in die Substanz eines Grundstücks angemessen zu entschädigen. In die Substanz des Grundstücks des Antragstellers sei im Ergebnis durch die Maßnahmen der Jahre 1958 bis 1960 jedoch nicht eingegriffen worden. Als Verwertung der Grundstücke mit Gebäuden sei nur deren Vermietung oder Verpachtung in Betracht gekommen. An einer Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks und der Gebäude ohne Umbauten oder ohne wertsteigernde Umbauten sei der Antragsteller aber durch die Bausperre nicht gehindert worden.

Selbst wenn der Antragsteller vor Erlaß der Baubeschränkungen wertsteigernde Umbauten beabsichtigt haben sollte, seien Entschädigungsansprüche nicht begründet. Derartige Umbauten seien im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Bausperre im Januar 1958 allenfalls geplant gewesen, jedoch sei es insoweit bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht zu konkreten Maßnahmen gekommen, so daß ein Eingriff in bestimmte konkrete Werte, wie er für einen Entschädigungsanspruch Voraussetzung sei, nicht vorliege. Angesichts der für eine zweckmäßige Verwendung des Grundstücks erforderlichen erheblichen Umbauten wäre es dabei um die Schaffung von etwas Neuem gegangen, das der Antragsteller möglicherweise geplant, dessen Ausführung er aber noch nicht begonnen habe. Mithin seien dem Antragsteller allenfalls Entwicklungsmöglichkeiten und Aussichten, das Grundstück in anderer Weise als durch den Mühlenbetrieb zu benutzen, vorübergehend entzogen worden.

II.

Die Revision des Antragstellers ist begründet.

Als Objekt des enteignenden Eingriffs, für den der Antragsteller Entschädigung begehrt, kommen allein dessen Grundstücke, aber nicht der Gewerbebetrieb (Mühlenbetrieb) in Betracht. Denn in den Mühlenbetrieb ist nicht enteignend eingegriffen worden, er ist aus anderen Gründen zum Erliegen gekommen.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, in die Substanz der Grundstücke sei durch die Maßnahmen der Jahre 1958 bis 1960 nicht eingegriffen worden, begegnet durchgreifenden Bedenken und ist mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht in Einklang zu bringen.

Zunächst ist indes noch folgendes zu bemerken: Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der Entschädigungsanspruch des Antragstellers nicht nach den Bestimmungen des Bundesbaugesetzes zu beurteilen ist. Die Maßnahmen, aus denen der Antragsteller seinen Anspruch herleitet, sind sämtlich getroffen worden, bevor das Bundesbaugesetz vom 29. Juni 1960 in seinem hier einschlägigen Zweiten und Dritten Teil gemäß § 189 am 30. Juni 1961 in Kraft trat. Deshalb ist der Entschädigungsanspruch nach den allgemeinen enteignungsrechtlichen Grundsätzen (Art. 14 GG) und den Bestimmungen des - erst durch das Bundesbaugesetz (§ 186 Abs. 1 Nr. 62) abgelösten - schleswig-holsteinischen Aufbaugesetzes vom 21. Mai 1949 zu beurteilen, da das Bundesbaugesetz in seinen materiell-rechtlichen Entschädigungsregelungen rückwirkende Kraft nicht besitzt. Aber auch soweit die dem Klagebegehren zugrunde liegenden Maßnahmen während der zeitlichen Geltung des Bundesbaugesetzes fortbestanden, wird das streitige Rechtsverhältnis von diesem Gesetz nicht erfaßt, da die gegebenenfalls in Betracht kommenden Entschädigungsbestimmungen (§§ 40 ff und 18) allein auf die im Rahmen des Bundesbaugesetzes selbst getroffenen Maßnahmen abgestellt sind und sich nicht auf vorher bereits getroffene Maßnahmen beziehen. Dazu kann im einzelnen auf die Ausführungen verwiesen werden, die in dem Urteil des Senats vom 19. Juni 1972 - III ZR 106/70 (NJW 1972, 1946) unter Anführung weiterer Nachweise aus der Rechtsprechung enthalten sind.

Wenn das Berufungsgericht einen Eingriff in die "Substanz" der Grundstücke des Antragstellers mit der Erwägung verneint, dieser sei an der - allein in Betracht kommenden - Verwertung durch Vermietung oder Verpachtung in ihrem vorhandenen baulichen Zustand nicht gehindert gewesen, so verkennt es folgendes: Das Grundeigentum gewährt zwar nicht von vornherein eine beliebige bauliche Nutzung, sondern lediglich eine solche im Rahmen der jeweils geltenden Ordnung des Bauwesens. Denn schrankenlose Baufreiheit wäre in einem geordneten Gemeinwesen unerträglich, und eine allgemeine verbindliche Regelung des Bauwesens ist in modernen Staatswesen unabweisbares Gebot. Soweit mithin das materielle Baurecht die Bebaubarkeit eines Grundstücks überhaupt nicht oder nur mit gewissen Beschränkungen vorsieht und wenn es die Grenzen festlegt, innerhalb deren ein Grundstück baulich genutzt werden kann, wird das Grundeigentum nicht in enteignender Weise beeinträchtigt, vielmehr werden lediglich die Schranken sichtbar und wirksam gemacht, denen das (Grund-)Eigentum kraft seiner Sozialgebundenheit schlechthin unterworfen ist (vgl. u.a. BGHZ 30, 338, 345). Wenn und soweit jedoch eine Grundstücksbebauung im Rahmen des materiellen Baurechts zulässig ist und sich im konkreten Fall als sachgerechte Grundstücksnutzung anbietet, stellt diese nunmehr vorhandene und gegebenenfalls schon verwirklichte Bebauungsmöglichkeit einen konkreten Wert dar und gehört zu der grundsätzlich vom Eigentumsschutz umfaßten Grundstückssubstanz. Wenn alsdann durch neue bauordnende Bestimmungen oder sonstige Maßnahmen die bisher gegebene Möglichkeit der baulichen Nutzung des Grundstücks (durch Neu- oder Umbauten) wieder beseitigt oder eingeschränkt wird, wird damit die Substanz des betroffenen Grundstücks beeinträchtigt. Von dieser - im vorliegenden Fall gegebenen - Fallgestaltung unterscheidet sich der Sachverhalt maßgeblich, um den es in dem vom Berufungsgericht (S. 34 BU) zur Stützung seiner Auffassung angeführten Urteil vom 27. Juni 1968 - III ZR 93/65 (LM Nr. 39 zu Art. 14 Ce GG) ging. Denn dort war die Fähigkeit des Grundstücks, bebaut zu werden, noch nicht vorhanden.

Da jedoch eine allgemeine Ordnung des Bauwesens ohne Bauplanung praktisch nicht denkbar ist, kann eine aus Planungsgründen gebotene zeitlich beschränkte Bausperre sich für einen gewissen Zeitraum auch noch als Konkretisierung der Sozialgebundenheit und als eine Begrenzung, der alles Grundeigentum unterworfen ist, mithin lediglich als Eigentumsbindung und nicht als Enteignung darstellen (vgl. BGHZ 30, 338, 345 ff; 58, 124, 130). Indes ist eine solche Bausperre als entschädigungslos zulässige Eigentumsbegrenzung in jedem Fall nur solange anzusehen, als sie notwendig ist, um eine ungestörte Bauplanung zu ermöglichen. Mit dem Abschluß der Planungsarbeiten entfällt der Grund, der es allein rechtfertigt, eine vorübergehende Bausperre als bloße Eigentumsbeschränkung anzusehen (vgl. dazu insbesondere die Entscheidung des Senats in NJW 1972, 1946). Hier wurden die Planungsarbeiten, die der am 15. Januar 1958 wirksam gewordenen Bausperre zugrunde lagen, spätestens mit der förmlichen Feststellung des Durchführungsplanes Nr. 5 b abgeschlossen. Da nach diesem Plan die Grundstücke des Antragstellers zu einem wesentlichen Teil für eine geplante Straße in Anspruch genommen wurden, war dem Antragsteller, solange dieser Plan in Geltung war, eine bauliche Nutzung der Grundstücke durch zweckgerechtes Neu- oder Umbauen wesentlich erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht. Wegen dieser vorübergehenden Beeinträchtigung der Nutzung kommt ein Enteignungstatbestand in Betracht, so daß das Berufungsurteil, das einen solchen verneint, mit der gegebenen Begründung nicht bei Bestand bleiben kann.

Das Berufungsurteil kann auch nicht mit anderer Begründung gehalten werden. Zwar kommt nach der insoweit gefestigten Rechtsprechung des Senats eine Entschädigung für ein Bauverbot nur für den Zeitraum in Betracht, in dem der Eigentümer zu der baulichen Nutzung, an der er durch Bausperre oder Bauverbot gehindert worden ist, auch tatsächlich willens und in der Lage war. Jedoch ist in vorliegendem Fall nichts Ausreichendes vorgetragen, geschweige denn festgestellt worden, was den Schluß rechtfertigen könnte, der Antragsteller hätte auch dann, wenn er durch Bausperre und Durchführungsplan Nr. 5 b nicht daran gehindert worden wäre, auf seinen Grundstücken während der hier in Betracht kommenden Zeit Neu- oder Umbauten nicht durchführen wollen und können.

Ob die hier in der Zeit vor der Feststellung des Durchführungsplans Nr. 5 b verhängte Bausperre für eine gewisse Zeitdauer und gegebenenfalls für wielange lediglich als eine - entschädigungslose - Eigentumsbeschränkung oder als eine enteignende Maßnahme zu werten ist, kann mangels ausreichender Feststellungen des Berufungsgerichts noch nicht abschließend beantwortet werden. Diese Frage wird vom Berufungsgericht nach den Grundsätzen zu beurteilen sein, die der Senat insbesondere in den teils schon genannten Entscheidungen in BGHZ 30, 338 und 58, 124 sowie in NJW 1972, 1713 und 1946 dazu aufgestellt hat.

Zur Frage, wer gegebenenfalls als Begünstigter die Enteignungsentschädigung zu leisten hat, bedarf es zur Zeit noch keiner Ausführungen, da die Beantwortung dieser Frage weithin von den tatsächlichen Feststellungen abhängt, die im weiteren Verfahren erst noch getroffen werden müssen.

Zur Höhe der Entschädigung sei bemerkt, daß sie nicht ohne weiteres nach dem Mietausfall bemessen werden kann. Vielmehr ist die Entschädigung bei vorübergehenden Bauverboten regelmäßig der Bodenrente anzupassen. Im einzelnen kann dazu auf die Ausführungen in BGHZ 30, 338, 353 und WM 1972, 1226, 1229 sowie auf die weiteren Nachweise bei Pagendarm in WM 1965, Sonderbeilage Nr. 5 S. 17 verwiesen werden.

Soweit das Berufungsgericht über die Kosten des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO entschieden hat, unterliegt das Berufungsurteil einem weiteren Rechtsmittel nicht mehr, ist es auch von dem Antragsteller nicht angegriffen worden. Infolgedessen mußte die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit aufrechterhalten bleiben.