In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geht das Landgericht davon aus, daß Entschädigung nach Enteignungsgrundsätzen nur verlangt werden kann, wenn das Verhalten einer Behörde in seiner rechtlichen oder tatsächlichen Wirkung für den betroffenen Eigentümer zu Vermögenseinbußen führte die für den Eigentümer unter Verletzung des Gleichheitssatzes ein besonderes Opfer darstellen; ferner daß unter dem "Verhalten" einer Behörde nur ein solches zu verstehen ist, das entweder unmittelbar in das Eigentum eingreift oder die Nutzung und Verwertung des Eigentums rechtswidrig behindert (BGHZ 6, 270, 291; 17, 96, 101/102 = LM Nr. 41 zu Art. 14 GG mit Anm.).

I.

Soweit die Kläger Ansprüche auf Enteignungsentschädigung daraus herzuleiten versuchen; daß die Beklagte ihnen zum Bau eines Wohnhauses öffentliche Mittel, insbesondere für den sozialen Wohnungsbau, nicht zur Verfügung, stelle, gilt folgendes:

Die Zuteilung der öffentlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau oblag in der hier interessierenden Zeit dem pflichtgemäßen Ermessen der Beklagten im Rahmen des Ersten Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I, 1047; GVBl. Berl S, 1051) in Verbindung mit den für Berlin ergangenen Ausführungsbestimmungen vom 19. Juni/17. Dezember 1954 (abgedruckt im Bau-Handbuch Berlin 1954, nach Seite 112). Nach § 19 Abs. 4 (alte Fassung: § 16 Abs. 2) des 1. WoBauG in Verbindung mit Buchst. A Ziff. 1 Abs. 2 und Buchst. B Ziff. 1 Abs. 1 und 2 der genannten Ausführungsbestimmungen (früher: Erste Berliner DVO § 1 Abs. 1 und § 4 Abs. 1) ist zwar in erster Linie der Wiederaufbau von Wohnungen auf Trümmergrundstücken zu fördern, jedoch unter Wahrung der Örtlichen Aufbauplanung, insbesondere unter der Voraussetzung der städtebaulich geeigneten Lage des Grundstücks. Das zu bebauende Grundstück muß also nach der städtebaulichen Planung als Wohngebiet ausgewiesen sein.

Selbst wenn man in dem Verhalten der Beklagten bereits eine endgültige Verweigerung der Zuteilung von öffentlichen Mitteln erblickt, so liegt darin kein Eingriff der Beklagten in ein vermögenswertes Recht der Kläger, da vor der Zuteilung ein vermögenswerter Anspruch des Bauherrn auf die Gewährung von öffentlichen Mitteln für den sozialen Wohnungsbau nicht besteht.

Hiernach entfällt eine Entschädigungspflicht der Beklagten wegen ihrer Weigerung, den Klägern öffentliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau zuzuteilen.

II.

1)

Soweit die Kläger in den Planungsmaßnahmen der Beklagten und in deren Erklärung, sie werde einem von den Klägern geplanten Bau eines Wohnhauses nur zustimmen, wenn es um 6 m zurückversetzt werde, hat das Landgericht eine Enteignungsentschädigung aus folgenden Erwägungen abgelehnt:

Die Beklagte habe noch nicht unmittelbar in das Eigentum der Kläger eingegriffen. Für die Frage, ob die Kläger durch die Beklagte in der Nutzung und Verwertung ihres Eigentums rechtlich oder tatsächlich behindert werden, sei von Bedeutung, daß der hier vorliegende Flächennutzungsplan als "vorbereitender Bauleitplan" insoweit verbindlich sei, als die Behörden und die betroffenen Grundeigentümer diese - wenn auch noch nicht endgültige - Planung zu beachten hätten; insbesondere müßten nach § 18 Abs. 2 und 3 Berl Pl Ges die Baupolizei und die Ämter für Stadtplanung die Baugenehmigung oder die nach dem Planungsgesetz erforderliche Zustimmung grundsätzlich versagen, wenn ein Bauvorhaben den in Aussicht genommenen Regelungen widerspreche. Wenn auch der Bundesgerichtshof in BGHZ 17, 96 eine rechtliche Hinderung des Eigentümers in der Nutzung und Verwertung hinsichtlich eines vorhandenen Bauwerks durch die nur "vorbereitenden Baupläne" verneint habe, so gelte dies nicht für unbebaute oder ehemals bebaut gewesene Grundstücke, die wiederaufgebaut werden sollen. § 18 Abs. 1 Berl Pl Ges sehe eine allgemeine Bausperre bis zur Festsetzung des (endgültigen) Bebauungsplanes vor und daraus ergebe sich - gleichgültig, wie man diese Sperre rechtlich charakterisiere -, daß bereits das Vorhandensein von "vorbereitenden Bebauungsplänen" durch die Möglichkeit eines Bauverbots auch rechtliche Wirkungen auf die davon betroffenen Grundstücke ausübe. Auf jeden Fall werde die Bausperre im Einzelfall konkretisiert, wenn das Planungsamt seine nach § 18 Abs. 3 Berl Pl Ges erforderliche Zustimmung zu einem fest umrissenen Bauprojekt versage. Ob ein fest umrissenes Bauvorhaben hier schön vorgelegen habe, könne offen bleiben. Denn die Beklagte habe erklärt, daß sie die Ausnahmegenehmigung des § 18 Abs. 3 Berl Pl Ges nur dann erteilen werde, wenn die Bauflucht um 6 m zurückversetzt werde, Damit habe die Beklagte ihre Absicht, die Nutzung und Verwertung des Grundstücks der Kläger an ihre Auflage zu binden, genügend konkretisiert und eine rechtliche Behinderung der Kläger hervorgerufen.

Diese Behinderung der Kläger in der Nutzung und Verwertung ihres Grundstücks sei jedoch - so führt der Vorderrichter weiter aus - nicht rechtswidrig. Einmal sei die Auflage nicht unzulässig, und zum anderen stelle sie keine Verletzung des Gleichheitssatzes und keine Auferlegung eines Sonderopfers dar. Die Aufstellung von Bauplänen und die sich daraus ergebenden Baubeschränkungen lägen in ihren Auswirkungen grundsätzlich im Bereich der inhaltlichen Eigentumsbegrenzung oder der sozialen Pflichtbindung des Eigentums, Hier sei unstreitig, daß die Beklagte die Auflage gemacht habe, weil in den für dieses Gebiet geltenden vorläufigen Flächennutzungsplan eine Verbreiterung der R. Straße um 6 m vorgesehen sei. Dieser Plan trage dem eingetretenen Strukturwandel des betreffenden Gebietes Rechnung und lege sämtlichen betroffenen Grundstückseigentümern die gleichen Beschränkungen auf. Ein Anhaltspunkt dafür, daß diese Beschränkungen durch Gesichtspunkte beeinflußt wären, die gesamtstädtische oder überörtliche Belange beträfen (BGHZ 15, 268, 284-286), bestehe nicht. Allerdings dürfe sich der Grundeigentümer im allgemeinen darauf verlassen, daß die Planung aufrecht erhalten bleibe, wenn das Baugebiet erschlossen sei. Habe der Grundstückseigentümer im Vertrauen auf die bestehende Planung mit behördlicher Genehmigung Gebäude bestimmten Charakters errichtet und werde er durch eine Planungsänderung in der Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt, so liege eine Enteignung vor. Würden jedoch unbebaute oder bebaut gewesene Trümmergrundstücke von einer Planungsänderung erfaßt, durch die eine lediglich für die Zukunft beabsichtigte Nutzungsart nicht verwirklicht oder ein erst beabsichtigtes Bauvorhaben nicht durchgeführt werden können, so liege dies regelmäßig im Rahmen der gesetzlichen Schranken des Eigentums. Ein allgemeines entschädigungsfähiges Recht des Grundstückseigentümers auf Beibehaltung der bisherigen Bebauung in der betreffenden Gegend bestehe nicht, Eine Entschädigungspflicht könne nur dort in Betracht kommen, wo die Planungsänderung konkrete Werte beeinträchtige, entweder dadurch, daß vorhandene Bauwerke oder Anlagen nicht mehr genutzt werden könnten, oder dadurch, daß tatsächlich erbrachte Aufwendungen, z.B. Investitionen, umsonst gemacht worden seien, weil der damit verbundene Zweck nicht mehr erreicht werden könne. Wo von der Planungsänderung keine konkreten Werte betroffen würden, sondern allenfalls bloße Interessen und Chancen, etwa die bis zur Planungsänderung vorhanden gewesene, aber nicht oder nicht wieder ausgenutzte Möglichkeit, das Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, fehle dem Eingriff der Charakter der Enteignung. Aus alldem folge, daß die mit der Auflage verbundene Behinderung der Kläger in der Satzung und Verwertung ihres Grundstücks nicht rechtswidrig sei, weil die durch sie geschaffene und konkretisierte (Bau-)Beschränkung die inhaltliche Bestimmung und Begrenzung des Eigentums der Kläger nicht überschreite.

2)

Die Revision der Kläger mußte Erfolg haben:

Wie der Senat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 10. Dezember 1957 in der Sache Berlin./. M. - III ZR 160/56 - S. 6/7 im Anschluß an seine Entscheidung in BGHZ 17, 96 bereits ausgeführt hat, kann die erstmalige Aufstellung oder Änderung eines Flächennutzungsplans allein, auch soweit er sich auf unbebaute oder ehemals bebaut gewesene Grundstücke bezieht, noch nicht als Enteignungstatbestand gewertet werden. Der Flächennutzungsplan begründet insbesondere keine "Bausperre". Sie wird vielmehr nach § 18 Berl Pl Ges in rechtlichen Zusammenhang mit dem in Aussicht genommenen Bebauungsplan gebracht, der die rechtsverbindliche Darstellung und Feststellung der endgültigen Bauleitplanung bildet. § 18 a.a.O. sichert vorbeugend die ungehinderte Verwirklichung des künftigen, erst im Entstehen begriffenen Bebauungsplanes. Soweit in dieser Vorschrift eine "Bausperre" steckt oder auf sie eine "Bausperre" gestützt wird, wird durch sie die Wirkung des Bebauungsplanes zeitlich vorverlegt. Würde also der neue Bebauungsplan eine Maßnahme darstellen, durch die im konkreten Fall der Tatbestand einer (teilweisen) Eigentumsentziehung verwirklicht wird, so müßte derselbe auch für die "Bausperre" gelten. Freilich ist nicht Auszuschließen, daß der werdende Bebauungsplan, vordem die Behörde bei der Handhabung des § 18 a.a.O. ausgeht, später in veränderter Gestalt verbindlich wird oder überhaupt nicht verwirklicht wird; damit ist im vorliegenden Fall jedoch zur Zeit nicht zu rechnen. Deshalb kann die Frage, wie die vorübergehende Wirkung der später gegenstandslos werdenden Bausperre enteignungsrechtlich zu beurteilen ist, hier offen bleiben.

a)

Würde der Bebauungsplan mit dem Inhalt verbindlich, den er nach der Planung erhalten soll, die die Beklagte in ihren Schreiben vom 8. November 1954 und vom 11. Januar 1955 zugrunde gelegt hat, so ließe sich nicht einfach sagen, wie das Landgericht meint, die Beklagte Habe mit ihrem Verhalten nur in Interessen und Chancen der Kläger eingegriffen, habe nur bewirkt, daß "eine lediglich für die Zukunft beabsichtigte Nutzungsart (des Grundstücks) nicht verwirklicht oder ein erst beabsichtigtes Bauvorhaben nicht durchgeführt werden kann". Nach der Rechtsprechung des Senats, an der festgehalten wird (vgl. die nähere Begründung in dem bereits zitierten Urteil v. 10. Dezember 1957 - III ZR 160/56 -), kommt es für die Abgrenzung der entschädigungslosen Eigentumsbeschränkung von der entschädigungspflichtigen Enteignung darauf an, ob der Bebauungsplan nur für die Zukunft eine bisher nicht verwirklichte bestimmte Verwendungsart untersagt, die in Anbetracht der Lage dieses Grundstücks (Situationsgebundenheit) bei einer vernünftigen wirtschaftlichen Betrachtungsweise ohnehin nicht ins Auge gefaßt wird, die also die Dispositionsfreiheit des Eigentümers nicht eigentlich beschränkt, oder ob er alle oder eine der verschiedenen möglichen wirtschaftlich vernünftigen Verwendungen, zu denen sich das Grundstück nach seiner örtlichen Belegenheit eignet oder bisher schon herangezogen war, beeinträchtigt oder unmöglich macht. Deshalb wurde in dem früher entschiedenen Fall angenommen, daß ein Bebauungsplan, der einem Grundstück die bisherige Baulandqualität nimmt und damit verbietet, daß die bisherige - wenn auch durch Kriegszerstörung unterbrochene - Verwendung des Grundstücks zu gewerblichen Zwecken fortgesetzt wird, eine teilweise Eigentumsentziehung darstellt. Nach denselben Grundsätzen wird das Erstgericht auch den Sachverhalt des vorliegenden Falles zu würdigen haben. Dabei wird zu berücksichtigen sein: Auch wenn in den Äußerungen der Beklagten noch nicht die Untersagung des Baues eines Mietshauses und die Beschränkung, das Grundstück nur zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, liegen sollte, kann in dem Verlangen, ein Mietshaus 6 m von der bisherigen Bauflucht zurückzusetzen, bei den gegebenen örtlichen Verhältnissen eine teilweise Eigentumsentziehung erblickt werden; dann nämlich, wenn sich ergeben sollte, daß ein Gebäude - ähnlich dein im Krieg zerstörten -, weil es in zu große Nähe der S-Bahn gerät, nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit nicht mehr errichtet werden kann, daß also praktisch das Grundstück seine Qualität als Baugrundstück verloren hat und nur mehr, wie es nach dem bisherigen Vortrag die Beklagte zu wünschen scheint, für gewerbliche Zwecke in Betracht kommt.

b)

Für die weitere Überlegung, wie das Verhalten der Beklagten gegenüber den Klägern zu werten ist, kommt es ebenso wie in der früheren Entscheidung des Senats nicht darauf an, ob die gegen die Gültigkeit des § 18 a.a.O. gelegentlich erhobenen Bedenken durchgreifen, ob diese Vorschrift unmittelbar eine Bausperre anordnet oder ob es dazu einer entsprechenden auf § 18 gestützten Verfügung der zuständigen Behörde bedarf: Ist das Verhalten der Behörde durch § 18 gedeckt, so ist es rechtmäßig; fehlt die rechtliche Stütze, ist es rechtswidrig. In beiden fällen begründet es eine Entschädigungspflicht - in einem Fall aus dem Gesichtspunkt teilweiser Enteignung, im anderen nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen über den enteignungsgleichen Eingriff -, wenn es zu der selben Wirkung geführt hat, die der Bebauungsplan vom Augenblick seines Verbindlichwerdens ab auslöst.

Im vorliegenden Fall hat sich die Bau- und Planungsbehörde gegenüber den Klägern dahin geäußert, daß sie (u.a.) eine Bauerlaubnis nur erhalten werden, wenn sie sich der Forderung unterwerfen, das geplante Bauwerk gegenüber der früher eingehaltenen Baufront um 6 m zurückzusetzen. Die - mehrfache - Äußerung der Beklagten war so eindeutig, daß sie von den Klägerin als Ausdruck einer endgültigen Haltung der Planungsbehörde in der Wohnungsbauangelegenheit der Kläger aufgefaßt werden mußte. Sie gingen deshalb mit Recht davon aus, daß auch ein förmlicher Antrag auf eine Ausnahmebewilligung nach § 18 a.a.O. im Zusammenhang mit der Vorlage eines konkreten Baugesuches am Widerspruch der Planungsbehörde scheitern würde. Sie waren damit durch die Intervention der Behörde der Beklagten - gleichgültig wie immer dieses Verhalten rechtlich qualifiziert werden mag (Verwaltungsakt, Mitteilung einer Entschließung über künftiges Vorgehen, tatsächliches Verwaltungshandeln) - bei einer natürlichen, auf den Effekt des behördlichen Verhaltens abstellenden Betrachtungsweise, auf die es im Enteignungsrecht ankommt, in derselben Weise in ihrer Dispositionsfreiheit als Eigentümer dieses Grundstücks gehindert, wie wenn der Bebauungsplan bereits verbindlich geworden wäre. Dem Erstrichter ist deshalb darin beizutreten, daß im vorliegenden Fall die Verwaltung der Beklagten in die Rechtsposition der Kläger "eingegriffen" hat; sie hat die Wirkung des Bebauungsplans, die ihm erst im Augenblick des Verbindlichwerdens ankommt, für die Kläger zeitlich vorverlegt. Als Folge davon steht den Klägern - unter der Voraussetzung des unter a) Ausgeführten - ein Entschädigungsanspruch zu.

Ohne daß es bei dieser Sach- und Rechtslage auf die Hauptrüge der Revision, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, die den Klägern auferlegten Beschränkungen seien nicht durch Gesichtspunkte beeinflußt, die gesamtstädtische oder überörtliche Belange beträfen, und auf eine Auseinandersetzung mit der Entscheidung des V. Zivilsenats in BGHZ 15, 268 ankommt, muß deshalb das angefochtene Urteil aufgehoben werden.

3)

Was die Höhe der Entschädigung anlangt, so ist darauf hinzuweisen, daß als Schaden, der aus einem auf Planungsmaßnahmen beruhenden Bauverbot für ein z.Zt. noch nicht wieder aufgebautes Trümmergrundstück herrührt, in der Regel nur eine Minderung des Bodenwertes in Betracht kommt (vgl. das wiederholt erwähnte Urteil des Senats vom 10. Dezember 1957 S. 13/14). Es ist also zu prüfen, ob das Grundstück der Kläger infolge der von der Beklagten ausgesprochenen Beschränkung seiner Bebaubarkeit oder einer daraus folgenden weitergehenden Beschränkung seiner Nutzbarkeit eine Wertminderung erfahren hat. Nach der Differenz zwischen dem Bodenwert vor und nach dem Eingriff der Beklagten bemißt sich die Höhe der Entschädigung. Diese Feststellung zu treffen, ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, wird Aufgabe des Tatrichters sein.

Hiernach war auf die Sprungrevision der Kläger das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückzuverweisen.