I.

Der Kläger ist Eigentümer des im Jahre 1924 erbauten Hauses ... in ... Im Erdgeschoß befindet sich ein Ladengeschäft mit den dazugehörigen Nebenräumen. Im ersten Obergeschoß befindet sich eine abgeschlossene Drei-Zimmer-Wohnung; dazu gehört eine kleine Kammer im Dachgeschoß. Diese Wohnung bewohnt der Kläger mit seiner Ehefrau, einem erwachsenen Sohn und einem Untermieter. Im zweiten Obergeschoß (Dachgeschoß) befindet sich ebenfalls eine abgeschlossene Drei-Zimmer-Wohnung, die durch Auszug des bisherigen Mieters frei wurde. Der Kläger beantragte zunächst die Zuteilung der Wohnung im zweiten Obergeschoß an sich und seine 80jährige Schwiegermutter, sodann die Herausnahme der Wohnung aus der Wohnraumbewirtschaftung. Beide Anträge wurden abgelehnt, der Widerspruch dagegen wurde zurückgewiesen.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat das Verwaltungsgericht dem Antrag des Klägers gemäß die ablehnenden Bescheide aufgehoben und festgestellt, daß die Wohnung im zweiten Obergeschoß nicht mehr der Wohnraumbewirtschaftung unterliege. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. In den Gründen des Berufungsurteils wird ausgeführt:

Die Vorschrift, daß vom 1. Juli 1960 an von der Wohnraumbewirtschaftung ausgenommen sei Wohnraum in einem Gebäude, das nicht mehr als zwei abgeschlossene Wohnungen habe, in dem der Eigentümer wohne, sei anwendbar auch auf ein Gebäude, das außer zwei abgeschlossenen Wohnungen Ladenräume enthalte; diese Auslegung entspreche dem Zweck, die Wohnraumbewirtschaftung aufzulockern und stufenweise abzubauen.

Die am Berufungsverfahren nicht beteiligte Landesanwaltschaft beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat innerhalb eines Monats nach Zustellung des Berufungsurteils an die Parteien ihre Beteiligung erklärt und gegen das Urteil die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt. Sie ist nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten. Der Oberbundesanwalt hat sich am Revisionsverfahren beteiligt.

Landesanwaltschaft und Oberbundesanwalt haben im wesentlichen übereinstimmend ausgeführt, daß die Landesanwaltschaft als Vertreterin des öffentlichen Interesses auch dann Revision einlegen könne, wenn sie an dem vorausgehenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht beteiligt gewesen sei, und daß sie nicht dem Anwaltserfordernis unterliege, wenn sie in ihrer. Eigenschaft als Vertreterin des öffentlichen Interesses die Revision einlege und durchführe.

Zur sachlichen Begründung der Revision hat die Landesanwaltschaft vorgetragen: Nach dem Wortlaut des Gesetzes sei Wohnraum von der Wohnraumbewirtschaftung nur dann ausgenommen, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei abgeschlossene Wohnungen habe. Ein Gebäude, das außer zwei abgeschlossenen Wohnungen noch eine dritte nicht abgeschlossene Wohnung oder gewerbliche Räume habe, sei ein Haus mit mehr als zwei abgeschlossenen Wohnungen. Von der Wohnraumbewirtschaftung hätten nur die sogenannten teueren Wohnungen ausgenommen werden sollen, nicht dagegen die sogenannten billigen Wohnungen; diese sollten nicht der Mietpreiserhöhung unterliegen und weiterhin bewirtschaftet sein, um den sozial schwachen Familien ausreichenden Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

II.

Die Revision ist zulässig.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses kann in seiner Eigenschaft als Beteiligter selbständig Revision einlegen.

Die bundesrechtliche Regelung der Frage, ob der Vertreter des öffentlichen Interesses Revision einlegen kann, wenn er nicht Vertreter des Landes oder einer Landesbehörde ist, sondern sich zur Wahrung des öffentlichen Interesses am Verfahren beteiligt, ist zu entnehmen aus den §§ 36 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2, 63 Nr. 4, 132 Abs. 1 Satz 1 und 134 Abs. 1 Satz 1 VwGO. § 36 Abs. 1 Satz 1 VwGO ermächtigt die Landesregierung, im Verordnungswege bei dem Oberverwaltungsgericht und bei dem Verwaltungsgericht einen Vertreter des öffentlichen Interesses zu bestimmen. Nach § 63 Nr. 4 VwGO ist dieser ein Beteiligter am Verfahren, falls er von seiner Beteiligungsbefugnis Gebrauch macht. Nach § 132 Abs. 1 Satz 1 VwGO steht den Beteiligten die Revision gegen ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts, nach § 134 Abs. 1 Satz 1 VwGO steht den Beteiligten - unter gewissen Voraussetzungen - gegen das Urteil eines Verwaltungsgerichts die Revision an das Bundesverwaltungsgericht unter Übergehung der Berufungsinstanz zu. Aus dem Wortlaut der §§ 63 Nr. 4, 132 Abs. 1 Satz 1 und 134 Abs. 1 Satz 1 VwGO folgt, daß auch der Vertreter des öffentlichen Interesses Revision einlegen kann, wenn er von seiner Beteiligungsbefugnis Gebrauch gemacht hat. Daß er nach § 36 Abs. 1 Satz 1 VwGO als Vertreter des öffentlichen Interesses "bei dem Oberverwaltungsgericht und bei dem Verwaltungsgericht" bestimmt ist, steht seiner Revisionsbefugnis nicht entgegen. Diese Vorschrift ergibt nämlich nicht, daß in denjenigen Bundesländern, in denen bereits vor dem Inkrafttreten der Verwaltungsgerichtsordnung bei den Verwaltungsgerichten des Landes ein Vertreter des öffentlichen Interesses bestimmt war, dessen Revisionsbefugnis beseitigt werden soll; für das vor dem Inkrafttreten der Verwaltungsgerichtsordnung geltende Recht hatte der Große Senat entschieden, daß dem am Verfahren beteiligten Vertreter des öffentlichen Interesses auch die Revisionsbefugnis zusteht (BVerwGE 2, 321). Die Beschlüsse des Großen Senats vom 19. Dezember 1961 (BVerwGE 13, 245 und 247) beziehen sich auf die in § 36 Abs. 1 Satz 2 VwGO geregelte bundesrechtliche Ermächtigung, dem Vertreter des öffentlichen Interesses allgemein oder für bestimmte Fälle die Vertretung des Landes oder von Landesbehörden zu übertragen.

Hatte sich der Vertreter des öffentlichen Interesses am Berufungsverfahren oder - im Falle der Sprungrevision - am Verfahren des ersten Rechtszuges nicht beteiligt, dann darf er sich auch noch nach der Verkündung oder Zustellung des Urteils am Verfahren beteiligen, um Revision einzulegen. Diese Befugnis wurde schon für das vor dem Inkrafttreten der Verwaltungsgerichtsordnung geltende Recht anerkannt (BVerwGE 3, 321 [322]); sie besteht nach dem Inkrafttreten der Verwaltungsgerichtsordnung weiter. Sie entspricht einem praktischen Bedürfnis: die in den Entscheidungsgründen des Urteils dargelegte Rechtsauffassung des Gerichts kann der Anlaß sein dafür, daß der Vertreter des öffentlichen Interesses nunmehr seine Beteiligung für geboten hält, um das Urteil anzugreifen.

Die Befugnis, seine Beteiligung zu erklären und Revision einzulegen, steht dem Vertreter des öffentlichen Interesses zu jedenfalls so lange, als den anderen Beteiligten gegenüber die Revisionsfrist noch nicht abgelaufen ist. Da er im vorliegenden Falle innerhalb der für die übrigen Beteiligten laufenden Revisionsfrist seine Beteiligung erklärt und Revision eingelegt hat, kann die Frage offenbleiben, ob seine Beteiligungsbefugnis endet in dem Zeitpunkt, in dem das Urteil den bisher Beteiligten gegenüber rechtskräftig geworden ist. Aus dem gleichen Grunde ist hier ebenfalls nicht zu entscheiden, ob der Vertreter des öffentlichen Interesses auch noch in einem späteren Zeitpunkt von seiner Beteiligungsbefugnis Gebrauch machen kann, wenn ein anderer Beteiligter Revision eingelegt hat und er selbst im Wege der Anschlußrevision seine Stellungnahme vorbringen und das Berufungsurteil angreifen will.

Hat der Vertreter des öffentlichen Interesses Revision eingelegt, dann hat er im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht die Rechte eines Revisionsklägers. Er kann selbständig Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend machen und alle Verfahrenshandlungen wirksam vornehmen; über den Streitgegenstand kann er jedoch nicht verfügen. Die Befugnisse des Oberbundesanwalts bleiben von der Beteiligung und Revisionseinlegung des Vertreters des öffentlichen Interesses unberührt.

Über die Frage, ob der am vorausgehenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren beteiligte Vertreter des öffentlichen Interesses am Revisionsverfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht Beteiligter bleibt, wenn nicht er, sondern ein anderer Beteiligter Revision eingelegt hat, war hier nicht zu entscheiden; das gleiche gilt für die Frage, ob der am vorausgehenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren nichtbeteiligte Vertreter des öffentlichen Interesses sich am Revisionsverfahren beteiligen kann, ohne selbst Revision oder Anschlußrevision einzulegen.

Die Landesanwaltschaft beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg unterliegt nicht dem Anwaltserfordernis (§ 67 Abs. 1 VwGO), wenn sie als Vertreterin des öffentlichen Interesses Revision einlegt.

In seinemUrteil vom 14. Februar 1963 - BVerwG I C 56.61 - (MDR 1963 S. 703) hat der I. Senat entschieden, daß die Staatsanwaltschaft beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof vom Anwaltserfordernis befreit ist, wenn sie als Vertreterin des öffentlichen Interesses das Rechtsmittel einlegt und nicht zugleich den Freistaat Bayern im Prozeß vertritt. Der erkennende Senat schließt sich dieser Auffassung für die Landesanwaltschaft beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg an. Daß der Vertreter des öffentlichen Interesses im Wortlaut des § 67 Abs. 1 VwGO nicht ausdrücklich aufgeführt ist, steht seiner Befreiung vom Anwaltserfordernis ebensowenig entgegen wie die Nichterwähnung des Rechtsanwalts, der in eigener Sache ein Revisionsverfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durchführt, des Oberbundesanwalts und des Vertreters der Interessen des Ausgleichsfonds (BVerwGE 12, 119 [121]). Die schon erwähnten Beschlüsse des Großen Senats vom 19. Dezember 1961 (BVerwGE 13, 245 und 247) entschieden nur über die Frage, ob das Land oder eine Landesbehörde im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht dem Anwaltszwang unterliegt, wenn dem Vertreter des öffentlichen Interesses die Vertretung des Landes oder von Landesbehörden übertragen ist. Hat jedoch der Vertreter des öffentlichen Interesses in dieser Eigenschaft Revision eingelegt, dann gelten entsprechend die Erwägungen, mit denen der Große Senat die Wirksamkeit des Anwaltserfordernisses für den Vertreter der Interessen des Ausgleichsfonds verneint hat (BVerwGE 12, 119): Der Vertreter des öffentlichen Interesses vertritt keine Parteiinteressen, soweit er sich am Verfahren beteiligt und Rechtsmittel einlegt. Er ist zwar nicht, wie der Vertreter der Interessen des Ausgleichsfonds, ein durch Bundesrecht geschaffenes Organ; er wird durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt, diese Zuständigkeit der Landesregierung beruht aber auf der bundesrechtlichen Ermächtigung des § 36 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Landesanwaltschaft beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg steht ferner, wenn sie nicht als Vertreterin des Landes oder einer Landesbehörde tätig wird, im verwaltungsgerichtlichen Verfahren selbständig neben der Partei oder der Behörde, die mit dem Streitgegenstand befaßt ist. Ihre organisatorische Selbständigkeit ergibt sich aus der Verordnung der badenwürttembergischen Landesregierung über die Landesanwaltschaften bei den Gerichten der allgemeinen Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 22. März 1960 (GBl. S. 99). Sie ist, ähnlich dem Vertreter der Interessen des Ausgleichsfonds, ein besonderes und eigenständiges Organ zur Wahrung des öffentlichen Interesses, das bei den Verwaltungsgerichten bestellt und damit in die Gerichtsorganisation eingegliedert ist mit der Aufgabe und der Befugnis, sich an den verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu beteiligen. Sie ist also eine gesetzlich geschaffene, selbständig neben der Landesverwaltung stehende Prozeßinstitution (vgl. BVerwGE 12, 119 [126]).

Nicht entschieden wird damit die Frage, ob der Vertreter des öffentlichen Interesses vom Anwaltserfordernis befreit ist auch in solchen Ländern außerhalb Baden-Württembergs, in denen ein Beamter nur neben seinem Hauptamt in der öffentlichen Verwaltung zum Vertreter des öffentlichen Interesses bestellt wird.

Die Revision ist unbegründet.

Die durch den Auszug des bisherigen Mieters freigewordene Wohnung im zweiten Obergeschoß (Dachgeschoß) unterliegt nicht mehr der Wohnraumbewirtschaftung.

Nach § 3 a Abs. I Buchst. c des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes - WBewG - in der Fassung des Art. II des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht - Abbaugesetz - vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) wurde mit Wirkung vom Inkrafttreten des Gesetzes (1. Juli 1960) folgender Wohnraum von der Wohnraumbewirtschaftung ausgenommen, wenn er bis zum 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden war: "ohne Rücksicht auf die Höhe der Grundmiete Wohnraum in einem Gebäude, das nicht mehr als zwei abgeschlossene Wohnungen hat und in dem der Eigentümer wohnt". Diese Vorschrift stimmt nahezu wörtlich überein mit § 2 Nr. 3 des Zweiten Bundesmietengesetzes - II. BMG -, das in Art. I des Abbaugesetzes enthalten und am gleichen Tage in Kraft getreten ist; danach durfte die Miete für preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden war, vom Inkrafttreten dieses Gesetzes an erhöht werden, "wenn das Gebäude nicht mehr als zwei abgeschlossene Wohnungen hat und der Eigentümer in dem Gebäude wohnt". Eine weitere vergleichbare Vorschrift enthält § 9 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523): "Ein Eigenheim ist ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist." Diese Begriffsbestimmung des Eigenheims stimmt im wesentlichen überein mit derjenigen in § 20 Abs. 1 des Ersten Wohnungsbaugesetzes - I. WoBauG - in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1047): "Ein Eigenheim ist ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine Wohnung für den Eigentümer (Bauberechtigten) oder seine nächsten Familienangehörigen bestimmt ist."

Im Wortlaut der zum Vergleich angeführten Vorschriften bestehen allerdings einige Unterschiede. § 3 a Abs. 1 Buchst. c WBewG und § 2 Nr. 3 II. BMG sprechen von einem "Gebäude" und von "abgeschlossenen Wohnungen"; § 9 Abs. 1 II. WoBauG und § 20 Abs. 1 I. WoBauG sprechen von einem "Wohngebäude" und fordern nicht das Vorhandensein von "abgeschlossenen" Wohnungen. Nach dem Wortlaut des § 3 a Abs. 1 Buchst. c WBewG und des § 2 Nr. 3 II. BMG, jedenfalls nach der letztgenannten Vorschrift, muß der Eigentümer "in dem Gebäude", aber nicht in einer der beiden abgeschlossenen Wohnungen wohnen. Dagegen kommt es nach § 9 Abs. 1 II. WoBauG und § 20 Abs. 1 I. WoBauG darauf an, daß eine der Wohnungen zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist.

Auch unter Berücksichtigung dieser Unterschiede rechtfertigt die dennoch verbleibende weitgehende Übereinstimmung der in § 3 a Abs. 1 Buchst. c WBewG und § 2 Nr. 3 II. BMG gewählten Formulierung mit den Begriffsbestimmungen des Eigenheims in § 20 Abs. 1 I. WoBauG und § 9 Abs. 1 II. WoBauG den Schluß, daß bei der so bezeichneten Ausnahme von der Wohnraumbewirtschaftung und Mietpreisbindung an Gebäude gedacht war, die schon lange vor dem Inkrafttreten der beiden Wohnungsbaugesetze in der Gesetzgebung als "Eigenheime" bezeichnet zu werden pflegten, und zwar sowohl an Ein- als auch an Zwei-Familienhäuser (vgl. den. Überblick über die geschichtliche Entwicklung des Eigenheim-Begriffs bei Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Das Erste Wohnungsbaugesetz, 2. Aufl., Anm. 2 zu § 20). Zwar handelt es sich in § 3 a Abs. 1 Buchst. c WBewG nicht um Eigenheime, die unter eines der beiden Wohnungsbaugesetze fallen, weil nur derjenige Wohnraum betroffen wird, der bis zum 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist. Erkennbar ist aber nur Wohnraum gemeint in solchen Gebäuden, die im Falle der Anwendbarkeit der Wohnungsbaugesetze als Eigenheime zu bezeichnen wären.

Nach den in beiden Wohnungsbaugesetzen enthaltenen Begriffsbestimmungen muß das Eigenheim ein "Wohngebäude" sein. In Rechtsprechung und Schrifttum hierzu ist es anerkannt, daß die Eigenschaft eines Zwei-Familienhauses als Wohngebäude nicht dadurch beeinträchtigt wird, daß es außer den beiden Wohnungen auch noch gewerbliche Räume, z.B. ein Ladengeschäft oder Lagerräume hat; Voraussetzung ist, daß der Wohnzweck überwiegt und das Gebäude nach der allgemeinen Verkehrsauffassung noch als Wohngebäude angesehen wird (Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Das Zweite Wohnungsbaugesetz, Anm. 1 zu § 9; Ehrenforth, Zweites Wohnungsbaugesetz, Erl. 2 zu § 9; Urteile des Bundesfinanzhofs vom 5. Oktober 1955, DStZ E 1955, 495 und vom 3. Februar 1956, BStBl. 1956 III S. 78 und des Bundesgerichtshofs vom 2. Mai 1956, HW 1956, 335 = Der Betrieb 1956, 568; vgl. ferner das zu § 7 Abs. 2 II. WoBauG ergangene Rundschreiben des Bundeswohnungsbauministers vom 13. April 1959 [BBauBl. 1959, 283]).

Nach dieser Auslegung ist es also selbst bei Eigenheimen im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zulässig, daß in dem Gebäude außer den beiden Wohnungen in gewissem Umfange noch gewerbliche Räume vorhanden sind, obwohl nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung nur "Wohngebäude" als Eigenheime in Betracht kommen. Um so weniger können an die in § 3 a Abs. 1 Buchst. c WBewG vorgesehene Ausnahme von der Wohnraumbewirtschaftung (und ähnlich an die in § 2 Nr. 3 II. BMG vorgesehene Lockerung der Mietpreisbindung) strengere Anforderungen gestellt werden, weil diese Vorschrift nur den Ausdruck "Gebäude" verwendet.

Wäre die Auslegung der Beklagten richtig, daß in dem Gebäude über die beiden abgeschlossenen Wohnungen hinaus keine anderen Räume vorhanden sein dürfen, dann dürften auch keine Mansardenzimmer, ja nicht einmal Hausflur und Treppenhaus, Keller- und Bodenraum vorhanden sein, soweit sie nicht innerhalb der abgeschlossenen Wohnungen liegen; das kann nicht gemeint sein. Es trifft auch nicht die Auffassung der Beklagten zu, daß nur teure Wohnungen von der Wohnraumbewirtschaftung hätten ausgenommen werden sollen. Die in § 3 a Abs. 1 WBewG unter Buchst. a bis d aufgeführten Ausnahmen von der Wohnraumbewirtschaftung stimmen darin überein, daß die Ausnahmen "ohne Rücksicht auf die Höhe der Grundmiete" angeordnet worden sind. Auch bei den Fünf- oder Sechs-Zimmerwohnungen (Buchst. a und b) kommt es nicht darauf an, ob sie teuer sind oder nicht. Der Gesichtspunkt der Miethöhe scheidet von vornherein aus bei der Ausnahme des Buchst. d, die die zweckbestimmten Wohnungen und die Genossenschaftswohnungen erfaßt. Hätten nur die teueren Wohnungen von der Wohnraumbewirtschaftung ausgenommen werden sollen, dann hätte der Gesetzgeber gerade die Höhe der Grundmiete zum Maßstab nehmen müssen. Ähnlich ist die gesetzliche Regelung in § 2 II. BMG. Die Nummern 1 bis 3 des § 2 stimmen mit den Buchst. a bis c des § 3 a WBewG überein. Nr. 4 des § 2 II. BMG läßt abweichend von § 3 a Abs. 1 Buchst. d WBewG die Höhe der monatlichen Grundmiete für die weitere Erhöhung der preisrechtlich zulässigen Miete maßgebend sein; die Tabelle ergibt aber, daß es sich auch um billige Wohnungen handeln kann, z.B. eine Zwei-Zimmer-Wohnung für 25 DM Monatsmiete.

Die Revision war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.