Das Berufungsgericht meint, die Beklagten seien nicht verpflichtet, in die Löschung der Vormerkung einzuwilligen, weil ihr hierdurch gesicherter Anspruch auf Verschaffung von Wohnungseigentum fortbestehe. Die nur von den Klägern gemäß § 326 BGB gesetzte Zahlungsfrist sei unbeachtlich; deren fruchtloser Ablauf habe den Erfüllungsanspruch der Beklagten daher nicht beseitigen können. Unter den gegebenen Umständen seien nämlich die Verträge der Beklagten mit den Klägern und der B. einheitlich abzuwickeln; die Kläger hätten demgemäß auch nur gemeinsam mit der B. gegen die Beklagten vorgehen können. Die B. aber habe sich gegenüber den Beklagten nicht vertragstreu verhalten, das müßten die Kläger sich zurechnen lassen.

Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Was die Revision dagegen vorbringt, bleibt ohne Erfolg.

I.

Wäre es allein bei dem Vertrage vom 7. August 1979 und der dort begründeten Verpflichtung der Kläger zur Errichtung von Eigentumswohnungen geblieben, ergäbe sich ohne weiteres, daß die Kläger die mit ihrem Schreiben vom 25. November 1980 angeforderten 64.154,82 DM nicht hätten beanspruchen können.

1.

Da die Kläger hier als Bauträger, mithin als Gewerbetreibende im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung aufgetreten waren, galten für das Vertragsverhältnis der Parteien die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung in der damals maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 11. Juni 1975 (BGBl. I 1351 - MaBV). Gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV hätten die Kläger dann zwar nach Beginn der Erdarbeiten als erste Rate 30 vom Hundert der Vertragssumme (hier: 258.280,15 DM), also 77.484,05 DM grundsätzlich verlangen können. Fällig wäre dieser Betrag jedoch nur unter den weiteren Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV, also insbesondere dann geworden, wenn zugunsten der Beklagten die Eintragung einer Vormerkung gewährleistet war, die den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums an rangerster Stelle zu sichern vermochte.

2.

Auch wenn danach die erste Rate (77.484,05 DM) schon zahlbar gewesen wäre, hätten die Kläger die "auf den Grundstücksanteil entfallenden" 64.154,82 DM doch nicht fordern können.

a)

Auf diesen Betrag hätten sie sich nämlich das anrechnen lassen müssen, was die Beklagten schon bisher gezahlt hatten. Das waren - ohne Berücksichtigung des auf die Kosten der Wanne geleisteten Anteils - an Architektenhonorar und Bauraten insgesamt 31.060,06 DM (die vom Berufungsgericht auf Seite 33 des Urteils angegebene, hiervon abweichende Summe beruht auf einem Additionsfehler, der freilich bereits den Beklagten unterlaufen ist). Die Regelung in § 3 Nr. 2 a des Vertrages vom 7. August 1979, wonach die Beklagten bis bzw. bei Baubeginn und Eintragung der Vormerkung als Architektenhonorar 30.000 DM, für den Grundstücksanteil 64.154,82 DM und von den restlichen 164.125,36 DM noch einmal 30 vom Hundert, also 49.237,61 DM, insgesamt mithin 143.392,43 DM zahlen sollten, hätte wegen Verstoßes gegen die Sicherungspflichten der Kläger zumindest die Fälligkeit der jene 77.484,05 DM übersteigenden Beträge nicht herbeiführen können (vgl. Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträger-recht, 3. Aufl., Rdn. 61, S. 59).

b)

Aber auch hinsichtlich der 46.423,99 DM, die nach Abzug der Vorauszahlungen für die erste höchstzulässige Rate den Klägern verblieben wären, hätten diese irgendwelche Rechte aus § 326 BGB nicht geltend machen können.

Nach ständiger Rechtsprechung sind bei gegenseitigen Verträgen die Rechte des einen Partners (Gläubiger) aus § 326 BGB wegen Verzuges des anderen Teils (Schuldner) ausgeschlossen, wenn und solange der Gläubiger selbst vertragsuntreu ist (BGH NJW 1974, 36, 37;  1977, 580, 581, jeweils m. N.). Voraussetzung für den Bestand dieser Rechte ist vielmehr, daß der Gläubiger die eigenen Vertragspflichten vollständig und rechtzeitig erfüllt. Das muß auch dann gelten, wenn bereits feststeht, daß der Gläubiger diese Pflichten unabhängig von der vom Schuldner zu erbringenden Leistung nicht erfüllen wird (vgl. auch BGH, Urt. v. 7. Juli 1972 - V ZR 132/70 = WM 1972, 1056, 1058 und Senatsurteil NJW 1983, 989 [BGH 21.10.1982 - VII ZR 51/82]).

So liegen die Dinge hier. Die Bauarbeiten sind schon vor der Zahlungsaufforderung vom 25. November 1980, nämlich am 12. September 1980 endgültig eingestellt worden, ohne daß die Beklagten dies zu vertreten haben. Dabei kann offen bleiben, ob die Wanne als Sonderleistung über den vereinbarten Festpreis hinaus zu vergüten war. Die Beklagten haben den von ihnen geforderten Anteil an den Kosten der Wanne alsbald nach Erhalt der Rechnung gezahlt. Ihnen gegenüber wären die Kläger daher keinesfalls zur Einstellung der Arbeiten berechtigt gewesen; sie hätten den Vertrag weiterhin erfüllen müssen. Mit der Aufgabe des Bauvorhabens wären die Kläger mithin vertragsuntreu geworden.

II.

An dem sich hieraus ergebenden Recht der Beklagten zur Zahlungsverweigerung haben die späteren Verträge nichts geändert.

1.

Dabei kann dahinstehen, ob die Kläger mit der Aufspaltung und Verteilung der zunächst von ihnen allein übernommenen Leistungspflichten die Sicherungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung hatten umgehen wollen (vgl. Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdn. 8, 22, 38, 137 b; Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung, 3. Aufl., § 3 Anm. 5).

2.

Selbst wenn § 3 MaBV im vorliegenden Fall nicht eingreifen sollte, hat es hier doch bei einer einheitlichen Abwicklung der mit den Beklagten geschlossenen Verträge zu bleiben.

a)

Nach gefestigter Rechtsprechung stehen mehrere an sich selbständige Vereinbarungen dann in rechtlichem Zusammenhang, wenn sie durch den Willen der Beteiligten derart miteinander verbunden sind, daß die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts vom Bestand des anderen abhängen soll. Einer Verknüpfung durch rechtsgeschäftliche Bedingungen bedarf es dazu nicht. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob nach den Vorstellungen der Vertragsschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern miteinander "stehen oder fallen" sollen (BGHZ 50, 8, 13;  76, 43, 48/49; 78, 346, 349; BGH NJW 1976, 1931, 1932). Dabei ist auf die gesamten durch die Verträge deutlich gewordenen Interessen der Parteien abzustellen (BGH, Urt. v. 3. Dezember 1969 - IV ZR 1165/68 = WM 1970, 392, 393). Auch wenn nur einer der Vertragspartner den entsprechenden Willen erkennen läßt und dieser Wille vom anderen Partner gebilligt oder zumindest hingenommen wird, liegt ein einheitliches Geschäft vor (BGHZ 76, 43, 49 m. N.; 78, 346, 349). Nicht erforderlich ist, daß die verschiedenen Vereinbarungen zum selben im Gesetz geregelten Geschäftstyp gehören oder in einer einzigen Urkunde enthalten sind (BGHZ 50, 8, 13; Urt. v. 20. Mai 1966 - V ZR 214/64 = WM 1966, 899, 900). Ebensowenig müssen an den Absprachen stets dieselben Personen beteiligt sein (BGHZ 76, 43, 49;  78, 346, 349;  BGH NJW 1976, 1931, 1932, jeweils m. N.).

b)

Ob ein in diesem Sinne einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, hat der Tatrichter zu entscheiden (BGH aaO). Er hat auch darüber zu befinden, ob und inwieweit zunächst voneinander abhängige und deshalb eine Einheit bildende Vereinbarungen nachträglich selbständig geworden sind. Hier ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Kläger die angestrebte Trennung der ursprünglich eingegangenen Verpflichtungen zur Errichtung von Eigentumswohnungen und zur Verschaffung von Wohnungseigentum nicht erreicht haben. Das muß die Revision hinnehmen.

aa)

Fehl geht dabei ihre Rüge, die Beklagten hätten sich in den Vorinstanzen nie auf die rechtliche Einheit sämtlicher Vereinbarungen bzw. auf ein Mißverständnis über die Rechtsfolgen des von den Klägern mit der B. geschlossenen Übernahmevertrages berufen. Die Beklagten haben zwar in erster Linie formale Gründe für die Unwirksamkeit der Vertragsaufspaltung angeführt; sie haben aber auch mehrfach betont, daß "Kaufvertrag", Übernahmevertrag und Bauwerksvertrag materiell nur als einheitliches Vertragswerk behandelt werden dürften.

bb)

Dieser Auffassung durfte sich das Berufungsgericht anschließen. Die von den Klägern beabsichtigte Trennung der verschiedenen Vertragspflichten hat in der Übernahmevereinbarung einen derart unzureichenden Niederschlag gefunden, daß die Beklagten, wie das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß annehmen durfte, mit ihrer Genehmigung - auch für die Kläger erkennbar - nicht zugleich auf die einheitliche Abwicklung der verschiedenen, zunächst in einem einzigen Vertrage geregelten Pflichten verzichtet haben.

Der hierfür maßgebliche § 6 des Übernahmevertrages lautet:

"Die Verkäufer (Kläger) übertragen ihre Rechte aus den in § 5 genannten Wohnungseigentumskaufverträgen auf die Käuferin (B.) und treten sämtliche sich aus den Wohnungseigentumskaufverträgen ergebenden Ansprüche an sie, welche die Abtretung annimmt, ab; ausgenommen hiervon sind die sich aus den Wohnungseigentumskaufverträgen ergebenden, sich auf den jeweiligen Grundstücksanteil beziehenden Kaufpreisforderungen in Höhe von insgesamt 365.000,- DM (...).

Die Käuferin tritt in die in Abs. 1) genannten Wohnungseigentumskaufverträge anstelle der Verkäufer ein und übernimmt sämtliche sich daraus ergebenden Verpflichtungen mit der Maßgabe, daß die Verkäufer die sich aus den Wohnungseigentumskaufverträgen ergebenden jeweiligen Miteigentumsanteile unmittelbar auf die künftigen Wohnungseigentümer zu übertragen haben.

...

Die Wohnungseigentumskaufverträge sind Bestandteil dieses Vertrages, soweit sie die schlüsselfertige Erstellung der Wohnanlage betreffen."

Daraus ergab sich für die Beklagten nicht mehr, als daß sie die Übertragung des Grundstücksanteils künftig nur noch von den Klägern, die Errichtung der Eigentumswohnung nur noch von der B. sollten fordern können. Dagegen folgte daraus doch nicht, daß die derart zerlegten Teile der ursprünglich nur von den Klägern geschuldeten Leistung künftig nicht mehr in einem rechtlichen Zusammenhang stehen sollten. Den Beklagten kam es - und das war für die Kläger unverkennbar - allein darauf an, daß sie eine noch zu errichtende Eigentumswohnung erwarben. Auf dieser Grundlage hatten sie mit den Klägern verhandelt und einen Vertrag geschlossen, bei dem sie nur einen Partner mit allen sich hieraus ergebenden Vorteilen hatten. Wenn sie dann gleichwohl bereit waren, den Wünschen der Kläger entgegenzukommen und in eine nachträgliche Vertragsaufteilung einzuwilligen, so haben sie doch ersichtlich nicht auch einer Auflösung der rechtsgeschäftlichen Einheit ihres Anspruchs auf Erwerb einer Eigentumswohnung zugestimmt. Etwas anderes durften die Kläger schon deshalb nicht annehmen, weil sie die angestrebte Unabhängigkeit der nunmehr zwischen ihnen und der B. verteilten Pflichten nicht besonders hervorgehoben haben. Das aber wäre zumindest erforderlich gewesen, wenn Grundstückserwerb und Bauverpflichtung nicht mehr miteinander hätten "stehen oder fallen" sollen.

cc)

Auch der Umstand, daß die Beklagten dann ohne Beteiligung der Kläger am 15. Oktober 1979 mit der Bautract einen weiteren Bauwerksvertrag geschlossen haben, vermag hieran nichts zu ändern. Trotz verschiedener Abweichungen im Zahlungsplan und der Einräumung eines besonderen Kündigungsrechts zugunsten der Beklagten handelte es sich bei diesem Vertrage letztlich nur, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, um eine Konkretisierung der von der B. übernommenen Verpflichtungen. Grundlage blieb weiterhin der "Kaufvertrag" mit der ihm beigefügten Baubeschreibung, auf die im Vertrage vom 15. Oktober 1979 dann auch verwiesen wird. Ohne Erfolg versucht die Revision ferner ein den Klägern günstiges Ergebnis daraus herzuleiten, daß hier für Baubeginn und Durchführung des Vertrages der Grundstückserwerb durch die Bauherren vorausgesetzt worden sei. Die von ihr angeführten Bestimmungen unterstreichen nur die rechtliche Verknüpfung von Grundstückserwerb und Errichtung des Bauwerks (vgl. auch BGHZ 78, 345, 351) [BGH 06.11.1980 - VII ZR 237/79].

dd)

Auf alle weiteren Erwägungen, die das Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung anführt, kommt es danach nicht mehr an. Insbesondere kann dahinstehen, ob die Kläger sich dadurch zum Sachwalter der Interessen der B. gemacht hatten, daß § 16 des "Kaufvertrages" unverändert geblieben war, die Auflassung des Grundstücks also weiterhin von der vorherigen Erfüllung sämtlicher sich auch auf die Bauraten beziehenden Verpflichtungen durch die Beklagten abhängig sein sollte. Demgemäß kann auch offen bleiben, ob diese Bestimmung, wie die Revision unter Hinweis auf die §§ 139, 278 Abs. 3 ZPO rügt, bei Abschluß des Übernahmevertrages nur versehentlich nicht "angepaßt" worden ist.

3.

Die Kläger haften nach alledem zwar nicht für die Erfüllung der von der B. übernommenen Bauverpflichtung; sie müssen sich aber die, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, zumindest gegenüber den Beklagten vertragswidrige Einstellung der Bauarbeiten zurechnen lassen. Daß die Beklagten die "auf den Grundstücksanteil entfallende" Vergütung nicht zahlten, berechtigte die Kläger mithin nicht, ihrerseits nach § 326 BGB vorzugehen und vom Vertrage zurückzutreten oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die Beklagten haben vielmehr weiterhin Anspruch auf Verschaffung des Wohnungseigentums und damit des dazu gehörigen Miteigentums am Grundstück. Sie sind deshalb auch nicht verpflichtet, in die Löschung der diesen Anspruch sichernden Vormerkung einzuwilligen.

4.

Die Revision ist daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.