Bundesgerichtshof
Urt. v. 19.09.1985, Az.: III ZR 162/84

I.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

II.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

1. Nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG kann der Eigentümer die Übernahme der von einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung im Sinne des Abs. 1 Satz 1 Nr. 1-13 betroffenen Flächen verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, das Grundstück zu behalten oder in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Regelung steht im Einklang mit Art. 14 GG (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 96 f. und BGHZ 93, 165 [BGH 13.12.1984 - III ZR 175/83]). In dem Bebauungsplan 1081 wurde ein Teil des Flurstücks Nr. 120/20 als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen (§ 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BBauG). Das stellt gegenüber der Eigentümerin eine fremdnützige, nämlich im Interesse des Allgemeinwohls ergangene Festsetzung dar. Durch diese Ausweisung ist - wie das Berufungsgericht unangefochten ausgeführt hat - eine nicht unerhebliche Minderung des Verkehrswertes der Teilfläche eingetreten, da diese zuvor die Qualitätsstufe Bauland besessen hat.

2. Für die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, das von einer fremdnützigen Festsetzung betroffene Grundstück zu behalten (§ 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG), ist allein auf die Person des Eigentümers abzustellen, der den Übernahmeanspruch nach § 44 c Abs. 1 BBauG gegenüber dem Entschädigungspflichtigen geltend macht.

Der Übernahmeanspruch hängt davon ab, daß der Anspruchsteller das betroffene Grundstück tatsächlich zur Übernahme anbietet (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 99 und vom 8. März 1979 - III ZR 7/78 = LM GG Art. 14 (Ce) Nr. 61 unter I. 3 c). Wer den Anspruch in dieser Weise erhebt, muß in seiner Person alle Anspruchsvoraussetzungen erfüllen. Dazu gehört auch das Merkmal der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit. Das Gesetz knüpft den Übernahmeanspruch daran, daß es gerade dem Eigentümer, der sich des Grundstücks durch das faktische Angebot der Übernahme an die öffentliche Hand entäußern will, nicht zugemutet werden kann, das Gelände noch länger zu behalten (Senatsurteil BGHZ 93, 165, 167) [BGH 13.12.1984 - III ZR 175/83].

Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit kann je nach der Person des Eigentümers ganz unterschiedlich zu beantworten sein. Es kommt auf die Verhältnisse des Einzelfalles an. Dabei kann die Zumutbarkeitsschwelle im Einzelfall verschieden sein, je nach der Art des Eingriffs und der individuellen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers. Den Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare bildet die durch die Herabzonung eintretende Änderung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse, gemessen an seiner gesamten wirtschaftlichen Lage und seinen wirtschaftlichen Interessen (vgl. zum Ganzen Senatsurteil BGHZ 63, 240, 249).

Die Gewährung eines Übernahmeanspruchs findet ihre innere Rechtfertigung darin, daß die öffentliche Hand oder der aus einer speziellen privaten Festsetzung Begünstigte in der Regel ohnehin letztlich das Eigentum erwerben muß (Senatsurteil BGHZ 50, 93, 97). Mit dem Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BBauG wird dem betroffenen Eigentümer die Möglichkeit eröffnet, selbst die Initiative zu einer enteignungsrechtlichen Lösung der infolge der fremdnützigen planerischen Festsetzung aufgetretenen Interessenkollision zu ergreifen, ohne die Einleitung eines Enteignungs- oder Umlegungsverfahrens durch die öffentliche Hand abwarten zu müssen (Senatsurteil BGHZ 93, 165, 168) [BGH 13.12.1984 - III ZR 175/83].

3. Sämtliche Anspruchsvoraussetzungen müssen in der Person des Antragstellers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung gegeben sein. Es ist möglich, daß einzelne Anspruchserfordernisse während eines Verfahrens entfallen und sich deshalb das Übernahmeverlangen letztlich als ungerechtfertigt erweist.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung lassen sich die Voraussetzungen des von der Eigentümerin geltend gemachten Übernahmeverlangens nicht verneinen.

a) Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß der Bebauungsplan 1081 bislang nicht rechtswirksam aufgehoben worden ist. Mithin besteht auch die Ausweisung des Flurstücks Nr. 120/20 (teilweise) als öffentliche Verkehrsfläche fort. Die Absicht, die Festsetzung zu ändern, wie sie in dem Planaufstellungsbeschluß vom 23. September 1982 und dem Entwurf 1741 zum Ausdruck kommt, ist auf den rechtlichen Bestand des Bebauungsplans 1081 ohne Einfluß. Die vom Vertreter der Stadt im Enteignungsverfahren abgegebene Erklärung, von der Ausweisung im Plan 1081 keinen Gebrauch zu machen, bindet die zuständigen Organe der Stadt nicht. Ein Bebauungsplan tritt als Ortsgesetz regelmäßig nur durch ein förmliches Änderungs- oder Aufhebungsverfahren außer Kraft (s. § 2 Abs. 6 BBauG). Es ist jedoch anerkannt, daß er - insgesamt oder in einzelnen Festsetzungen - seine Gültigkeit durch die Bildung abweichenden Gewohnheitsrechts oder wegen eines funktionslos gewordenen Inhalts einbüßen kann. Bebauungspläne sind in stärkerem Maße wirklichkeitsbezogen, als dies für den abstrakt-allgemeinen Rechtssatz im herkömmlichen Sinne zutrifft, sie sind weniger auf Geltung als »auf konkrete Erfüllung« angelegt. Sie sind infolgedessen auch anfälliger, durch tatsächliche Entwicklungen in ihrer Funktion gestört und dadurch in ihrer Geltung in Frage gestellt zu werden (Senatsurteil vom 25. November 1982 - III ZR 55/81 = WM 1983, 158 = BauR 1983, 231; BVerwGE 54, 5, 9). Die Funktionslosigkeit einer bauplanerischen Festsetzung ist aber nur anzunehmen, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (BVerwG aaO). Müßte danach die das Flurstück Nr. 120/20 (teilweise) betreffende Ausweisung als öffentliche Verkehrsfläche in dem Bebauungsplan 1081 als funktionslos geworden angesehen werden, dann wäre ein etwaiger Übernahmeanspruch der Eigentümerin wieder entfallen. Dahingehende Feststellungen sind dem Berufungsurteil nicht zu entnehmen; sie waren auch nicht veranlaßt.

Ein bereits entstandener Übernahmeanspruch könnte auch dann nicht (mehr) geltend gemacht werden, wenn nach dem Stand des Plan-(änderungs-)verfahrens hinreichend sicher darauf geschlossen werden kann, daß das Grundstück nach den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans nicht für öffentliche Zwecke beansprucht wird. Das wird regelmäßig erst der Fall sein, wenn privatnützige Vorhaben auf dem betroffenen Grundstück nach § 33 BBauG genehmigungsfähig sind. Dazu muß das Planungsverfahren aber inhaltlich und zeitlich so weit fortgeschritten sein, daß hinreichend sicher voraussehbar ist, der Planentwurf werde in dieser Form als Bebauungsplan förmlich festgesetzt werden (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG § 33 Rn. 12-15; Battis/Krautzberger/Löhr, BBauG § 33 Rn. 7). Der Planaufstellungsbeschluß - der hier allein vorliegt - reicht regelmäßig nicht aus, um eine derart sichere Prognose zu stellen (vgl. BVerwG BRS 15 Nr. 13 u. 15; BRS 33 Nr. 34). Der Streitfall rechtfertigt keine Ausnahme (vgl. dazu OVG Berlin BRS 36 Nr. 52).

Allein durch die Erklärung der Gemeinde, das Grundstück - abweichend vom gültigen Bebauungsplan - nicht mehr als öffentliche Verkehrsfläche in Anspruch nehmen zu wollen, kann der Übernahmeanspruch nicht zu Fall gebracht werden. War er entstanden und fällt später der öffentliche Zweck der Inanspruchnahme des Grundstücks weg, so ist es Sache des Eigentümers zu entscheiden, ob er das Grundstück behalten will oder einer Entschädigung (in Gestalt der Übernahme) den Vorzug gibt (BGHZ 71, 293, 294 [BGH 05.05.1978 - V ZR 193/76]; BVerfGE 38, 175, 185) [BVerfG 12.11.1974 - 1 BvR 32/68].

b) Durch die Herabzonung der Teilfläche von Bauland zu öffentlicher Verkehrsfläche ist der Eigentümerin ein fühlbarer Vermögensnachteil entstanden, der bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung die enteignungsrechtliche Opfergrenze überschreitet. Dieses Erfordernis ist bei einer nicht nur unerheblichen Verkehrswertminderung der betroffenen Fläche - wie sie hier vom Berufungsgericht angenommen worden ist - im allgemeinen erfüllt. Allerdings gibt es Fälle, in denen die Verkehrswertminderung für den Eigentümer nicht spürbar wird, weil er das Grundstück weder baulich nutzen noch veräußern noch beleihen will (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 97;  63, 240, 248).

c) Hier ist die Eigentümerin - nach dem vom Berufungsgericht unterstellten Sachverhalt - seit Jahren bemüht gewesen, das Flurstück Nr. 120/20 mit der darauf stehenden Villa zu veräußern, weil ihr wegen ihres vorgerückten Alters eine weitere Bewirtschaftung des großen Hauses zu belastend erschien. Dieses Vorhaben ist an der Ausweisung eines Teils des Flurstücks als öffentliche Verkehrsfläche gescheitert. Nach den vorstehend angeführten Entscheidungen des Senats würde bereits dieser Sachverhalt ausreichen, um ein weiteres Behalten des Grundstücks als für die Eigentümerin unzumutbar anzusehen. Die von ihr seit Jahren betriebene Veräußerung ist ein wirtschaftlich vernünftiges Vorhaben. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen auf die Veräußerung angewiesen ist. Das wäre mit dem Charakter des Übernahmeanspruchs - soweit er fremdnützige Festsetzungen betrifft - als eines Enteignungsentschädigungsanspruchs unvereinbar (Ernst/Zinkahn/Bielenberg aaO § 40 Rn. 35; Battis/Krautzberger/Löhr aaO § 40 Rn. 9 a.E.; Brügelmann/Pohl, BBauG § 40 Rn. 46 a.E.; Schrödter, BBauG 4. Aufl. § 40 Rn. 20 a.E.).

d) Das Berufungsgericht sieht in dem von der Stadt betriebenen Planänderungsverfahren offenbar einen besonderen Umstand, der es hier rechtfertige, der Eigentümerin ein weiteres Behalten des Grundstücks zuzumuten und es langfristig zu vermieten. Dem kann nicht gefolgt werden, weil die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht die Möglichkeit einer solchen Vermietung und die in diesem Zusammenhang an die Eigentümerin zu stellenden Anforderungen bejaht, durch Rechtsfehler beeinflußt sind.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Eigentümerin hätte dartun müssen, daß es ihr nicht möglich gewesen sei, das Flurstück nebst Villa langfristig zu angemessenen Bedingungen zu vermieten, kann nicht zugestimmt werden. Der Eigentümer mag im allgemeinen für das Vorliegen der Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs beweispflichtig sein (Brügelmann/Pohl aaO § 40 Rn. 38). Bei dem hier gegebenen, durch die Unsicherheit über die künftige Planung gekennzeichneten Sachverhalt könnte der Eigentümerin aber ein Behalten des Grundstücks nur dann zugemutet werden, wenn die Stadt ihr einen Mieter nachweist, der ungeachtet der Planungssituation bereit ist, zu angemessenen Bedingungen einen Nutzungsvertrag abzuschließen.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)