I.

Die Revision der Beklagten ist begründet.

1.

Das Berufungsgericht hat die Zulässigkeit der Feststellungsklage mit Recht bejaht und ist zutreffend davon ausgegangen, daß die von den Parteien vereinbarte Mietanpassungsklausel keiner Genehmigung gemäß § 3 WährG bedurfte (vgl. Senatsurteil vom 30. Oktober 1974 - VIII ZR 69/73 = WM 1974, 1180 = NJW 1975, 44, 45). Dagegen halten seine Ausführungen zu der Frage, welche Bedeutung der Formulierung "vereinbarte Monatsmiete" in § 4 Abs. 3 Mietvertrag für die Berechnung der Mieterhöhung im konkreten Falle zukommt, einer Nachprüfung nicht stand.

a)

Nach dem Wortlaut des Vertrages bezieht sich diese Formulierung auf die nach § 4 Abs. 2 Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete; das aber ist 1/12 der in § 4 Abs. 1 Mietvertrag mit 112.500,00 DM bezifferten Jahresmiete.

b)

Zur Begründung seiner Ansicht, abweichend vom Vertragstext sei von einer vereinbarten Jahresmiete von 135.000,00 DM auszugehen, hat das Berufungsgericht ausgeführt, nach den Vorstellungen der Parteien habe die Klägerin aus dem Mietobjekt jährlich einen Ertrag von 180.000,00 DM erzielen wollen. Deshalb wäre eine Jahresmiete von 180.000,00 DM vereinbart worden, wenn die Beklagte weder einen Baukostenzuschuß noch eine Mietvorauszahlung von 900.000,00 DM geleistet hätte. Dieser sich aus der Jahresmiete errechnende Ertragswert sei grundsätzlich auch bei Mieterhöhungen zugrunde zu legen. Doch könnten hierbei nur eigene Investitionen des Vermieters, nicht auch solche des Mieters berücksichtigt werden. Soweit der Baukostenzuschuß der Beklagten in Höhe von 900.000,00 DM in das Mietobjekt investiert worden sei, habe die Klägerin der Beklagten gegenüber keinen Anspruch auf Ertrag, weil die Beklagte anderenfalls für die von ihr selbst finanzierte Investition Miete zahlen müßte. Deshalb seien die jährlichen Beträge von 45.000,00 DM, mit denen der Baukostenzuschuß der Beklagten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien innerhalb von 20 Jahren habe getilgt werden sollen, von der von den Parteien eigentlich als angemessen betrachteten Miete in Höhe von 180.000,00 DM abzuziehen. Der danach verbleibende Betrag von 135.000,00 DM sei die Bemessungsgrundlage für Mieterhöhungen. In dieser Höhe beruhe der Ertrag des Mietobjekts auf eigenen Investitionen der Klägerin.

2.

Diese Auslegung des Mietvertrages ist nicht möglich. Sie steht in Widerspruch zu dem erklärten Willen der Vertragschließenden und ist überdies nicht interessengerecht. Die Revisionsrüge einer Verletzung allgemeiner Auslegungsgrundsätze (§§ 133, 157 BOB) greift deshalb durch.

a)

Nach dem klaren Wortlaut des § 4 Abs. 3 Mietvertrag haben die Parteien eine Anpassung der tatsächlich vereinbarten Miete sicherstellen wollen, nicht der Miete, die sie vereinbart hätten, wenn die Beklagte keinen Baukostenzuschuß oder keine Mietvorauszahlung gezahlt hätte.

b)

Als vereinbarte Monatsmiete kommt entweder der zwölfte Teil von 112.500 m oder der zwölfte Teil der ungekürzten Jahresmiete von 180.000,00 DM in Betracht. Keine der Parteien hat dagegen geltend gemacht, man habe sich bei Vertragschluß auf eine Monatsmiete von 135.000,00 DM geeinigt. Das angefochtene Urteil wird aus diesem Grunde dem von den Parteien bestimmten Streitstoff nicht gerecht.

aa)

Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen schließen die Möglichkeit ein, daß die Parteien für die vorgesehene Vertragsdauer einen Betrag von 180.000,00 DM als Jahresmiete vereinbart haben, auf den die von der Beklagten als "Baukostenzuschuß" gezahlten 900.000,00 DM mit jährlich 67.500,00 DM verrechnet werden sollten, weshalb die Jahresmiete in dem schriftlichen Vertrag nur mit 112.500,00 DM angegeben ist. Das Berufungsgericht setzt eine vereinbarte Jahresmiete von 180.000,00 DM stillschweigend voraus, wenn es ausführt, bei der Zahlung von 900.000,00 DM habe es sich jedenfalls nicht um einen verlorenen Baukostenzuschuß gehandelt, denn er habe "durch Abzug von der zu zahlenden Miete getilgt" werden sollen. Die Senkung der Jahresmiete von 180.000,00 DM auf 112.300,00 DM für die ersten 20 Jahre ergäbe sich aus dem Abzug der jährlichen Tilgungsrate von 45.000,00 DM und des Zinsbetrages von 22.300,00 DM.

bb)

Selbst in diesem Falle, daß die eigentliche Jahresmiete von Anfang an 180.000,00 DM betragen sollte, und der im Mietvertrag angegebene Betrag von 112.300,00 DM nur die im Wege der Verrechnung gekürzte Jahresmiete darstellt, bezieht sich die Mietanpassungsklausel für die Zeit bis zum 30. Juni 1987 lediglich auf einen Jahresmietzins von 112.300,00 DM. Das folgt zwingend aus dem Sinn und Zweck dieser Klausel.

Im Falle der Verrechnung eines Teils der Miete mit den Gegenansprüchen der Beklagten auf Rückgewähr der Mietvorauszahlung bzw. des Baukostenzuschusses kommt eine Wertsicherung dieses Teiles der Mietzinsforderung überhaupt nur dann in Frage, wenn die Wirkungen der Verrechnung nicht sofort, sondern erst bei Fälligkeit der Miete eintreten sollten. Wenn nämlich die Verrechnung zum sofortigen Erlöschen des Anspruchs auf die verrechnete Miete geführt haben sollte, wie die Beklagte annimmt, dann fehlt es insoweit bereits an einer Geldschuld. Das Berufungsgericht ist dieser Auslegungsfrage nicht nachgegangen. Sie bedarf auch keiner Entscheidung. Selbst wenn, wovon die Klägerin ausgeht, die Verrechnung des 112.300,00 DM übersteigenden Teils der Jahresmiete wegen der Verzinsung des Baukostenzuschusses erst zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt der Miete einerseits und der Zins- und Tilgungsraten für den Baukostenzuschuß andererseits wirksam werden sollte, so daß trotz der Verrechnung auch insoweit noch eine wertsicherungsfähige Mietschuld verblieben wäre, so bestand doch jedenfalls kein Bedürfnis, diesen Teil der Miete in die Wertsicherung einzubeziehen.

Die letzte Rate der von der Beklagten zu zahlenden 900.000,00 DM sollte nach § 9 des Mietvertrages an dem Tage fällig sein, an dem die Beklagte in den gemieteten Räumen ihren Laden eröffnen würde, während § 4 Abs. 3 des Mietvertrages eine Mietanpassung überhaupt nur wegen einer erst nach diesem Zeitpunkt eintretenden Veränderung der Lebenshaltungskosten vorsieht. Bei vertragsgemäßer Zahlung, wie sie unstreitig auch erfolgt ist, erhielt die Klägerin mithin die 900.000,00 DM, noch bevor überhaupt eine Mietanpassung in Frage kam. Sie konnte das Geld zum ungeschmälerten Kaufkraftwert in den Bau ihres Hauses investieren und hatte deshalb keine Veranlassung, sich gegen eine Entwertung des damit getilgten Teils ihrer Mietzinsforderung noch zusätzlich abzusichern. Daß die Tilgungswirkung der Verrechnung möglicherweise erst im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete eintreten sollte, ändert nichts an der Kaufkraft des bereits gezahlten Geldes.

Das gilt allerdings uneingeschränkt nur für die 45.000,00 DM, um die nach dem zu unterstellenden Vorbringen der Klägerin die Jahresmiete zum Zwecke der Tilgung des Baukostenzuschusses gekürzt worden ist. Ergibt sich die Kürzung der Jahresmiete um weitere 22.500,00 DM entsprechend der Behauptung der Klägerin aus einer Verzinsung des Baukostenzuschusses, dann fehlt es insoweit, wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt, allerdings an einer Vorausleistung der Beklagten auf die Miete. Wäre die Auffassung des Berufungsgerichts richtig, daß bei der Mieterhöhung zu den bisher gezahlten 112.500,00 DM auch der kalkulatorische Zinsbetrag von 22.500,00 DM hinzuzurechnen sei, so würden sich aber die nicht von der Beklagten, sondern von der Klägerin geschuldeten Zinsen entsprechend mindern, obwohl auch sie dem Kaufkraftschwund in gleicher Weise unterliegen. Mit einer solchen Regelung würde die Mietzinsforderung der Klägerin gegenüber den Darlehenszinsanspruch der Beklagten ungerechtfertigt bevorzugt werden. Die durch die Darlehenszinsen zu vergütende Kapitalnutzung war infolge der Investierung des Baukostenzuschusses in den Neubau der Klägerin nicht weniger wertbeständig als die durch die Miete zu vergütende Nutzung der der Beklagten vermieteten Räume.

Eine am Parteiwillen wie auch am Gebot von Treu und Glauben orientierte interessengerechte Vertragsauslegung kann daher im vorliegenden Falle nur zu dem Ergebnis führen, daß, selbst wenn eine ungekürzte Miete von 180.000,00 DM vereinbart worden sein sollte, der Anpassung der Miete nach § 4 Abs. 3 Mietvertrag nur die in § 4 Abs. 1 vereinbarte gekürzte Jahresmiete von 112.500,00 DM zugrunde zu legen ist.

Das Landgericht hat daher die Klage zu Recht abgewiesen.

3.

Auf die Revision der Beklagten war mithin das Urteil des Berufungsgerichts, soweit es zugunsten der Klägerin ergangen ist, aufzuheben und die Klage, da es einer Zurückverweisung des Rechtsstreits nicht bedurfte, ganz abzuweisen (§ 565 Abs. 3 ZPO).

II.

Aus der Begründetheit der Revision der Beklagten folgt, daß das Rechtsmittel der Klägerin sachlich nicht gerechtfertigt ist.

III.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin als unterlegene Partei zu tragen (§§ 91, 97 ZPO).