Bundesgerichtshof
Urt. v. 17.12.1992, Az.: V ZR 254/91

I. Das Berufungsgericht unterstellt, daß dem Beklagten durch die verschiedenen Verträge wirksam ein Recht zur Nutzung des Grundstücks als Kleingartenanlage eingeräumt worden ist. Es meint aber, daß der Nutzungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Rat des Kreises C. durch die von der Klägerin akzeptierte Kündigung des Landrats des Kreises C. vom 28. Januar 1991 beendet worden und die Klägerin deswegen nicht mehr verpflichtet sei, die kleingärtnerische Nutzung durch den Beklagten zu dulden. Dies hält der rechtlichen Prüfung nicht stand.

II. 1. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es allerdings nicht darauf an, ob das durch den Vertrag vom 1. März 1977 begründete Nutzungsverhältnis einvernehmlich aufgehoben wurde, indem die Klägerin die Kündigung des Landkreises vom 28. Januar 1991 stillschweigend akzeptiert hat (vgl. BGH, Urt. v. 24. September 1980, VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44). Denn auch ohne entsprechende Umdeutung der Kündigung des Landkreises ist das durch den Vertrag vom 1. März 1977 begründete Nutzungsverhältnis inzwischen beendet.

Das Rechtsverhältnis ist allerdings nicht schon durch die zum 31. Dezember 1990 ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 2. Juli 1990 aufgelöst worden. Diese war nämlich unwirksam. Zwar bestimmt § 2 des Vertrages, daß der - unbefristet abgeschlossene - Vertrag sich um jeweils ein Jahr verlängert, "wenn er nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragszeit schriftlich gekündigt wird". Diese Klausel ist aber nicht dahin zu verstehen, daß der Klägerin das Recht zustehen sollte, das Vertragsverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten zu Beginn des neuen Jahres zu kündigen. Allenfalls räumte sie dem Rat des Kreises ein Kündigungsrecht ein. Denn das über ihn begründete genossenschaftliche Bodennutzungsrecht führte dazu, daß die Beziehung der Klägerin als Eigentümerin zu ihrem Eigentum verloren ging. Es gewährleistete "die gesellschaftlichen Interessen, ohne daß das Privateigentum störend einwirken kann" (Arlt, Grundfragen des Bodenrechts in der DDR, 1961 S. 56). Die Überlassung des Bodens an den Rat des Kreises erfolgte damit auf Dauer und konnte von der Klägerin für die eigene Nutzung nicht mehr rückgängig gemacht werden, weil dies "gesellschaftlich überholt" war (Arlt/Rohde, Bodenrecht 1967, S. 343). Das hat sich erst durch das Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) vom 29. Juni 1990 (GBl I, S. 642) geändert. Da dieses aber gemäß § 70 Abs. 2 erst mit seiner Veröffentlichung am 20. Juli 1990 in Kraft getreten ist, stand der Klägerin am 2. Juli 1990 ein Kündigungsrecht (noch) nicht zu.

2. Das Nutzungsverhältnis ist aber durch die Kündigung des Landkreises vom 28. Januar 1991 beendet worden. Der Landkreis war für die Kündigung zuständig. Dabei bedarf es keiner abschließenden Beurteilung, ob und inwieweit der Landkreis generell die Rechtsnachfolge des Rates des Kreises angetreten hat (vgl. hierzu Schweizer, Das Recht der landwirtschaftlichen Betriebe nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz, 1992, S. 194 f.; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 2. Aufl. § 585 Anhang II Rdn. 43 m.w.N.). Jedenfalls ist er nach § 51 LwAnpG zur Kündigung der aufgrund der Verordnung über die einheitliche Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Nutzflächen vom 20. Januar 1955 (GBl I, S. 97) mit dem Rat des Kreises begründeten Rechtsverhältnisse befugt. Denn die Vorschrift geht davon aus, daß diese Rechtsbeziehungen mit der "zuständigen Kreisbehörde" fortbestehen. Da die Landkreise bei Verabschiedung des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes durch das Kommunalverfassungsgesetz vom 17. Mai 1990 (GBl I, S. 255) wieder errichtet waren, sind sie demnach auch die für die Auflösung der bestehenden Rechtsverhältnisse zuständigen Kreisbehörden im Sinne der genannten Bestimmung (Schweizer aaO. S. 199 f.; Nies, AgrarR 1992, 33, 35).

Der Landkreis war auch materiell zur Kündigung berechtigt. § 51 LwAnpG spricht zwar nur davon, daß die bestehenden Rechtsverhältnisse aufzulösen sind, und regelt nicht die Art und Weise, wie dies zu geschehen hat. Aus dem mit der Vorschrift verfolgten Zweck, das Privateigentum an Grund und Boden in vollem Umfang wiederherzustellen (§ 1 LwAnpG) und den Staat aus den Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümer und Nutzer herauszunehmen, um eine Neuregelung der Nutzungsverhältnisse an den den LPGen überlassenen Flächen auf der Grundlage privater Pachtverträge zu ermöglichen (vgl. Arlt/Schramm, Landwirtschaftsanpassungsgesetz, 1990, S. 22), ergibt sich jedoch nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für den Landkreis ein Recht zur Kündigung.

3. Mit der Beendigung eines Hauptnutzungsverhältnisses entfällt in der Regel auch das hieraus - mehrstufig - abgeleitete Besitzrecht des unmittelbaren Besitzers mit der Folge, daß dann der Eigentümer seine Rechte aus §§ 985, 1004 BGB geltend machen kann.

a) Dem steht das Bundeskleingartengesetz hier nicht unmittelbar entgegen. Zweifelhaft ist bereits, ob der Vertrag vom 1. März 1977 ein nach § 20 a BKleingGüberleitbares Kleingartennutzungsverhältnis zum Inhalt hat. Aber selbst wenn das Bundeskleingartengesetz zur Anwendung käme, weil das seinerzeit vereinbarte Nutzungsverhältnis zumindest auch Elemente einer kleingärtnerischen Zwischenpacht zum Inhalt hat, also auch zu dem Zweck abgeschlossen wurde, die Grundstücke gegebenenfalls einer kleingärtnerischen Nutzung zuzuführen, wäre das Pachtverhältnis beendet und der Beklagte zur weiteren Nutzung nicht mehr berechtigt. Denn für eine Kündigung durch den Zwischenpächter - und um eine solche würde es sich hier handeln - enthält das Bundeskleingartengesetz keine Vorschriften. Für sie gilt nach § 4 Abs. 1 BKleingG die Bestimmung des § 584 Abs. 1 BGB. Danach hätte die Kündigung des Landkreises das Hauptpachtverhältnis zum 31. Dezember 1991 beendet, wenn § 51 LwAnpG nicht als Spezialvorschrift die Kündigung mit sofortiger Wirkung zuließe. Zu demselben Ergebnis führt es, wenn man in § 2 Satz 1 des Vertrages vom 1. März 1977 die Vereinbarung eines Kündigungsrechtes für den Rat des Kreises, jetzt Landkreis, sieht. Wäre aber das Hauptpachtverhältnis infolge der Kündigung durch den Landkreis beendet, käme § 10 Abs. 3 BKleingG nicht zur Anwendung. Er gilt nur für eine Kündigung des Verpächters. Der Beklagte wäre dann nach § 985 BGB und nach §§ 556 Abs. 3, 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG zur Herausgabe an die Klägerin verpflichtet (Senatsurt. v. 2. Oktober 1992, V ZR 185/91V ZR 185/91).

b) Dem Beklagten steht schließlich auch kein dingliches Nutzungsrecht am Grundstück im Sinne des Art. 233 § 3 Abs. 1 EGBGB zu. Die Befugnis zur kleingärtnerischen Nutzung ist ihm nur vertraglich von der LPG eingeräumt worden. Sie hat, anders als das gesetzliche Nutzungsrecht der LPG gemäß § 18 LPG-Gesetz (vgl. Krauß/Arlt, Kommentar zum LPG-Gesetz vom 2. Juli 1982, § 18 Anm. 1; Schweizer aaO. S. 172; OG NJ 1985, 120), nicht dinglichen, sondern nur schuldrechtlichen Charakter.

4. Der Beklagte ist jedoch kraft Gesetzes für die Dauer des Moratoriums nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 a EGBGB (II. VermRändG v. 14. Juli 1992, BGBl I S. 1257) zum Besitz berechtigt. Er hatte aufgrund bestehender Nutzungsverträge mit staatlicher Genehmigung noch vor dem 3. Oktober 1990 begonnen, eine Kleingartenanlage zu errichten und hat diese bei Inkrafttreten des II. VermRändG am 21. Juli 1992 auch genutzt. Ob das Moratorium auch dann zur Anwendung käme, wenn das der Nutzung zugrundeliegende Rechtsverhältnis von Anfang an unwirksam gewesen wäre, kann offenbleiben. Denn der Vertrag zwischen der LPG und dem VKSK ist entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung nicht nach § 68 Abs. 1 Satz 1 ZGB, § 18 Abs. 2 LPG-Gesetz 1982 unwirksam. Er ist zwar unbefristet abgeschlossen worden. § 2 Satz 3 des Vertrages enthält aber - wie der von der Klägerin abgeschlossene Vertrag vom 1. März 1977 - eine Verlängerungsklausel, die als Vereinbarung einer Kündigungsfrist auszulegen ist und damit § 18 Abs. 2 LPG-Gesetz 1982 Rechnung trägt, wonach die LPG nur zu einer zeitweiligen Nutzungsüberlassung berechtigt war. Jedenfalls hat das Moratorium eine rechtliche Grundlage für die weitere Nutzung geschaffen.

Die Anwendbarkeit des Moratoriums ist durch Absatz 7 nicht ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung gelten die Regelungen des Moratoriums zwar nicht für "Nutzungen zur Erholung, Freizeitgestaltung oder zu ähnlichen persönlichen Bedürfnissen". Hierunter fallen aber nicht Kleingartennutzungsverhältnisse im Sinne des § 20 a Nr. 1 BKleingG. Schon aus dem Wortlaut von Absatz 7 ergibt sich, daß die Vorschrift nur an die Überlassungsverträge zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, "Erholung und Freizeitgestaltung" im Sinne des § 312 ZGB sowie an die Nutzungen zur "Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen" im Sinne des § 296 ZGB anknüpft. Hierfür sprechen auch Sinn und Zweck der Bestimmung. Nach der amtlichen Begründung sollten "Miet- und Pachtverträge sowie die Nutzungsverträge zu Erholungszwecken" deswegen nicht vom Moratorium erfaßt werden, weil ihr Schutzbedürfnis geringer sei. Dies trifft der Sache nach aber nur auf Verträge über die Errichtung von Wochenendhäusern und anderen Baulichkeiten auf vertraglich genutzten Bodenflächen im Sinne des § 296 ZGB sowie auf Verträge über die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung im Sinne des § 312 ZGB zu. Hierbei handelt es sich um Grundstücke, die als der Erholung und Freizeitgestaltung dienende und mit dieser Zweckbestimmung bebaubare Flächen überlassen worden sind. Solche Verträge bildeten häufig die Grundlage für die Errichtung von Wochenendhäusern (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 5. Aufl. § 20 a Rdn. 4 c). Sie sind nicht in das bundesdeutsche Recht übergeleitet worden. Auf sie finden weiterhin die Vorschriften des ZGB Anwendung (Art. 232 EGBGB§ 4 Abs. 1).

Hiervon zu unterscheiden sind die Verträge über die kleingärtnerische Nutzung von Flächen in einer Kleingartenanlage (Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB). Sie richten sich nach dem Bundeskleingartengesetz, wenn das Nutzungsverhältnis vor dem 3. Oktober 1990 begründet und nicht beendet worden ist. Da das Bundeskleingartengesetz die kleingärtnerische Nutzung anders regelt und aus sozialpolitischen Gründen unter einen stärkeren Schutz stellt als das ZGB die Nutzung zu Erholungszwecken, ist es nicht gerechtfertigt, die Kleingärten wie die Erholungsflächen im Sinne des § 312 ZGB zu behandeln und nach Art. 233 § 2 a Abs. 7 EGBGB von dem Moratorium auszunehmen. Der mit dem Bundeskleingartengesetz verfolgte besondere Schutz von Kleingartenanlagen gebietet es vielmehr, Umfang und Inhalt von entsprechenden Besitz- und Nutzungsrechten, die am 3. Oktober 1990 nicht beendet waren, bestehenzulassen, um dem Gesetzgeber zu ermöglichen, die sich aus § 51 LwAnpG für das Verhältnis der Kleingärtner bzw. Zwischenpächter zum Eigentümer ergebenden Folgen zu regeln.

Nach alledem ist der Beklagte zum Besitz im bisherigen Umfang und nach Art. 233 § 2 a Abs. 6 EGBGB auch zur weiteren Nutzung berechtigt. Die Klägerin kann ihm grundsätzlich auch nicht verbieten, die Kleingartenanlage und die dazu gehörenden Baulichkeiten fertigzustellen. Ein Baustopp ist weder vom Wortlaut noch vom Zweck des Moratoriums her, die Rechtsverhältnisse unter Beibehaltung bestehender Nutzungsrechte vorläufig zu sichern (BT-Drucks. 12/2480 S. 77, zu Art. 233 EGBGB Buchst. b), geboten. In welchem Umfang der Beklagte allerdings berechtigt ist, das Gelände als Kleingartenanlage weiter auszubauen, richtet sich sowohl nach dem Inhalt und Umfang der bestehenden Verträge als auch nach § 3 BKleingG und dem Bauplanungsrecht. Hierzu bedarf es weiterer Feststellungen, weswegen die Sache insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist.