I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die vom Kläger erklärte Anfechtung greife nicht durch.

Ihrem Erfolg stehe nicht schon entgegen, daß der Kläger den Kaufvertrag jedenfalls nach § 144 BGB bestätigt hätte; auf einen solchen Willen könne aus dem Verhalten des Klägers nicht geschlossen werden.

Es könne auch nicht zweifelhaft sein, daß ein grundsätzliches baurechtliches Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken bei einem bebauten Grundstück ein für den Kaufentschluß eines Interessenten wesentlicher Umstand sei. Dieses Verbot habe daher offenbart werden müssen, zumal angesichts der bisherigen und bei Besichtigungen auch ohne weiteres erkennbaren Nutzung.

Den Beweis für eine entsprechende ausreichende Information habe nach dem bisherigen Stand der Beweisaufnahme der Beklagte allerdings nicht erbracht. Andererseits habe auch der Kläger nicht bewiesen, daß die vom Beklagten unter Darlegung von Einzelheiten behauptete Aufklärung nicht erfolgt sei. Die Beweislast liege insoweit beim Kläger. Eine andere Beweislastverteilung ergebe sich nicht etwa daraus, daß der Beklagte in dem Kaufvertrag Versicherungen hinsichtlich der Vermietung aller Wohnungen mit landesüblichen Mietverträgen und hinsichtlich der üblicherweise erzielbaren Jahreskaltmiete abgegeben habe. Denn diese Versicherungen seien vom Kläger formuliert worden, obwohl er gewußt habe, daß sie (ganz unabhängig von dem baurechtlichen Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken) nicht richtig seien; nichts anderes gelte im Ergebnis auch hinsichtlich der Angabe "Mehrfamilienhaus" in dem Vertragsangebot des Klägers. Es fehle also schon an dem für die behauptete arglistige Täuschung erforderlichen Nachweis des Verschweigens eines wesentlichen Umstandes.

Unabhängig davon sei auf Grund des Ergebnisses der Anhörung der Parteien und der Beweisaufnahme auch nicht feststellbar, daß eine - einmal unterstellte - nichterteilte Information arglistig, sei es auch nur mit bedingtem Täuschungsvorsatz, unterblieben und daß der Kläger dadurch getäuscht worden sei. Der Beklagte habe davon ausgehen können, daß ein Interessent für ein so teueres Objekt und gerade auch der Kläger, der dem Beklagten als kundiger Käufer habe erscheinen können, die Grundakten und die Bauakten einsehen und sich dadurch Kenntnis von den Verhältnissen verschaffen werde.

Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags könne auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Wandlung verlangt werden.

Damit sei die Klage unbegründet. Zugleich ergebe sich hieraus die Begründetheit der Widerklage, da der Kläger sich hiergegen nur mit dem Hinweis auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrags gewendet und auch die Richtigkeit der Berechnung der vom Beklagten geltend gemachten Forderungen nicht bestritten habe.

II.

Die Revision hat Erfolg.

1.

Mit nicht zu beanstandenden Erwägungen hat das Berufungsgericht die Klage nicht schon an § 144 BGB (Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts) scheitern lassen.

Zutreffend ist auch sein weiterer Ausgangspunkt, daß das bestehende baurechtliche Verbot der Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken ein Offenbarungspflichtiger Umstand war. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (u.a. Senatsurteilev. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243 undv. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961 m.w.N.). Diese Kriterien hat das Berufungsgericht zu Recht als hier gegeben erachtet. Dies gilt auch dann, wenn man den Vortrag des Beklagten unterstellt, daß die Bezeichnung des Kaufobjekts in dem Kaufvertrag als "Mehrfamilienhaus" und nicht - wie in dem Maklerangebot - als "Wohn- und Geschäftshaus" auf einen Wunsch des Klägers zurückgehe. Denn in jedem Falle mußte dieser darüber unterrichtet werden, daß entgegen den - nach Quadratmetern aufgeteilten - Angaben im Maklerangebot und entgegen der bisherigen, bei Besichtigung ohne weiteres erkennbaren tatsächlichen Nutzung des Hauses selbst eine nur teilweise Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich verboten war.

Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß die erforderliche Information nicht nur durch Vorlegung der behördlichen Bescheide vom 9. April 1979 und 27. Juni 1980 an den Kläger geschehen konnte, sondern auch durch eine "anderweitige klare Inkenntnissetzung". Der Kläger ist aber schon nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten nicht anderweitig klar in Kenntnis gesetzt worden. Der Beklagte schuldete Aufklärung nicht nur darüber, daß die Baugenehmigung nur für gewerbliche Nutzung erteilt war, der Kläger mußte vielmehr auch darüber unterrichtet werden, daß ein förmlicher, erfolglos angefochtener Bescheid der Bau- und Wohnungsbehörde vorlag, durch welchen dem Beklagten - unter teilweiser Androhung eines Zwangsgeldes - insbesondere aufgegeben worden war, die Räume im 2.-5. Obergeschoß nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen, sie zu entmieten und nach Freiwerden nicht wieder als Wohnungen zu vermieten, sondern den ursprünglich genehmigten Zustand, nämlich Büro- und Geschäftsräume, wieder herzustellen. Denn erst die Kenntnis auch dieses Sachverhalts hätte den Kläger zutreffend über die rechtliche Situation hinsichtlich der Benutzbarkeit des Kaufobjekts informiert. Der Beklagte räumt ein, dem Kläger die Bescheide vom 9. April 1979 und 27. Juni 1980 nicht vorgelegt zu haben; er behauptet indes selbst nicht, den Kläger in anderer Weise über Ergehen und Inhalt dieser Bescheide unterrichtet zu haben; er beruft sich lediglich darauf, es sei bei den Hausbesichtigungen und Vertragsverhandlungen dem Kläger gesagt worden, daß nur eine Bauerlaubnis für gewerbliche Nutzung vorliege und die tatsächlich erfolgte überwiegende Vermietung zu Wohnzwecken von den Behörden lediglich geduldet werde. Damit wäre der Kläger nicht hinlänglich über die zusätzlichen Risiken informiert worden, die sich aus den in dem Bescheid vom 9. April 1979 bereits förmlich ausgesprochenen Anordnungen ergaben. Selbst wenn der Beklagte, wie er bei seiner persönlichen Anhörung erklärt hat, dem Kläger auch noch mitgeteilt haben sollte, ihm - dem Beklagten - sei die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung für Wohnzwecke für weitere 10 Jahre in Aussicht gestellt worden, so hätte dies den Kläger allenfalls noch weniger an die Möglichkeit denken lassen, es könnte schon eine förmliche Untersagungsanordnung ergangen sein. Das Berufungsgericht hat somit zu Unrecht verneint, daß der Beklagte die ihm obliegende Aufklärungspflicht verletzt hat. Da dies auch bei voller Berücksichtigung des eigenen Vorbringens des Beklagten gilt, kommt es auf die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts und die hierzu von der Revision erhobenen Rügen nicht mehr an.

2.

Der aufgezeigte Fehler ist auch nicht etwa deshalb im Ergebnis unschädlich, weil das Berufungsgericht in einer Hilfsbegründung die Ansicht vertreten hat, selbst bei Unterstellung nicht hinreichend erteilter Information lasse sich jedenfalls ein arglistiges Verhalten des Beklagten nicht feststellen. Denn diesen Ausführungen ist schon dadurch die Grundlage entzogen, daß sie auf der unrichtigen Auffassung beruhen, der Beklagte hätte seiner Aufklärungspflicht schon dann Genüge getan, wenn er den Kläger darüber unterrichtet hätte, daß die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken nach der Baugenehmigung zwar nicht zulässig sei, von den Behörden aber geduldet werde. Es kann daher auf sich beruhen, inwieweit die Rügen der Revision, die tatrichterliche Würdigung zur Frage der Arglist verstoße in mehrfacher Weise gegen die Denkgesetze und die Lebenserfahrung, begründet sind (in sich widersprüchlich sind jedenfalls die beiden letzten Sätze auf Blatt 28 des angefochtenen Urteils). Ebensowenig kommt es noch darauf an, daß aus den Ausführungen des Berufungsgerichts darüber, wovon der Beklagte ausgehen konnte, nicht ohne weiteres ersichtlich ist, wovon er nach tatrichterlicher Überzeugung ausgegangen ist. Es bedarf einer erneuten tatrichterlichen Würdigung zur Frage der Arglist.

3.

Da somit noch offen ist, ob der Kaufvertrag durch Anfechtung beseitigt worden ist, kann auch der Ausspruch über die Widerklage, der einen wirksamen Kaufvertrag zur Voraussetzung hat, nicht bestehen bleiben.

III.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil in vollem Umfang aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Senat hat dabei von der durch § 565 Satz 2 ZPO eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Die Zurückverweisung gibt den Parteien Gelegenheit, ihre Anträge, soweit erforderlich, der jetzigen Situation anzupassen.

Für den Fall, daß sich bei der neuen Verhandlung der Kläger zur Begründung der Klage auch auf die in seinem Anfechtungsschreiben vom 26. September 1984 zugleich geltend gemachte Wandlung beruft (vgl. dazu Stein/Jonas/Schönke, ZPO 20. Aufl. § 253 Rdn. 136), ist noch auf folgendes hinzuweisen:

Der hierzu vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht, dem Kläger sei der Mangel - Nichtinformierung durch den Beklagten unterstellt - jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann nicht gefolgt werden. Ein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Millionen DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nehme, läßt sich nicht aufstellen. Ein Hinweis auf einen bestehenden Sanierungsvermerk könnte in diesem Zusammenhang allenfalls insoweit von Belang sein, als es um Auswirkungen dieses Vermerkes geht. Auch die konkreten Umstände des vorliegenden Falles rechtfertigen den Standpunkt des Berufungsgerichts nicht. Der Kläger, dem 1983 ein Hausgrundstück unter Angabe des Baujahres 1965 und mit genauen qm-Angaben über Wohnfläche und über Gewerbefläche angeboten worden war, fand bei Besichtigung bestätigt, daß das Gebäude teilweise zu gewerblichen und teilweise - entsprechend der vorhandenen baulichen Ausstattung - zu Wohnzwecken genutzt wurde; bei dieser Sachlage kann keine grobe Fahrlässigkeit des Klägers darin gesehen werden, daß er sich nicht durch Einsicht in die Bauakten vergewisserte, ob diese Nutzung auch der baurechtlichen Genehmigung entsprach.